臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第3559號
原 告 巫仁平
訴訟代理人 羅永安律師
複代理人 唐樺岳律師
被 告 財政部國有財產署中區分署
法定代理人 趙子賢
訴訟代理人 鄭晃奇律師
上列當事人間請求返還保證金事件，本院於108年3月26日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序部分：
㈠、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或得訴訟能力之本人承受其訴訟 以前當然停止，民法第170條定有明文。又第168條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之 聲明，亦為民事訴訟法第175條第1項所明定。本件原告起訴 時被告之法定代理人為吳文貴，現為趙子賢接任為被告之法 定代理人，並聲明承受訴訟（本院卷二第38頁），核與上開 規定相符，合先敘明。
㈡、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第 2款，定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或 追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在 社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資 料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性 ，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程 序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，自 屬之（最高法院91年度臺抗字第552號判決意旨參照）。本 件原告起訴時原聲明：「被告應給付原告新臺幣（下同）10 3萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息」。嗣原告於訴訟進行中追加聲明為：「 ㈠原告依被告106年度招標第63批國有非公用不動產標售作 業程序就坐落臺中市○○區○○段0000地號、面積162平方 公尺土地投標所成立之法律行為，應予撤銷，或減輕原告未 依上開投標履行而對被告應為之全部給付至0元。㈡)被告應 給付原告103萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
，按年息百分之5計算之利息」。經核原告上開訴之追加， 其請求之基礎事實均本於原告主張就臺中市○○區○○段00 00地號土地投標之買賣關係不成立、買受意思表示經原告撤 銷所生之法律關係，是其請求基礎事實同一，依前揭法條規 定，並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠、兩造買賣契約不成立：
⑴、被告前於106年9月28日標售系爭土地，惟標售資訊僅列出「 第一之一種住宅區」、「十四期重劃區」（住一之一建地） ，依標售底價10,290,240元（下稱系爭標售案）計算，每坪 標售底價為21萬餘元，依上開標售資訊，足使民眾認為系爭 標售案之土地，與其他重劃區同屬住一之一類型相同，面積 162平方公尺之建地可興建地坪約49坪之建物，依現場設置 之「國有土地標售告示牌」觀之，系爭土地面臨馬路，應可 供興建臨路面寬5公尺以上之建物，加以系爭土地所在之十 四期重劃區內，道路、交通號誌均已施作完成，一般人無從 知悉重劃尚未完成。原告本於上開認識而參與投標並得標， 嗣原告向臺中市第二信用合作社軍功分社詢問系爭土地貸款 事宜，始知系爭土地所屬之十四期重劃區尚未完成，亦未如 其他已完成重畫之七期或鄰近之十一期重劃區，標示重畫後 之土地用地別及土地面積，系爭土地不具有重劃區土地性質 、效能之土地，於重劃分配時，僅能分配約重劃完成前原有 面積之一半，無法分配建築基地應具之最小面積，類同於正 常土地交易中僅有市價8成之畸零地，或僅能分配價金，如 以得標單價換算，於重劃後之每坪土地之價格甚至達42萬元 ，此與106年6月間十四期重畫區內土地交易，每坪單價僅約 15萬元，相去甚遠，甚至臨25米路之角地亦僅開價每坪21萬 元，顯見系爭土地與同期重劃區之行情不相當，此由系爭土 地於標售過程多次流標自明。
⑵、依國有非公用不動產標售作業程序第4條之㈩備註欄註明事 項之規定，就標售案之標的事實上及法律上所可能面臨之可 預見不利益或風險，應明列於標售公告中，另依同作業程序 第13條規定，標售機關就非可歸責之土地面積減少，於15年 內仍應負責，顯系爭土地於3年內即將發生減少，被告自應 負責。又一般仲介公司出售於重劃後僅能分配半數面積之土 地，為避免糾紛，於出售前當竭盡所能告知購買人，而被告 為專業管理家不動產之機關，揭示說明義務應高於一般不動 產仲介業者，而原告及配偶僅為勞工家庭，亦非經常買賣土 地之人，被告應負更為詳細揭示之義務，詎被告就系爭土地 未標示「尚未完成重劃」、「重劃後僅能分配半數面積土地
」等，顯有明顯、重大之疏漏。況系爭土地之分區使用證明 書再有公共設施負擔比例之規定，及無法變更為商業區等事 項，被告竟均未載明於標售公告中，甚至連有「市地重劃整 體開發之公設負擔」之字樣亦未記載，其未善盡賣方之告知 義務事實甚明。
⑶、標售公告既有上開缺漏，應依法停標，惟被告仍繼續開標、 決標，顯係明顯、重大之過失，原告以要約或承諾買受者係 重劃分配後重劃區內使用分區為住一之一、面積162平方公 尺之建地，被告承諾者，僅為重劃分配後重劃區內使用分區 為住一之一、面積約為81平方公尺之建地，兩造就「十四期 重劃區」、「重劃分配後、面積為162平方公尺之土地」之 買賣標的，其意思表示並未一致，系爭土地之買賣關係並未 成立，被告自原告受領系爭標售案之投標金103萬元，已無 法律上之原因。
㈡、原告得依民法第88條規定撤銷意思表示： 被告機關對土地交易上重要資訊之知識遠優於原告，已如前 述，被告未盡詳列資訊於標售公告之義務，自無苛責原告需 盡查詢責任，顯係將出賣人義務轉嫁於買受人。原告以職業 駕駛人應盡自己事務同一之注意能力而言，確實無過失，而 被告就系爭土地之標售公告，既未揭示明確，使一般人均瞭 解系爭土地之性質，致原告誤認所標買之系爭土地，為重劃 分配後162平方公尺之建地，此屬物之性質交易上重要錯誤 ，原告自得撤銷應買系爭土地之意思表示，並以起訴狀繕本 送達，作為撤銷錯誤之意思表示。
㈢、原告在對系爭土地無相當之認知下，為與客觀交易價額不相 當之投標，此一輕率、無經驗之意思表示，產生客觀上極不 公平之結果，系爭投標之投標金若一旦全部沒收，將使未盡 揭示義務之被告獲利，如鈞院認原告上開主張均無可採，亦 請依民法第74條第1項規定撤銷系爭投標之法律行為或減輕 原告未依上開投標履行而對被告應為之全部給付零元。爰依 民法第153條、民法第88條、第74條第1項等規定及不當得利 之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：⑴原告依被告106 年度招標第63批國有非公用不動產標售作業程序就坐落臺中 市○○區○○段0000地號、面積162平方公尺土地投標所成 立之法律行為，應予撤銷，或減輕原告未依上開投標履行而 對被告應為之全部給付至零元。⑵被告應給付原告103萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑶原告就第2項請求願供擔保請准宣告假執行 。
三、被告則以：
㈠、系爭土地買賣契約並無意思表示不一致而無效之情形： 兩造對於系爭土地買賣契約之標的物為「臺中市○○區○○ 段0000號土地、面積162平方公尺」及原告以「10,888,888 元得標」均無爭執，顯對買賣之標的物及其價金互為同意， 買賣契約當已成立生效，實無疑義。而買賣土地在我國社會 屬鉅額之重大交易，依經驗法則，買方當詳為探詢土地條件 及是否符合需求，始決定購買。自不可能在毫不知悉土地相 關資訊下即虛擲金錢隨性投標，況且土地重劃之資訊均經公 告，亦可向主關機關隨時查證，原告主張投標之時不知悉系 爭土地尚未重劃完成，已難採信，亦非本件買賣契約重要之 點，更未列為系爭土地買賣契約之內容，原告是否知悉土地 重劃完成與否為單方認知，原告主張買賣契約因意思表示不 一致而無效，顯無可採。
㈡、原告不得主張意思表示錯誤而撤銷系爭土地買賣契約： 原告一面主張購買系爭土地係作為建築房屋，他方又稱於投 標前未就系爭土地狀態為查詢，原告主張不知系爭土地尚未 重劃完成，而對系爭土地之性質有所誤認，顯非屬實。縱原 告確實不知系爭土地尚未重劃完成，致使無法達成購買系爭 土地興建房屋之目的，而對土地之性質有誤認，亦屬自己之 過失，被告無從知悉原告購買土地之目的，原告主張撤銷， 應無理由。又國有非公用不動產標售作業程序第4條之㈩規 定標售公告備註欄「其他事項」之記載，顯係授權承辦機關 自行決定，而被告於標售系爭土地時已註明土地位於十四期 重劃區，已盡資訊揭露義務，且依臺中市政府亦函覆鈞院十 四期重劃區之公共設施實際負擔比例仍在計算中，尚無分配 比例可提供，被告自無從揭露系爭土地經重劃後應負擔之公 共設施比例，亦無法揭露可受分配之面積及位置，原告主張 被告未揭露資訊，實無理由。
㈢、原告不得主張民法第74條第1項撤銷系爭土地買賣契約或減 輕負擔：
被告係公開標售系爭土地，非與特定人交易，於開標之前對 原告毫無認識，更無法知悉原告是否會參與投標及如何出價 ，自無乘原告出於急迫、輕率、無經驗而出賣系爭土地之可 能。又原告參與系爭土地之投標時已年過40歲，為具正常智 識且有足夠人生歷練之成年人，非屬無經驗之人。且土地買 賣屬重大事項，斷無輕易為之，原告未敘明參與投標時，構 成輕率或急迫之具體事由，其主張請求撤銷系爭土地買賣契 約，顯無理由等語置辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲 請均駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保免為假執行。四、爭執事項及爭點如下：
㈠、兩造不爭執事項：
⑴、被告於106年間標售系爭土地、面積162平方公尺，由原告繳 納103萬元之保證金後投標，並以10,888,888元之價額標得 。
⑵、原告於標得系爭土地之後未遵期繳納買賣價金，原告於106 年11月12日之起訴狀繕本送達被告時，已為撤銷之意思表示 ；被告於107年1月19日發函通知被告系爭土地買賣契約消滅 ，沒收103萬元之保證金。
⑶、被告於系爭土地之標售公告備註欄有註明系爭土地位於十四 期重劃區。
⑷、系爭土地尚未重劃完成，重劃後可受分配之土地面積及位置 尚未確定。
⑸、被告於招標資訊未記載系爭土地仍有公共設施及費用負擔。㈡、兩造爭執事項 ：
⑴、系爭土地買賣契約是否因意思表示不一致而無效？⑵、原告是否得主張意思表示錯誤而撤銷系爭土地買賣契約？⑶、原告得否主張民法第74條第1項撤銷系爭土地買賣契約或減 輕負擔？
五、法院之判斷：
㈠、兩造就系爭標售案之買賣契約並無意思表示不一致：⑴、按契約者，由二人以上之意思表示一致而成雙方之行為也。 即須當事人之一方，將欲為契約內容之旨，提示於他方，得 他方之承諾，而後契約始能成立也。其僅由一方表示要約之 意思，而他方不表示承諾之意思者，當然不受契約之拘束。 其一方所表示之意思，與他方所表示之意思，彼此不一致者 ，亦當然不受契約之拘束，若當事人之表示意思彼此一致， 而其表示之方法，則無論其為明示為默示，契約即為成立， 此第一項所由設也。當事人於締結契約之事項中，是否合意 ，須依當事人之意思而定，故凡契約中必要之點，當事人既 經合意，而其他非必要之點，雖未表示意思，其契約亦推定 為成立。若當事人意思不一致時，法院應依其事項之性質， 斟酌斷定之。蓋必要事項既經合意，不能因非必要事項之不 合意，而妨礙契約之成立，此第二項所由設也（民法第153 條立法理由參照）。次按當事人互相表示意思不一致(即承 諾之內容與要約之內容不一致)，與表意人之意思表示之內 容有錯誤，其法律上效果不同（最高法院80年度台上字第 2693號判決參照）。又當事人締結不動產買賣之債權契約， 固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契 約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約 必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂
已成立（最高法院40年台上字第1482號判例參照）。⑵、經查，本件被告標售公告就必要之點，即系爭土地之坐落、 使用分區、面積及價格均已詳列於標售公告內，復於備註欄 記載「十四期重劃區」（本院卷一第8頁），原告亦以此為 投標，兩造就買賣契約必要之點之意思表示並無二致，原告 主張意思表示不一致，系爭標售案之買賣契約為無效，顯與 事實不符，未堪採信。至原告主張係以重劃分配後重劃區內 使用分區為住一之一、面積162平方公尺之建地為承諾，並 未見原告舉證以實其說（如原告於投標單中記載要買係重劃 分配完成後之住一之一、面積162平方公尺建地），應認原 告之主張為無理由。且依上開最高法院判決意旨及立法理由 之說明，原告主張係以「重劃分配後重劃區內使用分區為住 一之一、面積162平方公尺建地」之承諾，如原告並未以明 示或有其他足以認為默示意思表示之舉動或其他情事而為意 思表示，則僅能認為係單純之沉默，或係真意保留、動機錯 誤而屬民法第86條、88條之問題（詳後述），自無要求出賣 人揣測買受之內心真意之理，況依經驗法則，於公開標售之 案件中，投標者眾，標售機關已將標售之必要之點詳列於公 告中，如投標者對標的或土地面積與公告不同，斷無得標之 理，益見原告對被告公告標售系爭土地之必要之點，應無提 出不同之表示，復無其他事證得以證明有得視為默示表示之 事實，原告主張兩造意思表示不合致，契約無效，顯難採信 。
㈡、原告不得依民法第88條規定撤銷意思表示：⑴、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定 有明文。有關物之性質錯誤，本質上屬於動機錯誤，即表意 人在其意思形成過程中，對於就其決定為某特定意思表示之 物之性質，認識不正確，原不影響意思表示之效力，非在得 撤銷之列，但如所涉物之性質係交易上認為重要者，依該條 第2項「其錯誤視為意思表示內容之錯誤」之規定，即得由 表意人將其意思表示撤銷之。查原審認定兩造就系爭土地之 買賣，並無以可供建築使用為契約之內容，系爭土地使用分 區雖為「第一種住宅區」，且位於已建成之住宅區內，但事 實上無法供建築使用，與民眾標購國有土地之目的不符，影 響市場交易價值，可認係交易上重要之物之性質錯誤，依民 法第88條第2項規定，得作為撤銷之客體一節，揆諸前揭說 明，固無可議。惟按民法第88條撤銷權之規定，乃係為救濟 因表意人主觀上之認知與事實不符，致造成意思表示錯誤之
情形而設，其過失之有無，自應以其主觀上是否已盡其與處 理自己事務同一之注意為判斷標準。查原審僅以被上訴人於 投標前無法進入系爭土地現場查看並實際進行坡度勘測，即 謂其無法向台北市政府產業發展局查詢系爭土地之實際坡度 為何、有無使用限制或得否建築等情，而認其就投標之意思 表示內容錯誤為無過失之主張為可採，對於被上訴人不能至 現場查勘何以即不能向主管機關查詢一節，未說明其認定之 依據及理由，已有推論過程不符經驗法則及論理法則與理由 不備之違法。況依卷附標售公告，系爭土地之標售底價為31 71萬元（見一審卷13頁），金額非微。投標須知第3 條已載 明：「標售之不動產，由投標人自行至現場參觀。得否建築 使用，應請自行依建築法規評估」等語（見原判決4頁，併 見一審卷44頁），倘被上訴人不能至現場查勘，何以未如證 人陳銘蒼所言，其因未能進入現場即未參與投標（見原審卷 74頁），以免遭受無法預測之損害？被上訴人願貿然出價投 標，能否謂已盡其與處理自己事務同一之注意？均非無再加 詳細研求之必要。上訴論旨，指摘原判決關於認定被上訴人 得撤銷標購之意思表示，並得依不當得利之法律關係，請求 上訴人返還保證金320萬元本息部分為不當，求予廢棄，非 無理由（最高法院99年度台上字第678號判決參照）。⑵、經查，一般社會大眾參與政府標售國有土地之目的或在作為 建築基地之用，或為投資，不一而別，原告購買爭土地如於 重劃後無足夠面積作為建築房屋之用，應屬對物之性質有誤 認，且系爭土地可否供建築使用，影響系爭土地開發、利用 ，及投標者對市場交易價值判斷及購買之意願，依一般社會 之觀念，認為於交易上之重要事項，上開錯誤係屬物之性質 之錯誤，依民法第88條第2項規定，自屬得撤銷意思表示之 範圍。被告抗辯稱為動機錯誤，不受意思表示錯誤規範之保 護而不得撤銷，不足採信。
⑶、惟被告於標售系爭土地前，已向臺中市政府函查系爭土地之 使用分區資料（本院卷一第114頁），並在標售公告事項使 用分區或使用編定欄載明：「第一之一種住宅區」，並加註 「僅供參考」，且於備註欄復記載：「本案土地上為鐵絲圍 籬內雜草地（十四期重劃區等），以書面方式按現狀點交， 地上物概由得標人自理」（本院卷一第8頁）等語，有系爭 土地標售公告在卷可稽。系爭土地雖地屬第一種住宅區，但 系爭土地是否尚於重劃中，公共設施負擔比例，分配比例， 剩餘面積是否足供建築之用，原告自負有查證之義務，以評 估是否符合標購之目的，且依政府資訊公開法之規定，政府 之資訊以公開為原則，限制公開或不予提供為例外，因此向
政府機關查證十四期重劃區之進度，公共設施負擔比例，分 配比例，剩餘面積是否足供建築之用，並非難事，原告捨此 不為，於標定系爭土地後，始以向銀行及仲介業者查證結果 不符所需為由，請求撤銷意思表示，原告就標購前未盡查證 責任，難辭其究而有過失。
⑷、又查，經本院兩度向臺中市政府函查，結果十四期重劃區因 重劃作業尚在進行中，尚未完成重劃土地之分配，關於分配 後土地之面積及比例並未確定，有臺中市政法107年4月11日 府授地劃一字第1070077565號函（本院卷一第63頁）、107 年11月21日府授地劃一字第1070283086號函（本院卷二第85 頁）附卷可佐。徵諸重劃主官機關對於十四期重劃區尚未完 成重劃，對重劃後公共設施負擔比例，分配比例，剩餘面積 是否足供建築之用乙節均尚無定論，對於負責標售土地之被 告自無知悉之理，原告以被告未盡揭示十四期重劃區尚未完 成重劃，重劃後公共設施負擔比例，土地分配比例，剩餘面 積是否足供建築之用等事項為由，主張撤銷意思表示，係強 令被告揭示連主管重劃機關均尚未有定論之事項，顯係違反 經驗法則，尚難採信。因此，在被告於標售之公告僅揭示系 爭土地係在第一種住宅區，其他環境資訊均不完整，且特別 強調「僅共參考」之情形下，依一般標買土地交易之經驗法 則，均會事先向主官機關查詢所需資料，以評估是否符合購 買之目的，詎原告在未能查得系爭土地是否已重劃完成、負 擔東設比例及土地分配比例等確可供建築使用之情形下，即 進行標購系爭土地，被告抗辯原告標購系爭土地欠缺一般交 易上必要之注意義務，應負抽象輕過失責任，應可採信。⑸、又查，系爭土地底價為10,290,240元，投標保證金為1,030, 000元，以一般小康之家而言，金額甚鉅、負擔非輕，如作 此項標購後，對家中經濟之影響非同小可，於作此項決定前 ，求助於專業之銀行、仲介、地政士尋求正確資訊，作為投 標之參考，當符合國民感情及社會經驗，而原告自陳係職業 駕駛，並非反覆買賣土地之人，為全安身立命及全家和樂之 願景始標購系爭土地，惟竟於事前未詢求專業諮詢，冒然投 標，顯與經驗法則相違，應認為原告標購前未盡查證責任， 就意思表示之錯誤應有過失，依民法第88條第1項但書之規 定，不得撤銷意思表示。
⑹、綜上，原告就系爭土地性質認知之錯誤，既有過失，揆諸前 揭說明，自不得撤銷其所為標購之意思表示。原告主張得撤 銷標購之意思表示，並依不當得利之法律關係訴請被告返還 投標之保證金，自屬無據，不應准許。
㈢、原告主張民法第74條之暴利行為為無理由：
按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產 上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得 因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法 第74條第1項固定有明文，惟法院依上開規定撤銷法律行為 或減輕給付，不僅須行為人有「利用他人之急迫、輕率、或 無經驗，而為法律行為」之主觀情事，並須該法律行為，有 「使他人為財產上之給付或為給付之約定，且依當時情形顯 失公平」之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（最高 法院28年上字第107號判例意旨參照）。末查，本件被告係 以公開標售之方式，向不特定大眾通知系爭土地標賣之訊息 ，主辦標售機關對前來投標者之身分、地位、經濟狀況及背 景，毫無所悉，主觀上難認有「利用他人之急迫、輕率、或 無經驗，而為法律行為」情事，應認原告此部分主張尚難採 信。此外，原告復未提出其他事證供本院調查，原告主張被 告就系爭土地之標售有利用原告之急迫、輕率、或無經驗， 而為法律行為，訴請撤銷系爭投標之法律行為或減輕原告未 依上開投標履行而對被告應為之全部給付零元，均屬無據， 尚難准許。
六、綜上所述，原告依據民法第153條契約不成立、第88條撤銷 錯誤意思表示、第74條暴利行為之法律關係，請求被告給付 103萬元，或撤銷系爭投標之法律行為或減輕原告未依上開 投標履行而對被告應為之全部給付零元，均為無理由，不應 准許。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據， 經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。
中 華 民 國 108 年 4 月 26 日
民事第二庭 法 官 李立傑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。提起上訴，應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，(二)上訴理由（民事訴訟法第441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
書記官 資念婷