臺灣臺南地方法院民事判決 107年度訴字第938號
原 告 黃沈玉秀
訴訟代理人 沈聖瀚律師
被 告 黃玉梅
訴訟代理人 林盛煌律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國108年
3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告與訴外人沈雪娥原共有重測前坐落臺南市○○區○○段 000地號土地（權利範圍各2分之1，下稱995地號土地），原 告並於該土地上興建門牌號碼臺南市○○區○○路00巷0000 號建物（下稱系爭建物）。嗣上開土地於民國84年8月19日 辦理分割為新營段995、995-51地號2筆土地，由沈雪娥取得 新營段995地號土地（重測後為新電段470地號，下稱系爭土 地），原告取得新營段995-51地號土地（重測後為新電段47 1地號，下稱471地號土地），並向沈雪娥承租系爭建物坐落 範圍內之系爭土地。因沈雪娥積欠債務，系爭土地經本院民 事執行處以106年度司執字第48201號強制執行事件（下稱系 爭執行事件）查封拍賣，由被告於106年10月24日以新臺幣 （下同）65萬2,100元應買拍定。惟原告乃系爭土地之承租 人，自得依民法第426-2條第1項、土地法第104條第1項規定 ，就系爭土地主張優先承買權。為此，爰依法提起本件訴訟 請求確認就系爭土地有優先承買權存在等語。
㈡並聲明：確認原告對系爭土地有優先承買權存在。二、被告則以：
㈠依證人沈雪娥之證述可知，系爭建物原是豬舍，後來才由原 告出資改建，原告並非系爭建物之原始起造人。且依臺南市 政府財政稅務局新營分局107年9月27日南市財營字第107251 7217號函文檢附之房屋稅籍資料所示，系爭建物係於系爭土 地分割前「82年11月30日」即已設籍，可見原告應無向沈雪 娥租地建屋之事實。況原告曾於「85年7月8日」將系爭建物 以「買賣」為原因關係移轉登記與沈雪娥，則原告與沈雪娥 間就系爭土地縱存有租賃關係，亦已終止。故原告並不符合 民法第426-2條第1項及土地法第104條第1項規定之要件，尚 不得主張優先承買權等語，以資抗辯。
㈡並聲明：如主文第1項所示。
三、兩造不爭執事項：
㈠995地號土地原為原告及訴外人沈雪娥2人共有（權利範圍各 2分之1），84年8月22日辦理分割為同段995地號（由沈雪娥 取得）、995-51地號（由原告取得）土地。上開分割後995 地號土地重測整編為新電段470地號（即系爭土地），995-5 1地號土地重測整編為新電段471地號。
㈡原告所有之471地號土地於96年6月8日以夫妻贈與關係申請 辦理所有權移轉登記，並於同年月28日登記於其配偶即黃玉 成名下。
㈢沈雪娥所有之系爭土地有系爭建物坐落其上，依臺南市政府 財政稅務局提供之房屋稅籍證明書，納稅義務人為本件原告 ，起課年月為82年12月。
㈣訴外人匯豐汽車股份有限公司以沈雪娥積欠債務未清償為由 ，於106年5月31日持本院核發之99年度司執字第105311號債 權憑證為執行名義，具狀聲請經本院民事執行處以系爭執行 事件受理在案。沈雪娥所有之系爭土地經查封拍賣後由本件 被告黃玉梅以65萬2,100元拍定，本院民事執行處於106年10 月24日以106司執實字第48201號函通知本件原告是否聲明依 同樣條件優先承買後，本件原告旋即於同年11月2日具狀表 示有「地上權」而依土地法第104條第1項規定主張優先承買 ，惟本院民事執行處於106年11月3日以106司執實字第48201 號函覆表示其聲明礙難准許，並請原告另提起確認優先承買 權存在訴訟。本件原告於接獲上開函文後，即以沈雪娥為被 告向本院提起確認優先承買權存在訴訟（107年度訴字第6號 ），惟經本院以無確認利益判決駁回，提起上訴後（臺灣高 等法院臺南分院107年度上易字第118號）因撤回上訴而告確 定在案。
四、本院得心證之理由：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不 明確，致上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危 險得以對於被上訴人之確認判決除去之者而言，故確認法律 關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確 認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係 ，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參 照）。查本件原告主張其向沈雪娥承租系爭土地，依民法42 6-2條第1項、土地法第104條第1項規定就系爭執行事件拍定 金額之同一條件，對系爭土地有優先承買權存在等情，既為 被告所否認，則原告對於系爭土地有無優先承買權，即攸關
原告得否優先被告而買受系爭土地之結果，且此一權利存否 不明確之危險，並得以本件確認之判決將之除去，揆諸前揭 說明，原告提起本件確認之訴，即應認有受確認判決之法律 上利益，合先敘明之。
㈡查原告及訴外人沈雪娥為重測前995地號土地之共有人（權 利範圍各2分之1），該土地於84年8月22日辦理分割為同段9 95地號（由沈雪娥取得）、995-51地號（由原告取得，後於 96年6月8日以夫妻贈與關係辦理所有權移轉登記，並於同年 月28日登記於原告配偶黃玉成名下）土地。上開分割後995 地號土地重測整編為新電段470地號（即系爭土地），995-5 1地號土地重測整編為新電段471地號。另系爭建物於82年11 月30日設籍坐落上開重測前995地號土地上，原設籍之納稅 義務人為本件原告，85年7月8日以「買賣」為原因申報建物 所有權移轉，納稅義務人改為「沈雪娥」，後於88年4月1日 再以「買賣」為原因關係申請建物所有權移轉，納稅義務人 再改為本件原告等情，有上開土地人工謄本、第一類謄本、 異動索引、系爭建物房屋稅籍證明書及臺南市政府財政稅務 局新營分局107年9月27日南市財營字第1072517217號函文檢 附之稅籍資料查復表（本院107年度南簡字第752號卷第17至 29頁，本院卷第99、101頁）在卷可稽，亦為兩造所不爭執 ，則系爭建物於995地號土地「分割前」，已在該土地上興 建並設籍，納稅義務人為本件原告，後於「85年7月8日」以 買賣為原因關係移轉與沈雪娥，並由沈雪娥擔任納稅義務人 ，沈雪娥於「88年4月1日」以買賣為原因關係再移轉登記為 本件原告，由原告擔任納稅義務人之事實，即堪可採。 ㈢原告固主張其向沈雪娥承租土地興建系爭建物，依民法第42 6-2條第1項、土地法第104條第1項規定，得主張對系爭土地 有優先承買權云云。惟查：
1.按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣 條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同 樣條件優先承買之權。民法第426-2條第1項定有明文。考諸 其立法目的，乃鑑於建築基地之出租人將基地出賣於第三人 時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合 一。承租人在承租基地上設置之建築物出賣於第三人時，亦 然。為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾 紛，遂參照土地法第104條規定而增訂該條文。故承租人依 上開條文或土地法第104條第1項規定主張優先承買權時，須 土地與建物所有權人間存在租賃關係方可行使，且依民事訴 訟法第277條前段規定，自應由主張此一有利於己之優先承 買權人負舉證之責。準此，本件原告主張向沈雪娥承租土地
興建房屋，其與沈雪娥間有租賃關係而依前揭法條規定主張 優先承買權，揆諸上述說明，即應由原告就其與沈雪娥間有 租賃系爭土地興建系爭建物之事實，負舉證責任。 2.原告主張其向沈雪娥「承租」系爭土地興建系爭建物乙節， 雖聲請傳喚證人沈雪娥到庭予以證明，惟原告於系爭執行事 件本件被告拍定系爭土地，經本院民事執行處通知後具狀提 出由證人沈雪娥簽名之切結書，係表示系爭建物對系爭土地 有「地上權」而依土地法第104條第1項主張優先承買權，此 有切結書1紙在卷可稽（本院107年度南簡字第752號卷第33 頁），則依上開切結書內容可知，沈雪娥與原告並非基於租 賃之意思表示合致而由原告在系爭土地興建系爭建物甚明。 證人沈雪娥經本院傳喚後固到庭異於切結書之內容，改具結 證述係以每個月3,000元「出租」系爭土地與本件原告，並 證稱其不識字，不知道切結書內容，係上次出庭（應指本院 107年度訴字第6號）法庭的人拿給我簽的，他坐在被告那個 位置等語予以解釋（本院卷第84、85頁）。然證人沈雪娥係 其所稱上次出庭107年度訴字第6號確認優先承買權存在訴訟 之「被告」，且該訴訟於「107年2月2日」進行言詞辯論後 即辯論終結定期宣判，該次庭期被告席除證人沈雪娥之外， 並無第三人，另證人沈雪娥簽名出具之切結書，其上載明之 日期為「106年11月1日」，本件原告並於「106年11月2日」 即具狀提出該切結書與本院民事執行處主張優先承買權，此 均經本院調取107年度訴字第6號及系爭執行事件卷宗核閱屬 實，由此可見證人沈雪娥上開證述簽立切結書之時間、地點 顯然不實在，其因與原告為親姐妹關係而配合原告於切結書 簽名及為上開不實證述之意圖甚明，並為迴護原告而證述出 租系爭土地與原告，每月收到原告交付3,000元租金之疑， 亦難予以排除，是證人沈雪娥上開證述之內容，無從為原告 有利之認定，被告抗辯原告與沈雪娥間並無租賃關係存在， 自非無據。
3.查系爭建物於995地號土地分割前即已興建，故縱依房屋稅 籍資料查復表所示，系爭建物係由原告於82年間出資起造並 設籍，然因82年間995地號土地為原告及沈雪娥2人所共有， 原告亦未提出證據證明當時995地號土地與沈雪娥有分管協 議存在，系爭建物係坐落在沈雪娥分管之土地上而生占用租 賃之情，則依共有基礎關係可知，原告於82年間應係取得沈 雪娥同意而興建系爭建物，並無其所謂向沈雪娥承租土地而 建築系爭建物之情事發生。況系爭建物於995地號土地分割 後，旋即於「85年7月8日」以「買賣」為原因關係由本件原 告移轉與沈雪娥，則原告主張向沈雪娥承租土地而興建系爭
建物乙節縱認屬實，其於上開期日將系爭建物出賣與沈雪娥 ，使系爭建物與坐落之系爭土地同屬一人即沈雪娥時，即應 已終止該租賃關係，雖於「88年4月1日」再因買賣關係而由 原告移轉取得系爭建物，惟並不因此而生租賃關係回復或認 定其與沈雪娥合意租賃系爭土地之結果，是原告以其為系爭 建物原設籍納稅義務人，係向沈雪娥承租系爭土地而興建系 爭建物，得依民法第426-2條第1項、土地法第104條第1項規 定主張優先承買權云云，洵屬無稽，並無可採。至原告聲請 傳喚沈雪娥之女兒陳珮娟到庭證明原告承租系爭土地及給付 租金之事實乙節，因系爭建物興建時995地號土地為沈雪娥 與原告所共有，原告有無向沈雪娥承租土地而興建系爭建物 ，沈雪娥顯然應較其女兒陳珮娟知悉該情，且沈雪娥於107 年度訴字第6號107年2月2日言詞辯論期日到庭表示其於「7 年前」即已搬出系爭建物，本件原告訴訟代理人於本件訴訟 亦表示陳珮娟原先住在系爭建物，後來跟著沈雪娥離開該住 所一語明確（本院卷第165頁），則依陳珮娟與系爭土地並 無關係，及早已搬離系爭建物之情形觀之，本院既已傳喚證 人沈雪娥到庭證述，即無另行調查傳喚陳珮娟之必要，併予 敘明之。
五、綜上所述，證人沈雪娥出具切結書表示原告就系爭土地有地 上權，後改證述原告係向其承租土地興建系爭建物，前後所 述不一，難認可採，原告亦未提出其他積極證據證明其係向 沈雪娥承租土地興建建物而符合民法第426-2條第1項、土地 法第104條第1項承租人優先承買權之要件。從而，原告主張 其為系爭土地之承租人，依民法第426-2條第1項、土地法第 104條第1項規定請求確認對系爭土地有優先承買權存在，為 無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結 果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 1 日
民事第四庭 法 官 林勳煜
上開正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 4 月 2 日
書記官 吳佩芬