臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度重上字第211號
上 訴 人 曾清宗（即曾地之承受訴訟人）
訴訟代理人 楊承彬律師
上 訴 人 曾隆吉
曾進文
上二人共同
訴訟代理人 陳隆律師
複代理人 蕭智元律師
被上訴人 陳榮程
張集哲（即張和湘之承受訴訟人）
張李碧鐎（即張和湘之承受訴訟人）
張智惠
張集州
張靖宜
張集原
黃燕
上八人共同
訴訟代理人 陳慧芬律師
被上訴人 賴淑津 原住新北市○○區○○街00巷0號
賴淑君
賴淑琦
曾學儂
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於民國106年9月6日臺灣
南投地方法院104年度重訴字第61號第一審判決提起上訴，上訴
人曾清宗並於本院為訴之追加，本院於民國108年4月9日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
上訴及追加備位之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件上訴人於原審聲明：「⑴被上訴人陳榮程應將坐落南投
縣○○鄉○○段000地號、地目田、面積9977.1平方公尺之 土地（下稱系爭耕地）於民國104年4月23日經南投縣○里地 ○○○○○000○○○○○00000號收件，以買賣為登記原因 所為之所有權移轉登記（下稱系爭所有權移轉登記）予以塗 銷。⑵被上訴人張集哲、張李碧鐎、張智惠、張集州、張靖 宜、張集原、黃燕、賴淑津、賴淑君、曾學儂、賴淑琦（下 合稱張集哲等11人）應就系爭耕地辦理所有權移轉登記予上 訴人3人，應有部分各3分之1。」，嗣於本院更正第2項聲明 ，增加上訴人對待給付新臺幣（下同）39,234,000元之內容 ）；上訴人曾清宗另追加備位聲明，均詳如後述先、備位聲 明所示，被上訴人亦同意上訴人訴之追加（見本院卷㈡第53 、37-38、56頁），依民事訴訟法第446條第1項前段規定， 應許其訴之追加，合先敘明。
二、被上訴人賴淑津、賴淑君、賴淑琦、曾學儂（下合稱賴淑津 等4人）未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所 列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：
先位之訴部分：
㈠系爭耕地原為被上訴人黃燕、張智惠、張集州、張靖宜、張 集原、賴淑君、曾學儂、賴淑琦、賴淑津及被上訴人張集哲 、張李碧鐎之被繼承人張和湘（下合稱黃燕等10人）共有， 出租予上訴人曾隆吉、曾進文及曾清宗之被繼承人曾地（下 稱曾地等3人）共同耕作，簽有臺灣省南投縣私有耕地租約 書（下稱系爭耕地租約），屬於適用耕地三七五減租條例之 耕地。嗣張和湘、黃燕、張集州、張集原、張靖宜、張智惠 （下稱張和湘等6人）將連同系爭耕地在內之多筆土地一併 出售予陳榮程，誤認曾學儂為系爭耕地之承租人，而先後於 104年1月12日、104年1月13日對曾學儂寄發存證信函，詢問 曾學儂有無意願行使優先承買權。上訴人經曾學儂轉告得知 上情後，旋於104年1月26日對系爭耕地之全體共有人寄發存 證信函，聲明願以相同價格優先承買之意，然黃燕等10人仍 將系爭耕地之所有權移轉登記予被上訴人陳榮程。黃燕等10 人於出售系爭耕地前，未踐行耕地三七五減租條例第15條第 1項、第2項所定程序，以書面通知上訴人行使優先承買權， 逕將系爭耕地移轉登記予陳榮程，該移轉系爭耕地所有權之 物權行為，對上訴人而言不生效力。張和湘等6人與陳榮程 訂定系爭耕第買賣契約（下稱系爭買賣契約），上訴人得主 張比照與系爭買賣契約相同之買賣條件，即以每坪13,000元 ，總價39,234,000元之價格行使優先承買權，請求黃燕等10
人將系爭耕地之所有權移轉登記予上訴人；且因上訴人3人 已達成內部共識，各取得系爭耕地應有部分3分之1等情，爰 依耕地三七五減租條例第15條第1項規定及買賣契約法律關 係，請求被上訴人陳榮程圖銷系爭耕地之所有權移轉登記， 並被上訴人張集哲等11人於上訴人3人給付39,234,000元之 同時，應將系爭耕地辦理所有權移轉登記予上訴人3人，應 有部分各3分之1。
㈡就對造抗辯之陳述：
⑴上訴人並無未自任耕作之情事，系爭耕地上現存之停車場、 水泥道路等，均係由第三人水土保持局於91年4月間所設， 而非上訴人所設，且出租人長達十多年來未為反對之意思表 示，可視為出租人默示上開設施存在，不得再主張上訴人有 未自任耕作之情形。退步言之，如原判決附圖（下稱附圖） 所示，停車場、鐵皮屋、水泥道路所占用面積合計僅946.81 平方公尺，相較於系爭耕地全部面積9977.1平方公尺，尚不 到十分之一，尚不得認為承租人已有未自任耕作情形，以符 合公平正義。
⑵被上訴人未以書面通知上訴人曾隆吉行使優先承買權，為兩 造所不爭之事實，無論漏未通知曾隆吉之原因為何，均不能 推翻渠等未依法通知耕地全體承租人行使優先承買權之事實 ，是被上訴人就系爭耕地之債權及物權行為，均不得對抗上 訴人。又曾隆吉、曾進文雖曾簽立耕作權放棄書、補償同意 書等予陳榮程，然係因渠二人不諳法律，當時誤認陳榮程取 得所有權登記已合法有效，然其既非合法取得系爭耕地所有 權，不具所有權人地位，則其以所有權人身分與曾隆吉、曾 進文所簽訂之相關書面，自亦無效。
備位之訴部分：
被上訴人抗辯系爭耕地有未自任耕作之情形，惟系爭耕地租 約自98年5月22日後已改由曾地等3人分戶分耕，至少曾地耕 作部分，並無未自任耕作之情形；且曾地亦未對陳榮程出具 耕作權放棄書、補償同意書等文件，是縱認曾隆吉、曾進文 本件請求無理由，曾清宗（即曾地之承受訴訟人）亦得對系 爭耕地主張優先承買等情，求為判決：⑴陳榮程應將系爭耕 地於104年4月23日所為系爭所有權移轉登記予以塗銷。⑵於 曾清宗給付39,234,000元之同時，張集哲等11人應將系爭耕 地辦理所有權移轉登記予曾清宗。
二、被上訴人則以：
㈠陳榮程、張集哲、張李碧鐎、張智惠、張集州、張靖宜、張 集原、黃燕（下合稱陳榮程等8人）部分：
⑴系爭耕地租約為單一、不可分契約，上訴人於98年間出具予
南投縣國姓鄉公所（下稱國姓鄉公所）之「耕地三七五租約 變更登記申請書」，申請變更租約原因係「同戶共爨」，非 「分戶分耕」；上訴人雖提出大昌測量有限公司繪製之個別 承耕位置測量圖，然此僅為渠等之「內部協議、分配」對被 上訴人不發生拘束力。而系爭耕地現部分闢為停車場、蓋有 鐵皮房屋、鋪設水泥道路，情形如附圖所示，且上訴人於租 賃期間曾以系爭耕地部分經營「巧克力草莓園」營業收益使 用，系爭耕地已構成不自任耕作狀況，依耕地三七五減租條 例第16條第1、2項規定，原訂租約無效，上訴人已不具承租 人資格，即對系爭耕地無優先承買權。
⑵縱認上訴人得行使優先承買權，亦因嗣後領取補償金而拋棄 ，權利已消滅；且系爭買賣契約之標的包括8筆土地，上訴 人主張優先承買應包括全部8筆土地，上訴人僅對系爭耕地 主張優先承買，有違誠信原則：
①上訴人等固於104年1月間以存證信函表示願意優先承買系 爭耕地，然曾進文、曾隆吉分別於104年6月13日及104年6 月25日透過證人即代書李鑫，與新地主陳榮程達成和解， 並簽立「耕作權放棄書」、「終止耕地租約補償款同意書 」、「承租耕地同意歸還確認書」等書面，渠等簽立上開 書面時，已清楚知悉當時系爭耕地之所有權人及出租人為 陳榮程，然當時並未主張行使優先承買權，並表示願將系 爭耕地返還陳榮程，且已領取補償金完畢，上訴人顯然已 放棄行使系爭耕地之優先承買權。
②又系爭買賣契約係將系爭耕地及同段547、549、556、557 、558、455、405地號共8筆土地，以每坪13,000元之價格 出售予陳榮程，故每坪13,000元之價格是針對全部8筆土 地之計價方式，上訴人應以相同條件（購買全部8筆土地 ）行使優先承買權。況陳榮程花費畢生積蓄8037萬元購買 上開8筆土地，是為了符合「休閒農業輔導管理辦法」之 要件，若扣除系爭耕地之面積，其餘土地扣除3筆建地面 積後，耕地面積合計不足1公頃，將無法作為休閒農業區 開發使用，上訴人單獨對系爭耕地主張優先承買，堪認以 損害他人為目的，有違誠信原則。
⑶系爭耕地之6位出租人即出賣人張和湘等6人業於104年1月13 日分別以台中南屯路郵局第26號、第27號存證信函通知曾地 、曾進文行使優先承買權，上訴人主張被上訴人未為通知， 並非事實。另曾隆吉部分，因當時南投縣國姓鄉私有耕地租 約登記簿上記載曾隆吉變更為曾學儂（渠二人為父子關係） ，被上訴人並以電話詢問公所人員再次確認後，依上開登記 資料將通知行使優先承買權之存證信函寄送予曾學儂，程序
上難謂有何瑕疵可言，此有證人李鑫於原審之證述可查。按 耕地三七五減租條例第15條規定之立法意旨，乃基於保障承 租人於其「知悉耕地承購條件」後，於一定期間內行使優先 承購之權利，乃著重「出租人以書面表明耕地之承購條件」 ，並非需由耕地之「全體所有權人」均為通知始為合法，而 本件「出租人全體」均有踐行通知之舉，曾隆吉亦不否認已 知悉系爭耕地之優先承買條件，且亦於104年1月26日以存證 信函表示願優先承買之意思，故本件上訴人尚無因不知耕地 承購條件，而無從或無法行使優先承買權之情，均無損及或 妨礙上訴人行使優先承購之權利，然上訴人於表示願優先承 買系爭耕地時，已非自任耕作，不具承租人資格，即不具優 先承買資格，業如前述。
㈡賴淑津等4人部分：經合法送達，未於言詞辯論期日到場， 亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並於 本院追加備位請求，兩造於本院聲明如下：
㈠上訴人上訴聲明：
⑴先位聲明：⑴原判決廢棄。⑵陳榮程應將系爭耕地於104年4 月23日所為系爭所有權移轉登記予以塗銷。⑶於上訴人3人 給付39,234,000元之同時，張集哲等11人應將系爭耕地辦理 所有權移轉登記予上訴人3人，應有部分各3分之1。 ⑵上訴人曾清宗追加備位聲明：⑴陳榮程應將系爭耕地於104 年4月23日所為系爭所有權移轉登記予以塗銷。⑵於曾清宗 給付39,234,000元之同時，張集哲等11人應將系爭耕地辦理 所有權移轉登記予曾清宗。
㈡被上訴人陳榮程等8人答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。四、兩造（賴淑津等4人未到場）經本院整理及簡化爭點，並告 知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭 點整理協議如下：
㈠兩造不爭執事項：
⑴系爭耕地原由曾九連所承租，嗣曾九連死亡後，由曾九連之 繼承人曾地與出租人張林蜜簽訂系爭耕地租約。 ⑵系爭耕地租約出租人即所有權人之變動情形如下： ①系爭耕地原所有權人賴淑德之應有部分，於102年間由曾 隆吉拍賣取得，並於102年4月16日完成租約變更登記；嗣 曾隆吉又於103年間將其應有部分讓與予曾學儂，而於103 年1月16日完成租約變更登記。
②於104年1月間（即通知承租人行使優先承買權時），系爭 耕地之所有權人為黃燕、張和湘、張智惠、張集州、張靖 宜、張集原、賴淑津、賴淑君、賴淑琦及曾學儂等10人。
③嗣張和湘於105年3月10日死亡，其權利義務由張集哲、張 李碧鐎繼承，並承受本件訴訟。
⑶關於系爭耕地租約承租人之變動情形：
①依據南投縣政府98年5月20日府地權字第09801069920號函 ，系爭耕地之承租人由曾地一人，變更為曾地、曾隆吉、 曾進文等3人，並於98年5月22日完成租約變更登記 ②嗣曾地於105年5月9日死亡，其權利義務由曾清宗繼承， 並承受本件訴訟。
⑷張和湘等6人於104年1月10日與陳榮程簽訂買賣契約，依據 土地法第34條之1規定，由張和湘等6人將系爭耕地及同段 547地號等7筆土地，以每坪13,000元之價格出售予陳榮程。 ⑸張和湘等6人於104年1月13日，分別以存證信函通知曾學儂 、曾地、曾進文，於文到十五日內行使優先承買權，其內容 為：「本人及共有人等，共有土地坐落於南投縣○○鄉○○ 段○○○地號，權利範圍全部。本人等依土地法第三十四條 之一，第一項、第二項、第三項、第四項規定處分（出售） 。及依耕地三七五減租條例第十五條各項規定將處分方式及 內容通知台端如下：以單價新台幣一萬三仟元整，並以現金 給付，出售於陳榮程先生。台端應於文到十五日內，行使優 先承買權……。」。
⑹曾地、曾隆吉、曾進文於104年1月26日以存證信函通知張和 湘等人聲明優先承買，內容為：「寄件人等決定依耕地375 租約第15條第1項規定，聲明願以相同價額優先承買，特於 法定期間內通知。」
⑺曾進文、曾隆吉曾分別於104年6月13日、104年6月25日出具 耕作權放棄書、承租耕地同意歸還確認書、終止耕地租約補 償款同意書、耕地三七五租約終止登記申請書予陳榮程，並 已受領補償金各250萬元；及出具委託書予訴外人李鑫，委 託李鑫向國姓鄉公所辦理終止租賃契約事宜。
⑻系爭耕地於如附圖所示編號548部分之現狀為一「停車場」 ，面積457.73平方公尺；編號548(1)部分為一「鐵皮屋」， 面積3.62平方公尺；編號548(2)部分為「水泥道路」，面積 86.16平方公尺；編號(3)部分為「水泥道路」，面積344.98 平方公尺；編號548(8)部分為一「鐵皮屋」，面積為54.32 平方公尺，以上合計面積共946.81平方公尺。而其中如附圖 編號548之「停車場」、編號548(2)(3)之「水泥道路」，均 為水土保持局所舖設。
⑼如上訴人就系爭耕地有優先承買權，則兩造同意優先承買權 之價格為39,234,000元。
㈡兩造爭執事項：
⑴上訴人就系爭耕地有無優先承買權？
①上訴人就系爭耕地之耕地租約是否可分？
②被上訴人主張上訴人未自任耕作，有違耕地三七五減租條 例第16條規定致耕地租約無效，有無理由？
⑵被上訴人是否已踐行耕地三七五減租條例第15條所定通知承 租人之義務？又上訴人主張已於15日內以書面表示願優先承 買系爭耕地，對系爭耕地有優先承買權，是否有理由？ ㈢兩造不再提出其他爭點。
五、本院得心證之理由：
先位之訴：
㈠系爭耕地於104年1月間之所有權人為黃燕等10人，其中張和 湘等6人於104年1月10日與陳榮程簽訂買賣契約，依土地法 第34條之1規定，將系爭耕地全部及同段547地號等7筆土地 ，以每坪13,000元之價格出售予陳榮程，系爭耕地於104年4 月23日已辦理所有權移轉登記予陳榮程所有，嗣系爭耕地共 有人張和湘於105年3月10日死亡，其權利義務由張集哲、張 李碧鐎繼承等情，業為兩造所不爭，並有系爭耕地之土地登 記簿謄本、地籍圖、系爭買賣契約及辦理所有權移轉登記之 土地登記申請書等影本在卷足參（見原審卷一第12頁、本院 卷一第160頁、第161至170頁、原審卷一第132至156頁）， 故系爭耕地連同同段其他7筆土地業經張和湘等6人依土地法 第34條之1規定出賣與陳榮程，並辦妥所有權移轉登記等情 ，應堪認定。
㈡曾地等3人之系爭耕地租約應為單一租約，並非分別可分之 租約：
⑴系爭耕地原由曾九連所承租，嗣曾九連死亡後，由曾九連之 繼承人曾地與出租人張林密簽訂系爭耕地租約，租期自56年 1月1日起至61年12月31日止，其後由鄉公所每六年辦理續租 ；又系爭耕地租約登記，於98年間依據南投縣政府98年5月2 0日府地權字第09801069920號函同意承租人由曾地一人，變 更為曾地、曾隆吉、曾進文等3人，並於98年5月22日完成租 約變更登記，上開承租人變更登記之理由為「承租人同戶共 爨」，其餘系爭耕地租約之變更登記均為所有權人即出租人 之異動登記等情，業為兩造所不爭，並有南投縣國姓鄉公所 函覆原審之之系爭耕地租約歷年全部登記資料影本附卷可稽 （見原審卷一第126至130頁），故系爭耕地租約原為曾地與 出租人張林密訂定，於98年5月22日始因「承租人同戶共爨 」而變更承租人為曾地等3人應堪認定。
⑵按耕地租約有承租人分戶分耕耕地者，應申請租約變更登記 ；申請變更登記者，應填具申請書，提出原租約外，並應檢
具分戶分耕契約書、分耕位置圖、土地登記簿謄本、地籍圖 謄本、承租人戶口名簿及自任耕作切結書各一份，89年4月 26日發布施行之臺灣省耕地租約登記辦法第4條第1項第6款 及第5條第1項第4款分別定有明文。
⑶又按凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕， 嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶 長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為 之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為 分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租 條例第16條所定轉租無效之適用，此有最高法院52年台上字 第1014號判例可資參照。內政部曾因最高法院前揭見解，故 於63年7月25日以臺內地字第584383號函示：國有耕地承租 人喪失耕作能力，其家屬或直系血親卑親屬如同戶共爨及原 共同耕作之現耕人，可換約續租等語（見本院卷二第118頁 ）；其後私有耕地亦比照辦理，故前揭臺灣省耕地租約登記 辦法始有分戶分耕登記之前揭規定，此有上開登記辦法所附 之分戶分耕契約書在卷足參（見本院卷二第119頁），足見 上開登記辦法所稱之分戶分耕登記即係由前揭最高法院所揭 示有同戶共爨而共同耕作情形，始能辦理分戶分耕登記。 ⑷本院審酌最高法院前揭判例及臺灣省耕地租約登記辦法前揭 規定，均屬讓未分家前同戶共爨之家屬，得以辦理分戶分耕 ，不受耕地三七五減租條例第16條不得轉租之限制，惟前揭 分戶分耕登記之租約，與原來租約仍具有同一性，均屬單一 租約，不因分戶分耕而成為各自獨立可分之耕地租約。 ⑸本件系爭耕地租約承租人原為曾地一人，嗣於98年5月22日 以「同戶共爨」為由變更承租人為曾地等3人，依前述說明 ，上開變更登記即屬分戶分耕登記，被上訴人陳榮程等8人 主張上開變更登記非「分戶分耕」登記云云，顯有誤會，不 足採信。又姑不論曾地等3人辦理前揭分戶分耕登記，是否 符合前揭最高法院所揭示耕地共同承租之事實，系爭耕地租 約之承租人縱使變更為曾地等3人，然渠三人僅屬分戶分耕 而共同享有系爭耕地承租權，並未改變原來單一之租賃關係 ，故系爭耕地租約仍屬單一租約，上訴人主張曾地等3人之 耕地租約關係為可分之耕地租賃關係，不足採信。 ㈡上訴人主張曾地等3人為系爭耕地之承租人，就系爭耕地有 優先承買權，應無理由：
⑴按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人； 承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自 行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2 項定有明文。所謂「應自任耕作」，係指承租人應以承租之
土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有擅自變更用途， 未將承租土地供耕作使用，即屬不自任耕作，且承租人雖僅 耕地之一部分未自任耕作，但基於租約之整體性，仍應認全 部租約無效。
⑵系爭耕地於如附圖所示編號548部分之現狀為一「停車場」 ，面積457.73平方公尺；編號548(1)部分為一「鐵皮屋」， 面積3.62平方公尺；編號548(2)部分為「水泥道路」，面積 86.16平方公尺；編號(3)部分為「水泥道路」，面積344.98 平方公尺；編號548(8)部分為一「鐵皮屋」，面積為54.32 平方公尺，以上合計面積共946.81平方公尺；又上開編號54 8「停車場」及編號548(2)(3)之「水泥道路」，均為水土保 持局所舖設等情，業為兩造所不爭，並有水土保持局函文在 卷足參（見原審卷二第484頁），復經原審勘驗現場，製有 勘驗筆錄及現場照片附卷可參（見原審卷二第359頁至369頁 、原審卷一第222頁至第224頁），另經南投縣埔里地政事務 所檢送之複丈成果圖即附圖可參（見原審卷二第403頁）， 故系爭耕地上施設有上開停車場、水泥道路、鐵皮屋等情， 應堪認定。
⑶又證人曾桔田於原審證稱：系爭土地上之停車場、水泥道路 均係水土保持局所興建，其於87年間擔任福龜村村長，由其 申請興建系爭土地上之水泥道路及停車場；921地震後，有 些房屋受損，有人想在系爭土地現有水泥道路處之右邊興建 農舍，所以由訴外人賴立振、賴錩銹、賴坤輝向曾進文協調 ，在系爭土地上興建水泥道路，當時由其向水土保持局申請 需要興建道路，賴立振都有蓋同意書，另因需要地方停車， 並一起申請興建停車場，停車場供鄰居及去系爭土地採草莓 的人停車，停車場從蓋好至今均有人停車等語（見原審卷二 第488頁反面至第489頁反面），足見上開停車場與水泥道路 並非政府機關以公權力強行施設，而係經由相關使用權利人 同意始施設甚明。
⑷本院審酌系爭耕地於90年間由水土保持局施設前揭停車場及 水泥道路，其中停車場面積高達457.73平方公尺，而斯時之 承租人為曾地一人，顯見承租人曾地就該部分土地已變更用 途，並未自任耕作，系爭耕地租約應認業已全部無效，而其 後98年間曾地等3人分戶分耕之事實，並不影響系爭耕地租 約無效之事實。退步言之，曾地等3人於98年5月22日辦系爭 耕地租約分戶分耕登記後，上開停車場亦仍存在並繼續提供 採草莓之顧客停車使用，亦足認分戶分耕後之承租人曾地等 3人亦未自任耕作，故系爭耕地租約亦應屬無效，更臻明確 。
⑸上訴人雖主張上開停車場非其所施設，且出租人十多年來從 未提出反對之意思表示，可視為默示上開設施存在，不得再 主張曾地等3人未自任耕作云云。惟上開停車場如非政府公 權力強行施作，系爭耕地之先後承租人曾地或曾地等3人均 為系爭土地之直接占有人，對系爭土地之有占有使用權利， 渠等長期任由上開停車場存在，顯見渠等就該部分土地不自 任耕作之意思甚明，至於出租人有無反對施設停車場，均不 足影響承租人曾地或曾地等3人不自任耕作之事實，故上訴 人前揭抗辯，不足採信。曾地等3人主張基於耕地租賃法律 關係就系爭耕地有優先承買權，即無理由。
⑹綜上所述，系爭耕地施設前揭停車場，變更系爭耕地用途使 用長達十多年已如前述，則承租人曾地或曾地等3人就該部 分耕地顯有不自任耕作之情事，依前揭法律規定及說明，系 爭耕地租約應屬全部無效，上訴人主張曾地等3人就系爭耕 地得行使優先承買權，即無理由，故上訴人請求塗銷被上訴 人陳榮程就系爭耕地之所有權移轉登記及請求系爭耕地之所 有權人張集哲等11人於上訴人給付買賣價金39,234,000元之 同時，應將系爭耕地辦理所有權移轉登記予上訴人3人分別 共有，應有部分各3分之1等情，即無理由，不應准許。原審 判決就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，上訴應予駁回。備位之訴部分：
㈠上訴人曾清宗雖主張系爭租約為可分之租約，系爭耕地租約 於98年5月22日後已改由曾地等3人承租，至少曾地所分耕部 分，並無不自任耕作之情形，且曾地亦未拋棄耕作權，故備 位之訴請求單獨行使優先承買權，請求被上訴人陳榮程塗銷 前揭所有權移轉登記，並請求張集哲等11人於曾清宗給付39 ,234,000元之同時，應將系爭耕地辦理所有權移轉登記予曾 清宗等情，然為被上訴人所否認。經查：系爭耕地於90年施 設上開停車場，斯時承租人曾地已有不自任耕作之情事，系 爭耕地租約應認已全部無效，曾地等3人於98年5月22日辦理 分戶分耕並不影響系爭耕地租約無效之事實。況於98年5月 22日系爭耕地租約承租人變更為曾地等3人後，上開停車場 仍然繼續存在，顯見曾地等3人就該部分亦有不自任耕作之 情形，縱使該部分耕地非屬曾地分耕範圍，然因系爭耕地僅 屬單一契約，任何分耕承租人不自任耕作，該租約一部無效 仍導致全部租約無效，故上訴人曾清宗主張曾地仍得單獨行 使優先承買權云云，尚不足採認。
㈡綜上所述，本件承租人曾地於90年間任由水土保持局施設上 開停車場，已屬一部不自任耕作，系爭耕地租約應認全部無
效，嗣於98年5月22日系爭耕地租約承租人雖因分戶分耕變 更為曾地等3人，然系爭耕地租約仍屬單一租約，縱使上開 停車場施設不自任耕作之情形非屬曾地分耕土地範圍，系爭 耕地租約仍全部無效，故上訴人曾清宗追加備位請求主張其 得單獨行使優先承買權，依法即屬無據，從而上訴人曾清宗 備位之訴請求被上訴人陳榮程應將系爭耕地所有權移轉登記 予以塗銷，張集哲等11人於曾清宗給付39,234,000元之同時 ，應將系爭耕地辦理所有權移轉登記予曾清宗等情，即無理 由，不應准許，追加之訴應予駁回。
本件事證已臻明確，上訴人聲請向南投縣國姓鄉公所函查分戶 分耕事實及核發農業用地作農業使用證明書之相關事宜，並聲 請傳喚證人即測量人員賴文富欲證明曾地等3人分戶分耕時曾 委託證人測量分戶分耕範圍等情，惟本院認曾地等3人分戶分 耕之事實及前揭農業使用證明書，均不影響曾地或曾地等3人 前揭不自任耕作之事實，已由本院詳為審認如前所述，故上開 證據調查之聲請已無必要，應併予駁回。此外兩造其餘攻擊防 禦方法及舉證，均無礙於本院前揭審認，本院自毋庸逐一論駁 ，附此敘明。
丙、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第 463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第85條第2項， 判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 23 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 郭妙俐
法 官 陳毓秀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 王朔姿
中 華 民 國 108 年 4 月 24 日
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