臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第922號
上 訴 人 曾玉美
訴訟代理人 陳虹均律師
鄧湘全律師
上 一 人
複 代理 人 潘佳苡律師
被 上訴 人 鄭鶯嬌
訴訟代理人 范瑋峻律師
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國107年3月
21日臺灣桃園地方法院106年度訴字第1232號第一審判決提起上
訴，本院於108年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於：㈠主文第一項超過「核定未辦理所有權第一次登記建物（門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○○巷○○號，層次三層）坐落同區湧星段一二五九、一二五九之一地號土地如附圖所示最大水平面積三十九點一七平方公尺部分之租金，自民國一０三年四月二十四日起至同年十二月三十一日止，每月新臺幣壹仟貳佰貳拾柒元；自民國一０四年一月一日起至同年十二月三十一日止，每月新臺幣壹仟肆佰肆拾參元；自民國一０五年一月一日起至同年八月七日止，每月新臺幣壹仟伍佰肆拾柒元」部分；㈡主文第二項超過「上訴人應自民國一０三年四月二十四日起至同年十二月三十一日止，按月給付新臺幣壹仟貳佰貳拾柒元；自民國一０四年一月一日起至同年十二月三十一日止，按月給付新臺幣壹仟肆佰肆拾參元；自民國一０五年一月一日起至同年八月七日止，按月給付新臺幣壹仟伍佰肆拾柒元予被上訴人」部分；㈢命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開㈠、㈡廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用關於廢棄部分及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔五分之三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被上訴人於原審起訴主張依民法第179條規定請求上訴人給 付如原判決主文第2項所示金額，於本院另主張依租賃關係 請求給付租金（見本院卷第106、251、384頁），核屬法律 上之補充，先予敘明。（被上訴人及鄭鈴琴就原審判決敗訴 部分均未提起上訴，不在本件裁判範圍內，下不贄述。）貳、實體方面：
一、被上訴人主張：桃園市○鎮區○○段0000○000000地號土地
（下各以地號稱之，合稱系爭土地）及坐落其上未辦理所有 權第1次登記之門牌號碼桃園市○鎮區○○路000巷00號建物 （層次3層，下稱系爭建物）原同屬伊之前配偶即訴外人黃 江台所有，黃江台於民國（下同）87年2月26日以贈與為原 因將系爭土地所有權移轉登記予伊。上訴人於103年4月24日 經法院拍賣取得系爭建物之事實上處分權，嗣於105年8月8 日將系爭建物出賣並移轉事實上處分權予原審共同被告鄭鈴 琴。依民法第425條之1第1項規定，自103年4月24日起至105 年8月7日期間，推定兩造就系爭建物使用系爭土地範圍有租 賃關係存在，因兩造協議租金未果，爰依同條第2項規定， 請求法院定租金數額，另依租賃關係請求上訴人給付租金， 如認兩造間並無租賃關係存在，則依民法第179條規定，請 求上訴人返還相當於租金之不當得利等語。聲明求為判決： ㈠核定系爭建物坐落系爭土地如附圖所示第1、2、3層面積 依序為36.97、39.17、14.25平方公尺，合計90.39平方公尺 部分之租金，自103年4月24日起至同年12月31日止為每月新 臺幣（下同）2,832元；自104年1月1日起至同年12月31日止 為每月3,329元；自105年1月1日起至同年8月7日止為每月3, 570元；㈡上訴人應自103年4月24日起至同年12月31日止， 按月給付2,832元；自104年1月1日起至同年12月31日止，按 月給付3,329元；自105年1月1日起至同年8月7日止，按月給 付3,570元予被上訴人。原審判決被上訴人勝訴，上訴人提 起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭土地及系爭建物雖曾同屬黃江台所有，惟 被上訴人取得系爭土地所有權後，從未向黃江台收取租金， 足見被上訴人與黃江台間就系爭建物坐落系爭土地範圍有使 用借貸關係存在，伊因拍賣取得系爭建物之事實上處分權， 得繼受該使用借貸關係，兩造間並無租賃關係存在，是伊占 有系爭土地期間非無正當權源，自未受有不當得利等語，資 為抗辯。上訴聲明：㈠原審判決主文第1項關於核定自103年 4月24日起至105年8月7日止系爭建物坐落系爭土地如附圖所 示範圍之租金部分及第2項，均廢棄。㈡上開廢棄部分，被 上訴人在第一審之訴均駁回。
三、查未辦理所有權第1次登記之系爭建物為3層，坐落系爭土地 如附圖所示位置，第1、2、3層面積依序為36.97、39.17、 14.25平方公尺，合計90.39平方公尺。系爭建物起造人張林 輝將系爭建物出售予被上訴人之前配偶黃江台，系爭建物之 房屋稅納稅義務人於69年8月30日變更為黃江台，黃江台取 得系爭建物之事實上處分權。張林輝又於74年8月10日以買 賣為原因將系爭土地所有權移轉登記予黃江台，黃江台於87
年2月26日以贈與為原因將系爭土地所有權移轉登記予被上 訴人。黃江台之債權人中國信託商業銀行股份有限公司（下 稱中國信託）對黃江台聲請強制執行【案號：原審法院民事 執行處（下稱執行法院）102年度司執字第37315號民事執行 事件】，系爭建物於執行程序中由上訴人以46萬0,888元拍 定，執行法院於103年4月24日核發權利移轉證書予上訴人。 上訴人嗣於105年8月8日以70萬元將系爭建物出售並移轉事 實上處分權予鄭鈴琴等事實，為兩造所不爭執（見原審卷第 82頁反面，本院卷第384、385頁），另有房地產買賣契約書 、不動產權利移轉證書、建物測量成果圖、土地登記謄本、 地籍異動索引、房屋稅籍證明書、納稅義務人名義變動表、 土地登記簿謄本可憑（見原審卷第42至49、70、79、80頁， 本院卷第127、128、139、163、185至189、205至213、253 至287、291至351頁），並經證人黃江台於本院結證稱：系 爭建物及坐落系爭土地為伊父買給伊，伊於離婚前將系爭土 地及系爭建物贈與被上訴人，僅就系爭土地辦理所有權移轉 登記，系爭建物未辦理所有權第1次登記，故未移轉登記予 被上訴人，亦未變更房屋稅籍登記，嗣因伊積欠中國信託債 務，系爭建物遭強制執行，伊和被上訴人沒有錢清償，故遭 拍定等語綦詳（見本院卷第226至228頁），復據本院調閱上 開執行事件卷宗查明無訛，堪認為真。
四、被上訴人主張自103年4月24日起至105年8月7日上訴人為系 爭建物事實上處分權人期間，伊與上訴人就系爭建物坐落系 爭土地範圍，推定有租賃關係存在，因兩造就租金金額不能 協議，故依民法第425條之1項第2項規定請求法院核定租金 數額，並依租賃關係或不當得利之法律關係請求上訴人給付 租金或相當於租金之不當得利等情，為上訴人所否認，並以 前揭情詞置辯，茲就兩造爭執論斷如下：
㈠兩造間就系爭建物使用系爭土地範圍，是否推定有租賃關係 存在？被上訴人得否請求法院定租金數額？
1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形 ，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法 第425條之1定有明文。未辦所有權第1次登記建物因無法 辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權讓與，然受讓 人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無 異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上
應包括就未辦理所有權第1次登記之建物受讓事實上處分 權之情形在內（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨 參照）。又依上開規定得成立租賃關係者，其範圍應以房 屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之 附屬地（如庭院、走道等）為限（最高法院102年度台上 字第1058號判決要旨參照）。
2.經查，系爭建物及所坐落系爭土地，曾同屬黃江台所有， 嗣系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，系爭建物則由上 訴人經強制執行程序取得事實上處分權，致系爭建物及系 爭土地分屬相異之人所有，依上開說明，應推定自103年4 月24日起至105年8月7日上訴人為系爭建物事實上處分權 人期間，兩造間就系爭建物坐落系爭土地範圍，有租賃關 係存在甚明。上訴人雖辯稱被上訴人與黃江台就系爭建物 坐落系爭土地範圍為使用借貸關係，伊得繼受該使用借貸 關係，兩造間並無租賃關係存在等語。惟上訴人徒以被上 訴人未向黃江台收受租金為據，並未舉證證明其等間有使 用借貸關係存在之情，況且使用借貸契約為債之關係，縱 認被上訴人與黃江台間有此契約關係，亦僅其等相互間有 效力，並不及於上訴人，是上訴人所辯尚非可採。 3.承上，自103年4月24日起至105年8月7日上訴人為系爭建 物事實上處分權人期間，推定兩造間就系爭建物使用系爭 土地之範圍有租賃關係存在，而上訴人拒絕給付租金，兩 造不能達成租金數額之協議，亦足認定。從而，被上訴人 依民法第425條之1第2項規定，請求法院定租金數額，洵 屬有據。
㈡法院核定租金數額及被上訴人得請求上訴人給付之租金金額 ？
1.系爭建物為3層建築，坐落系爭土地最大水平覆蓋面積為 39.17平方公尺，有桃園市平鎮地政事務所108年3月13日 平地登字第1080002609號函足憑（見本院卷第289頁）， 是兩造間所成立租賃關係應以上開範圍為限，被上訴人謂 上訴人使用系爭土地範圍應以系爭建物3層面積總合為準 ，要非可採。又原審認定系爭土地103年每平方公尺每月 租金額為31.33元（2,832/90.39=31.33，小數點第2位以 下四捨五入，下均同），104年每平方公尺每月租金額為 36.83元（3,329/90.39=36.83），105年每平方公尺每月 租金額為39.5元（3,570/90.39=39.50），為兩造所不爭 執（見本院卷第385頁），據此核定103年系爭建物占用系 爭土地之每月租金額為1,227元（31.33*39.17=1,227.20 ，小數點以下四捨五入，下均同），104年系爭建物占用
系爭土地之每月租金額為1,443元（36.83*39.17=1,442 .63），105年系爭建物占用系爭土地之每月租金額為 1,547元（39.5*39.17=1,547.22）。 2.按請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，無 從為租金之給付，且被上訴人使用系爭土地並非不當得利 ，故法院核定租金數額之判決，與依民法第442條請求調 整租金之性質非完全盡同，自不限於核定之後始得請求， 該判決兼寓確認之性質，而有溯及效力。本件兩造間推定 有租賃關係存在，且兩造間就租金數額之爭議，經本院核 定如前。準此，被上訴人依租賃關係，得請求上訴人自 103年4月24日起至同年12月31日止，按月給付租金1,227 元，自104年1月1日起至同年12月31日止，按月給付租金 1,443元，自105年1月1日至同年8月7日止，按月給付租金 1,547元。又本院既認被上訴人基於推定租賃關係請求上 訴人給付租金為有理由，被上訴人另主張依民法第179條 規定所為請求，自毋庸再予論斷。
五、綜上所述，被上訴人依民法第425條之1之規定，請求法院核 定系爭建物坐落系爭土地範圍之租金額，洵屬正當，本院爰 核定其自103年4月24日起至同年12月31日止每月租金額為 1,227元，自104年1月1日起至同年12月31日止每月租金額為 1,443元，自105年1月1日至同年8月7日止每月租金額為 1,547元。被上訴人另依租賃關係請求上訴人自103年4月24 日起至同年12月31日止，按月給付1,227元，自104年1月1日 起至同年12月31日止，按月給付1,443元，自105年1月1日起 至同年8月7日止，按月給付1,457元予被上訴人，應予准許 ；逾此部分之請求（除確定部分外），為無理由，應予駁回 。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自 有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開 應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人 仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理 由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 4 月 16 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 賴惠慈
法 官 劉又菁
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 4 月 16 日
書記官 林吟玲