臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第1380號
上 訴 人 邱渝棋
楊淑惠
兼共同訴訟
代 理 人 賴志賢
被 上訴 人 張喬絲
上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國107
年10月31日臺灣士林地方法院107年度訴字第941號第一審判決提
起上訴，本院於108年3月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
上訴人邱渝棋、楊淑惠、賴志賢（下合稱上訴人）主張：兩造 於民國107年3月29日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契 約），約定由伊依土地法第34條之1之規定將與訴外人陳美霖 公同共有如附表所示之房地（下稱系爭房地），以新臺幣（下 同）3,950萬元之價格出售給被上訴人。依系爭買賣契約第15 條第2項之約定，陳美霖須經依法通知且合法主張優先購買權 時，系爭買賣契約始無條件解除，並由被上訴人取回已付價金 即被上訴人於簽約時經存入兩造指定履約保證專戶之第1期款 即簽約款（含定金性質）100萬元（下稱系爭已付價金）。嗣 伊於同年4月12日將兩造約定之買賣條件通知陳美霖，其於同 年4月24日函覆行使優先承購，但附加合夥清算之條件而不生 優先購買之效力。詎被上訴人逕於同年5月2日以陳美霖已表示 優先承購為由謂系爭買賣契約已依約解除，經伊要求繼續履約 未果，系爭買賣契約係因可歸責於被上訴人之違約致不能履行 ，伊已以起訴狀繕本之送達為解約之意思表示等情，依系爭買 賣契約第10條第2項約定、民法第249條第2款規定，請求被上 訴人給付100萬元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定 遲延利息。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴 ，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人100 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息。
被上訴人則以：依系爭買賣契約第15條第2、3項之約定，他共 有人陳美霖經依法通知主張優先購買權時，或其有任何主張致 本案買賣無法順利完成時，兩造即同意無條件解除契約，並由 伊取回已付價金。嗣陳美霖經通知後已主張行使優先購買權， 且其行使前開權利是否合法，亦非兩造任一方所得斷定，況陳
美霖就其與上訴人間所生優先購買權行使爭議亦另案訴請確認 中，尚未審結確定，兩造係因陳美霖之前揭主張迄無法順利完 成買賣，則系爭買賣契約業已依約解除，伊無違約情事，上訴 人無權沒入系爭已付價金或請求伊交付前開款項等語，資為抗 辯。並答辯聲明：上訴駁回。
兩造不爭執事項（見本院卷第11至12、41頁）：㈠系爭房地為上訴人與陳美霖等4人基於合夥關係而公同共有， 。有系爭房地所有權狀、建物登記謄本、本院108年1月21日準 備程序筆錄可稽（見原審卷第27至32、42至44頁、本院卷第11 2頁）。
㈡兩造前透過訴外人皇冠不動產有限公司（即東森房屋北投奇岩 加盟店）之仲介，於107年3月29日簽訂系爭買賣契約，約定上 訴人依土地法第34條之1規定將系爭房地，以3,950萬元之價格 出售給被上訴人，並共同委任訴外人僑馥建築經理股份有限公 司（下稱僑馥公司）為履約保證，被上訴人於簽約時已給付第 1期款（即簽約款）100萬元至指定之履約保證專戶，有系爭買 賣契約（含附件）、不動產買賣價金履約保證申請書及履約保 證證書可稽（見原審卷第18至41頁）。
㈢上訴人於107年4月12日委請訴外人張莉莉即承辦系爭買賣契約 簽訂之地政士依土地法第34條之1規定發函通知陳美霖，詢問 其是否意願行使優先購買權；同年月24日陳美霖函覆其要就系 爭房地主張優先承購，有張莉莉、陳美霖寄發之存證信函及回 執可稽（見原審卷第45至50頁）。
㈣被上訴人於107年5月2日發函通知上訴人，並副知張莉莉、僑 馥公司，表示系爭房地因他共有人表示優先承購，依系爭買賣 契約第15條第2項之約定，無條件解約，請求僑馥公司等應返 還系爭已付價金。同年5月4日上訴人函覆他共有人來函所主張 之優先購買權另附帶合夥清算條件而於法未合，系爭買賣契約 仍屬有效，被上訴人應繼續履約。同年月10日再發函通知被上 訴人他共有人未依法主張優先購買權，若其不願意履約應於7 日起訴，否則伊方將依約沒收其已付價金並另提起訴訟等語。 有兩造分別寄發之存證信函可稽（見原審卷第51至58頁）。上訴人主張：系爭買賣契約未因他共有人陳美霖於107年4月24 日發函主張行使優先購買權而發生解除之效力，且被上訴人經 伊催告後拒絕履約，伊已為解約之意思表示，系爭買賣契約係 因可歸責於被上訴人之違約致不能履行等語，然為被上訴人所 否認，並以前揭情詞置辯。是爭點為：㈠被上訴人以系爭房地 他共有人陳美霖主張行使優先購買權，致系爭買賣無法順利完 成為由，抗辯系爭買賣契約已依約解除，有無理由？㈡上訴人 主張系爭買賣契約因可歸責於被上訴人之違約致不能履行，依
系爭買賣契約第10條第2項約定、民法第249條第2款規定，請 求被上訴人給付100萬元及其法定遲延利息，有無理由？爰析 述如下：
㈠查上訴人於107年3月29日透過東森房屋北投奇岩加盟店之仲介 與被上訴人簽訂系爭買賣契約，將系爭房地以3,950萬元出售 給被上訴人，並於契約第15條其他約定事項中約定：「雙方 同意本案買賣、簽約手續及移轉登記等一切相關手續依土地法 第34條之1規定辦理，全部委託地政士專責辦理（張莉莉）。 他共有人經依法通知主張優先購買權時，雙方同意不以違約 論處，無條件解除本買賣契約，買方（被上訴人）取回已付之 價金，解約相關費用由賣方（上訴人）負擔（含履保費、代書 費）。本案買賣他共有人若有任何主張致本案無法順利完成 ，雙方同意不以違約論處，無條件解除本買賣契約，買方取回 已付之價金，解約相關費用由賣方負擔。賣方中國信託貸款 目前逾期未依約繳納，中國信託目前進行強制執行中，賣方應 先繳納欠款之本息…並申請撤銷執行，若無法順利完成，雙方 同意無條件解約，買方得取回已付之價金，解約相關費用由賣 方負擔」等情，乃為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約書（見 原審卷第25頁）在卷可按。又系爭房地乃上訴人與基於合夥關 係而公同共有，原登記陳美霖名下，嗣經上訴人前訴請其將系 爭房地移轉登記為全體合夥人公同共有而獲勝訴判決確定（即 原法院104年度重訴字第273號、本院104年度重上字第1124號 、最高法院106年度台上字第2358號請求所有權移轉登記事件 ），並辦畢登記；陳美霖則對上訴人另訴請求渠等返還合夥代 墊款（即原法院105年度重訴字第164號、本院107年度上字第4 58號返還代墊款等事件；於本院言詞辯論終結前已為二審判決 但尚未確定），亦為上訴人所不爭，並有前開二事件裁判在卷 可稽（見本院卷第73至93、181至186頁），足見系爭房地之公 同共有人即合夥人間，就系爭房地及相關合夥事務乃迭生爭執 ，相互纏訟多時。證人葉淑珠即仲介之東森房屋北投奇岩加盟 店店長證稱：伊受託出售系爭房地時就知道上訴人與合夥人陳 美霖間有前述糾紛，渠等依土地法第34條之1規定出售系爭房 地，伊於被上訴人同意買受時有告知上情。嗣兩造簽約時未能 會同在場，係由地政士張莉莉先寫好內容交上訴人簽約，之後 再交被上訴人完成簽約，但張莉莉寫好時伊有先拍攝該內容以 LINE傳給被上訴人看，並以電話按手寫內容逐字念給被上訴人 聽，雙方同意後才簽約。過程中有提到行使優先購買權須按同 一條件，但雙方並沒有討論到如陳美霖受通知後主張優先承買 權是否一定要合法，系爭買賣契約才算解除，另擔心陳美霖會 有阻擾過戶的行為，且系爭房地已設抵押權係以陳美霖為貸款
人，亦恐事後無法順利還款取得抵押權塗銷證明，而無法交屋 ，所以才寫前揭其他特別約定事項來保護雙方等語（見本院卷 第114至118頁）；另證人張莉莉證稱：簽約當天僅有上訴人賴 志賢、邱渝棋在場，其二人有提及他共有人陳美霖如願意購買 ，系爭房地當然無法再賣給被上訴人，另因上訴人與陳美霖間 尚有其他訴訟，恐影響到本件履約，所以有前揭其他約定事項 之約定，伊有聽到上訴人提到優先承買須按同一條件，但兩造 當時並沒有討論到如果陳美霖主張優先承買權有無合法行使有 爭議時，被上訴人是否要等待（該爭議解決）或（自行）判斷 其是否行使優先承買權等語綦詳（見本院卷第118至121頁）。 可知兩造簽立系爭買賣契約時已預期系爭房地可能因他共有人 陳美霖「經依法通知主張優先購買權」或「有任何主張」，致 兩造間之買賣無法順利完成，長期陷於不安定之狀態，方為前 揭無條件解除契約之約定，合意於前揭約定事項所定任 一條件成就時，兩造間之系爭買賣契約即依約解除，毋庸當事 人另為解約之意思表示。
㈡次查，上訴人於兩造完成簽約後，於107年4月12日依土地法第 34條之1規定將兩造所定買賣標的及價格發函通知陳美霖行使 優先購買權，陳美霖於同年月24日函覆要優先承購，並定於同 年5月2日上午11點在東森房屋簽訂買賣契約。嗣陳美霖如期到 場，持其以系爭房地按上訴人合夥股份（即70%）計算第1期簽 約款之面額70萬元支票乙紙要求簽約，惟上訴人認其乃未按系 爭買賣契約同一價格行使優先購買權，因而未能完成簽約，且 渠等間關於前述優先購買權之爭議迄未經裁判確定，陳美霖仍 一再主張其已合法行使優先購買權，並於本院107年度上字第4 58號事件追加請求確認優先承買權存在等情，有前開通知函、 陳美霖覆函、107年5月2日東森房屋對話錄音光碟及譯文、上 訴人就陳美霖於本院107年度上字第458號事件追加請求確認優 先承買權存在之陳報狀，及陳美霖於108年3月20日就該事件駁 回其追加起訴所提出之抗告狀在卷可稽（見原審卷第45至50頁 、本院卷第59至61、161、213至221頁），並經證人張莉莉證 稱：當日陳美霖確實有帶70萬元支票來東森房屋簽約，但簽約 款為100萬元，其應該是扣除按其合夥股份30%計算之簽約款金 額30萬元，所以契約沒有簽成；系爭買賣契約毋庸繳納第2期 款，兩造於確認他共有人不主張優先承買權後，再來用印，於 稅單核下來後，買方才需給付第3期款（即第2次付款），但因 陳美霖主張優先承買，所以後來兩造並未用印，亦尚未報稅， 第3期款也無從產生等語綦詳（見本院卷第208至210頁）。而 共有人依土地法第34條之1規定出賣共有之土地或建築改良物 者，依土地登記規則第97條第1項、第3項之規定，於申請土地
權利移轉登記時，出賣人應附具優先承買權人（即陳美霖）已 放棄優先購買權之切結書，或於登記申請書適當欄記明優先購 買權人確已放棄其優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責 任字樣；於登記完畢前，優先購買權人如以書面提出異議並證 明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或 公告之條件出賣者，登記機關應駁回其登記之申請。系爭房地 之他共有人陳美霖經依法通知後已主張優先購買權，其效力如 何之爭議迄未確定，已如前述，且證人張莉莉證稱：於陳美霖 提起優先承買權訴訟後，上訴人就不能去辦理系爭房地之移轉 登記等語綦詳（見本院卷第210頁）。堪認兩造間之系爭買賣 契約，已因陳美霖主張行使優先購買權並提起訴訟，致無法順 利完成。依系爭買賣契約第15條其他約定事項之約定，兩造 同意不以違約論處，系爭買賣契約已合意解除，而失其效力， 上訴人自不得再本於該契約要求被上訴人履約或對其為任何權 利之主張。是上訴人再以被上訴人經催告後拒絕繼續履約為由 ，主張系爭買賣契約係因可歸責於被上訴人之違約致不能履行 ，依系爭買賣契約第10條第2項約定、民法第249條第2款規定 ，請求被上訴人給付100萬元及法定遲延利息，核屬無據。綜上所述，上訴人依系爭買賣契約第10條第2項約定、民法第 249條第2款規定，請求被上訴人給付100萬元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由 ，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上 訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其 上訴。
本件事證已臻明確，上訴人聲請傳訊證人陳美霖或再次傳訊證 人葉淑珠（即葉書）、張莉莉，核無必要；兩造其餘攻擊、防 禦方法及舉證，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結 果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、 第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 108 年 4 月 16 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭純惠
法 官 李昆曄
法 官 林翠華
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 4 月 16 日
書記官 黃文儀
附表：
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│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權利 │
│ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ │
│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │小段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範圍 │
├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼─────┤
│ │ │ │ │ │ │ │ │邱渝棋、楊│
│1 │臺北市│○○區 │○○ │ │ 00 │建│3021.76 │淑惠、賴志│
│ │ │ │ │ │ │ │ │賢、陳美霖│
│ │ │ │ │ │ │ │ │公同共有2 │
│ │ │ │ │ │ │ │ │萬分之283 │
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│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ │
│ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ 權利 │
│ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ │
│ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ 範圍 │
│號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ │
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│1 │ 4 │臺北市○○區○│住家用│第5層：126.80 │陽台13.52 │邱渝棋、│
│ │ │○段00地號 │鋼筋混│ │雨遮7.44 │楊淑惠、│
│ │ │--------------│凝土造│ │ │賴志賢、│
│ │ │臺北市○○區○│9層 │ │ │陳美霖公│
│ │ │○街0段00號0樓│ │ │ │同共有1 │
│ │ │ │ │ │ │分之1 │
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│ │備註│共有部分：同段00建號（17萬分之2491）、00建號（1488分之12） │
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