臺灣臺北地方法院民事判決 107年度訴字第972號
原 告 陳永雄
訴訟代理人 郭憲文律師
被 告 林紹毅
訴訟代理人 王鳳兒
複 代理人 陳淑貞律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國108 年3 月28
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬貳仟捌佰伍拾壹元，及自民國一百零七年一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國一百零七年一月一日起至被告將如附圖編號A 、B 部分返還原告及全體共有人之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟肆佰貳拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。本判決第一項前段於原告以新臺幣壹拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆拾伍萬貳仟捌佰伍拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行；本判決第一項後段於各期到期後，原告以新臺幣伍仟貳佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹萬伍仟肆佰貳拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時聲明第1 項為：被 告應給付原告新臺幣( 下同) 191 萬5,104 元及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自民國 107 年1 月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告6 萬5, 124 元( 見本院卷第4 頁) ，嗣於108 年2 月19日具狀變更 聲明為：被告應給付原告73萬9,184 元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自107 年1 月 1 日起至被告返還如附圖編號A 、B 部分土地之日止，按月 給付原告2 萬5,136 元（見本院卷第229 頁）。核其請求金 額變更屬減縮應受判決事項聲明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於104 年6 月3 日取得坐落臺北市○○區○ ○段0 ○段000 地號土地（重測前為松山區三張犁段1169地 號，下稱系爭土地）權利範圍97800/100000，被告為門牌號
碼臺北市○○區○○街000 巷00弄000 號1 樓房屋（含圍牆 ）（下稱系爭建物) 所有人，其未經系爭土地全體共有人同 意，占用系爭土地如附圖編號A 部分（65平方公尺）、B 部 分（55平方公尺），侵害原告使用收益系爭土地之權利。又 被告占用上開土地，係無法律上原因而受有相當於租金之利 益，致原告受有損害，其中就如附圖編號A 部分，因係由臺 北市○○區○○街000 巷00弄000 號1 至5 樓公寓共同占有 ，被告之系爭建物所受不當得利應為1/5 即13平方公尺；另 如附圖編號B 部分則為被告之系爭建物增建之圍牆圍繞而排 他占有，故被告無權使用系爭土地面積合計為68平方公尺（ 13平方公尺＋55平方公尺）。以系爭土地申報地價按年息10 ％計算，自104 年6 月3 日起至106 年12月31日止，原告可 請求73萬9,184 元；另自107 年1 月1 日起至被告返還如附 圖編號A 、B 部分土地為止，被告應按月給付原告2 萬5,13 6 元，爰依民法第179 條規定提起本件訴訟等語，並聲明： 如上開變更後之聲明所示。
二、被告則以：
㈠、原告並未合法取得系爭土地：
系爭土地應有部分1/6 之原所有人為訴外人周土，其死後繼 承人共35人與訴外人鍾佩君分別於99年1 月28日及100 年5 月12日以買賣為原因，將上開1/6 應有部分移轉登記予鍾佩 君。嗣鍾佩君與原非土地共有人之訴外人陳邵齊、楊鋮緁、 楊鋮珺、陳立哲、陳黛玉等5 人，於102 年3 月1 日通謀虛 偽為意思表示，以贈與為原因，將系爭土地應有部分各1/60 000 辦理移轉登記；鍾佩君復於102 年3 月14日以相同方法 ，就系爭土地應有部分各1/60000 ，以贈予為原因辦理所有 權移轉登記予原非土地共有人之原告、訴外人周燕等28人； 鍾佩君又於102 年12月6 日以相同方法，將系爭土地應有部 分各1/60000 以贈予為原因辦理移轉登記予原非土地共有人 之訴外人周雅英、陳有量。則由鍾佩君處以贈予為原因取得 系爭土地應有部分而成為土地共有人者，包括原告在內合計 有34人（下稱受贈者34人）。而後原告於103 年9 月30日以 共有人身分買受系爭土地整筆（即權利範圍全部）時（登記 日期為104 年6 月3 日），系爭土地共有人合計有121 人， 其中同意出賣系爭土地者，包括受贈者34人，正好為過半數 之62人。衡諸贈與為無償行為，若無至親關係，斷不可能平 白將土地贈與他人，且鍾佩君所贈與之土地應有部分，每人 均僅有極少量之1/ 60000，並密集辦理贈與，顯然鍾佩君係 將系爭土地應有部分虛偽贈與上開受贈者34人，不以「買賣 」為原因，以規避民法物權編施行法第8 條之5 第3 項區分
所有建築物之基地出售時專有部分之所有人無基地應有部分 或應有部分不足者之優先承買權，以及土地法34條之1 第4 項規定他共有人之優先承買權。另一方面虛增系爭土地共有 人數，使原告取得少數應有部分後，即可符合土地法第34條 之1 第1 項規定，買受系爭土地整筆。而原告買受系爭土地 整筆時，倘扣除受贈者34人，系爭土地共有人為87人，同意 出賣者僅29人，未達過半要件，則系爭土地於104 年6 月3 日以買賣為原因移轉登記予原告之行為，應屬無效，原告未 取得系爭土地所有權，不得向被告主張不當得利。㈡、原告取得系爭土地應有部分違反民法物權施行編第8 條之5 第3 項、土地法第104 條第1 項優先承買規定，不得主張為 系爭土地所有人：
縱認受贈者34人非與鍾佩君通謀而虛偽意思表示為系爭土地 應有部分贈予行為，惟系爭土地為其上區分所有建築物之基 地，有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人即被告因無 基地應有部分，得主張民法物權施行編第8 條之5 第3 項、 土地法第104 條第1 項之優先承買權，原告未通知被告行使 優先承買權，自不得對被告主張買受系爭土地之效力，而對 被告以系爭土地所有權人自居。
㈢、原告應受地主出具之土地使用同意書拘束，不得對被告主張 不當得利：
被告購買系爭建物時僅為預售屋，該建案係由訴外人福欣建 設股份有限公司（下稱福欣公司）法定代理人徐兩福取得系 爭土地當時地主即訴外人周富阿、周土、周健、周惡、周秋 （下稱周富阿等6 人）之土地使用同意書（下稱系爭土地使 用同意書）合法申請建造執照、使用執照建造而成，被告善 意買受系爭建物，並由代書辦理建物及坐落基地之所有權移 轉登記迄今已約34年，自應受保護。至原告買受系爭土地時 明知系爭土地上有合法房屋存在，自應承受前手容忍建物存 在之義務，並受系爭土地使用同意書拘束，始足以維持法律 秩序之安定性與公共利益，則原告起訴請求不當得利，有違 誠信原則。
㈣、聲明：1.原告之訴及假執行聲請均駁回。2.如受不利益判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件原告主張其現登記為系爭土地應有部分97800/100000之 共有人；被告所有之系爭建物占用如附圖編號A 、B 部分共 68平方公尺（其中A 部分占有範圍以65平方公尺之1/5 即13 平方公尺計算）等節，業據其提出系爭土地第一類登記謄本 、系爭建物第二類登記謄本、地籍圖、現場照片為證（見本 院卷第10頁、第20頁、第34-36 頁、第45-48 頁），並經臺
北市松山地政事務所地政人員會同本院至現場履勘、施測， 有本院勘驗筆錄、臺北市松山地政事務所土地複丈成果圖各 1 份在卷可稽（見本院卷第39-40 頁、第51頁），且為被告 所不爭執，堪信原告上揭主張為真實。
四、至原告主張系爭建物無權占有系爭土地，原告得請求被告給 付相當於租金之不當得利，為被告所否認，並以前揭情詞置 辯，是本件應審究者厥為：㈠、原告是否為系爭土地所有權 人？㈡、被告主張原告買受取得系爭土地，違反民法物權施 行編第8 條之5 第3 項、土地法第104 條第1 項之優先承買 權規定，是否可採？㈢、系爭建物占有系爭土地如附圖編號 A 、B 部分，是否有合法占有權源？㈣、原告得請求之不當 得利數額若干？茲分述如下：
㈠、被告未能證明鍾佩君與受贈者34人間通謀而為虛偽贈與之意 思表示，應認原告為系爭土地合法買受人：
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條第1 項前項有明文。又第三人主張表意 人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之 責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。２、本件被告主張鍾佩君與受贈者34人間有上述以贈與為原因， 移轉登記系爭土地應有部分之情形，再經原告以系爭土地共 有人身分，依土地法第34條之1 第1 項規定，經包括受贈者 34人在內之系爭土地共有人共62人同意而買受系爭土地，並 於104 年6 月2 日登記為系爭土地所有人等情，固為原告所 不爭，並有本院調取之臺北市松山地政事務所104 年信義字 第10210 號登記案卷資料1 箱可憑（資料外放），但原告既 否認鍾佩君與受贈者34人間通謀而虛偽為贈與之意思表示， 自應由被告就此事實負舉證之責。惟查，被告就此僅提出另 案之臺灣高等法院103 年度上易字767 號刑事判決1 份供參 （見本院卷第206-218 頁），觀諸該案所載犯罪事實為訴外 人即瓏山林企業股份有限公司董事長林鴻堯或該公司之關係 企業經理等人，以虛偽贈與方式達到虛增土地共有人數之目 的，再依土地法第34條之1 第1 項規定就土地設定地上權予 瓏山林企業股份有限公司，與本案所涉及之法律關係當事人 、土地均有異，處分行為態樣亦不相同，況本件原告依土地 法第34條之1 第1 項規定欲買受系爭土地前，業遵行同條規 定通知不同意出售系爭土地應有部分之共有人行使優先承買 權，經地政機關審查程序無誤（見登記案卷第492 頁以下） ，並有原告所寄通知優先承買之存證信函在卷可稽（見本院 卷第233-242 頁）。被告僅持該判決1 份及上開贈與之過程 ，臆測本件原告買受取得系爭土地，係以鍾佩君與受贈者34
人間通謀虛偽之贈與意思表示為基礎，自屬無據。其主張原 告並未合法取得系爭土地所有權，即無足採。
㈡、被告主張原告買受取得系爭土地，違反民法物權施行編第8 條之5 第3 項、土地法第104 條第1 項規定，並非可採：１、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。土地法第104 條第1 項固定有明文。惟本件原告 買受取得系爭土地時，被告並非系爭土地之地上權人、典權 人或承租人，本件即無該條適用餘地，被告主張原告有違土 地法第104 條第1項規定，自無可採。
２、次按區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形 時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者 ，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內， 有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人 。民法物權編施行法第8 條之5 第3 項定有明文。參諸該條 之立法理由，該優先承買權僅具債權之效力，並無對抗現所 有權人之效力。換言之，苟區分所有建築物所有權人受有損 害，僅得向原基地出賣人請求損害賠償，不得主張基地應有 部分之移轉為無效。而本件原告為系爭土地應有部分之「買 受人」，並非「出賣人」，於系爭土地應有部分原所有權人 未踐行民法物權編施行法第8 條之5 第3 項程序，通知被告 優先承買時，被告僅能向原出賣人主張損害賠償，不得對買 受人之原告主張買賣關係無效，則其以原告買受系爭土地應 有部分違反民法物權施行編第8 條之5 第3 項規定，而認其 並非系爭土地所有權人，並非可取。
㈢、系爭建物占有系爭土地如附圖編號A 、B 部分，難認有合法 占有權源：
１、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度 台上字第1120號裁判意旨參照）。
２、本件被告對於系爭建物占有系爭土地如附圖編號A 、B 部分 不爭執，僅以系爭土地使用同意書為合法占有之依據。惟查 ，系爭建物之69松三字第45號建築執照及73使字第1440號使 用執照卷內所附之69年系爭土地使用同意書為周富阿等6 人 所出具，有該土地使用同意書1 紙附卷足憑（見本院卷第81 頁），然周富阿、周六、周土、周健、周惡、周秋，早已分 別於23年、22年、33年、65年、27年及30年間死亡，有渠等 除戶謄本6 份存卷可參（見本院卷第82-86 頁），則渠等於
69年間已非系爭土地之地主，亦無可能再於69年間出具系爭 土地使用同意書，即系爭土地使用同意書顯非由周富阿等6 名有製作權之人出具，而屬偽造之文書，且難證明斯時之系 爭土地所有人，確有同意將系爭土地供作系爭建物建築基地 之用。被告以該偽造之系爭土地使用同意書作為系爭建物占 有系爭土地之權源，即非可採。其所有之系爭建物無權占有 系爭土地，堪予認定。
㈣、原告依民法第179 條規定得請求之不當得利數額計算如下：１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。而無權占用他人之土地， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，土地所有 人自得依不當得利之法則，請求無權占有人返還占有土地所 得之利益，且僅相當於法定最高限額租金之數額（最高法院 61年台上字第1695號判例意旨參照），此亦不因土地所有人 原是否已有具體利用規劃而異。
２、本件被告未得系爭土地共有人同意而任意使用如附圖編號A 、B 部分土地，致原告受有不能依其應有部分使用收益之損 害，兩者有相當因果關係，則原告依民法第179 條規定，就 所受不當得利之損害，請求相當於租金之數額，即屬有據。３、次按城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價 額年息10％為限，此於租用基地建築房屋亦準用之，土地法 第97條第1 項、第105 條定有明文。上開規定所謂之土地價 額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，而土 地法第148 條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法 定地價，故土地法第97條所稱之土地申報價額，即指該土地 之申報地價。本院即應依此計算被告占有如附圖編號A 、B 部分土地相當於租金之不當得利。另就基地租金之數額，除 以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁 榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並 與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071 號判例意旨參照）。
４、本院審酌系爭土地坐落臺北市信義區，目前為住家使用，鄰 近處有住宅、OK便利商店、公園、餐廳、幼兒園、科技公司 等，有GOOGLE地圖1 張在卷可稽（見本院卷第184 頁），是 本院斟酌系爭土地之位置、工商業繁榮之程度、被告利用如 附圖編號A 、B 部分土地之經濟價值及所受利益等一切情形 ，認被告占有上開土地所可得之利益，以按系爭土地申報地 價年息6％計算為相當。
５、又查系爭土地104 年、105 年起之申報地價分別為每平方公 尺3 萬5,840 元、4 萬6,400 元，有系爭土地公告地價查詢
網頁資料1 份存卷可考（見本院卷第11頁，公告地價×80 % 即申報地價），衡以原告係於104 年6 月3 日登記為系爭土 地所有人，有卷附系爭土地登記第一類謄本1 份可參（見本 院卷第6 頁），則其依不當得利法律關係，可請求被告給付 自104 年6 月3 日起至106 年12月31日止之不當得利數額為 45萬2,851 元；另自107 年1 月1 日起至被告返還如附圖編 號A 、B 部分土地之日止，被告應按月給付1 萬5,429 元（ 計算式如附表所示）。原告逾此範圍之請求，不應准許。６、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第 203 條分別定有明文。查本件不當得利之債，屬無確定期限 者，且為雙方未約定遲延利息利率之金錢給付債務，被告應 於受催告期屆滿時起，給付按週年利率5%計算之遲延利息。 則原告就部分已到期債權，主張被告給付自起訴狀繕本送達 翌日即107 年1 月17日（見本院卷第16頁）起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息，當屬有據。
五、綜上所述，原告為系爭土地共有人，被告之系爭建物無權占 有系爭土地如附圖編號A 、B 部分。從而，原告依不當得利 之法律關係，請求被告給付45萬2,851 元，以及自107 年1 月17日起至返還系爭土地如附圖編號A 、B 部分之日止，按 月給付1 萬5,429 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請 求，則屬無據，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，請准宣告 假執行或免為假執行。關於原告勝訴部分，經核均無不合， 爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部 分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
民事第五庭 法 官 蔡牧容
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
書記官 周芳安
附表：
┌─────┬────┬────┬───────┬───────┬───────┬──┬──────┬────────────────────────┬────┐
│占用土地 │占用面積│年度 │請求起算日 │請求末日 │申報地價（元/ │年息│原告應有部分│不當得利金額計算 │合計 │
│ │（平方公│ │ │ │平方公尺） │ │ │（申報地價×占用面積×年息×原告應有部分×（請求│ │
│ │尺） │ │ │ │ │ │ │起算日至請求末日）÷該年度總日數，元以下四捨五入│ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │） │ │
├─────┼────┼────┼───────┼───────┼───────┼──┼──────┼────────────────────────┼────┤
│臺北市信義│68平方公│104年 │104 年6月3 日 │104年12月31日 │35,840 │6% │97800/100000│83,063元 │452,851 │
│區吳興段2 │尺 ├────┼───────┼───────┼───────┤ │ ├────────────────────────┤元 │
│小段780 地│（13平方│105 年至│105年1月1日 │106 年12月31日│46,400 │ │ │369,788元 │ │
│號土地 │公尺＋55│106年 │ │ │ │ │ │ │ │
│ │平方公尺├────┼───────┼───────┼───────┤ │ ├────────────────────────┼────┤
│ │） │107年 │107年1月1 日 │返還土地之日止│46,400 │ │ │按月給付15,429元 │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │（申報地價×占用面積×年息×原告應有部分÷12月，│ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │元以下四捨五入） │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
└─────┴────┴────┴───────┴───────┴───────┴──┴──────┴────────────────────────┴────┘
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