臺灣臺中地方法院民事判決 107年度簡上字第272號
上 訴 人 林銘偉
訴訟代理人 林瓊嘉律師
複代理人 李怡昕律師
林群期律師
吳映辰律師
受告知訴訟人 財政部國有財產署中區分署
法定代理人 吳文貴
被上訴人 王曼玲
訴訟代理人 李文中律師
上當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國107年4月27日本
院臺中簡易庭106年度中簡字第3495號第一審判決提起上訴，本
院合議庭於民國108年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決主文第三項關於命上訴人應自民國一百零三年八月一日起至遷讓返還上開房屋（即門牌號碼臺中市○○○道○段○巷○○弄○○○號房屋）之日止，按月給付被上訴人超過新臺幣貳萬捌仟元部分，及該部分假執行之宣告與訴訟費用（除確定部分外）之裁判廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之二十、餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國100年6月19日就原門牌號碼為臺 中市○○區○○○路○○巷0弄00號（門牌整編後為臺中市 ○○○道○段0巷00弄00號）房屋（下稱系爭房屋）簽立房 屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自100年7月1日 起至103年7月31日止；每月租金為新臺幣（下同）2萬8000 元，並應於每月5日以前支付租金。詎上訴人竟自102年3月 起即拒付租金，總計至103年7月31日租期屆滿之日止（共17 個月），共已積欠17個月租金計47萬6,000元（計算式：28, 000×17＝476,000元）未支付。被上訴人前曾於102年5月13 日委請律師寄發信函予上訴人表示終止系爭租約，即表示被 上訴人於租期屆滿後不再續租。從而，系爭租約既已屆滿， 而上訴人迄今仍未遷讓交還系爭房屋予被上訴人，並積欠被
上訴人上開租金未為給付，則被上訴人依兩造系爭租約第5 條、第8條之約定，自得向上訴人請求遷讓返還系爭房屋， 及給付前所積欠之租金及遲延利息，並請求上訴人給付自10 3年8月1日（租期屆滿翌日）起至遷讓返還系爭房屋止，按 月給付租金2倍即5萬6000元（計算式：28,000×2＝56,000 ）之違約金予被上訴人等語。並求為判決：（1）上訴人應 將系爭房屋騰空並遷讓返還予被上訴人。（2）上訴人應給 付被上訴人47萬6000元，及按起訴書附表一所示各期金額分 別自其利息起算日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 （3）上訴人應自103年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止 ，按月給付被上訴人5萬6000元。
二、上訴人則以：
（一）被上訴人係無權出租他人即財政部國有財產署北區分署（ 下稱國產署）之系爭房屋，是系爭租約應屬無效。又系爭 租約縱屬有效，然系爭租約屆期後，被上訴人始終未對上 訴人為請求，則系爭租約若為有效，亦當有民法第451條 租賃契約默示更新而變更為不定期租賃契約規定之適用， 則被上訴人請求上訴人遷讓交還系爭房屋，應屬無據。 106年7月間上訴人已依系爭租約第6條規定遷空交還予被 上訴人。則縱上訴人現時仍占有系爭房屋，亦屬嗣後無權 占有國產署所管理之系爭房屋，與系爭租約毫無關係，則 被上訴人基於租賃物返還請求權請求上訴人遷讓返還系爭 房屋予被上訴人，為無理由。系爭房屋之遺產管理人為國 產署，而國產署已表示願與上訴人磋商，甚向上訴人請求 繳納使用補償金（前曾勘查並確認上訴人為實際使用人） ，似有意使上訴人繼續使用，是如仍容許被上訴人依系爭 租約請求返還系爭房屋予被上訴人，顯有違反所有權人之 意思（無形僭越所有權人之地位）暨誠信原則之嫌。再者 ，倘若被上訴人得依租賃物返還請求權主張返還系爭房屋 ，則被上訴人至多回復為伊無權占有之狀態，勢再遭所有 權人即國產署另行使其所有物返還請求權之權利，是被上 訴人請求上訴人返還系爭房屋，毫無任何實益可言，且將 嚴重損害所有權人即國產署完全行使系爭房屋所有權利之 地位，被上訴人此舉已有民法第148條權利濫用之虞。（二）再被上訴人屬無權出租系爭房屋予上訴人，應認上訴人並 無交付合於約定使用、收益之租賃物，亦未於租賃關係存 續中保持租賃物合於約定使用、收益狀態，且因系爭房屋 之所有權人即國產署就系爭房屋主張回復請求權（物上請 求權），致上訴人不能為約定之使用、收益，故上訴人得 主張同時履行抗辯權拒絕給付租金或請求免給付租金。又
縱認上訴人主張同時履行抗辯權無理由，因上訴人就系爭 房屋之使用受到第三人主張權利，致用益權受有限制，自 存有權利之瑕疵無疑，得依租賃之權利瑕疵擔保規定主張 減少租金。又上訴人於簽訂時曾交付押租保證金8萬4000 元予被上訴人，是倘認上訴人應給付欠租予被上訴人，因 系爭租約第3條所載係不得扣抵作為租金（每月），並非 約定在騰空房屋之時，不得扣除，亦未約定不得扣抵租金 以外之其他債務不履行情事（即違約金部分），則上訴人 既已於106年7月間騰空交還系爭房屋予被上訴人，應可就 此押租金主張抵銷。
（三）又系爭租約屆期後，被上訴人始終未對上訴人為請求，被 上訴人乃直至106年6月始以支付命令為請求，顯然意圖牟 取高額違約金，相當於以迂迴方式達成非法所許之效果， 應認屬脫法行為，依民法第71條規定等，應認屬無效，否 則無異鼓勵無權利之人任意占用國有土地為出租牟利。又 縱認系爭租約有效，被上訴人亦不得再對上訴人請求違約 金，倘認被上訴人得對上訴人請求違約金，其數額顯屬過 高，請法院斟酌被上訴人實際上所受損失極微，參以上訴 人得主張權利瑕疵擔保之客觀事實，酌予適當公允之違約 金數額等語置辯。
三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，判決上訴人應將系 爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人、上訴人應給付被上訴人39 萬2000元，及按原審判決書附表一所示各期金額分別自其利 息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息、 上訴人應自103年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按 月給付被上訴人5萬6000元。逾此部分之請求，尚屬無據， 應予駁回，因而為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決。上 訴人對於原判決不利部分提起上訴（被上訴人對於敗訴部分 則未據聲明不服，該部分已確定，不予贅述），求為：㈠原 判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分被上訴人在第一 審之訴駁回。被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、本院得心證之理由
（一）被上訴人主張兩造於上開時日簽訂系爭租約，約定租期自 100年7月1日起至103年7月31日止，每月租金為2萬8000元 ，應於每月5日前為給付，租期屆滿時，除經被上訴人同 意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時 遷讓交還房屋時，被上訴人每月得向上訴人請求按照租金 2倍（即5萬6000元）之違約金至遷讓完了之日止，而兩造 簽訂系爭租約且被上訴人依約交付系爭房屋予上訴人使用 後，上訴人自102年3月起即拒付租金，總計至103年7月31
日租期屆滿之日止，共積欠17個月租金計47萬6000元未交 付被上訴人，被上訴人曾於102年5月13日委請律師寄發信 函予上訴人表示欲終止系爭租約，系爭租約早已期滿，然 上訴人迄仍使用系爭房屋經營定食屋等事實，業據被上訴 人提出與其所述相符之系爭租約、102年5月13日律師函、 上訴人於系爭房屋經營定食屋之網際網路資料及官方Face book頁面等為證（見原審卷第32-36頁、第77-79頁、第80 -81頁），復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。被上訴 人主張系爭租約已期滿屆至，上訴人應遷讓返還系爭房屋 予被上訴人，且應給付積欠之租金及違約金，則為上訴人 所否認，並以前情置辯。經查：
（二）上訴人辯稱：被上訴人非系爭房屋所有權人，是系爭租約 無效云云，為被上訴人所否認。按租賃，就出租人無所有 權之物，亦得成立；又租賃，乃特定當事人間所締之契約 ，出租人既不以所有人為限，則在租賃關係存續中，關於 租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終止之表示等項， 概應由締結契約之名義人行之，始能生效；以他人之物出 租，其租約並非無效，此有最高法院33年上字第84號判例 、48年台上字第1258號判例及97年度台上字第979號判決 可資參照。查系爭房屋之登記所有權人原為訴外人尹興章 ，尹興章死亡後，原由國產署託管，因屬無人繼承之遺產 ，而於106年9月5日收歸國有等情，已據上訴人提出國產 署102年3月22日函文及系爭房屋登記第二類謄本為證（見 原審卷第55-56頁），且為被上訴人所不爭，堪認為真。 是被上訴人非系爭房屋所有權人甚明，惟揆諸上開說明， 系爭租約並不因被上訴人非系爭房屋之所有權人而無效， 是上訴人此部分所辯，即非可採。
（三）上訴人辯稱：系爭租約倘為有效，然因租期已屆滿而為不 定期租賃；又上訴人使用系爭房屋時遭國產署主張物上請 求權而無法繼續使用收益系爭房屋，自得主張被上訴人未 交付合於約定使用收益之租賃物，而主張同時履行抗辯權 以拒絕給付租金或請求免給付租金云云，為被上訴人所否 認。按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益， 而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契 約，民法第451條固定有明文。該條之規定，意在防止出 租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而 無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷 於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對 之意義存在；故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續 租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法
院55年台上字第276號判例要旨參見）。而查，系爭租約 第8條約定：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲 方（即被上訴人）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張 任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方 請求按照租金2倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連 帶保證人丙方，決無異議。」（見支付命令卷第5頁）， 且被上訴人前亦曾於租期屆滿前以102年5月13日律師函表 示欲終止系爭租約，足見被上訴人確已預為表示於租期屆 滿時不再續租，亦未於租賃期滿後繼續向上訴人收取使用 租金之情，自無明示或默示同意上訴人繼續使用收益系爭 房屋而符於民法第451條所定租賃契約默示更新要件之情 至明。準此，依上開說明，堪認兩造間系爭租約業於103 年7月31日期滿屆至，尚無視為不定期租賃契約規定之情 形。是被上訴人請求給付102年3月起至103年7月31日止共 17個月之租金47萬6000元，為有理由，應予准許。而按給 付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任； 遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定 ，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第 1項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文，則被上 訴人依民法第455條租賃關係、系爭租約約定及上開規定 ，請求上訴人應給付上訴人前所積欠之租金共47萬6000元 及原審判決書附表所示各期金額分別自其利息起算日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬有據，應為 准許。
（四）上訴人辯稱：其前已交付押租保證金8萬4000元予被上訴 人，自得據此主張扣抵前所積欠之租金等情，雖為被上訴 人所否認，且以兩造間系爭租約第2條及第6條約定保證金 （押租金）不得扣抵作為租金。惟按押租金之主要目的在 於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人 如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生 當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租 金之問題（最高法院65年台上字第2714號判例、87年台上 字第1631號裁判要旨參照）。基此，系爭租約之租賃關係 既已消滅，已如前述，則依上開最高法院裁判意旨，當認 上訴人主張以前所交付之押租金8萬4000元（即3個月租金 ）當然抵充前所積欠之租金，應屬有據，是被上訴人請求 上訴人給付積欠租金部分，當得先行以上開押租金抵充10 2年3月至102年5月之租金甚明。準此，被上訴人請求上訴 人給付欠租部分，當以如原審判決書附表一所示合計39萬
2000元之租金及各期之遲延利息，方有理由，應為准許。（五）上訴人辯稱：系爭租約縱認有效，然上訴人已於106年7月 間歇業而遷讓返還系爭房屋予被上訴人，現占有使用系爭 房屋並非基於系爭租約，而屬無權占有所有權人國產署之 系爭房屋，被上訴人不得基於系爭租約請求給付租金及遷 讓返還系爭房屋，被上訴人有權利濫用云云。為被上訴人 所否認。經查，上訴人既自承其迄今猶仍占有使用系爭房 屋以經營系爭定食屋而未搬遷，且有被上訴人所提系爭定 食屋之網頁資料可參，可見被上訴人主張伊於簽訂系爭租 約後，已依約交付合於約定使用收益之租賃物予上訴人， 上訴人尚無無法繼續使用收益系爭房屋之情等語，應可採 信。蓋以承租人即被上訴人既未因第三人即國產署就租賃 物即系爭房屋主張所有權，致其對於系爭房屋之全部不能 為約定之使用收益之情形，揆諸上開說明，上訴人自無從 主張同時履行抗辯權以拒絕給付租金或免給付租金甚明。 又上訴人固另稱其於106年7月間已無占有系爭房屋，是其 業已依系爭租約第6條約定遷空交還系爭房屋予被上訴人 ，現仍使用系爭房屋，則係基於無權占有國產署所有系爭 房屋之意，非基於系爭租約關係云云，且以卷附臺中市政 府警察局烏日分局（下稱烏日分局）106年7月29日函文所 載「本案經派員前往現地查訪，該址原經營餐飲服務，現 已歇業無人居住，檢附現場照片4幅」等內容及該函所附 現場照片等為據（見原審卷第96頁）。惟觀諸上訴人於系 爭房屋所營系爭定食屋之官方Facebook頁面曾於106年7月 16日發表文章稱：「7/ 19 (Wed)是我們再度變身整修的 日子，預計要休10天左右喔」等語，且於106年9月12日發 表文章另稱：「貍小路2.0開始營業嘍」等語，既有被上 訴人所提網頁資料可參（見原審卷第109-110頁），而上 訴人亦未否認該網頁內容為其所刊登者及形式真實性，自 難徒憑烏日分局至系爭房屋僅查訪外觀後所為上開函文所 指上情，即認上訴人於106年7月間已無占有系爭房屋，並 已將系爭房屋依系爭租約約定遷讓交還予被上訴人甚明。 上訴人既未舉證證明其已於106年7月間「交付」系爭房屋 予被上訴人，亦未主張及舉證其有民法第241條所定得逕 以拋棄占有代替交付而預先通知被上訴人之情，益徵上訴 人辯稱其已於106年7月間遷出系爭房屋而返還予被上訴人 ，現為另基於無權占有國產署所有系爭房屋之意而使用系 爭房屋，被上訴人無權請求其遷讓返還云云，委無依據。 且系爭租約既屬有效，上訴人仍占有使用租賃標的物及系 爭房屋迄今，則被上訴人本於系爭租約行使權利，亦難謂
有權利濫用之情事。
（六）上訴人另辯稱違約金過高等語。查系爭租約第8條約定： 「乙方（指上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（指被上訴 人）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如 不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金 貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方 ，決無異議。」等語（見原審卷第34頁）。而兩造間之系 爭租約，已於103年7月31日因租賃期限屆滿而消滅，且上 訴人迄今仍占有使用系爭房屋，是上訴人於租賃期限屆滿 後，既尚未遷讓交還系爭房屋，則依上開約定，被上訴人 固得請求上訴人給付逾期未遷讓交還系爭房屋之違約金， 並按每月租金2倍計算之。惟系爭房屋為國產署所有，所 有權人國產署已發函請求上訴人遷讓返還國有房地，有國 產署北區分署102年3月22日台財產北街字第1020004800號 函、中區分署107年5月16日台財產中管字第10797012750 號附卷可憑（見原審卷第55頁、本院卷第99頁），被上訴 人亦未徵得國產署同意得為占有使用收益，所受之損害非 大，就上訴人上開逾期未遷讓及交還系爭房屋之違約金， 本院衡量上揭各情，酌減為按月給付2萬8000元。始為適 當，從而被上訴人超過此部分之違約金請求，自不應准許 。
（七）綜上，被上訴人依據系爭租約請求上訴人給付39萬2000元 及按如原審判決書附表一所示各期金額分別自其利息起算 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，請求 上訴人將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，及自103年8月1 日租約期滿翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付 2萬8000元之違約金，為有理由，應予准許。其餘逾此部 分之請求，即屬無據，不應准許。從而，原審就上開應准 許之部分，判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行， 核無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予 廢棄改判，為無理由，應予駁回其此部分之上訴。就上開 不應准許部分（即超過2萬8000元違約金部分），上訴人 上訴主張，原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由 ，應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由， 依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、 第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 12 日
民事第六庭 審判長法 官 吳崇道
法 官 楊珮瑛
法 官 謝慧敏
上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 4 月 12 日
書記官 張玉楓