臺灣高等法院民事判決 107年度重上更二字第12號
上 訴 人 厚生化學工業股份有限公司
法定代理人 徐修盟
訴訟代理人 馬翠吟律師
方怡靜律師
被上訴人 黃丁士
訴訟代理人 周進文律師
上列當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國101 年5
月17日臺灣新北地方法院100年度重訴字第7號第一審判決提起上
訴，經最高法院第二次發回更審，本院於108年3月19日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原判決（除確定部份外）關於命上訴人給付超過新臺幣壹仟肆佰陸拾伍萬元及自民國九十九年十二月十一日起至清償日止之利息部分，並該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部份外）之裁判廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部份外）由上訴人負擔百分之三十五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之法定代理人原為許娟娟，嗣變更為徐修盟，有上訴 人之公司基本資料（見本院卷第65頁）在卷可稽，上訴人並 具狀聲明承受訴訟（見本院卷第452 頁），核與民事訴訟法 第175 條第1 項、第176 條規定相符，應予准許。二、被上訴人主張：伊及訴外人詹永安、詹阿鎮（下合稱黃丁士 等3 人，後2 人下稱詹永安等2 人）於民國（下同）90年間 與上訴人洽談承租其所有坐落新北市○○區○○路0 段000 號建物（下稱系爭建物），約定押租金為新臺幣（下同）80 0 萬元，於91年2 月間先給付200 萬元，詹永安等2 人另於 同年4 月11日與上訴人訂立草約（下稱系爭草約），並交付 自91年7 月起至92年9 月止，每月1 紙、每紙面額200 萬元 之支票予上訴人作為預付租金之用，上訴人已兌現其中91年 7 月至10月之4 紙面額均為200 萬元之支票共計800 萬元。 嗣黃丁士等3 人與上訴人於91年11月20日訂立「雙方協議內 容」（下稱系爭協議），約定承租系爭建物前棟1 、2 樓、 後棟1 樓、側棟1 、2 樓、地下室。停車場使用5 分之3 、 地下室使用5 分之3 。每月租金330 萬元，系爭建物外之汽 車展示間由上訴人負責移位並負擔該費用，違約者應給付4,
000 萬元（下稱系爭違約金）。因上訴人迄未將黃丁士等3 人所承租之系爭建物之前棟1 樓辦公室、汽車停車場等騰空 交付，汽車展示間亦未移位，遲未依債務本旨交付租賃物， 致黃丁士等3 人無法依原訂計畫營運餐廳，而受有高達數億 元之損害。黃丁士等3 人於97年1 月31日終止與上訴人之系 爭協議後，詹永安等2 人將其等對上訴人之前開押租金200 萬元、租金800 萬元及系爭違約金之債權讓與伊，爰依民法 第179 條不當得利規定請求上訴人返還押租金200 萬元、租 金800 萬元，依系爭協議約定請求給付系爭違約金等語。並 聲明：㈠上訴人應給付被上訴人1,000 萬元，及自91年11月 1 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡上訴人應 給付被上訴人4,000 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告 假執行。
三、上訴人則以：系爭草約約定承租範圍僅系爭建物之「前棟1 、2 樓、後棟1 樓」，不包含前棟1 樓伊使用之辦公室（下 稱系爭辦公室），租期自91年7 月1 日起算，詹永安等2 人 已支付押租金200 萬元，系爭草約訂立後伊與詹永安等2 人 復協議將每月租金由250 萬元調降為每月200 萬元，伊已依 約交付租賃標的物，800 萬元為伊有權收取之租金。嗣後黃 丁士等3 人欲擴大承租範圍，承租系爭辦公室，卻未給付伊 搬遷費並補償伊另覓他處承租辦公室之租金，伊毋須交付系 爭辦公室，而詹永安2 人拒付91年11月起之租金，伊自得以 200 萬元押租金抵付租金，無須返還系爭押租金。又系爭協 議並未成立，縱已成立，亦未約定伊應拆遷汽車展示間，停 車場則係有條件供黃丁士等3 人於將來餐廳開幕後之顧客停 車使用，況系爭協議未約定伊應交付租賃標的物之期限，黃 丁士等3 人亦未曾定期催告伊交付租賃標的物，伊並無給付 遲延。縱認伊應負債務不履行責任，系爭違約金屬損害賠償 總額之預定且屬過高，法院得依職權酌減等語，資為抗辯。四、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上 訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假 執行之聲請均駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。經 本院101 年度重上字第461 號判決（下稱本院更審前甲判決 ；就該程序稱本院更審前甲程序）駁回上訴人之上訴。嗣經 最高法院以103 年度台上字第367 號判決廢棄發回本院，再 經本院以103 年度重上更㈠字第26號判決（下稱本院更審前 乙判決；就該程序稱本院更審前乙程序）：㈠關於原判決關 於命上訴人超過330 萬元本息（即違約金）部分，及該部分 假執行宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄；㈡上廢棄部份，被
上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；㈢其餘上訴駁 回。兩造就不利部分各自上訴，經最高法院以106 年度台上 字第826 號判決，將本院更審前乙判決部分（即駁回上訴人 就命其給付330 萬元本息之上訴，及被上訴人請求逾800 萬 元本息部分）廢棄發回，而駁回被上訴人其餘上訴（即被上 訴人請求上訴人返還租金800 萬元部分，已告確定，下不另 贅述）。是現繫屬於本院者為被上訴人請求返還押租金200 萬元及給付系爭違約金部分。
五、兩造不爭執事項：
㈠黃丁士等3 人，自91年2 月起與上訴人洽談承租上訴人所有 系爭建物，約定押租金為800 萬元，詹永安等2 人於91年2 月間先給付200 萬元押租金，復於同年4 月11日與上訴人訂 立系爭草約，並交付91年7 月起至92年9 月止，每張面額20 0 萬元共15張支票作為預付租金之用，其中91年7 月至同年 10月4 張共計800 萬元支票已兌現，其餘支票上訴人未提示 兌現。
㈡詹永安、被上訴人曾以潮港城國際美食館板橋店名義，與赫 林室內裝修設計工程有限公司（下稱赫林公司）於91年6 月 3 日簽訂委託設計合約書，嗣未給付赫林公司報酬；經赫林 公司向臺灣臺北地方法院以92年度建字第163 號起訴請求給 付報酬，雙方於93年4 月13日成立訴訟上和解，由詹永安、 被上訴人各給付赫林公司25萬元。
㈢上訴人前以黃丁士等3 人未依系爭協議給付系爭建物之租金 為由，對其等起訴請求給付92年9 月2 日起算3 個月之租金 900 萬元，經臺灣臺中地方法院以93年度重訴字第508 號、 臺灣高等法院臺中分院以94年度重上字第114 號判決（下稱 114 號確定判決；就該程序稱114 號事件），及最高法院96 年台上字第1858號裁定駁回其請求確定。
㈣上訴人再以黃丁士等3 人未依系爭協議給付系爭建物之租金 為由，於96年間起訴請求給付96年11月1 日起至97年1 月31 日止之租金990 萬元，經臺灣新北地方法院以96年度訴字第 2575號、本院以97年度重上字第232 號判決（下稱232 號確 定判決；就該程序稱232 號事件），及最高法院以98年度台 上字839 號裁定駁回其請求確定。
㈤詹永安等2 人於99年11月11日將其等對上訴人之押租金200 萬元及系爭違約金債權讓與被上訴人。
六、被上訴人主張上訴人未騰空交付全部租賃標的物，違反契約 約定，又系爭協議已取代系爭草約，並經黃丁士等3 人合法 終止，上訴人應返還押租金200 萬元，並依系爭協議約定給 付系爭違約金等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。則本
院應審酌者厥為：㈠系爭協議是否成立？系爭協議之當事人 為何？㈡系爭草約與系爭協議之關係？㈢系爭協議之租賃標 的範圍為何？上訴人是否未依約交付租賃標的物？㈣被上訴 人可否依民法第179 條請求上訴人返還系爭押租金？㈤被上 訴人可否依系爭協議請求上訴人給付違約金？金額若干？茲 析述如下：
㈠系爭協議是否成立？系爭協議之當事人為何？ ⒈按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。次 按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。又租賃契約 為諾成契約，雖當事人間非不得就租賃物及租金之範圍先 為擬定，成立預約以為將來訂立本約之張本。惟當事人間 如已就租賃契約必要之點即租賃物與租金互相表示一致， 其租賃契約即為成立，不能因尚未訂立書面契約，認其僅 屬預約之性質（最高法院85年度台上字第165 號判決意旨 參照）。又按所謂預約，乃指當事人約定將來訂立一定契 約之約定而言，倘當事人就契約之所有內容，已意思表示 一致，不論冠以何名稱，均係契約本身（即本約），而非 預約（最高法院82年度台上字第2 號判決意旨參照）。再 按當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之 意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全 體內容是否包括契約之要素，及是否依所訂之契約即可履 行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院85年度台上字 第2396號判決意旨參照）。
⒉上訴人辯稱系爭協議並未達成租賃之合意，至多僅成立預 約之效力，被上訴人非系爭協議當事人云云（見本院卷第 464 頁至第465 頁）。然：
⑴系爭協議於91年11月20日訂立，經上訴人之代表人徐正 青、詹阿鎮等2 人於各條項之末簽名，且觀諸第1 條、 第2 條、第3 條，約定當事人雙方已就租賃標的物、租 金意思表示合致，且於系爭協議之末載有：「如以上不 照如此條件一律賠償4,000 萬元」等情（見原審卷一第 16頁），顯見當事人確有履行系爭協議各條項之意，而 非僅係就租賃標的物、租金、租賃標的物之交付等事項 先為擬定，作為將來訂立本約之張本，況上訴人於114 號事件、232 號事件亦係本於系爭協議，請求黃丁士等 3 人給付租金，而非請求其等依系爭協議訂立租賃契約 ，益徵系爭協議乃一租賃契約之本約，且於91年11月20 日已有效成立。至系爭協議第8 條雖約定「雙方另改時
間訂契約」、系爭協議之末約定「細節另洽」等字樣， 然均僅係就細節另行磋商訂立，不因此即逕認系爭協議 為租賃契約之預約。
⑵至被上訴人是否亦為系爭協議之承租人一節，細閱系爭 協議，各條項文末有一「黃」之簽名，被上訴人於本院 自認為其所簽，且其亦為系爭協議之承租人（見本院卷 第463 頁），上訴人雖不否認被上訴人有於系爭協議簽 名，然辯稱被上訴人僅為見證人云云。然查：被上訴人 於系爭協議上簽名，並未載明為見證人，且於114 號事 件審理中，上訴人並不爭執系爭協議為被上訴人所書寫 ，且被上訴人係自臺北前往臺中參與詹永安2 人、上訴 人就承租系爭建物事宜之討論，依據討論過程記載協商 之結論，被上訴人顯非僅在見證系爭協議契約之內容。 況詹永安於91年4 月25日以潮港城板橋店籌備處之名義 與林正當建築師事務所訂立建築工程設計監造委任契約 書，委任林正當建築師（下稱林正當）向新北市政府申 請系爭建物之變更使用執照及室內裝修許可，據林正當 於114 號事件二審準備程序期日證稱：由詹永安及被上 訴人代表潮港城板橋店籌備處與我們相約在厚生公司討 論相關事宜等語（見本院更審前乙卷一第277 頁）。另 被上訴人亦與詹永安於91年6 月3 日以潮港城國際美食 館板橋店之名義與赫林公司簽訂委託設計合約書上簽名 ，亦未註明其係見證人，並參與設計費用之議價、刪改 委託設計合約書上設計費用等情，有114 號確定判決可 參（見原審卷一第42頁至第43頁）。又因未依約交予赫 林公司整修，赫林公司以被上訴人、詹永安為被告，起 訴請求給付報酬訴訟，雙方成立訴訟上和解，由被上訴 人、詹永安各給付赫林公司25萬元（見不爭執事項㈡） 。則被上訴人若非系爭協議之承租人，何以除在系爭協 議、委託設計合約書上簽名，又積極參與系爭建物之使 用執照變更討論事宜，並以自己名義與赫林公司和解同 意給付賠償費用。故被上訴人亦為系爭協議之承租人， 亦堪認定。
㈡系爭草約與系爭協議之關係？
⒈上訴人於91年4 月11日與詹永安等2 人簽訂系爭草約，約 定：承租期5+1+1 年，第1 期承租範圍為系爭建物之前棟 1 、2 樓、後棟1 樓，租期自91年7 月1 日起至96年6 月 30日，押金800 萬元，已付200 萬元，第1 年每月租金25 0 萬元（外加5%營業稅），第2 年每月租金為335 萬元（ 外加5%營業稅），期初支付（每月5 日）等節，有系爭草
約在卷可憑（見原審卷一第8 頁）。詹永安等2 人並已給 付200 萬元押租金，及交付自91年7 月起至92年9 月、發 票日為每月15日、面額200 萬元之租金支票共15紙，其陸 續兌現91年7 月至同年10月之租金支票共計800 萬元，為 兩造所不爭執。詹永安等2 人所預付之租金數額與系爭草 約所載雖有不同，惟二造均不爭執此係因上訴人與詹永安 等2 人於系爭草約簽訂後合意將每月租金由250 萬元調降 為200 萬元所致。且系爭草約以「承租草約之重點內容」 為名，就前棟3 、4 樓、後棟2 樓之租金並未記載，就前 方、側方停車場之租金欄位僅記載「期初之整理由承租方 負責，營運期間由出租方管理，有條件供承租方使用」等 語，然就該部分租金多寡、停車場使用面積、管理等細節 均未約明，顯見締約雙方有另行磋商細節，再訂立內容更 為明確之租賃契約之意。
⒉系爭草約簽訂後，詹永安於91年4 月25日以潮港城板橋店 籌備處之名義與林正當建築師事務所訂立建築工程設計監 造委任契約書，委任林正當向新北市政府申請系爭建物之 變更使用執照及室內裝修許可；詹永安、被上訴人再於91 年6 月3 日以潮港城國際美食館板橋店之名義與赫林公司 簽訂委託設計合約書；詹永安復於91年8 月22日以潮港城 國際美食館板橋店之名義與美國大創精緻旅館專業設計有 限公司（下稱大創公司）簽訂室內設計委託契約，有林正 當之證述、委託設計合約書、室內設計委託契約可參（見 本院更審前乙卷一第277 頁至第281 頁、原審卷一第132 頁至第133 頁、第138 頁），係黃丁士等3 人為於原為廠 房用途之系爭建物上經營餐廳而積極籌備事宜。參以證人 即擬系爭草約之律師陳英鳳（下稱陳英鳳律師）證述：上 訴人公司董事長徐正青（下稱徐正青）告訴我，系爭草約 簽訂後一直沒簽訂正式契約，所以我於91年9 月28日陪同 徐正青到台中找到詹阿鎮，他們談了一些契約的原則，我 就根據他們雙方所談的內容擬了草稿，再擬租賃契約書， 並將租賃契約書給雙方，後來一直修改，我不確定是否是 詹阿鎮，只知道是潮港城的人，有在我給他的契約書上用 紅筆作修改，之後雙方就沒有再告訴我說他們要不要簽契 約書等語（見原審卷一第187 頁、更審前乙卷一第108 頁 背面至第109 頁背面），及其所提91年9 月28日所擬草約 原則（見本院更審前乙卷一第115 頁至第116 頁），其陪 同上訴人斯時負責人徐正青於91年9 月28日赴臺中找詹阿 鎮洽談就系爭建物簽立正式租賃契約，雖擬有草約原則， 然終因上訴人與黃丁士等3 人就陳英鳳律師所擬之租賃契
約遲未達成意思表示合致，而未依陳英鳳律師所擬內容簽 立租賃契約。詹永安於91年11月13日更委由沈朝標律師發 函催告上訴人，催告其速訂立租賃契約並交付租賃標的物 ，有1123號存證信函可按（下稱1123號存證信函；見本院 更審前乙卷一第235 頁至第236 頁背面）。上訴人旋於91 年11月20日與黃丁士等3 人簽立系爭協議，已如上述。再 者被上訴人加入成為系爭協議之當事人，而系爭協議就租 賃範圍除系爭草約所約定之前棟1 、2 樓、後棟1 樓外， 增加側棟1 、2 樓、地下室，且就停車場承租範圍確認為 5 分之3 ，月租金變更為330 萬元（7 年內不調漲），另 並約定變更使用執照核發後5 個月內為裝修期，黃丁士等 3 人無須給付租金，且加入原系爭草約並未約定之上訴人 需將汽車展示間移位，堪認系爭協議係以系爭草約為基礎 ，再進一步就細節磋商，上訴人與黃丁士等3 人就系爭建 物之租賃契約已合意由系爭草約變更為系爭協議，約定由 上訴人以每月330 萬元出租系爭建物前棟1 、2 樓、後棟 1 樓、側棟1 、2 樓、地下室及停車場各5 分之3 ，租期 7 年。又系爭協議雖未約明租期起迄日，然觀以系爭協議 第5 、6 條約定，租金係自政府核准變更房屋使用執照日 5 個月後起算，於訂立系爭協議時，尚無從確定租期自何 時起算，故僅載明租約7 年內不調漲，惟佐以系爭草約已 明訂租期為5+1+1 年，則系爭協議仍屬定有7 年期限之租 約。又本件核准變更使用執照日為92年4 月2 日，為二造 所不爭執，則系爭協議租期嗣應可確定為92年9 月2 日起 至99年9 月1 日止。至232 號事件之一審判決固認定系爭 協議為不定期租賃契約，然該事件既係出租人請求承租人 給付96年11月1 日起至97年1 月31日止之租金，既於租期 範圍內，則系爭協議是否為定有期限之租約自非重要爭點 ，觀諸232 號確定判決（見原審卷一第60頁至第66頁）對 此全未述及至明，故本院自不受232 號事件之一審判決關 於此部分認定之拘束。另被上訴人主張於96年12月28日1 個月期間，依民法第450 條第2 項規定，先期通知上訴人 於97年1 月31日終止系爭協議云云，然系爭協議既為定期 契約，即無民法第450條第2項之適用，則被上訴人所為前 揭終止不合法，系爭協議自於99年9月1日屆期而消滅，併 與敘明。
⒊詹永安等2 人於91年2 月間給付200 萬元予上訴人，於同 年4 月11日與上訴人訂立系爭草約，並於其上載明已付20 0 萬元為押租金；且其性質為押租金，又為二造所不爭執 （見本院卷第126 頁）。則上訴人與詹永安等2 人於系爭
草約訂立時即已成立押租金契約（下稱系爭押租金契約； 就該押租金稱系爭押租金），用以擔保詹永安等2 人就承 租系爭建物之租金債務。而上訴人與黃丁士等3 人合意就 系爭建物之租賃契約由系爭草約變更為系爭協議，業如上 述，系爭協議雖未另約定押租金，然系爭押租金契約乃獨 立於系爭草約外之另一契約（見最高法院99年度台上字第 1618號判決意旨），又上訴人與黃丁士等3 人將系爭建物 之租賃契約由系爭草約變更為系爭協議時，上訴人並未返 還系爭押租金，詹永安等2 人亦未向上訴人請求返還系爭 押租金，顯見系爭協議訂立時，上訴人與黃丁士等3 人已 有將系爭押租金續以擔保黃丁士等3 人就系爭協議所負之 租賃債務之合意。
㈢系爭協議之租賃標的範圍為何？上訴人是否未依約交付租賃 標的物？
⒈上訴人雖辯稱系爭建物前棟1 樓其辦公室（下稱系爭辦公 室）不在租賃範圍云云。然系爭協議約定：二、地點：前 棟1 樓、2 樓、後棟1 樓、側棟1 、2 樓、地下室。三、 停車場使用3/5 、地下室使用3/5 等情，有系爭協議可憑 （見原審卷一第16頁），其中關於前棟1 樓之租賃範圍並 未將系爭辦公室排除。而陳英鳳律師雖證述：我印象中詹 阿鎮說要追加承租範圍，包含上訴人使用中的辦公室100 多坪，好像還有保齡球館租期屆滿後他們也要承租，還有 談到3 、4 樓，3 、4 樓部分他們認為是要做公共展示空 間，上訴人希望能用抽成的方式，因為要上訴人搬遷辦公 室，徐正青要求詹阿鎮支付搬遷費、補貼另外租屋之租金 ，所以雙方才談出50萬元的搬遷費、15萬元租金補貼，我 手寫草約的第2 、3 項就是在講這件事情，我擬訂的租賃 契約書版本上第12條第2 款也是在講這件事等語（見原審 卷一第187 頁、本院更審前乙卷一第108 頁背面至第109 頁背面），然其亦證稱：其與上訴人之法律顧問到91年底 結束，在結束當時並沒有聽到潮港城有開業，或雙方有簽 訂租賃契約的事（見本院更審前乙卷一第110 頁），顯見 陳英鳳律師並未參與上訴人與黃丁士等3 人就系爭協議之 簽立，縱其前曾紀錄草約原則，並擬租賃契約書，然當事 人間終未達成合意，已如上述。而其證述均係其參與系爭 協議訂立前陪同徐正青前往臺中與詹阿鎮商談訂立租約之 事，而於斯時提及給付系爭辦公室搬遷費50萬元、每月補 貼15萬元租金之情事，非系爭協議簽立之情形，況系爭協 議又未約定黃丁士等3 人給付系爭辦公室搬遷費50萬元、 每月補貼15萬元租金。且系爭辦公室坐落系爭建物前棟1
樓左前側，約佔前棟1 樓面積之5 分之1 ，有前棟1 樓平 面圖可參（見更審前甲卷第171 頁），為二造迄至本院言 詞辯論終結前均不爭執，如系爭協議出租範圍不包含系爭 辦公室，焉有不於系爭協議中載明之理？足認系爭協議租 賃範圍包括系爭辦公室。故上訴人前揭所辯，即屬無據。 ⒉被上訴人主張：上訴人未交付系爭協議之全部租賃標的物 等語，為上訴人所否認。惟：
⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所 用之辭句，民法第98條定有明文，故解釋當事人之契約 ，如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者， 固不得反捨契約文字而更為曲解，倘無從於契約文字得 知當事人真意，則應於文義上及論理上詳為推求，不得 拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院17年上字第 1118號判例、19年上字第58號判例參照）。次按給付無 確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告 而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第299 條第2 項前段定有明文。所謂無確定期限，指未定期限 及雖定有期限而其屆至之時期不確定2 種情形，前者稱 不定期債務，後者稱不確定期限之債務（見最高法院94 年度台上字第1353號判決意旨參照）。系爭協議第5條 、第6條分別約定「五、自縣政府核准變更房屋使用執 照日起5個月內必須完成工程裝修、開業，若5個月內未 完成施工裝修，則承租者必須照付租金330萬元。」、 「六、自政府核准變更房屋使用執照日起，房東無償提 供5個月的裝修期。」等語（見原審卷一第16頁）。依 上約定，上訴人應於政府核准變更房屋使用執照日起提 供承租人5個月裝修期，且此5個月期間不計算租金，其 意思應係上訴人至遲應於政府核准變更房屋使用執照日 提供系爭建物供黃丁士等3人裝修，而政府核准使用執 照變更日，端乎提出申請時間、政府審核時程而定，要 屬不確定，揆諸前揭說明，就系爭協議之租賃標的物交 付期限要屬不確定，而屬不確定期限之債務，堪以認定 。
⑵系爭協議之租賃標的物為前棟1 樓（包含系爭辦公室） 、2 樓、後棟1 樓、側棟1 、2 樓、地下室。三、停車 場使用3/5 、地下室使用3/5 ，上訴人並應將汽車展示 間移位，為系爭協議第7 條明文約定（見原審卷一第16 頁）。又上訴人應於政府核准變更房屋使用執照日提供 系爭建物供黃丁士等3 人裝修，業如上述。另系爭建物 前棟1 、2 樓原用途為廠房、加工用廠房及工作場所，
經新北市政府於92年4月2日以北府工建字第0920241779 號函，核准變更為一層「一般服務業（一般辦公室）（ 面積：1421.09平方公尺）」、「餐飲業（餐廳）（面 積216平方公尺）」、「一般零售業（店舖）（面積： 495平方公尺）」、二層「餐飲業（餐廳）（面積259. 2平方公尺）」等情，為二造所不爭執，並有114號確 定判決可參（見原審卷一第31頁）。是於92年4月2日新 北市政府核准變更房屋使用執照時，該不確定事實於斯 時已確定，上訴人應負交付租賃標的物予承租人裝修之 義務，且依上訴人於92年6月30日所發存證信函（見本 院更審前甲卷第34頁至第36頁），已明確載明92年4月2 日已獲核准變更使用執照，並附為附件，請求詹永安等 2人進行裝修等節觀之，上訴人亦知悉變更房屋使用執 照已核發。然依被上訴人於96年12月28日自行至現場拍 照結果，系爭建物之系爭辦公室尚未遷空，於該日夜間 仍然燈火通明，系爭建物前方之汽車展示間亦未移位， 另232號事件一審承辦法官於97年1月2日至現場勘驗結 果，前棟1樓辦公室已搬遷騰空，前棟2樓為空屋，但汽 車展示間仍在營業；後棟1樓及側棟1、2樓、地下室則 為空屋。被上訴人指原為釣蝦場之處，目前為舖設柏油 之第2停車場；惟系爭建物前方之停車場則仍作為收費 停車場使用，設有收費亭及收費人員駐守，有232號確 定判決可稽（見原審卷一第62頁背面至第63頁）。足證 上訴人遲至96年12月28日仍未將系爭協議之租賃標的物 中之系爭辦公室騰空，於97年1月2日更未將停車場全部 騰空交付黃丁士等3人，亦未將汽車展示間移位。上訴 人亦未舉證證明其嗣已將系爭辦公室、停車場交付，反 一再辯稱被上訴人未給付系爭辦公室搬遷費50萬元、每 月租金補貼15萬元，故無交付系爭辦公室之義務云云， 足認被上訴人主張上訴人於系爭協議租期未依債之本旨 交付全部租賃標的物予被上訴人，並將汽車展示間移位 等語，即屬有據。又系爭協議並未約定黃丁士等3人須 給付上訴人系爭辦公室搬遷費50萬元、每月租金補貼15 萬元，已如上述，被上訴人依系爭協議既未負有上訴人 所辯之上開義務，上訴人自無從據以與其依約應交付系 爭辦公室、停車場，及將汽車展示間移位之義務為同時 履行抗辯，所辯自不足採。
⑶按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民 法第229 條第2 項前段定有明文。被上訴人主張有催告
上訴人應給付租賃標的物等語，為上訴人所否認。然： ①詹阿鎮於本院更審前乙程序中證述：91年4 月有進去 上訴人公司廠區2 樓進行刨除地板工程，上訴人遲遲 沒把系爭辦公室、停車場交給我們，變更使用執照還 沒核准前，我們就一直催告上訴人交屋，92年4 月變 更使用執照核准後，我已經通知他好幾次，但還是沒 搬遷，上訴人完全沒搬離，所以才會沒租成，92年8 月我有請沈姓律師發存證信函催討1,000 萬元，我也 跟詹永安、被上訴人一起去找上訴人叫他把房屋交給 我的等語（更審前乙卷一第286 頁背面至第289 頁） 。詹阿鎮既多次與詹永安、被上訴人催告上訴人給付 租賃標的物，而系爭建物之租賃內容於91年11月20日 簽立系爭協議時，由系爭草約變更為系爭協議，業如 上述，而詹阿鎮又於92年4 月變更使用執照核准後與 被上訴人、詹永安向上訴人為催告，堪認其等於取得 變更用途之使用執照後確已多次催告上訴人請求交付 系爭協議之租賃標的物至明。詹阿鎮證述既已足以證 明黃丁士等3 人有向上訴人催告交付系爭協議之租賃 標的物，則被上訴人此部分其餘主張，即無庸再為論 述，附此敘明。
②至上訴人雖辯以92年間潮港城公司已停業，96年間經 主管機關廢止公司登記，詹永安亦稱核准可供餐飲使 用面積過小，風險太大所以不做了，顯見被上訴人始 終無經營潮港城計畫之事實，而無催告之可能云云。 然：黃丁士等3 人於系爭草約訂立後旋即委由林正當 向新北市政府申請系爭建物之變更使用執照及室內裝 修許可，並先後於91年6 月、8 月間委由赫林公司、 大創公司為室內設計，已如前述，而林正當亦證述91 年6 、7 月時知悉申請供作餐廳使用面積不得超過50 0 平方公尺，也有立即告知詹阿鎮等2 人，當時他們 沒有意見，所以我才繼續幫忙申請等語（見更審前乙 卷一第28頁），則黃丁士等3 人既於91年6 、7 月間 即已知悉申請供作餐廳使用面積不得超過500 平方公 尺，然仍繼續委由赫林公司、大創公司為室內設計， 已難認黃丁士等3 人無承租系爭建物用以經營餐廳， 況變更使用執照係於92年4 月2 日方核准，若黃丁士 等3 人並無在系爭建物經營餐廳意願，何以不撤回變 更使用執照之申請？至潮港城公司之公司登記雖於92 年12月間停業，並經新北市政府於96年12月10日廢止 公司登記，有潮港城公司登記資料、新北市政府101
年8 月3 日北府經登字第1015048800號函可按（見本 院更審前甲卷第73頁至第77頁），然黃丁士等3 人要 以何公司名義在承租系爭建物經營餐廳，端由其等決 定，況潮港城公司於79年間即已設立，迄91年間詹永 安等2 人承租系爭建物已逾10年，難認黃丁士等3 人 係為在系爭建物經營餐廳而成立潮港城公司，故亦難 以潮港城公司之停業、廢止，遽認黃丁士等3 人無在 系爭建物經營餐廳之意，遑論進而推論黃丁士等3 人 並未催告上訴人給付租賃標的物，是上訴人前揭所辯 ，均不足採。
③則黃丁士等3 人既已於使用執照核准日即92 年4 月2 日後多次催告上訴人依系爭協議交付租賃標的物，上 訴人迄租期屆至前仍未依約交付，均如上述，則上訴 人應自黃丁士等3 人於92年4 月2 日變更使用執照核 准後受催告時起負給付遲延責任。
㈣被上訴人可否依民法第179 條請求上訴人返還系爭押租金？ 按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額 ，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號 判決意旨參照）。又按無法律上之原因而受利益，致他人受 損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存 在者，亦同，民法第179 條定有明文。本件黃丁士等3 人承 租系爭建物之目的係在經營餐廳，既為上訴人所知悉，而系 爭辦公室坐落位置係在前棟1 樓左前側，有前棟1 樓平面圖 可參（見更審前甲卷第171 頁），而依據詹永安、被上訴人 委由赫林公司所設計之室內設計規劃可看出，前棟1 樓係為 全區整體規劃，系爭辦公室位置又係入口接待區（見原審卷 二第119 頁），若上訴人不交付實難達到整體規劃、經營之 目的，另汽車展示空間未移位，又會影響系爭建物之正面遭 阻擋，餐廳即無法醒目使往來客人一望即知位置之目的，均 使黃丁士等3 人承租系爭建物之用以經營餐廳之目的難以達 到。而系爭租約於99年9 月1 日屆期後，上訴人於租賃期間 未能依系爭協議交付全部租賃標的物，致黃丁士等3 人無法 達到經營餐廳之目的，則黃丁士等3 人即無給付租金之義務 ，另上訴人請求黃丁士等3 人依系爭協議給付92年9 月2 日 起至同年12月2 日、96年11月1 日止起至97年1 月31日止之 租金，更經114 號確定判決、232 號確定判決駁回（見不爭 執事項㈢、㈣），而有既判力，上訴人又從未辯稱黃丁士等 3 人仍占有系爭租賃物之任何一部分，而有何其他債務不履
行情事，佐以詹阿鎮等2 人將其等對上訴人之系爭押租金債 權讓與被上訴人，亦為二造所不爭執（見不爭執事項㈤）揆 諸前揭說明，被上訴人請求上訴人返還押租金200 萬元，要 屬有據。
㈤被上訴人可否依系爭協議請求上訴人給付違約金？金額若干 ？
⒈按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民 法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一 般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為 酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受 利益減少其數額（最高法院49年台上字第807 號判例參照 ）。次按為維護契約之正義，當事人所約定之違約金過高 者，於不違反處分權主義之原則下，法院應依職權酌減， 以兼顧私法自治與契約等價均衡之精神。而關於損害賠償 之範圍，民法係採完全賠償主義，除法律另有規定或契約 別有約定，應以填補債權人所受損害及所失之利益（民法 第216 條第1 項參照），故法院對於損害賠償額預定性之 違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人 因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受 之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因
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