臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第956號
原 告 蔡李青蘭
訴訟代理人 徐明珠律師
陳婉寧律師
複代理人 鄭謙瀚律師
被 告 福泰磐峰管理委員會
法定代理人 施翠燕
訴訟代理人 柳正村律師
上列當事人間請求拆除地上物事件，本院於民國108 年4 月2 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
原告主張：
原告為臺中市○○區○○段000○00地號土地（下稱系爭土 地）之所有權人。詎被告未經原告同意，竟在原告所有之系 爭土地設置社區廚餘處理室、廁所、垃圾分類回收室及景觀 牆（詳如附圖即臺中市中興地政事務所複丈日期為民國108 年1月17日之土地複丈成果圖所示），為無權占有。為此， 爰依民法第767條之規定，請求被告將上開地上物拆除並交 還系爭土地。又被告無權占有系爭土地，受有使用系爭土地 之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，該項利益依 其性質無法返還，原告自得依民法第179條之規定，請求被 告償還相當於租金之價額，亦即依土地法第97條規定以當年 度申報價額之年息百分之10計算，被告應給付原告自起訴狀 繕本送達被告之日起往前回溯5年相當於租金之不當得利共 新臺幣（下同）28,411元，及自起訴狀繕本送達被告之日起 每日16元。並聲明：㈠被告應將系爭土地如附圖所示地下一 層編號A面積7.54平方公尺之增建物，及地上一層編號B面積 0.83平方公尺之景觀牆拆除，並將上開土地騰空返還予原告 ；㈡被告應給付原告28,411元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告應自起訴狀 繕本送達翌日起至交還第一項土地之日止，按日給付原告16 元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
被告抗辯：
㈠被告管理委員會係依公寓大廈管理條例規定成立，向臺中 市西屯區公所報備在案。福泰磐峰社區為共有七棟房屋之
集合住宅，建號分別為4267、4268、4269、4270、4271、 4272、4273，建號4274則為公共設施，共同領有一張使用 執照（95府都建使字第1348號），所坐落之土地為系爭土 地及同段420 、420-14、420- 15 、420-16、420-18、 420-19、420- 20 地號土地，上開土地之地下室屬公共設 施，作為汽車停車位之用共有20位，足認福泰磐峰社區為 集合住宅，有公寓大廈管理條例之適用。原告請求拆除之 增建物及景觀牆為社區之共用部分為二次施工，於建物點 交時即已存在，依公寓大廈管理條例第11條第1 項之規定 ：「共用部分及其相關設施之拆除，重大修繕或改良，應 依區分所有權人會議之決議為之」，故如附圖所示增建物 及景觀牆是否拆除須經區分所有權人會議決議為之，原告 不得單獨請求拆除，亦非被告所能決定。又被告依公寓大 廈管理條例第38條規定雖有當事人能力，但管理委員會為 非法人團體，僅得為訴訟法上之當事人，而如附圖所示增 建物及景觀牆為全體區分所有權人公同共有，非被告所有 物，被告亦無拆除權能。且依同條例第3 條第9 款規定， 被告僅執行區分所有權人會議決議事項，並非決策單位。 如附圖所示增建物及景觀牆雖未辦保存登記，但全體區分 所有權人為共同原始起造人，原告亦為原始起造人之一， 並非向建商買受房屋，被告成立前上開未保存登記建物已 經存在，全體區分所有權人為原始所有人，被告應無事實 上處分權。
㈡93年間福泰磐峰社區所坐落土地之所有權人多為蔡家家族 成員，原來是一筆土地7 人共有，地號為信安段420 地號 ，嗣土地所有權人同意合建七棟房屋，而將系爭土地分割 為8 筆，其中分割後之420 地號土地仍由社區7 位所有權 人保持共有，作為人行道。福泰磐峰社區之工程費用均由 地主自行出資，如附圖所示之增建物及景觀牆雖位在系爭 土地上，惟係經原告同意建造，其建造費用由全體地主分 攤，原告為D 戶，應分攤工程費用70,494,414元，其中機 電部分之二次公設水電工程及臨時水電工程之備註記載： 費用分攤按公設比例，D 戶分攤354,795 元，即屬增建物 及景觀牆原告應分攤之費用。96年1 月1 日開會討論事項 記載：「四、說明目前設計已將垃圾回收及廁所移至B 1 夾層」、「六、地下室增加夾層設計」。96年1 月2 日開 會會議記錄記載：「9.壹樓大門、地下室入口門樣式顏色 已向蔡副總及蔡太太報告」、「10. 垃圾處理室及保全主 機位置、公用廁所設計調整已向A 、B 、C 、D 戶報告」 ，因原告之配偶為某企業副總，所以會議記錄上所稱蔡副
總夫婦即為原告夫婦，上開兩次會議均有討論「垃圾回收 及廁所」移至B1夾層、「垃圾處理室、公用廁所」設計調 整均有向原告報告，足認原告同意將系爭建物建造在其專 有土地上，並分攤建造費用。
㈢原告請求拆除之增建物及景觀牆，連同社區地下室之台電 受電室、消防機房（位在420- 18 地號土地上）、電信主 機房（位在420-14地號土地），均於房屋建築完成時點交 給住戶，上開設施雖有部分位在各區分所有權人專有土地 上，但為全體區分所有權人共同原始起造，屬約定共有部 分，並經社區住戶共同使用12年之久，無人異議，至少應 認全體區分所有權人確有默示同意。又上開設施均與社區 公共利益有關，屬共同居住上不可分離，原告雖為專有土 地之所有權人，亦不得請求拆除，否則影響社區居住品質 及安全，原告行使權利即有民法第148 條第1 項規定之權 利濫用。
㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利 判決，願供擔保請准宣告免假執行。
貳、得心證之理由
按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會（下稱 管委會）係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設 立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公 寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法 人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中 ，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第 40條第3 項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有 當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委 會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴， 就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條 例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、 第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3 款但書，規定其 於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與 管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權（最高法院98年度 台上字第790 號民事判決參照）。經查，本件係因被告所屬 福泰磐峰社區共用部分之增建物及景觀牆應否拆除、所占用 土地應否返還、應否給付相當於租金之不當得利等問題涉訟 ，依公寓大廈管理條例第36條第1 項第2 款、第3 款、第11 款規定，均與被告之職務相關，被告自有代表社區全體住戶 應訴之訴訟實施權。又被告自認附圖所示增建物及景觀牆由 社區之區分所有權人原始起造取得所有權或事實上處分權，
且為共用部分而由被告管理之事實，依上開說明，原告以被 告為對象訴請拆除增建物及景觀牆、返還所占用之土地並給 付不當得利，應屬迅速且簡便實現私權之程序選擇，應無不 合，不因被告非實體上權利義務之歸屬主體而受影響。被告 辯稱其無增建物及景觀牆之事實上處分權，僅有管理使用權 ，無拆除權限，原告不得對其起訴云云，自不足採。被告雖 又抗辯原告請求拆除之增建物及景觀牆為社區之共用部分， 依公寓大廈管理條例第11條第1 項之規定須經區分所有權人 會議決議是否拆除云云。惟公寓大廈管理條例第11條第1 項 規定：「共用部分及其相關設施之拆除，重大修繕或改良， 應依區分所有權人會議之決議為之」係指共有設施應為如何 之管理及處分應經區分所有權人之同意，如共有設施非法侵 占他人之土地，該他人本於所有權自得請求區分所有權人拆 除，尚無須經區分所有權人會議之決議，此為當然之理。故 被告上開所辯，應有誤會，委不可採。
原告主張其為系爭土地之所有權人，系爭土地上設置有如附 圖所示之增建物（地下室部分）及景觀牆（地面上部分）等 情，業據其提出土地登記謄本及相片為證，且為被告所不爭 執，復經本院會同地政機關至現場履勘，製有勘驗筆錄、現 場照片及土地複丈成果圖存卷足參，堪信原告所陳上情為真 正，本院即採為判決之基礎。
原告雖主張如附圖所示之增建物及景觀牆乃被告未經原告之 同意而設置云云，然為被告所否認。經查：
㈠福泰磐峰社區所坐落之基地原為分割前之420 地號，共有 人共計7 人，嗣共有人同意合建7棟房屋，而自分割前之 420 地號土地分割出系爭土地及同段420-14、420- 15 、 420-16、420-18、420-19、420- 20 地號土地，其中分割 後之420 地號土地仍維持共有，主要作為人行道使用，其 餘土地上則分別興建7 棟房屋即4267（門牌號碼福泰街43 號，坐落420-14地號土地）、4268（門牌號碼福泰街43之 1 號，坐落420-15地號土地）、4269（門牌號碼福泰街43 之2 號，坐落420-16地號土地）、4270（門牌號碼福泰街 43之3 號，坐落420-17地號土地）、4271（門牌號碼福泰 街45之2 號，坐落420-20地號土地）、4272（門牌號碼福 泰街45之1 號，坐落420-19地號土地）、4273（門牌號碼 福泰街45號，坐落420-18地號土地）建號建物，各建號之 地下層面積均遠小於一層面積；另4274建號建物則屬共有 人共有，面積為1408.61 平方公尺，位置在地下室，所坐 落土地之地號涵蓋上開8 筆土地，主要作為公共設施及停 車位使用，而停車位共計20個，每共有人分得2 至4 個不
等之停車位，上開8 筆建物共同領有95府都建使字第1348 號之使用執照，此有地籍圖謄本、建物登記謄本、一層全 區平面配置圖及地下室平面圖存卷足參。
㈡又經本院至福泰磐峰社區履勘，該社區之現況為：如附圖 所示之景觀牆係位在福泰磐峰社區1 樓共用道路盡頭通往 地下室之樓梯間外側，用以修飾該樓梯間；而如附圖所示 之增建物係位在福泰磐峰社區之地下室，供社區之區分所 有權人使用，設置有停車位、台電受電室、消防機房、電 信主機房等公共設施。各戶分得之停車位原則上位在各戶 所有之土地及房屋下方或附近，但停車位及其他公共設施 之位置與專有土地或共有土地之位置並無關聯性，例如編 號2 、7 、14、19停車位上方之一層樓為兩棟建物間之空 地、消防機房有部分位在420-18地號土地、電信主機房有 部分位在420-14地號土地、蓄水池有部分位在420-18、 420-19地號土地、污水池有部分位在420-19、420-20、 420-15、420-16、420-17地號土地、發電機房有部分位在 420-20地號土地，此並有地下室平面圖附卷可佐（本院卷 第321 頁），核與建物登記謄本記載之情形相符。原告主 張被告所提之一層全區平面配置圖與地下室平面圖僅提供 所有權人參考，與建物第一次所有權登記之圖說不符云云 ，自不足採。
㈢準此可知，福泰磐峰社區之地下室包括停車位及公共設施 在內之絕大部分空間為區分所有權人共有之4274建號建物 ，少部分空間方屬區分所有權人所有，4274建號建物申請 使用執照時，原告既為起造人之一（見本院卷第125 頁） ，嗣後地政機關並依區分所有權人之申請完成建物第一次 所有權登記，上開停車位及公共設施所在之地下室如有占 用原告所有之系爭土地，自係經過原告之同意。是以原告 主張如附圖所示之增建物無權占用其所有之系爭土地云云 ，洵非可採。
㈣雖福泰磐峰社區通往地下室之樓梯間為區分所有權人申請 使用執照時所無，而屬二次施工，建物登記謄本亦未記載 4274建號建物包括該樓梯間，有原告所提使用執照之一層 平面竣工圖說可證，復為兩造所不爭執。惟該樓梯間為社 區住戶徒步通往地下室使用公共設施必經之路（另一出入 口則為車道），早於福泰磐峰社區完工時即已存在。福泰 磐峰社區之工程費用乃由區分所有權人分攤，原告為D 戶 ，應分攤工程費用70,494,414元，其中機電部分之二次公 設水電工程（圍牆、管理室、垃圾間、消防修改…）及臨 時水電工程之費用係按公設比例分攤，原告應分攤金額
354,795 元並已付清，此有住宅新建工程D 戶費用統計表 在卷可按；參以96年1 月1 日召開之原告住宅室內裝修會 議，會議記錄之討論事項第四點記載：「說明目前設計已 將垃圾回收及廁所移至B1夾層」（本院卷第189 頁）；另 96年1 月2 日召開之設計會議，會議記錄之討論事項第九 點及第十點分別記載：「壹樓大門、地下室入口門樣式顏 色已向蔡副總及蔡太太報告」、「垃圾處理室及保全主機 位置、公用廁所設計調整已向A 、B 、C 、D 戶報告」（ 本院卷第191 頁），該兩次會議記錄記載參與人員有「蔡 副總夫婦」或「蔡副總」、「副總太太」，而原告對福泰 磐峰社區之區分所有權人稱其與其配偶為蔡副總夫婦並不 爭執（本院卷第220 頁）。足見原告於福泰磐峰社區興建 之初，除同意地下室垃圾處理室及廁所之設置外，亦同意 地下室入口之設置，始會分攤公共設施之建造費用。且原 告自95年11月3 日社區完工之時起（見建物登記謄本）迄 至107 年3 月20日提起本件訴訟前，既自承於98年3 月間 至101 年間曾定期居住在社區內（本院卷第201 頁），竟 長達多年未曾爭執福泰磐峰社區地下室及樓梯間之設置， 益徵原告確已同意提供系爭土地給社區興建地下室及樓梯 間使用。原告事後否認如附圖所示用以修飾通往地下室樓 梯間之景觀牆占用系爭土地有經其同意云云，亦不可採。 ㈤原告雖否認前開費用統計表及會議記錄之真正，然證人即 興建福泰磐峰社區之王矣營造公司機電工程師葉勝發於本 院審理中證稱：「（【提示被證九】此份資料是由何人製 作？）是我製作的。（該份資料有無交給每一位起造人閱 覽？如何交付？）因為起造人之間有親戚關係，我主要交 給蔡乃峰的太太，Ｄ戶的部分我交給蔡李青蘭…我是親自 拿紙本給本人。（是否認識原告？）認識。（被證九之資 料於何時以何種方式交付給原告閱覽？）工程興建當中， 就是要請領工程款的時候，我就交給蔡李青蘭紙本。（王 矣營造只是承包福泰磐峰社區部分營造工程之廠商，你為 何會取得被證九明細表記載的建築部分及裝修部分的各項 費用的廠商名稱資料，以及定作人與各家廠商簽約的內容 、有無依約付款的各項資料？）我們是幫其他廠商整理資 料一起向起造人請款。（你是何時、何地交付被證九給原 告？為何未簽收？）工程興建期間長達2 至3 年以上，我 是按照工程進度請款的時候交給起造人。是在各起造人的 家裡。我只是代送資料，所以沒有請他們簽收。」等語（ 本院卷第232 頁以下）。足知證人製作完成前開費用統計 表後，確於向各戶請領工程款時，已將前開費用統計表製
作完成交給原告；佐之前開費用統計表所載，費用係累計 至98年5 月15日，可見該費用統計表係由證人於98年5 月 15日以後製作完成，而原告於98年3 月間至101 年間又定 期居住在社區內，自無不能收受前開費用統計表之情形。 至於言詞辯論筆錄雖記載證人於工程興建當中將前開費用 統計表紙本交給原告云云，惟綜觀證人證詞全文，其真意 應係指工程興建當中開始製作費用統計表，並幫其他廠商 整理資料，於請領尾款時將費用統計表交付原告，證人前 後所述並無矛盾之處，原告執此主張證人所言不實在，尚 非可採。又前開會議記錄確係由寶元建築師事務所之員工 吳明杰及賴彩玉依照開會內容與結論所製作，亦經寶元建 築師事務所確認無誤，有該事務所107 年12月26日元字第 01801 號函在卷可查（本院卷第271 頁）。故前開費用統 計表及會議記錄應均屬真正，要無疑義。原告上開主張， 難認可採。
綜上所述，本件應認如附圖所示增建物及樓梯牆占用系爭土 地係經過原告之同意，原告主張被告無權占用云云，尚屬無 據。從而，原告基於民法第767 條之規定請求被告將系爭土 地如附圖所示地下一層編號A 面積7.54平方公尺之增建物， 及地上一層編號B 面積0.83平方公尺之景觀牆拆除，並將上 開土地騰空返還予原告；另依民法第179 條請求被告應給付 原告28,411元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息百分之5 計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至交 還第一項土地之日止，按日給付原告16元，均為無理由，應 予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗 ，應併駁回之。
本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 4 月 25 日
民事第七庭 法 官 林筱涵
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 25 日
書記官 鄭晉發