臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上易字第299號
上 訴 人 張家誥
張家慈
張家碩
兼 上三人
訴訟代理人 許素卿即張維彰之遺產管理人
上四人共同
訴訟代理人 陳振吉律師
林輝明律師
王育琦律師
視同上訴人 張維超
兼 上一人
訴訟代理人 張維卿
被 上訴人 林靜慧
訴訟代理人 盧志科律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國107年4月11日
臺灣彰化地方法院106年度訴字第431號第一審判決提起上訴，經
本院於108年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按民事訴訟法第56條第1項第1款，所謂共同訴訟人中一人之 行為，有利益於共同訴訟人或不利益於共同訴訟人，係指於 行為當時就形式上觀之，有利或不利於共同訴訟人而言。非 指經法院審理結果有利者其效力及於共同訴訟人，不利者其 效力不及於共同訴訟人而言，故共同訴訟人中之一人，對於 下級法院之判決聲明不服提起上訴，在上訴審法院未就其內 容為審判之前，難謂其提起上訴之行為對於他共同訴訟人不 利，其效力應及於共同訴訟人全體，即應視其上訴為共同訴 訟人全體所為（最高法院52年台上字第1930號判例意旨參照 ）。本件被上訴人起訴請求上訴人及視同上訴人拆屋還地， 經原審法院判准拆除後，上訴人張家誥、張家慈、張家碩及 許素卿即張維彰之遺產管理人對判決結果不服提起上訴，而 本件被上訴人請求之拆除地上物其處分權人為上訴人及視同
上訴人全體，而有合一確定之必要，依上開說明本件上訴人 之上訴其效力應及於其他共同訴訟人全體，故臚列原審被告 張維卿及張維超為視同上訴人，先此敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號土 地（下稱系爭土地）為其所有。上訴人及視同上訴人共有如 原審判決附圖即彰化縣田中地政事務所收件日期文號民國10 6年12月25日田土測字第1480號土地複丈成果圖（下稱附圖 ）所示編號A部分、面積91.13平方公尺之建築物（門牌號碼 ：彰化縣○○鄉○○村○○路0段000號（下稱系爭建物）及 其他地上物無權占用系爭土地，故依民法第767條1項規定請 求上訴人及視同上訴人拆除系爭建物及其他地上物，並將該 部分之土地返還予被上訴人，起訴聲明求為判決：㈠上訴人 應將系爭土地上，如附圖所示編號A面積91.13平方公尺之建 物及其他地上物予以拆除、搬遷，並將該部分土地騰空返還 予被上訴人。㈡願供擔保，請准宣告假執行。上訴答辯聲明 求為判決：上訴駁回。
二、上訴人張家誥、張家慈、張家碩、許素卿即張維彰之遺產管 理人部分：系爭建物係由張家誥、張家慈、張家碩三人之祖 父張煥堂於31年7月間向張奇德祭祀公業承租土地所興建， 約定租金以一年為一期，按年繳納。張煥堂於77年9月7日死 亡後，由張維超、張維卿、張維彰及訴外人○○繼承，張維 彰則於95年5月25日死亡，其繼承人（張維超、張維卿、張 家誥、張家碩、張家慈及○○）均拋棄繼承，○○於102年2 月12日死亡，其應繼分4分之1部分，由張維超、張維卿、張 家誥、張家碩及張家慈繼承，張煥堂死亡後，系爭建物使用 系爭土地之租金即拆為二部分，一部分由張維卿、張維超繳 納，另一部分由張家誥、張家慈、張家碩之父親張維彰支付 ，上訴人及視同上訴人每年均向張奇德祭祀公業管理人張曆 訓依約繳納租金，且系爭建物自興建迄今已逾70年，倘若無 租賃關係存在，系爭土地之原所有人（張奇德祭祀公業）豈 能容任上訴人等人無權占用如此久；又系爭建物附近之建物 均與系爭建物相同情形，係分別向張奇德祭祀公業租地建屋 ，租金給付方式亦同，給付對象亦為張奇德祭祀公業之管理 人張曆訓，是張煥堂與系爭土地之原所有權人（即張奇德祭 祀公業）間確實有不定期之租賃關係存在，張煥堂與系爭土 地之原所有權人（即張奇德祭祀公業）間所成立之不定期租 賃契約，於系爭建物及系爭土地之受讓人間亦繼續存在，故 兩造間不定期限之租地建屋契約未經合法終止或因其他事由 而失其效力前，上訴人即有使用系爭土地之合法權源。答辯
聲明求為判決：㈠原判決廢棄，㈡被上訴人在第一審之訴及 假執行之聲請均駁回。
三、視同上訴人張維超及張維卿部分：系爭建物至少已存在60幾 年，且歷年來每年都有繳交租金予張奇德祭祀公業，該祭祀 公業從無任何異議，本件上訴人與該祭祀公業之間是不定期 契約，非按土地法第103條之規定出租人不得收回。答辯聲 明求為判決：㈠原判決廢棄，㈡被上訴人在第一審之訴及假 執行之聲請均駁回。
四、得心證之理由：
㈠經查，被上訴人主張系爭土地為其所有，其上現有如附圖所 示系爭建物及地上物等占用之事實，業據其提出土地第一類 謄本、地籍圖為證，並經原審會同彰化縣田中地政事務所派 員勘測屬實，並製有勘驗筆錄、現場彩色照片及如附圖所示 之土地複丈成果圖附卷可稽（見原審卷106至109、111至112 頁），可信為真。
㈡按證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接 證據為限。凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為 推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，自包括在 內，最高法院92年度台上字第1499號著有判決意旨可參。次 查：
1.被上訴人主張附圖編號A部份建物係繼承而來，原為訴外人 張煥堂即張維卿、張維超及許素卿之父、張家誥、張家慈、 張家碩之祖父所起造，亦為上訴人所不爭執，可信為真，惟 上訴人抗辯係張煥堂向被上訴人承租土地興建房屋等情，然 為被上訴人所否認。經查，證人○○○於本院審理時到庭證 稱：我是張奇德祭祀公業管理人，我有向許素卿收取系爭建 物即照片左邊未塗色有冷氣機房子之土地租金。我都是每年 一次收，按照農會訂立的價錢，我記得是一百斤一千二百元 ，四十幾斤一次收，大約每間一年五百元，本來一年要收二 次，我簡化成一年收一次，我記得最後一次每戶收快接近五 百元，都是收現金，早期是收稻穀，後來都是收現金。我只 是代理收租。應該張奇德祭祀公業管理人出租的，但是到底 是哪位管理人我不清楚。我代理收租已經五十多年，從二十 幾歲就開始代理收租，直到我父親過世，當時有四個房長， 就決定要我繼續收租。我們成立管理委員會後才正式選出管 理人，第一任管理人就是我，大概是99年或100年，詳細時 間我不太記得。房子是清朝期間蓋的，房子興建的時候是否 已經有成立租約我不清楚。我收取租金是按照他蓋的房子多 少就收多少租金。我大部分是向許素卿的爺爺張戊辰收取租 金，但沒有向張維卿收過租金。許素卿的爺爺過世後是分成
兩間，我跟許素卿收取她的部分，另一間是許素卿叔叔的， 我是跟她叔叔收的。我每次都有收足兩間房子的租金。系爭 建物沒有重新翻修或拆掉重蓋。自從我懂事情看到房子就是 長這樣，沒有改變等語（見本院卷第54頁反面至56反面）， 是見上訴人於設立管理人之前，即由○○○向上訴人及視同 上訴人之先祖收取租金，前後已達五十餘年，且收取之租金 係按照房屋占用土地之情形收租，而在許素卿之祖父死亡後 ，始分二戶收租，但每期均有收足二戶之租金，但是最早係 何人出租予上訴人之先祖，證人並不知悉，另系爭建物於證 人開始收租至今均無改建或拆除重建之情形，仍維持原來之 樣態，是依照證人所述，其為張奇德祭祀公業之現任管理員 ，於張奇德祭祀公業成立管理委員會正式選出管理人之前即 有上訴人等人之先祖於系爭土地上建造系爭建物之情形存在 ，張奇德祭祀公業並因此原因而持續向上訴人等人之先祖及 後代收租長達五十餘年之情形無誤，縱使依照證人所述當時 並未留有書面資料，及不知實際上係由張奇德祭祀公業中之 何人出租予上訴人及視同上訴人之先祖，仍可依照持續收租 之情形，至少推認張奇德祭祀公業事後已持續同意上訴人等 人之先祖及後代之使用系爭土地，又以按照佔有土地之情形 而為收租，更可推知上訴人等人之先祖使用系爭土地係需支 出相當之代價，且兩造不爭執系爭建物為上訴人等人之先祖 張煥堂所興建等情，足以推認張奇德祭祀公業與上訴人之先 祖間確實有租地建屋之關係存在無誤。
2.雖證人○○○雖於原審曾到庭證稱有些事情記得，有些事情 我已經忘記了，在庭的人我都不認識等語（見原審卷第48頁 ），依其所述，顯因臨庭作證當時無法清楚表達其記憶，而 原審即因此未繼續訊問，然證人事後對於本件上訴人聲請待 證事項已清楚明白，其所為之證述，尚難認為不可採信。至 於證人於原審作證後，上訴人提出張家慈、張素卿與證人○ ○○對話錄音，事後再傳訊證人○○○到庭作證，參酌錄音 對話內容，乃張素卿及張家慈針對證人於原審庭訊作證無法 記憶之情形再為確認，其內容亦無涉及不當干涉證人證詞之 情形（見本院卷第32至34頁），且參酌證人於本院作證時， 已就其證詞先為具結，且就兩造分別提出之問題具體逐一回 答，所為之證詞，既與事實相符，自屬可信。另證人○○○ 雖證稱其對本件之情形不了解，其只是小時候聽過付租金、 土地租賃之情形，但並未親自目睹等語（見原審卷第100頁 ），乃其本身未親自目睹系爭土地出租之情形，然此，亦不 影響證人○○○於本院所為之證詞。
㈢復按公同共有物之處分及其他之權利行使，除依其公同關係
所由規定之法律或契約另有規定外，固應得公同共有人全體 之同意。惟祭祀公業管理人依習慣就公業財產得為保存、利 用及改良行為，出租屬於利用行為，管理人應有此權限，最 高法院88年度台上字第756號著有裁判意旨（此項解釋乃針 對98年1月23日公布修正民法第828條前之條文所為之闡釋） ，又查，本件張奇德祭祀公業管理人與上訴人間出租系爭土 地之行為，係於民法第828條修正之前即已成立之行為，自 得參照修正前之條文為解釋，而張奇德祭祀公業管理人之行 為係屬利用土地之行為，為管理人應有之權限，與處分系爭 土地之行為尚屬有間，被上訴人抗辯應得全體派下員之同意 云云，顯非可採。
㈣惟按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權 讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；固為民 法第四百二十五條第一項所明定。但同條第二項復規定：前 項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未 定期限者，不適用之。此項規定雖於八十八年四月二十一日 修正公布（八十九年五月五日施行），依債編施行法第一條 後段規定，固無溯及既往之效力。但上開規定，旨在以出租 人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容 ，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定 修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出 租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第二項規定 之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修 正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用 該條第二項之規定，最高法院95年度台上字第521號著有裁 判意旨可參，而上開解釋於未經公證之不動產租賃契約，其 期限逾五年之情形，亦應為相同之解釋。另按租地建屋契約 ，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其 目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事 人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。 是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判 斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變 更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地 建屋契約立約時當事人之真意，最高法院105年度台上字第 1200號亦有裁判意旨可資參照。又查，證人○○○證稱：我 們大約於99年或100年成立管理委員會後就沒有收取租金， 因為我們打算要賣，就開始沒有收取租金，都是管理委員會 開會決定的，不是我個人決定的。沒有收取租金以後，並沒 有跟上訴人等人說不繼續租給他們，決定要出賣時，都有口 頭通知承租人請他們購買，但是他們十幾個都不要買，我們
一坪售價3萬6000元，總共有13戶購買，其餘十幾戶不願意 購買，我們委員會才決定以6000萬元賣給財團。我們與承租 人間都沒有書面租約，我們也沒有說不要繼續租給他們，因 為他們都住在那邊，我們也沒辦法趕他們走等語（見本院卷 第55頁反面至56頁），是依照證人上開所述，張奇德祭祀公 業於出賣系爭土地時有口頭通知承租人購買，但因承租人不 願購買，故將全部土地一併出售他人，且參照證人之所述， 除每年繼續收取租金外，雙方除無書面資料，雙方亦未明定 租期，於決定出售亦未立即要求承租人搬離系爭土地，是以 此觀之，張奇德祭祀公業與上訴人等間之關係雖屬未明定期 限之租賃，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租 至房屋不堪使用時為止之期限。被上訴人主張系爭建物起課 年月為31年7月，折舊年數為75年，提出系爭建物稅籍為證 （見原審卷第78頁），足見系爭建物至今已逾越折舊之年限 ，又查，系爭建物目前為三層樓（木石）磚造房屋，參酌原 審到場勘驗時拍攝之照片，雖外觀結構，內部牆壁完整而無 缺損狀態，然由照片上亦顯示牆面有使用鋼樑加強牆面支撐 之情形，此經原審到場勘驗屬實，並有照片三幀附卷及上開 房屋稅籍資料可參（見原審卷第107至109頁、78頁），足見 系爭建物之支撐已有不足之情形，甚或有傾倒可能，而有使 用鋼樑加強支撐之情形，而該等支撐設置可認為該項變更足 以改變原始使用之狀態，則得否謂系爭建物之使用期至今仍 屬存在，亦非無疑。若再參酌證人○○○所述房屋於清朝時 期即已興建等情，則租期得否延續至今，更與一般常情不符 。況依照證人○○○上開所述，除每年定期收租外，雙方並 未曾訂立書面契約，且事後亦因繼承而由上訴人及視同上訴 人繼承至今，雙方顯無於修法後進行公證之可能，則縱使租 約存續至今，其期限亦超出五年，依首開說明，本件仍有民 法第425條第2項規定之適用，而應排除同條第1項買賣不破 租賃之適用。復查，被上訴人係於105年12月21日因買賣自 張奇德祭祀公業受讓系爭土地，並於106年3月2日取得系爭 土地之所有權，此有土地登記謄本附卷可參（見原審卷第6 頁），則被上訴人自張奇德祭祀公業受讓系爭土地後，上訴 人等既無從再主張其與張奇德祭祀公業租賃關係繼續存在， 其對於被上訴人而言，上訴人已難認為仍屬有權占用。至於 同法第426條之1係指租用基地建築房屋，承租人房屋所有權 移轉之情形，上訴人引用此項條文主張其與張奇德祭祀公業 間有租賃關係，據以對抗被上訴人，要難認為有據。 ㈤又按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同 樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依
同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以 書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內 未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先 承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人 ，固民法第426-2條所明文，復查，本件上訴人與張奇德祭 祀公業之租賃關係是否仍延續至今，尚非無疑，且上訴人中 雖有張家誥、張家慈、張家碩三人（下稱張家誥等三人）事 後主張欲行使優先購買權，而向原審法院起訴請求撤銷張奇 德祭祀公業與被上訴人關於系爭土地之買賣契約債權行為及 所有權移轉登記物權行為，及行使優先購買權請求張奇德祭 祀公業移轉系爭土地等情，然事後因張家誥等三人未繳納訴 訟費用，而經原審法院於107年11月28日以107年度訴字第 1202號裁定駁回在案，且上訴人亦因此而當庭撤回停止訴訟 之聲請（見本院卷第119頁、142頁），足見張家誥等三人未 繼續起訴主張有優先購買權，且依其情形既已知悉有優先購 買權，雖提起訴訟，卻未依法繳費，導致起訴遭法院駁回， 顯見於知悉有優先購買權後事後放棄此項權利之主張，其餘 上訴人及視同上訴人於本件訴訟過程，亦均主張租賃關係之 情事，卻未主張有優先購買權，及參酌證人○○○上開所述 ，均已通知承租人購買土地，然經過一段時間後，都沒有說 要買，張中正就找仲介來賣掉等語（見本院卷第55頁背面） ，均可見本件上訴人或視同上訴人並無購買系爭土地之意願 甚明，則上訴人或視同上訴人已不得再依據上開條文之規定 ，對被上訴人主張有權占用。
㈥綜上所述，上訴人及視同上訴人抗辯其有權占用系爭土地， 尚非可採，被上訴人主張渠等為無權占用尚堪採信。從而， 被上訴人依據民法第767條之規定，請求上訴人及視同上訴 人拆除系爭建物及地上物，並將系爭土地返還被上訴人，自 應准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依被上訴人之聲請 為假執行之宣告，其理由雖有不同，但其結果並無二致。上 訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回 其上訴。
㈦本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第449條第2項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 108 年 4 月 24 日
民事第六庭 審判長法 官 盧江陽
法 官 楊熾光
法 官 許石慶
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 江玉萍
中 華 民 國 108 年 4 月 24 日