給付居間報酬等
臺灣新竹地方法院(民事),重訴字,105年度,172號
SCDV,105,重訴,172,20170825,1

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第172號
原　　　告　亞元國際開發有限公司
法定代理人　林安祥
訴訟代理人　林永頌律師
　　　　　　邱瑛琦律師
　　　　　　羅運傑
被　　　告　錸德科技股份有限公司
法定代理人　葉垂景
訴訟代理人　翁祖立律師
上列當事人間請求給付居間報酬等事件，本院於民國106 年8 月
8日辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹仟壹佰柒拾萬貳仟捌佰柒拾捌元，及自民國一百零五年八月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之二，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣參佰玖拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟壹佰柒拾萬貳仟捌佰柒拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。查，本件原告起訴時主張原告已就被告公司 所委任原告仲介之不動產與買方即訴外人坤聯開發顧問有限 公司（下稱坤聯公司）達成媒介就緒，被告公司卻故意不與 坤聯公司簽立不動產買賣契約，復將該不動產另行出售予第 三人，而拒絕給付服務報酬予原告，並使原告喪失向坤聯公 司請求給付服務報酬之利益，係屬違反誠信原則而故意使條 件不成就，依兩造所簽訂之不動產專任委任仲介合約書附約 ㈡之約定，請求被告給付服務報酬1,170 萬2,878 元，並依 侵權行為之法律關係，請求被告賠償原告預期利益之損失4, 625 萬元，並聲明：被告應給付予5,795 萬2,878 元予原告 ，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪ 計算之利息。嗣原告於民國106 年6 月3 日以準備書狀，就 請求被告賠償其預期利益之損失部分，追加民法第226 條第 1 項有關給付不能之規定為訴訟標的（本院卷三第34頁）。 經核，本件原告所為訴之追加，其請求之基礎事實，均係基



於原告與被告公司所簽訂專任委任仲介合約及原告與坤聯公 司簽訂之斡旋契約書之同一事實，且證據資料相通，不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結，雖被告公司不同意追加（本院卷 三第262 頁），但揆諸上開說明，於法並無不合，自應予准 許。
乙、實體部分：
壹、原告起訴主張：
一、被告公司前欲出售門牌號碼桃園市○○區○○路00號之工業 廠房（下稱系爭建物）及中工段1576-0、1576-1、1576-2、 1576-3、1576-4、1576-6、1767-1、1767-2、1574-1、1574 -3、1573-0、1573-1、1570-2、1570-3、1570-7、1572-0、 1569-0、1569-1號，面積合計約7,907.35坪之18筆土地（下 合稱系爭土地）（系爭建物與系爭土地，合稱系爭不動產） ，而委託原告進行銷售，原告經尋覓買受人後，於民國105 年6 月與坤聯公司簽立「購買意願書」，約明承購單價每坪 18.5萬及以實測坪數計算承購總價，坤聯公司並開立大園鄉 農會面額新臺幣（下同）1 億4,200 萬元之支票予訴外人即 原告承辦人林宗瑩簽收，林宗瑩遂與被告公司達成兩造簽立 「專任委任仲介」之共識，並於105 年6 月13日簽立「專任 委任仲介合約書」，該合約內載明標的物為系爭土地，共計 7,907.35坪，委託銷售總價為14億6,285 萬9,750 元，委託 期間為105 年6 月13日至105 年6 月30日，林宗瑩並將上開 坤聯公司所開立面額1 億4,200 萬元之支票交予訴外人即被 告公司出售系爭不動產之承辦人范春炫。原告又於105 年6 月17日與坤聯公司簽立「斡旋契約書」，約明：委託標的物 之買賣係同時包含土地及坐落其上之建物，為便宜計算故係 以每地坪新台幣18萬5,000 元計算總價為14億6,285 萬9,75 0 元。
二、坤聯公司與被告公司買賣雙方就不動產買賣價金已達合致， 坤聯公司並已就雙方已合致之買賣價金支付斡旋金，雙方復 於105 年6 月21、22、27、28日曾多次修訂不動產買賣契約 。且被告公司惟恐兩造於105 年6 月13日簽立之專任委任仲 介合約專書之委託過期，於105 年6 月28日通知原告，同意 將專任委託期間延至105 年7 月31日，而於105 年6 月30日 再行簽立「專任委任仲介合約書」及「專任委任仲介合約書 附約」，並於附約中約定：針對潛在客戶坤聯公司有意評估 購置本標的，若經由原告之介紹、居間與協調進而使委託方 與買方在委任仲介合約書有效期間內得以簽訂不動產買賣契 約並嗣後順利完成本標的買賣交易時，被告公司同意支付總 價金額（不含建物分價之百分之五之營業稅額）之1.5 ﹪為



服務報酬予原告。其後兩造又於105 年7 月25日簽立「不動 產仲介委託契約書附約㈡」，合意將受託方仲介之服務報酬 變更為總價金額之0.8 ﹪。被告公司於105 年7 月26日召開 董事會後公告系爭土地交易總金額不低於14.2億元之會議結 論，當晚6 時21分45秒時，范春炫親自致電告知林宗瑩系爭 買賣契約已成交，並轉達於105 年8 月1 日上午10時至被告 公司簽約，豈料被告公司竟於105 年7 月27日改口稱：「有 人要挑戰這個價格」，而改以公開標售方式出售，而無故不 履行契約，然坤聯公司與被告公司間之契約價金為14億 6,285 萬9,750 元，明顯高於被告公司之公開資訊記載，被 告公司卻無故不履行契約。坤聯公司乃委託巫宗翰律師分別 於105 年7 月28日函請被告公司依約於105 年8 月1 日與坤 聯公司進行履約相關事宜，及於105 年8 月8 日函請被告公 司依約於105 年8 月10日就系爭不動產簽立買賣契約，但被 告公司均置若罔聞；坤聯公司亦於105 年8 月4 日於工商時 報刊登公告，希冀被告能本於企業誠信，履行契約，但被告 仍不為所動。
三、被告於104 年7 月15日曾與桃園高鐵地產有限公司（下稱桃 園高鐵地產公司）簽訂「不動產專任委託銷售契約書。委託 出售系爭不動產，當時代表桃園高鐵地產公司負責仲介者為 林宗瑩、被告公司承辦人亦為范春炫。上開委託銷售契約書 約定，委託期間委託人不得自行將標的出售或是另行委託第 三者仲介，被告公司為調整契約內容另行約定：本案不動產 實際上有其他仲介代為銷售中，故本約應為一般非專屬委託 ，原契約條款不再適用。是被告公司當然知悉「專任委託」 之效果，就是不得自行出售或委託第三人出售，在委託期間 內只能由原告仲介銷售。又被告公司於105 年3 月16日委託 另家仲介公司「二十甲工商法仲不動產有限公司」銷售系爭 不動產所簽立之「委任仲介合約書」，則與兩造間所簽訂之 系爭專任委任仲介合約書「專任委託」性質不同，顯見被告 公司明知契約標題上有無「專任」二字，意義與效果不同。 本件係因系爭不動產經多家仲介數年，皆未能出售，范揚修 乃在105 年間特告知林宗瑩希望其能取得被告公司就系爭不 動產出售之專任委託，以確認被告公司就系爭土地欲出售之 價格，林宗瑩也特別告知被告公司員工范春炫此節，故被告 公司於10 5年6 月13日所簽具之系爭專任委任仲介合約書， 標題即載明「專任委託」之意思，此文義已十分具體明確， 無作其他解釋之空間。
四、坤聯公司於105 年6 月8 日開立每坪18萬5,000 元之購買意 願書及面額1.42億元之斡旋金支票給林宗瑩保管，而被告公



司亦於105 年6 月13日與原告簽立每坪賣價18萬5,000 元之 系爭專任委任仲介合約書，買賣雙方就價金與標的已達成一 致，而有繼續議約之意願，爾後並頻繁就付款方式、承租戶 搬遷問題等細節逐一討論。林宗瑩於105 年6 月17日寄發成 交確認信後，由坤聯公司草擬契約，透過原告居間磋商，以 電子郵件、電話、當面洽談等方式，就買賣契約細節逐一討 論。在價金部分，原買賣雙方同意每坪交易價格為18萬5,00 0 元，於磋商過程中雙方曾一度同意變更為每坪18萬4,000 元，最後於105 年7 月19日雙方再同意回復至每坪18萬5,00 0 元；另系爭專任委任仲介合約書之標的原包含建物，且買 方需負擔建物分價的營業稅等條件，因坤聯公司購買系爭土 地後，是要再分割轉售土地，將會拆除地上物，如果把土地 與建物分開計算價格，坤聯公司要負擔建物價金百分之五的 營業稅，將額外增加成本，故林宗瑩先是在105 年6 月27日 轉達買方認為建物作價過高的意見，後坤聯公司則建議修改 契約之買賣標的為土地，不包含建物，但由坤聯公司負責拆 除地上物的所有費用以及法律責任，上開建議對於被告公司 而言並無損失，故被告公司在議約過程中，即同意此修改， 並於105 年7 月19日范春炫回覆契約草稿修正意見時，即在 第1 條第2 款同意「本契約之買賣標的不包括前述地號上之 所有地上改良物」，並註明「因買方提出提前拆除地上改良 物…等要求，故暫先以上述各事項之相關程序提出本草約以 利雙方進行議約之討論」，有關配合此內容變動之相關條款 並於105 年7 月25日達成一致；付款方式部分，因涉及要配 合承租人搬遷時間、信託專戶、地政士收受文件等，歷次討 論修改甚多，被告公司於105 年7 月25日郵件所附契約草稿 ，新增第四期價金款，也增加了地政士收受相關文件之流程 ，買賣雙方於同日在被告公司作最後確認時，再修改了承租 人搬遷與坤聯公司給付價金時點等細節，即告合意確定；承 租方搬遷遲延問題，買賣雙方在105 年7 月20日修改後已達 成一致，於105 年7 月25日郵件所附契約草稿，僅移動該約 定內容之項次，並未就內容為修改，當日雙方於被告公司當 面議約完之契約，亦無針對本條再作修正；違約金之部分， 原以買賣總價之千分之五計算違約金，於105 年7 月20日修 改為買方未付款，或賣方已收款的千分之零點二五計算，即 已達成一致，於105 年7 月25日郵件所附之契約草稿，及當 日雙方於被告公司當面議約完成之契約，皆無針對本條再作 修正；被告公司需擔保標的物無土壤與地下水污染之部分， 亦已於105 年7 月25日買賣雙方在被告公司議約時，達成一 致，是買賣雙方就買賣契約內容最後均已於105 年7 月25日



在被告公司議約後達成一致。又被告公司員工范春炫於105 年7 月23日至林宗瑩住處要求調降系爭不動產之仲介報酬為 0.8%，經林宗瑩同意後，范春炫當場打電話回報被告公司董 事長時，被告公司董事長則指示於25日與坤聯公司在被告公 司簽約。被告公司並因105 年7 月26日將召開董事會決議系 爭不動產之交易，范春炫要求范揚修與原告攜帶印章，於10 5 年7 月25日至被告公司就買賣契約作最後修改確認，當日 坤聯公司、林宗瑩、代書皆因被告公司之要求，在定稿之契 約上用印，並將一式四份之正本交由被告公司保管以待董事 會通過後用印；而范揚修當日亦開立買賣價金第一期款即面 額1 億5,000 萬元之支票，交由林宗瑩暫為保管。被告公司 於105 年7 月26日召開董事會後，於同日所公告決議擬處分 之不動產，其交易標的、面積、金額皆與坤聯公司議約之金 額相符，被告公司員工范春炫並於同日告知林宗瑩，董事會 已通過系爭交易，約坤聯公司於8 月1 日早上10點至被告公 司簽約。故本件被告與坤聯公司就系爭不動產買賣契約必要 之點即標的與價金，於105 年6 月13日達成一致，其他如付 款方式、費用負擔等交易條件之買賣契約非必要之點，於雙 方議約過程中亦陸續達成一致，最後雙方並於105 年7 月25 當面討論後將系爭買賣契約定稿，原告就被告公司委任事項 實已達「媒介就緒」。被告公司於原告媒介就緒後，卻以有 人挑戰坤聯公司的價格為由，拒絕與坤聯公司簽約，要改以 競標方式出售，被告片面故意拒絕簽約，違反誠信原則，仍 應依系爭專任委任仲介合約書之約定內容支付服務報酬。五、又原告與坤聯公司所簽訂之斡旋契約書中約訂，坤聯公司與 被告於斡旋金契約書有效期間內簽訂系爭不動產買賣契約並 嗣後順利完成本標的買賣交易時，坤聯公司同意給付服務報 酬4,625 萬元予原告。嗣被告公司於原告就其委任事項已達 媒介就緒時，竟於105 年7 月26日毀約，稱有其他買主出價 更高，拒絕與坤聯公司簽約，原告因被告公司單方面拒絕簽 約，導致原告失去原可依據與坤聯公司所簽訂斡旋金契約書 之約定，自坤聯公司獲得之服務報酬4,625 萬元。六、爰依民法第565 條及兩造於105 年7 月25日簽訂之系爭專任 委任仲介合約書附約㈡第2 條，向被告公司請求服務報酬1, 170 萬2,878 元；依民法第184 條第1 項侵權行為之法律關 係及第226 條第1 項給付不能之法律關係，擇一請求被告應 給付原告所失利益4,625 萬元。並聲明㈠被告應給付5,795 萬2,878 元予原告，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准予宣 告假執行。




貳、被告答辯：
一、被告公司前欲出售系爭不動產，而於105 年6 月13日與原告 簽訂專任委任仲介合約書，委託原告於105 年6 月13日至同 年月30日期間，就系爭不動產銷售予坤聯公司事宜居中協調 ，並約定若被告公司與坤聯公司於系爭專任委任仲介合約書 有效期間內簽訂不動產買賣契約並順利完成買賣交易者，將 支付價金總價1.5 ﹪之金額作為原告報酬。後因委託期間屆 至，原告未成功完成其任務，兩造另行於105 年6 月30日簽 訂專任委任仲介合約書，委託原告於105 年6 月30日至同年 7 月31日期間，就系爭不動產銷售予坤聯公司事宜居中協調 ，並約定若被告公司與坤聯公司於合約書有效期間內簽訂不 動產買賣契約並順利完成買賣交易，則支付價金總價0.8 ﹪ 之金額作為原告報酬。委託期間，被告公司曾與坤聯公司多 次就系爭不動產買賣事宜進行磋商，然對此價值不低之不動 產交易斟酌再三審慎評估，並未貿然與坤聯公司簽訂書面契 約。於105 年7 月26日，另有他廠商以書面表明較坤聯公司 更優之價格，考量被告公司全體股東之較佳利益，擬以公平 方式擇優售出，而續以競標方式辦理銷售對象之選擇，被告 公司亦邀請坤聯公司參與競標，未料坤聯公司拒絕參與。後 於105 年8 月12日由訴外人基進建設股份有限公司（下稱基 進公司）與被告公司完成簽訂系爭不動產之買賣契約。既被 告公司與坤聯公司並未就系爭不動產簽訂不動產買賣契約並 順利完成買賣交易，被告公司當無給付原告報酬之義務。二、兩造於105 年6 月13日、同年月30日所分別簽立之系爭專任 委任仲介合約書，均無任何「在委託期間，不得自行出售或 另行委託其他第三者從事與委託人同樣仲介行為」之約定。 而依實務見解及內政部契約範本，均以契約約文中有「在委 託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託 人同樣的仲介行為」或相類專屬或排他條件之約定，方屬專 任委任契約。再者，兩造於105 年6 月13日及同年月30日所 分別簽訂之系爭專任委任仲介合約書附約中均約定，若係由 原告介紹、居間與協調，而促成被告公司與特定人坤聯公司 簽訂不動產買賣契約，並嗣後順利完成本標的買賣交易時， 被告公司有給付約定服務報酬之義務，並未限定被告公司不 得自行出售或委託他人出售。至於被告公司是否知悉專任委 託效果，與兩造間簽署之系爭專任委任仲介合約書是否為委 託期間內不得自行出售或另行委託其他第三者仲介之專任委 任契約，厥屬二事。又對照被告公司104 年間與桃園高鐵地 產公司簽訂之「不動產專任委託銷售契約書」，除不得證明 系爭專任委任仲介合約書為委託期間內不得自行出售或另行



委託其他第三者仲介之專任委任契約外，反可證縱令契約名 稱標題記載「專任」，若契約約款中未載「在委託期間內， 不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲 介行為」或相類專屬或排他條件約定，即非原告所稱之專任 委任契約。故兩造於105 年6 月13日及同年月30日所分別簽 署之系爭專任委任仲介合約書，僅係被告公司請原告與特定 人坤聯公司居中協調中壢廠（即系爭不動產）銷售事宜，兩 造間並無「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第 三者從事與受託人同樣的仲介行為」或相類專屬或排他條件 約定，自非屬原告主張為委託期間內不得自行出售或另行委 託其他第三者仲介之專任委任契約。
三、兩造於105 年6 月30日所簽訂之專任委任仲介合約書附約約 定，被告公司同意支付價金總額1.5 % 之金額為服務報酬予 原告，嗣兩造於105 年7 月25日簽訂專任委託仲介合約書附 約㈡時，同意變更服務報酬金額為價金總價0.8 ﹪，惟上開 附約均約定原告於委託期間媒介「簽訂」系爭不動產買賣契 約且完成交易時，方得請求服務報酬。然被告公司與坤聯公 司於委託期間屆至（即105 年7 月31日），仍未「簽訂」系 爭不動產買賣契約，原告自無由依約定向被告公司請求給付 服務報酬。又原告與坤聯公司另行簽訂而為被告公司所不知 悉之「斡旋契約書」亦約定：在斡旋契約書有效期間內得以 簽訂不動產買賣契約並嗣後順利完成本標的買賣交易時，坤 聯公司同意支付4,62 5萬元予原告。而被告公司與坤聯公司 間既未「簽訂」系爭不動產買賣契約，系爭不動產買賣契約 當未成立，是被告公司並無給付原告該部分服務報酬之義務 ，且被告公司未與坤聯公司簽訂系爭不動產之買賣契約之行 為，亦無違反誠信。
四、又所謂「媒介就緒」，係指買賣雙方間已就契約必要之點、 非必要之點均已意思合致，僅欠缺書面契約之簽立者而言， 倘居間人尚未媒介買賣雙方契約成立，或尚未將買方資訊確 實告知賣方，或買方未與居間人簽訂「斡旋金契約」交付斡 旋金，自不能謂居間人已完成其受託任務；是故，倘認受託 人在未完成受託任務前，委託人即已經由他受託人或自行將 房地出售，若認此時受託人仍得請求服務報酬，即與居間契 約為勞務契約之本質不符，自不得准予受託人依居間契約請 求報酬。而原告所提出坤聯公司、原告本身及地政士已用印 之不動產買賣契約書（即原證11、本院卷一第26至32頁，下 稱系爭不動產買賣契約）第一條第二項：「因本契約之買賣 標的不包括前述地號上之所有地上改良物（含已登記或未登 記），故買、賣雙方同意依據本契約之條款將地上改良物拆



除移清後，俾便雙方辦理本買賣標的之移轉登記暨點交程序 。」與兩造間簽署系爭專任委任仲介合約書，約定土地及建 物同時出售之條件，並不相同，是否確達「媒介就緒」程度 ，並非無疑。又被告公司先前為評估系爭不動產買賣事宜， 確曾與原告、坤聯公司進行接洽，然接洽之初即已言明，接 洽人員並非有權代表被告公司決定簽訂契約之人，僅係先行 就相關事宜進行評估，俾利提報董事會決議。況系爭專任委 任仲介合約書亦記載，任一潛在之買方需均同意各前提條件 後，該買方始得與委託方進行議定買賣契約，是系爭不動產 買賣契約必要之點非僅「標的」及「價金」，縱令潛在買方 出價已達每坪單價18萬5,000 元者，但在尚未同意前提條件 前，雙方尚未進入議約程序，亦不可能達成合意，故而，原 告主張買、賣雙方就標的、價金達成一致，即可認媒介就緒 等語，顯非可採。再者，由於且因被告公司與台新銀行間高 達14億元之貸款額度，係包含以系爭不動產向台新銀行申請 抵押借款且共同擔保設定最高限額抵押權，而坤聯公司提出 之「先拆屋僅購地」及「付款方案」等條件，需待銀行方同 意後，被告公司方可能續行交易。另系爭不動產買賣契約第 三條約定，買方應於雙方完成簽署本契約及價金信託契約時 以支票或匯款方式支付予信託專戶，惟被告公司與坤聯公司 未曾就「價金信託契約」內容或開立「信託專戶」商議，究 如何可謂買、賣雙方間就系爭不動產買賣必要之點、非必要 之點均已意思合致，原告提供之服務並未達媒介就緒程度。五、坤聯公司與被告就系爭不動產磋商結果金額較低、條件較多 ，被告公司本即有正當理由不與之簽約。被告公司通盤考量 後，亦顧及給予坤聯公司再出價之機會，方改以競標方式銷 售，並無為規避服務報酬給付而故意拒絕訂約。被告公司於 105 年8 月1 日辦理競標說明會迄同年月12日決意出售系爭 不動產予基進公司，關鍵厥為基進公司提出方案係同時購買 系爭土地及系爭建物，與被告公司原始出售條件較為一致， 且價格為高。被告公司於105 年8 月1 日行競標程序出售系 爭不動產，並非故意使支付原告服務報酬之條件不成就。六、今被告公司未順利與坤聯公司簽訂契約，乃係被告公司因有 他廠商自行以書面提出較坤聯公司更優之價格，擬以公平方 式擇優售出，為被告公司全體股東之較佳利益，而續以競標 方式辦理銷售對象之選擇。被告公司並無行使任何背於善良 風俗之方法阻礙被告公司與坤聯公司簽訂系爭不動產買賣契 約。再者，原告與坤聯公司簽立之「斡旋契約書」未明文記 載「斡旋契約書有效期間」。而坤聯公司出具之「購買意願 書」之有限期限僅至105 年6 月30日止，則「斡旋契約書」



是否已逾有效期間，尚非無疑。況被告公司之給付義務為符 合合約書所定要件下，給付一定服務報酬予原告，而金錢債 權無給付不能可言，換言之，本件被告公司不可能存有可歸 責於被告公司事由致給付不能。故而，原告依民法第226 條 第1 項請求被告公司給付其自坤聯公司預期獲得服務報酬之 利益4,625 萬元，並非可採。
七、聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事項：
一、被告公司因欲出售系爭不動產，而於105 年6 月13日與原告 簽訂專任委任仲介合約書，委託期間為105 年6 月13日至10 5 年6 月30日，委託銷售總價為14億6,285 萬9,750 元。兩 造於上開專任委任仲介合約書委託期間屆滿前，又於105 年 6 月30日簽立專任委任仲介合約書及附約，委託期間為105 年6 月30日至105 年7 月31日，委託銷售總價仍為14億6,28 5 萬9,750 元。附約則約定委託方同意支付買賣價金總價1. 5 ﹪之金額為服務報酬予受託方。其後兩造復於105 年7 月 25日簽立不動產仲介委託契約書附約㈡，合意將仲介之服務 報酬，變更為買賣價金總額之0.8 ﹪。
二、坤聯公司於105 年6 月8 日出具「購買意願書」，向被告表 達願意以每坪18萬5,000 元單價購買系爭不動產，並開立票 號FA0000000 號、發票日期105 年7 月25日、面額1.42億元 、付款人為大園鄉農會之支票乙紙。被告之承辦人范春炫則 於105 年6 月15日簽收受領該支票，惟於105 年6 月17日復 將該支票退還予林宗瑩。
三、被告公司於105 年7 月26日召開董事會，會中同意授權董事 長或其他指定之人以不低於14億2,000 萬元依相關法令全權 處理，並同日於公開資訊觀測站公布該公司擬以總金額不低 於14億2,000 萬元出售系爭土地之訊息。四、被告公司並未於系爭不動產買賣契約書簽字用印。而於105 年8 月12日以15億3,000 萬元將系爭不動產出售予基進公司 。
肆、法院之判斷：
原告另主張兩造所簽訂之系爭專任委任仲介合約書之性質屬 於「專任委託」，被告公司不得於委託期間自行銷售或委託 他人銷售系爭不動產，且原告仲介被告公司與坤聯公司就系 爭不動產買賣已達媒介就緒程度，而被告係故意拒絕與坤聯 公司簽署系爭不動產買賣契約等語。惟為被告所否認，並以 前詞置辯。是以，本件應審究之爭點如下：
一、兩造於105 年6 月13日、同年月30日所簽訂之系爭專任委任



仲介合約書，是否有於委託期間排除被告自行銷售或委託第 三人仲介之效果？
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定 有明文。再者，行政院消費者保護委員會所制訂不動產委 託銷售契約書簽約注意事項第3 條載明：「目前國內仲介 業所使用之委託銷售契約書有兩種，即專任委託銷售契約 書及一般委託銷售契約書，如屬專任委託銷售契約書則有 『在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從 事與受託人同樣的仲介行為』之規定，反之，則屬一般委 託銷售契約書…」。可見居間（仲介）分為「一般委託」 與「專任委託」二種，前者僅授與居間人普通報告或媒介 權限，委託人保留親自或委請他人買賣之權限，居間人必 須較委託人或其他受託人更早完成居間事務，始可請求報 酬。專任委託居間人則獲得獨占性授權，於委託期間，僅 居間人有權進行相關仲介事務，若是委託人另與他人訂立 居間契約，或是自行出售標的物，即違反專任委託本旨， 應負擔債務不履行責任。次按解釋當事人之契約，應以當 事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實 及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真 意（最高法院39年台上字第1053號判例參照）。又解釋契 約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時 之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事 實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及 誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語 ，任意推解致失其真意（最高法院99年台上字第1421號判 決參照）。
（二）經查，被告公司於104 年7 月15日與桃園高鐵地產公司簽 訂不動產專任委託銷售契約書時，該份契約書係由桃園高 鐵地產公司所提供之制式契約書，而被告公司因不同意該 份制式契約書中第11條第1 項第1 款，受託人於委託期間 內，自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲 介者，視為受託人己完成仲介之義務，受託人仍應全額一 次支付委託銷售價額4%服務報酬及以委託銷售價格2%計算 之違約金予受託人之相關約定，故與桃園高鐵地產公司另 合意變更原制式契約之內容，約定契約書中第11條第1 項 第1 款，本案不動產實際上有其他仲介代為銷售中，故本 約應為一般非專屬委託，原契約本款款不適用等情，有該 契約書在卷可考（本院卷三第44頁、第46頁），核與證人



范春炫於本院證稱：被告公司與桃園高鐵地產公司簽定之 不動產專任委託銷售契約書，是仲介公司拿制式合約給我 ，法務要求增加第5 頁資料等語（本院卷三第110 頁）： 證人林宗瑩於本院證稱：被告公司與桃園高鐵地產公司簽 定之不動產專任委託銷售契約書，前面第1 至4 頁是桃園 高鐵地產公司的版本，第5 頁另外打字的部分是被告公司 繕打等語（本院三卷103 頁）相符，自堪信為真實；又被 告公司於105 年3 月16日與另家仲介公司二十甲工商法仲 不動產有限公司就系爭不動產簽立委任仲介合約書，該契 約書之內容與本件系爭專任委任仲介合約書之內容，除委 託銷售總價及委託期間外，其他條文之約定幾乎完全相同 ，亦即該兩份委任仲介契約之內容均未記載委託人不得自 行出售或另行委託第三者仲介之相關意旨等情，有該與二 十甲工商法仲不動產有限公司簽立之合約書及系爭專任委 任仲介合約書存卷可證（本院卷一第17頁、第20頁、卷三 第48頁）。基上可知，被告與仲介業者簽訂仲介系爭不動 之委託契約均係採一般委託，未曾與仲介業者簽訂具有排 除自行出售或委託他人仲介銷售性質之專任委託契約，若 係由仲介業者所提供之制式契約已含有專任委託性質之條 文，亦要求需另訂條文排除該部分條文之適用，若是由被 告公司自行提出之委託仲介合約如與二十甲工商法仲不動 產有限公司或原告所簽立之委託仲介合約書，更無屬專任 委託性質之相關條文內容，顯見被告公司習慣上與仲介業 者係簽訂一般委託，而非專任委託。又審諸證人范春炫於 本院證稱：6 月13日那天林宗瑩有找我說要委託書。我拿 法務一般委託書給林宗瑩，他跟我講要在買方面前比較好 談，所以上面原本的「一般」要改成「專任」，法務說相 關條件不改，只改標題是OK的，所以我就拿給林宗瑩確認 ，林宗瑩對我交給他的委託書內容沒有意見，他知道我只 是把標題「一般」改成「專任」，其他內容沒有變等語（ 本院卷三第110 頁）。是系爭專任委任仲介合約書既係由 被告公司法務所提供，其條文內容亦與被告公司先前與二 十甲工商法仲不動產有限公司雷同，而被告公司法務部門 因系爭專任委任仲介合約書之實質內容並未修改，而僅於 標題加「專任」二字，認此並無改變該仲介委託契約非屬 專任委託之契約本旨實同意，自難僅以系爭專任委任仲介 合約書標題增加「專任」二字，即認雙方已合意將系爭專 任委任仲介合約書由一般委託變更為專任委託。況觀諸系 爭專任委任仲介合約書更無與專任委託性質有習習相關之 委託方於自行銷售或委由第三人銷售而違反專屬委託時之



相關罰則約定，可資據以認定系爭專任委任仲介合約書確 屬專任委任。復參以兩造於105 年6 月30日所簽立專任委 任仲介合約書附約中記載：針對潛在客戶坤聯公司有意評 估購置本標的，若經由受託方（即原告）之介紹、居間與 協調進而使委託方與買方在委任仲介合約書有效期間內得 以簽訂不動產買賣契約並嗣後順利完成本標的買賣交易時 ，委託方（即被告）同意支付總價金額之1.5 ﹪為服務報 酬予受託方等語，有該附約在卷可考（本院卷一第23 頁 ），足證被告公司抗辯系爭專任委任仲介合約書「專任」 之意，實係專為促成被告公司與潛在特定客戶即坤聯公司 就系爭不動產簽訂買賣契約所約定之仲介合約，並不關乎 被告可否於委託期間自行出售或委由第三人仲介乙節，並 非無據。從而，原告主張系爭專任委任仲介合約書，具有 於委託期間排除第三人仲介或被告自行銷售之法律效果等 情，洵屬無據。
（三）另證人林宗瑩固於本院證稱：6 月6 日我去拜訪被告總公 司時，有跟范春炫提到我現在有買方出來，我一定要取得 專任委託。范春炫跟我講沒有問題，他會請法務處理，我 有強調要取得專任委託，范春炫知道專任委託的意思，因 為他處理過億光廠等語（本院卷三第第95頁）；證人范揚 修於本院證稱：我的認知是如果專任委託契約，就算沒寫 不能自己賣，只能委由他人賣，也應該是慣例，所以如果 是一般委託契約，就不會在上面寫專任委託契約這幾個字 等語（本院卷三第138 頁）。惟查，承上所述，被告公司 係為配合林宗瑩得以取信買方而僅於契約標題作修正增加 「專任」二字，被告公司若有意與原告成立專任委任關係 ，除於合約書標題標示「專任」二字外，當會配合修改系 爭專任委任仲介合約書之實質內容，增訂具有「專任委任 」性質之條款，如明定被告公司不得於託期間委託第三人 仲介或自行銷售系爭不動產及違反之罰則。另衡情林宗瑩 已從事仲介多年，亦處理過被告公司與桃園高鐵地產公司 所簽立之委託仲介合約，深知契約內容之性質重在雙方所 約定之條款內容而非契約標題，如被告公司與桃園高鐵地 產公司之標題雖為「專任委託仲介合約」，實則條款內容 已排除專任委託之適用，而林宗瑩對於被告公司僅修改契 約標題而未實質修改契約條文內容已了然於胸，卻並未與 被告公司爭執此事，益徵其對於兩造間僅簽訂一般委託性 質系爭專任委任仲介合約書亦有合意。從而，證人林宗瑩 、范揚修上開證詞尚不足以認定系爭專任委任仲介合約書 具有排除於委託期間被告自行銷售或委由他人仲介系爭不



動產之法律效果。
二、原告仲介被告與坤聯就買賣系爭不動產一事，是否已達媒介 就緒？
（一）經查，坤聯公司於105 年6 月8 日開立每坪18萬5,000 元 之購買意願書及面額1 億4,200 萬元之斡旋金支票予林宗 瑩保管，以表達以每坪18萬5,000 元之單價購買系爭不動 產，而被告公司則於105 年6 月13日與原告簽立以每坪18 萬5,00 0元單價計算系爭不動產委託銷售總額之系爭專任 委任仲介合約書，且范春炫代表被告公司於105 年6 月15 日於坤聯公司辦公室收取1 億4,200 萬元之斡旋金支票等 情，有該購買意願書、支票及系爭專任委任仲介合約書在 卷可證（本院卷第15至17頁），並經證人林宗瑩於本院證 稱：坤聯公司先開每坪18萬元的購買意願書，我有給范春 炫看，范春炫說18萬元公司不會賣，我再問范春炫公司要 委託的價格為多少錢，他才跟我講是每坪18萬5,000 元， 我叫范揚修修正購買單價為18萬5,000 元的購買意願書給 范春炫；105 年6 月13日與被告公司簽訂的專任委託書就 用18萬5,000 元為基礎；坤聯公司於105 年6 月8 日出具 購買意願書時，我同時跟坤聯公司收面額1 億4,200 萬元 之支票，並將支票交由原告公司財務保管；我於6 月15日