臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第1771號
原 告 趙伯奢
訴訟代理人 許博堯律師
被 告 楊漢桐
楊武雄
楊武東
楊蕭碧雲
楊怡忺
楊玉微
楊易宸
楊秉峯
楊怡珍
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國108年3月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告楊漢桐、楊武雄、楊武東、楊蕭碧雲、楊玉微、楊怡忺、楊易宸、楊秉峯、楊怡珍等9人應連帶將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地上如附圖（即臺中市龍井地政事務所鑑測日期民國107年7月10日土地複丈成果成果圖，下均同）編號Ａ（面積103平方公尺）所示之建物拆除，並將上開土地（即如附圖編號Ａ坐落之土地，下均同）騰空返還原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾捌萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣捌拾伍萬肆仟玖佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當 事人者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第5款定有明 文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之 陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明 定。查本件原告起訴時原僅列楊漢桐為被告，並聲明：「被 告楊漢桐應將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地（以下 稱系爭土地）上如證一示意圖編號Ａ部分所示建物（面積約 為165平方公尺，實際座落位置及面積以地政機關測量為準 ）拆除，並將土地返還原告」等語。嗣於本件訴訟審理中， 原告以系爭土地上未辦保存登記建物之事實上處分權應屬被 繼承人楊金榮之全體繼承人所有，且被繼承人楊金榮死亡後
，前揭建物事實上處分權已由全體繼承人協議讓楊武雄、楊 武東、楊武中、楊秋來等人繼承。又楊秋來於民國（下同） 90年11月14日死亡，其繼承人為楊漢桐；而楊武中亦於102 年1月9日死亡，則由楊蕭碧雲、楊玉微、楊怡忺、楊易宸、 楊秉峯、楊怡珍等人繼承，且繼承人對於被繼承人之債務， 以因繼承所得遺產為限，負連帶責任。民法第1153條第1項 定有明文。是原告聲請追加楊武雄、楊武東、楊蕭碧雲、楊 玉微、楊怡忺、楊易宸、楊秉峯、楊怡珍為被告，應予准許 。至於，系爭未辦保存登記建物經本院履勘現場並囑託地政 機關人員到場測量後，原告旋於108年2月13日以民事辯論意 旨狀變更前揭聲明為：「被告楊漢桐、楊武雄、楊武東、楊 蕭碧雲、楊玉微、楊怡忺、楊易宸、楊秉峯、楊怡珍等9人 ，應連帶將系爭土地上如附圖【即臺中市龍井地政事務所10 7年7月10日複丈成果圖】所示A部分建物（面積為103平方公 尺）拆除，並將土地返還原告」等語。經核原告係就如附圖 編號A部分土地面積為更正之陳述，並未變更訴訟標的，而 僅補充其聲明使之完足、明確，屬法律上陳述之更正，非訴 之變更，併予敘明。
二、又按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事 人之聲請，由其一造辯論而為判決。民事訴訟法第385條第1 項前段定有明文。查本件被告楊武雄、楊武東、楊蕭碧雲、 楊玉微、楊怡忺、楊易宸、楊秉峯、楊怡珍等人經合法通知 均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各 款之情事，爰依到場原告之聲請而為一造辯論之判決，合先 敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭1453地號土地為原告所有，惟遭被繼承 人楊金榮無權占用並建築如附圖編號A所示之未辦保存登記 建物，又楊金榮之全體繼承人已協議系爭未辦保存登記建物 由被告楊漢桐、楊武雄、楊武東、楊蕭碧雲、楊玉微、楊怡 忺、楊易宸、楊秉峯、楊怡珍等人繼承，為此依民法第767 條及第1153條第1項規定，請求被告等人應連帶拆除系爭建 物並返還原告所有土地。並聲明：⒈被告楊漢桐、楊武雄、 楊武東、楊蕭碧雲、楊玉微、楊怡忺、楊易宸、楊秉峯、楊 怡珍等9人應連帶將系爭土地上如附圖所示A部分建物（面積 為103平方公尺）拆除，並將土地返還原告。⒉願供擔保請 准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：
㈠被告楊漢桐雖辯稱兩造間有不定期租地建屋關係云云，惟其 所述無非以前手土地共有人之一蔡垂澄曾向其收取土地租金
為據，然由龍井地政事務所106年7月6日龍普登字第001920 號土地登記申請書（見原證9）之內容可知，原告於106年5 月間買受之土地共計有龍田段1438、1438-1、1438-2、1453 、496、517地號等六筆土地；此外，土地之共有人計有佐井 裕正、蔡裕昌（繼承自蔡垂澄）、楊桂、蔡文景、蔡武哲、 蔡裕雄、蔡裕安、蔡裕楨、葉蔡志津、蔡娟娟、蔡慈恩及蔡 楊慧芬等12人；另由93年10月29日系爭土地之土地登記謄本 （見原證8）記載，蔡垂澄就系爭土地之權利持分僅1048分 之262。又按最高法院71年度台上字第4199號、82年度台上 字第280號、71年度台上字第5180號判決意旨，可知縱蔡垂 澄（註：蔡垂澄已死亡，由其子蔡裕昌繼承）曾將系爭土地 之特定部分出租予被告建造房屋，惟該租賃契約對於其他共 有人並不生效力，由此以觀，被告楊漢桐主張之不定期租地 建屋之抗辯云云，當無法成立。
㈡本件被告楊漢桐等9人所有上開建物對於系爭土地並無合法 之權源，竟無權占有系爭土地，為此原告自得依民法第767 條第1項規定，請求被告揚漢桐等9人拆除系爭土地之地上物 ，並將系爭土地返還予原告。
三、被告楊漢桐則以：
㈠系爭土地原係蔡垂澄所有，楊武東則係系爭土地原承租人及 門牌號碼臺中市○○區○○路000巷0號（整編前門牌號碼為 臺中市○○區○○村○○路0號）之未辦理保存登記房屋之 所有權人。而楊武東於94年間將其所有系爭房屋及承租系爭 土地之權利均讓渡予被告楊漢桐承租使用，嗣由被告每年按 期繳付租金，此有租金收據證明及讓渡書（皆影本）等件附 卷可證。嗣蔡垂澄不幸身故，蔡裕昌繼承系爭土地後並於10 6年5月24日以買賣為登記原因移轉登記予原告所有，且因未 事先合法通知被告楊漢桐行使優先承買權，為此，被告楊漢 桐遂提起確認優先購買權存在等訴訟，現由本院以106年度 訴字第3267號事件繫屬在案。
㈡又被告楊漢桐業已提出歷年繳納租金證明文件及楊武東書立 之讓渡書等件為證，足見被告楊漢桐與蔡垂澄之租賃契約確 實存在。再者，依被告楊漢桐檢陳之前開證據所示，被告楊 漢桐、訴外人楊武東與蔡垂澄間訂立之租賃契約中雖未約明 租賃期限，然被告楊漢桐自94年起即按年繳付租金迄今，租 賃期間蔡垂澄及其繼承人蔡裕昌均從未為反對之意思表示， 是依最高法院82年度台上字第2192號判決要旨所認，租賃契 約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人之重為 要約或承諾。從而，被告楊漢桐就承租系爭土地而與蔡垂澄 及蔡裕昌間成立不定期租賃契約，足堪認定。
㈢再者，系爭房屋原所有權為楊武東，嗣由楊武東將其所有系 爭房屋及承租系爭土地權利均讓渡與被告楊漢桐，並由被告 楊漢桐每年按期繳付租金，從而，被告楊漢桐與蔡垂澄間就 系爭土地間即存在租賃關係。據此，被告楊漢桐於原告購買 系爭土地前，即與系爭土地之前手所有權人蔡垂澄間成立系 爭租賃契約關係，故原告縱經合法買受系爭土地並可以系爭 土地所有權人自居，惟依最高法院26年上字第365號判例意 旨及民法「買賣不破租賃」之規定，系爭租賃契約對原告仍 屬繼續存在，從而，被告楊漢桐占有系爭土地既有法律上之 租賃權源，即非無權占用系爭土地乙節，洵堪認定，故原告 起訴主張拆屋還地，即無理由。並聲明：原告之訴駁回。四、被告楊武雄、楊武東、楊蕭碧雲、楊玉微、楊怡忺、楊易宸 、楊秉峯、楊怡珍等8人經合法通知，未於言詞辯論期日到 場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
五、本件兩造間不爭執之事項：
㈠坐落臺中市○○區○○段0000地號土地為原告所有之土地（ 即系爭土地）。
㈡系爭土地上如臺中市龍井地政事務所107年7月10日土地複丈 成果圖編號Ａ位置（面積為103平方公尺，見原證11），有 門牌號碼臺中市○○區○○路000巷0號之未辦理保存登記房 屋坐落其上（整編前之門牌號碼臺中市○○區○○村○○路 0號）。
㈢門牌號碼臺中市○○區○○路000巷0號之未辦理保存登記房 屋為被告楊漢桐、楊武雄、楊武東、楊蕭碧雲、楊玉微、楊 怡忺、楊易宸、楊秉峯、楊怡珍（以上6人為被繼承人楊武 中之全體繼承人）等9人所共有。
六、本件兩造間爭執之所在厥為：
㈠被告楊漢桐主張其對系爭土地有不定期租地建屋關係存在， 有無理由？
㈡原告主張依民法第767條之規定，請求被告楊漢桐等9人應拆 除如附圖編號Ａ所示房屋，有無理由？
七、本院得心證之理由：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約。民法第421條第1項固有明定。又按共 有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應 有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之 二者，其人數不予計算。民法第820條第1項定有明文。且按 共有物全部或一部之出租，係屬民法第820條第1項所定之管 理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之， 如共有人中之一人未經其他共有人同意，擅將共有物之全部
或一部出租他人，對於他共有人不生效力。共有物之出租係 管理行為之一種，故共有人中之一人或數人將共有土地之特 定部分出租者，須經其他共有人之同意（最高法院89年度台 上字第637號及同院71年度台上字第5180號裁判要旨可資參 照）。被告楊漢桐雖主張如附圖編號A部分所示面積103平方 公尺之建物係祖父楊金榮蓋的，已經8、90年了，嗣楊金榮 交給我叔叔楊武東，楊武東再交給我，該建物目前由我占有 使用中，我有向舊地主蔡垂澄承租並繳交每年之租金，原告 嗣於106年5月間始買賣取得系爭土地所有權，但依「買賣不 破租賃原則」，原告仍應受上開租賃契約之拘束，故被告楊 漢桐並非無權占有，原告請求拆屋還地，自無理由等語，並 提出土地承租移轉書、94年度至106年度之租金收據證明影 本等件為憑。然查，原告係於106年5月間買受坐落臺中市龍 井區龍田段1438、1438-1、1438-2、1453、496、517地號等 6筆土地，而該6筆土地之共有人計有佐井裕正、蔡裕昌（繼 承自蔡垂澄）、楊桂（繼承自蔡垂澄）、蔡文景、蔡武哲、 蔡裕雄、蔡裕安、蔡裕楨、葉蔡志津、蔡娟娟、蔡慈恩及蔡 楊慧芬等12人等情，有龍井地政事務所106年7月6日龍普登 字第001920號土地登記申請書及土地增值稅繳款書等件在卷 可稽，再參酌93年10月29日系爭土地之土地登記謄本記載， 蔡垂澄就系爭土地之權利持分僅1048分之262等情（見原證8 ），足徵蔡垂澄僅為系爭土地共有人之一，其將系爭土地之 特定部分予以出租，此乃共有土地之管理行為，縱認被告楊 漢桐與蔡垂澄間有租賃關係，按諸前開規定及最高法院裁判 意旨，蔡垂澄所為之出租行為，對於其他共有人亦不生效力 ，則承租人自不得以承租權為由，作為向其他共有人主張有 權占有之依據。此外，就系爭土地原共有人之間是否有分管 協議，被告楊漢桐，並未能舉證以實其說，復不能證明蔡垂 澄出租特定部分已得其他共有人全體同意，縱然被告楊漢桐 與蔡垂澄間就如附圖編號A部分建物之基地有租賃關係，依 前開說明，亦不得對抗原告。是被告楊漢桐與蔡垂澄間就系 爭土地是否仍有不定期租地建屋關係存在，已無審究之必要 。
㈡次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項 前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求占有人返 還土地者，如占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅 以非無權占有為抗辯者，土地所有人對其土地被無權占有之 事實，無舉證之責，而應由占有人就其占有乃係有正當權源 之事實，負證明之責，如占有人不能證明其占有為正當之權
源者，即應認土地所有人之請求返還土地為正當。又按房屋 之拆除為一種事實上之處分；未保存登記不動產之受讓人， 法律上雖未取得所有權，但仍取得事實上之處分權，受讓人 自有拆屋之權能（最高法院80年度台上字第2516號判決意旨 參照）。查原告主張其為系爭土地所有權人乙節，有土地登 記謄本可參（見原證2），又系爭土地上如附圖所示編號A部 分，占用面積為103平方公尺之未辦理保存登記建物等情， 經本院另案（即本院106年度訴字第3267號）會同臺中市龍 井地政事務所現場測量，並有勘驗筆錄暨照片及附圖在卷可 參，此情並經到庭之原告訴訟代理人及被告楊漢桐當庭陳稱 同意援引在卷可據，核屬實在。
㈢被告楊漢桐雖辯稱係有權占有如附圖所示編號A部分建物所 占用之系爭土地，並提出土地承租移轉書及94年度至106年 度之租金收據證明影本等件在卷為佐，惟觀諸該94年度至98 年度租金收據證明，其上係載明「楊漢桐先生向蔡垂澄先生 所承租台中縣○○鄉○○村○○路0號，地號1453之土地， 於年月日付給蔡垂澄先生年度全年2份租金新台幣貳仟肆佰 元整。請收受人簽章以之證明」等語，而99年度至106年度 租金收據證明則記載「楊漢桐先生向蔡垂澄先生所承租台中 縣○○鄉○○村○○路0號，地號1453之土地一半使用範圍 約100坪，於年月日付給蔡垂澄先生年度全年2份租金新台幣 貳仟肆佰元整。請收受人簽章以之證明」等語，其內容應係 被告楊漢桐支付租金與訴外人蔡垂澄之證明。參酌93年10月 29日系爭土地之土地登記謄本記載，，故可知蔡垂澄係系爭 土地之共有人之一，且其權利持分僅1048分之262，惟依前 揭租金收據證明之內容尚無法確認被告楊漢桐與訴外人蔡垂 澄間所存係屬租用土地興建房屋之契約，況且，民法第820 條第1項於98年1月23日修正前係規定「共有物，除契約另有 訂定外，由共有人共同管理之」，而共有物之出租係管理行 為之一種，故共有人中之一人或數人將共有土地之特定部分 出租者，須經其他共有人之同意。如共有人中之一人未經他 共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他 共有人不生效力，已如前述，而上開租金收據證明雖載「蔡 垂澄之簽名或印文」或「蔡裕昌或蔡篤昇之簽名」，然蔡裕 昌為蔡垂澄之子（嗣後繼承訴外人蔡垂澄之系爭土地應有部 分1/2），蔡篤昇則為蔡裕昌之子，並非系爭土地之共有人 ，即僅有蔡垂澄一人之出租，並無其他共有人之簽名或用印 ，自不得認定系爭土地原全體共有人已有同意或默示同意出 租土地之情，揆諸上開規定及裁判要旨，自無從對抗其他共 有人。被告楊漢桐復未提出其他證據以資證明，故其抗辯對
系爭土地為有權占有云云，核不足取。被告楊漢桐既未就系 爭土地為有權占有之事實舉證以實其說，依前揭之說明，原 告主張如附圖所示編號A部分，面積103平方公尺之建物無權 占有系爭土地乙節，堪可採信，原告自得本於所有權請求除 去其妨害及請求返還占有部分。
㈣原告主張如附圖所示編號A部分，面積103平方公尺之建物（ 即門牌號碼臺中市○○區○○里○○路0號房屋）為訴外人 楊秋來等4人所繼承取得，該4人係指楊秋來、楊武雄、楊武 東、楊武中（各1/4）；參酌卷附被繼承人楊金榮之繼承系 統表，可知被繼承人楊金榮之男性一親等直系血親卑親屬即 為楊秋來、楊武雄、楊武東、楊武中4人；另未辦理保存登 記房屋如以繼承為由欲辦理房屋稅籍變更者，全體繼承人必 須檢附遺產分割協議書，始能向稅捐主管機關提出房屋稅籍 變更之申請，故被繼承人楊金榮死亡後，上開編號A部分建 物之事實上處分權之繼承，全體繼承人已協議由楊秋來、楊 武雄、楊武東、楊武中4人所繼承，且楊秋來於90年11月14 日死亡，即由其長子楊漢桐繼承上開編號A部分建物之事實 上處分權1/4等情，有臺中市政府地方稅務局沙鹿分局107年 10月24日中市稅沙分字第1073618763號函暨房屋稅籍紀錄表 、持分人附表、房屋稅籍登記表與房屋平面圖各1紙附卷可 參。嗣楊武中於102年1月9日死亡，則由楊蕭碧雲、楊玉微 、楊怡忺、楊易宸、楊秉峯、楊怡珍等6人繼承，亦有繼承 系統表在卷可考，故如附圖所示編號A部分，面積103平方公 尺建物之事實上處分權人，即為被告楊漢桐、楊武雄、楊武 東、楊蕭碧雲、楊玉微、楊怡忺、楊易宸、楊秉峯、楊怡珍 等9人。
㈤被告楊武雄、楊武東、楊蕭碧雲、楊玉微、楊怡忺、楊易宸 、楊秉峯、楊怡珍等8人經合法通知，既未於言詞辯論期日 到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述以為爭執，依民事訴訟 法第280條第3項、第1項之規定，視同自認，堪信原告前開 主張之事實為真正。被告楊武雄、楊武東、楊蕭碧雲、楊玉 微、楊怡忺、楊易宸、楊秉峯、楊怡珍等8人既未就系爭土 地為有權占有之事實舉證以實其說，依前揭之說明，原告主 張如附圖所示A部分，面積為103平方公尺之建物為無權占有 系爭土地乙節，堪可採信，原告自得本於所有權請求除去其 妨害及請求返還占有部分。
八、綜上所述，原告依民法第767條之物上請求權法律關係及民 法第1153條第1項規定，請求被告楊漢桐等9人應連帶將系爭 1453地號土地上即如附圖編號Ａ（面積103平方公尺）所示 之建物拆除，並將上開土地騰空返還原告，洵屬有據，應予
准許。
九、本件原告及被告楊漢桐分別陳明願供擔保，請准宣告假執行 或免為假執行，經核無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之 。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決 結果無影響，爰不逐一斟酌論述，附此敘明。
十一、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 19 日
民事第六庭 法 官 夏一峯
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 4 月 19 日
書記官 陳建分