臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第68號
原 告 張霹靈
訴訟代理人 簡淳璇
被 告 張志全
訴訟代理人 施廷勳律師
複代理人 柯雅藍
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年3月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○里路00巷00號房屋（範圍詳如本院107年度司執字第27101號強制執行事件之拍賣公告所載）遷讓返還予原告；並自民國107年8月10日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟捌佰玖拾伍元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾捌萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹佰肆拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
原告主張：
㈠原告於民國107年7月19日經本院107年度司執字第27101號 強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）得標拍定訴外人 高女琇名下之臺中市○○區○○段000地號土地及其上同 段524建號即門牌號碼臺中市○○區○里路00巷00號房屋 及該房屋增建部分即建號730號（範圍詳如系爭強制執行 事件之拍賣公告所載，以下分別略稱系爭房屋、系爭土地 ，並合稱系爭房地），並於同年月30日取得不動產權利移 轉證書後，於同年8月10日完成所有權移轉登記。被告無 權占用系爭房屋，原告於107年8月16日通知被告自行遷讓 交還，被告置之不理，爰依民法第767條第1項規定請求被 告遷讓返還系爭房屋。又被告無權占有使用系爭房屋，並 因此受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告自得 依侵權行為、不當得利法律關係請求被告給付相當於租金 之不當得利或賠償相當於租金之損害（請求法院擇一為有 利原告之判決）。而系爭房屋（坪數55坪）為透天厝，位 在臺中市大里市熱鬧繁華街道、交通便利，生活機能良好 ，依內政部不動產資訊平台網路下載資料，可知大里區透
天厝（45坪以上）107年1月後之租金行情每月至少約為新 臺幣（下同）15,000元，故請求被告自107年8月10日起至 遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告15,000元。 ㈡依系爭強制執行事件之拍賣公告備註欄記載：「五、本件 建物（即系爭房屋）查封時，出借予第三人張志全使用… 」，及高女琇曾在系爭強制執行事件提出房屋現況陳報（ 聲明）狀上表示其與被告間就系爭房屋為借用關係，故高 女琇與被告間為借用關係。而使用借貸關係為無償契約， 非如租賃，因而無民法第425條買賣不破租賃規定之適用 。又買賣不破租賃原則為債權相對性之例外情況，除非法 有明文規定，不宜任意類推適用，故被告仍為無權占用系 爭房屋。
㈢被告縱使為系爭房地之真正所有權人，其與高女琇間有借 名登記契約，然因登記為不動產物權之公示方法，於出名 人即高女琇將系爭房地所有權移轉登記返還予借名人即被 告前，該登記並不失其效力。而原告善意信賴系爭房地登 記狀態，應受保護，故系爭房地所有權人仍為高女琇，被 告僅享有依借名登記契約請求高女琇返還系爭房地所有權 之債權而已，並無足以排除強制執行之權利。
㈣本件係請求相當於系爭房屋租金之不當得利或賠償相當於 系爭房屋租金之損害，而土地法第97條係規定土地價額， 故不能以土地法第97條規定計算上開損害金額。 ㈤並聲明：1.被告應將門牌號碼臺中市○○區○里路00巷00 號房屋（範圍詳如本院107年度司執字第27101號強制執行 事件之拍賣公告所載）遷讓返還予原告；並自107年8月10 日起至遷讓返還之日止，按月給付原告15,000元。2.願供 擔保，請准宣告假執行。
被告抗辯：
㈠原告依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還系爭房屋 ，並無理由：
1.被告為系爭房地真正所有權人，並將系爭房地借名登記 予高女琇名下。惟雙方已於106年9月13日成立家事調解 ，合意終止系爭房地之借名登記契約，高女琇並應將系 爭房地所有權移轉登記返還予被告。詎高女琇竟出於獲 取不法利益之意圖，串通其胞妹高女惠，由高女琇簽發 面額50萬元之本票交付予高女惠，並由高女惠佯稱該金 額為消費借貸款項，並持該本票向本院聲請裁定准予強 制執行，經系爭強制執行事件拍賣系爭房地，由原告拍 定。
2.依系爭強制執行事件之拍賣公告附表欄記載：「點交否
：不點交」、「本件建物（即系爭房屋）查封時，出借 予第三人張志全使用」，及房屋現況陳報（聲明）狀上 記載：被告自92年10月起開始居住在系爭房地，未約定 使用期限，顯見原告在投標前已明知被告有權且長期使 用系爭房地，並非無故居住在系爭房地，抑或單純「借 用關係」，惟卻未進一步查證被告有權占用系爭房地之 原因關係，反而在權屬不清情況下執意拍定系爭房地， 顯有惡意。又被告既與高女琇終止借名登記契約，而強 制執行法上之拍賣為買賣之一種，即拍定人為買受人， 拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，則高女琇無權 處分系爭房地，且被告亦未曾承認高女琇有處分系爭房 地之權利。準此，高女琇無權處分系爭房地之行為對被 告不生效力，被告仍得以真正所有權人身分占用系爭房 地。故原告依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還 系爭房屋，於法無據。
㈡原告依侵權行為或不當得利之法律關係，請求被告自107 年8月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告15, 000元，並無理由：
1.被告既為系爭房地真正所有權人，自可使用系爭房屋， 並無侵害原告之行為或有獲得不當利益之情事。 2.縱使被告嗣後因高女琇與高女惠之侵權行為而喪失系爭 房地所有權，然參照最高法院81年度台上字第55號判決 意旨，不動產買賣契約成立後其收益權屬於何方，依民 法第373條之規定，應以標的物已否交付為斷，故買賣 標的物如尚未交付，買受人既未取得買賣標的物之利益 ，似無利益受損害之可言。故原告在受點交系爭房地前 ，被告仍繼續占用系爭房地，並非無權占用，原告亦無 利益受損害。從而被告占用系爭房地不該當「侵權行為 」要件，而無損害賠償責任。又原告在受點交系爭房地 前，既不能取得系爭房地使用利益，則被告縱使繼續占 有系爭房地，原告尚未發生損害，故原告於受點交系爭 房地前，亦不能請求被告返還不當得利。
3.縱使原告得依侵權行為或不當得利之法律關係請求賠償 相當於租金之損害或相當於租金之不當得利，惟原告僅 能依土地法第97條規定計算系爭房屋租金，並以該租金 認定原告得請求相當於租金之損害或相當於租金之不當 得利之金額。而土地法第97條所謂土地價額，係指該土 地之申報地價而言，故原告應依系爭土地之申報地價計 算相當於租金之不當得利或賠償相當於租金之損害。又 系爭房地位於狹小之「東里路20巷」巷道內，該巷道寬
度尚不足2部自用小客車從容會車，且鄰近均為老舊住 宅，並無商業活動，生活機能不佳，若以土地及其建築 物申報總價年息5%計算租金，顯屬過高。
4.至於原告雖提出內政部不動產資訊平台網路下載資料， 陳稱系爭房地鄰近租金行情下限為每月15,000元云云， 惟該份資料所示租賃之房屋均位於臺中市大里區商業活 動興盛、工廠林立之地段，抑或大馬路旁，租金金額自 是不菲，然系爭房地係位於狹窄巷弄內，會車不便利， 周遭房屋老舊，且生活不便，而與上揭地段相差甚遠， 自不能相提並論，從而原告主張系爭房地每月租金行情 約15,000元，顯無可採。
㈢並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
貳、本件經整理爭點結果如下（本院卷第62、63頁）： 不爭執事項：
㈠本院107年度司執字第27101號強制執行事件（執行債權人 為高女惠，執行債務人為高女琇），債權人聲請查封拍賣 登記於高女琇名下之臺中市○○區○○段000地號土地及 其上同段524建號即門牌臺中市○○區○里路00巷00號建 物（另包括該建物增建部分即查封建號730號），嗣由原 告於107年7月19日拍定，同年月30日取得本院核發之權利 移轉證書，同年8月10日完成所有權移轉登記。 ㈡上開強制執行事件之拍賣公告記載「不點交」，使用情形 ：本件建物查封時，出借予第三人張志全使用。 ㈢系爭房地現仍由被告占有使用中。
㈣高女琇於本院107年度司執第27101號強制執行事件提出房 屋現況陳報（聲明）狀，其上記載系爭房屋為被告自92年 10月起借用，未約定借用期限。
㈤原告於107年8月16日寄發台中東興路郵局第567號存證信 函予被告，催告被告應遷讓返還系爭房屋，被告並未收受 該存證信函。
㈥被告與高女琇於106年9月13日成立家事調解（本院106年 度司家調字第1221號），雙方同意終止高女琇所有系爭房 地之借名登記契約，高女琇並應將系爭房地所有權移轉登 記返還予被告。
爭執之事項：
㈠原告依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還系爭房屋 ，是否有理由？
㈡原告依侵權行為或不當得利之法律關係，請求被告自107 年8月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付15,000
元，是否有理由？
參、得心證之理由：
原告依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還系爭房屋， 是否有理由？說明如下：
㈠被告與訴外人高女琇於106年9月13日成立家事調解（本院 106年度司家調字第1221號），雙方同意終止高女琇所有 系爭房地之借名登記契約，高女琇並應將系爭房地所有權 移轉登記返還予被告（不爭執事項㈥參照）。基此可知， 被告辯稱系爭房地為其所有，但借名登記於高女琇名下等 情，應堪採信。
㈡依上開調解筆錄內容，高女琇固然負有應將系爭房地所有 權移轉登記返還予被告之義務，惟高女琇尚未為所有權移 轉登記前，系爭房地即遭訴外人高女惠查封拍賣，並經原 告拍定取得（不爭執事項㈠參照），參諸最高法院106年 度第3次民事庭會議決議意旨：「不動產借名登記契約為 借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借 名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借 名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定， 其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權 人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分 。」可知借名登記於高女琇名下之系爭房地經其債權人查 封拍賣（為私法買賣之一種），並由原告拍定取得，高女 琇就系爭房地之被查封拍賣，仍屬有權處分。從而被告辯 稱高女琇無權處分系爭房地，其行為對被告不生效力，被 告仍得以真正所有權人身分占用系爭房地云云，尚非可採 。
㈢高女琇於系爭強制執行事件提出房屋現況陳報（聲明）狀 ，其上記載系爭房屋為被告自92年10月起借用，未約定借 用期限（不爭執事項㈣參照）。因此，該強制執行事件之 拍賣公告即記載「不點交」，使用情形：本件建物查封時 ，出借予第三人張志全使用（不爭執事項㈡參照）。而原 告於投標時，就系爭房地之占有使用情形，自係信賴拍賣 公告所記載高女琇是將系爭房屋出借予被告使用。至於高 女琇與被告就系爭房地所成立之真實法律關係為何，尚難 苛責與其等二人完全不認識之原告有查明究實之義務，故 原告拍定取得系爭房地，自屬善意受讓。而無論使用借貸 契約或借名登記契約，均屬債之關係，僅於當事人間有其 效力。原告既然自法院之強制執行程序拍定取得系爭房地 ，且其拍定行為並無違反誠信原則或公共利益或以損害他 人為主要目的，自不必繼受高女琇與被告間就系爭房地所
成立之債權關係。故被告占有使用系爭房地，對原告而言 ，即屬無權占有。
㈣茲因被告並無占有系爭房屋之任何權源，係屬無權占有， 原告依民法第767條第1項前段規定，自得請求被告遷讓返 還該房屋。
原告依侵權行為或不當得利之法律關係，請求被告自107年8 月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付15,000元，是 否有理由？說明如下：
㈠拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證 書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1 項前段定有明文。系爭房地由原告於107年7月19日拍定， 同年月30日取得本院核發之權利移轉證書，同年8月10日 完成所有權移轉登記（不爭執事項㈠參照），依前揭規定 ，原告於107年7月30日取得系爭房地之所有權，則被告自 斯時起繼續占有系爭房屋，即屬侵害原告之房屋所有權， 原告對被告即得請求賠償相當於租金之損害金（最高法院 67年台上字第3622號民事判例要旨併為參照）。又系爭房 屋位在臺中市大里區，係屬城市地方之房屋。而土地法第 97條第1項所定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定， 如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權 （最高法院43年台上字第392號民事判例要旨參照）；且 土地法第97條第1項關於房屋及基地計收租金之規定，於 損害賠償事件，亦可據為計算損害額之標準（最高法院87 年度台上字第2996號民事裁判要旨參照）。準此以解，原 告得依侵權行為之法律關係請求被告賠償相當於租金之損 害金，但損害金之數額，應受土地法第97條第1項關於房 屋及基地計收租金之限制。
㈡土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不 超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」該 條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定 地價。而所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土 地所有人依該法規定所申報之地價而言，並非指平均地權 條例第46條所規定之土地公告現值。又系爭房屋並未辦理 申報房價，依土地法施行法第25條規定，固應以該管市縣 地政機關估定之價額為準，惟目前地政機關並未辦理房價 之估定，故本院乃以課徵房屋稅所核定之房屋現值為計算 依據。系爭土地面積78.77平方公尺，其價值以107年1月 申報地價每平方公尺3,760元計算（本院107年度中簡字第 3916號卷第15頁之土地登記謄本參照）為296,175元（計
算式：78.77×3,760=296,175，元以下四捨五入，下同） ；系爭房屋107年之課稅現值為138,100元（本院107年度 中簡字第3916號卷第8頁之房屋稅籍證明書參照），故系 爭房屋及其坐落基地之價值合計為434,275元。茲審酌系 爭房屋位在臺中市大里市區之東里路20巷內，為連棟集合 住宅，雖鄰近大里市國光路，附近有臺中市大里區公所、 臺中市立大里高中、臺中市政府消防局第三大隊大里分隊 ，但位處巷道內，附近多為老舊住宅，並無商業活動等情 （以上參見卷附之Google地圖及街景圖），認為以土地及 建物申報總價年息百分之8計算相當租金之損害金為適當 。準此計算結果，原告每月受有相當於租金之損害金為2, 895元（計算式：434,275×8%×1/12=2,895）。原告主張 應以每月15,000元計算損害金，就超過前開數額部分，尚 屬無據。
綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及第184條第1項前 段規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；及自107 年8月10日起至遷讓返還該房屋之日止，按月給付原告2,895 元，為有理由，應予准許。其餘逾此部分之請求，為無理由 ，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。
本件訴訟費用（原告請求被告自107年8月10日起至遷讓返還 房屋之日止按月賠償原告15,000元部分，為附帶請求，不併 算為訴訟標的價額，故該部分未徵裁判費），依民事訴訟法 第78條規定，應由敗訴之被告負擔。
兩造各自陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，於原 告勝訴部分，核與民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項 之規定相符，爰以系爭房屋核定價值145萬元為據，分別酌 定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲 請，因失所依附，應予駁回。
中 華 民 國 108 年 4 月 10 日
民事第三庭 法 官 游文科
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 4 月 10 日
書記官 楊玉華