臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十九年度上易字第五十七號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 李宗炎 律師
被上訴人 甲○○
右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月九日臺灣臺中地方法
院八十八年訴字第二九三九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、甲、上訴人聲明：求為判決：㈠原判決關於命上訴人給付新臺幣肆拾伍萬參仟參 佰元及法定遲延利息暨訴訟費用之裁判均廢棄。㈡廢棄部分，被上訴人在第一審 之訴駁回。㈢訴訟費用由被上訴人負擔。乙、被上訴人聲明：求為判決如文主所 示。
二、被上訴人起訴主張：伊於民國七十八年十月十一日與原審被告光信股份有限公司 （以下稱光信公司）及上訴人乙○○簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契 約書，被上訴人以房屋價金新台幣（以下同）四百四十六萬元訂購原審被告光信 公司興建之「維多利亞皇家花園十六樓Ｆ號」房屋一戶，另以八百二十七萬元訂 購被告乙○○所有坐落台中市○○區○○段二○六、二○七、二○八、二○六之 七、二○九之四、二○九之五號基地之持分面積，被上訴人並業已繳納房屋價款 五十萬元及土地價款二百一十九萬元。嗣上訴人及原審被告光信公司二人於八十 四年五月九日以被上訴人未依約履行繳款義務，乃逕行解除契約，並將被上訴人 已繳價金二百六十九萬元悉數作為懲罰性違約金予以沒收。惟上訴人因被上訴人 之債務不履行而受之損害，僅得請求相當於總價之十分之一，即房屋部分四十四 萬六千元、土地部分為八十二萬七千元為已足，為此求為命上訴人乙○○應返還 一百三十六萬三千元之判決（被上訴人請求原審被告光信公司應返還五萬四千元 部分，業經原審判決駁回確定；又原審駁回被上訴人請求上訴人給付超過四十五 萬三千三百元，及自民國八十八年九月十七日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息部分，未據上訴業已確定）。
三、上訴人則以因被上訴人未依約給付價款，致其解除契約而受之損害，業已超過伊 所沒收之價金二百六十九萬元，違約金並無過高之情事等語置辯。四、查被上訴人主張伊於民國七十八年十月十一日與原審被告光信公司及上訴人乙○ ○簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，被上訴人以房屋價金四百四 十六萬元訂購原審被告光信公司興建之「維多利亞皇家花園十六樓Ｆ號」房屋一 戶，另以八百二十七萬元訂購上訴人所有坐落台中市○○區○○段二○六、二○ 七、二○八、二○六之七、二○九之四、二○九之五號基地之持分面積，被上訴 人業已繳納房屋價款五十萬元及土地價款二百一十九萬元。嗣上訴人及原審被告 光信公司二人於八十四年五月九日以被上訴人未依約履行繳款義務，乃逕行解除 契約，將被上訴人已繳價金二百六十九萬元悉數沒收充作違約金等情，業據被上 訴人提出房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書各乙份、廣告文宣、使用執
照、台中市政府工務局函文各一份、八十四年五月九日中區管理局第五十三支局 郵局第八四七、八四六號存證信函二紙等影本附卷可稽，並為上訴人所不爭執， 堪信被上訴人此部分之主張為真實。且兩造就被上訴人因有違約事由，業經上訴 人依法解除契約，被上訴人依約負有支付違約金之負擔一節復不爭執，另被上訴 人以上訴人及光信公司就系爭房地有違約情事另案訴請返還價金，經原審另案判 決認為兩造間之買賣契約既因可歸責於被上訴人之事由，已經由上訴人及光信公 司合法解約，而駁回被上訴人請求確定，有原審八十七年度訴字第二六五一號民 事判決在卷可憑，堪信為真實。
五、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之 原因，而其後已不存在者，亦同」民法第一百七十九條定有明文。兩造間系爭買 賣契約，因被上訴人債務不履行而為上訴人及光信公司依約解除契約，為兩造所 不爭執，是上訴人就其土地價款所受領之部分價金二百一十九萬元，依前揭規定 ，自屬無法律上之原因，上訴人即負有返還之義務。茲應審就者，厥為上訴人就 已收受之價金可否全數充當被上訴人違約之違約金而不負返還義務？亦即違約金 是否有過高情事？
㈠查「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契 約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則。二、 條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權 利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」消費者保護法第十二 條定有明文。又「定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則： 一、當事人間之給付與對待給付顯不相當者。二、消費者應負擔非其所能控制之 危險者。三、消費者違約時，應負擔顯不相當之賠償責任者。四、其他顯有不利 於消費者之情形。」亦為消費者保護法施行細則第十四條所明定。 ㈡系爭土地預定買賣合約書第六條第二項規定：「甲方（即被上訴人）違約時，乙 方（即上訴人）得解除本契約，因本契約解除其另訂之土地預定買賣契約亦視同 時解除，甲方已繳付之全部價款任由乙方無條件移作違約金及損害賠償．．」， 、依此約定，則履約款愈多者，被沒收之違約金亦愈多。該等約定使為消費者之 被上訴人於違約時應負高額之懲罰性違約金，且繳納愈多期，須負擔之違約金愈 多，並須拋棄一切權利，無異令消費者負擔甚不合理之賠償責任，而陷於相當不 利之情勢。尤其系爭土地總價為八百二十七萬元，而被上訴人卻須負擔高達二百 一十九萬元之違約金，足見此約定係屬顯不合理，要失公平。 ㈢約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文， 至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以 為斟酌之標準，最高法院四十九年台上字第八○七號著有判例可稽。再負損害賠 償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀， 民法第二百十三條明文規定。而損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外， 應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備 或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第二百十六條定有明文 ，且依民法第二百六十條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，據此規定 ，債權人解除契約時，得併行請求損害賠償，惟其請求損害賠償，並非另因契約
解除所生之新賠償請求權，乃使因債務不履行（給付不能或給付遲延）所生之舊 賠償請求權，不因解除失其存在，仍得請求而已，故其賠償範圍，應依一般損害 賠償之法則，即民法第二百六十條定之，並有最高法院五十五年台上字第一一八 八號判例意旨可參。是債權人解除契約時，所得併行請求損害賠償，乃係因債務 不履行（給付不能或給付遲延）所生之舊賠償請求權，並非因解除契約所生之新 賠償請求權，從而債權人所得請求者，回復他方損害發生前之原狀，即以損害發 生前為標準填補債權人所受損害及所失利益為限，至於因解除契約後，因其他情 事所生之損害，自非因債務不履行所生之損害賠償。綜此，本院自得依兩造所受 損害等情形斟酌本件違約金是否過高而得酌減之。六、查被上訴人未依約定繳納價款，致上訴人解除系爭契約，並致上訴人受有損害等 情，為兩造所不爭執，已如前所述。上訴人抗辯其因與被上訴人訂立上開買賣契 約，須支付代銷之權威企劃公司之銷售傭金、人事雜支及接待中心裝潢設備約占 總銷售額之百分之七，此部分之損失即達八十九萬一千一百元（計算式：一千二 百七十三萬乘以百分之七）一情，為被上訴人所不爭執。是上訴人因被上訴人債 務不履行而解除契約，致上訴人受有支出系爭房地總價金八十九萬一千一百報酬 之損失，則堪信為真實。至於上訴人另抗辯稱就其所失之利益而言，系爭大樓被 上訴人解除契約後，因逢不動產景氣大幅衰退，此由同一樓大樓十層於八十五年 七月六日出售與第三人鄭安珍，附平面車位及機械停車位成交總價僅八百五十萬 元；另八十八年法院拍賣同棟大樓經鑑價，性質相同之房地總價亦僅三百六十二 萬元，足證被告因原告違約，所造成之損失達五百萬元以上云云。然損害賠償乃 在回復損害發生前之原狀，查上訴人未將系爭不動產移轉並交付予被上訴人，為 兩造所不爭執，而「民法第二百十六條第一項所謂受損害，即現存財產因損害事 實之發生而被減少，屬於積極損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損害事 實之發生而受妨害，屬於消極的損害。」（最高法院四十八年度臺上字第一九三 四號判例參照），系爭不動產並無因損害事實即被上訴人債務不履行之發生而減 少，且該不動產之價值亦非新財產之取得，再者，價值縱有貶損亦係因市場交易 價值之浮動所致，與被上訴人之債務不履行非同一事實，自無相當因果關係，況 系爭不動產將來究係上訴人自行使用，或出售，或出租，均屬不確定之狀態，益 證系爭不動產價值之浮動與被上訴人之債務不履行無涉，上訴人主張其受有系爭 不動產價值眨損之所失利益，即非可採。按財政部每年均就營利事業各種同業， 核定利潤標準，作為課徵所得稅之依據，其核定之同業利潤標準，係依據各業抽 樣調查並徵詢各該業同業公會之意見而為核定（參見所得稅法第八十條規定）， 可謂依統計及經驗所定之標準。將之採為依通常情形，作為上訴人因系爭房地買 賣可得預期之利益之計算標準，據以核算其損害額，尚屬允當。（最高法院七十 六年度臺上字第一七五八號民事判決參照），依八十七年度營利事業各業所得額 標準及同業利潤標準所示，「不動產投資興建及租售」之所得額標準為「十」， 而同業利潤標準之淨利率為「十四」，亦即上訴人之營業收入扣掉成本及費用所 得之淨利（即所受利益）僅為營業收入之「百分之十四」，即以系爭土地價款為 八百二十七萬元，上訴人依上開同業利潤標準所示亦受有一百一十五萬七千八百 元之「所受利益」之損害，則上訴人因出售系爭不動產予被上訴人，依兩造間系
爭買賣契約，上訴人自得預期其受有前揭利益，是其據以主張受有相當於總價款 之百分之十四即之所失利益之損害，洵屬有據。是被上訴人主張本件應以不超過 契約總價金之百分之十作為約定違約金之上限始為合理云云，即非可採。準此以 論，上訴人抗辯因被上訴人債務不履行致其受有一百一十五萬七千八百元損害， 及兩造訂立上開買賣契約，須支付代銷之權威企劃公司之銷售傭金、人事雜支及 接待中心裝潢設備約占總銷售額之百分之七，上訴人亦受有五十七萬八千九百元 之損害，並抗辯自被上訴人所給付之土地價款二百一十九萬元中予以扣減，自屬 可採；基此，扣減結果應為四十五萬三千三百元。七、從而，被上訴人本於民法第一百七十九條不當得利返還請求權，請求上訴人返還 一百三十六萬三千元，在四十五萬三千三百元之金額內，為有理由，原審為據判 命上訴人給付及命自起訴狀繕本送達翌日即八十八年九月十七日起至清償日止， 按週年利率百分之五計算之利息，並依兩造之聲請分別為「准」或「免」假執行 之宣告，核無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，聲明求為廢棄改判，非有 理由，應予駁回。
八、本件論證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本判決結果不生影響，爰 不逐一斟酌論述，併予敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第四百六十三條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 十一 日~B1民事第一庭審判長法 官 楚汝聰
~B2 法 官 邱森樟
~B3 法 官 鄭金龍
右為正本係照原本作成。
不得上訴。
~B 書記官 林明冬
中 華 民 國 八十九 年 七 月 十三 日 Ｈ