臺灣桃園地方法院行政訴訟判決 107年度簡字第62號
108年2月18日辯論終結
原 告 沈琳霄
被 告 桃園市政府地政局
代 表 人 陳錫禎
訴訟代理人 彭瑞菊
邱文綉
上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服桃園市政府
中華民國107 年6 月4 日府法訴字第1070083076號訴願決定，提
起行政訴訟，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：
緣原告遭民眾向新北市政府地政局檢舉，原告以屋主名義於 591 房屋交易網站，刊登11筆出租房屋廣告，並留有其行動 電話號碼。該局向經營該網站之數字科技股份有限公司查證 後，發現原告除前開廣告訊息外，尚有多筆廣告刊登紀錄， 自103 年12月20日至106 年12月31日止，總計刊登多達490 筆房屋出租廣告，認原告係非經紀業而經營仲介不動產租賃 業務，涉及違反不動產經紀業管理條例第32條第1 項規定， 嗣新北市政府地政局因原告行為時戶籍地設於桃園市，且涉 有違反不動產經紀業管理條例第32條第1 項規定之虞，依同 條例施行細則第28條之1 規定，以107 年1 月17日新北地價 字第1070088922號函，將上開案件移請被告辦理，被告認原 告涉及非經紀業經營仲介業務，違反不動產經紀業管理條例 第5 條第1 項及第7 條第1 項規定，爰依同條例第32條第1 項規定，以107 年3 月7 日桃地價字第1070011213號裁處書 (下稱原處分) ，處原告新臺幣（下同）10萬元罰鍰並禁止 營業。原告不服，提起訴願，經訴願決定駁回，於是提起本 件行政訴訟。
二、原告起訴主張及聲明：
㈠主張要旨：
⒈原告因代親友刊登房屋出租廣告，一起買廣告以節省費用， 其中有5 間房間係同一房屋分隔出租，原告非專職從事仲介 業，也未收取仲介費用，目前全部廣告已下架；原告所為應 屬租賃住宅市場發展及管理條例所規範之租賃住宅服務業， 而非屬不動產經紀業管理條例所規範之仲介業。
⒉按不動產經紀業管理條例並未特別規範租賃住宅，而係規範 不動產交易，而租賃住宅市場發展及管理條例於106 年12月 27日公布，6 個月後施行。足見租賃住宅市場發展及管理條 例為特別法，不動產經紀業管理條例排除租賃住宅之適用； 依不動產經紀業管理條例之規定取得經紀人員及經紀業資格 者，並無法直接取得租賃住宅市場發展及管理條例所規定之 經營租賃住宅服務業之從業資格。故原告所為刊登出租房屋 廣告行為，屬租賃住宅市場發展及管理條例第3 條第3 款之 租賃住宅服務業，而非屬不動產經紀業管理條例第4 條第5 款所規範之仲介業，應依租賃住宅市場發展及管理條例之規 定及立法精神，撤銷原處分。
⒊新法令之緩衝期間：
內政部制定並經總統公布之租賃住宅市場發展及管理條例乃 因目前之社會現況及需求而目前並無相關及適當之法令可以 規範，故頒定此法以為因應，並於公佈後6 個月後實施，租 賃住宅市場發展及管理條例第40條規定：「本條例施行前已 經營代管業務或包租業務者，自施行之日起，得繼續營業二 年；二年屆滿後未依第19條規定領有租賃住宅服務業登記證 者，不得繼續營業。」因此於法令尚未施行前對於已經營代 管業務或包租業務者，並無處罰依據，訴願決定提出「租賃 住宅市場發展及管理條例」並非現行有效之法律，據以處罰 ，實無法令依據。被告及訴願決定於程序尚未終結前，無視 政府立法精神及旨意，未依行政罰法採適用最有利於受處罰 者之規定，而引用錯誤及過時之法令而為處罰，實屬違誤。 另被告違反行政程序法第9 條行政機關就該管行政程序，應 於當事人有利及不利之情形，一律注意。然被告及訴願決定 違反行政程序法，對於上揭租賃住宅市場發展及管理條例第 40條規定之原告有利之情形故意忽略。
㈡聲明：訴願決定及原處分均撤銷。
三、被告答辯及聲明：
㈠答辯要旨：
⒈原告主張其出租行為當屬「租賃住宅代管業」應適用「租賃 住宅市場發展及管理條例」而非「不動產經紀業管理條例」 一節，惟查租賃住宅市場發展及管理條例係於106 年12月27 日公布，依該條例第46條：「本條例自公布後六個月施行。 」，原告行為時點為106 年12月31日前，是以尚無租賃住宅 市場發展及管理條例之適用。
⒉原告刊登物件廣告上皆註明聯絡人「沈小姐（屋主聲明，仲 介勿擾）」，並留有原告之聯絡電話，使不特定承租者需透 過原告居間連繫始得獲知特定物件相關資訊，進而促成租屋
之機會或事實，依內政部90年5 月10日台( 90) 內中地字第 9007350 號函釋意旨，已符合「報告居間」之要件，其執行 仲介業務之事實，已甚為明確。又原告多次以「屋主」名義 於591 房屋交易網刊登網路廣告之客觀事實，有該網路平台 營運公司所提供之會員物件刊登記錄及廣告頁面可證，依內 政部90年8 月31日台( 90) 內中地字第9083624 號函釋意旨 ，已符合「經營業務」即於社會生活上為同性質事務繼續反 覆實施之行為。是被告不動產經紀業管理條例第32條第1 項 規定，處原告10萬元罰鍰並禁止繼續營業，洵屬有據。 ⒊另原告主張本案之裁處於租賃住宅市場發展及管理條例制定 公布後且於法令緩衝期間內；按前揭條例第40條: 「本條例 施行前已經營代管業務或包租業務者，自施行之日起，得繼 續營業二年，…。」，被告前於107 年1 月23日函請原告檢 具3 年內於591 房屋交易網刊登495 則廣告案關包租契約書 ，原告亦未能提出，自無租賃住宅市場發展及管理條例該項 緩衝期之適用。
⒋再按租賃住宅市場發展及管理條例第3 條規定，清楚定義租 賃住宅服務業及其業務範圍，本件原告所為「居間」業務， 並不屬於上揭法律規定之租賃住宅服務業及其業務範圍，自 當為不動產經紀業管理條例之適用。
㈡聲明：駁回原告之訴。
四、前揭事實概要欄所述之事實經過為兩造所不爭執，並有原處 分、訴願決定( 見本院卷第11、第16-19 頁) 等影本在卷可 稽，自堪認為真正。是依前揭兩造所述，本件爭點應為：㈠ 原告有無從事不動產租賃之居間仲介業務行為？㈡原告之行 為是否符合租賃住宅市場發展及管理條例第3 條第4 款之租 賃住宅代管業（下稱代管業）或第5 款之租賃住宅包租業（ 下稱包租業）？㈢被告以原處分裁罰原告10萬元，並禁止營 業，有無違誤？
五、本院之判斷：
㈠原告有從事不動產租賃之居間仲介業務行為： ⒈應適用的法令：
按不動產經紀業管理條例第4 條第4 款、第5 款規定：「本 條例用辭定義如下：四、經紀業：指依本條例規定經營仲介 或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：指從事不動產買 賣、互易、租賃之居間或代理業務。」、第5 條第1 項規定 ：「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公 司或商業登記…」、第7 條第1 項前段規定：「經紀業經主 管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在 地之同業公會後方得營業，並應於6 個月內開始營業；逾期
未開始營業者，由主管機關廢止其許可。」
⒉應適用的函釋：
⑴按內政部90年5 月10日台（90）內中地字第9007350 號函 釋（下稱90年5 月10日函釋) ：「一、按不動產經紀業管 理條例（以下簡稱本條例）第4 條第4 款及第5 款規定… 又稱『居間』者，依民法第565 條規定，謂當事人約定， 一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付 報酬之契約。是以，民法所定之居間有2 種情形，一為報 告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告 居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅 以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙 方當事人因居間而成立契約時，應許其請求；至於居間行 為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦 應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第26 75號判例參照）。二、揆諸本條例對於經紀業從事『居間 』業務之性質，縱無明文規定其屬『報告居間』抑或『媒 介居間』，惟從前開民法及最高法院判例意旨觀之，兩者 均得請求報酬之支付，即攸關不動產交易秩序與交易者權 益等問題。復依本條例第2 條規定，經紀業之管理，依本 條例之規定；本條例未規定者，適用其他有關法律之規定 。據此，本條例第4 條第5 款所稱『居間』業務，當包括 民法所定之『報告居間』及『媒介居間』。」
⑵次按90年8 月31日台( 90) 內中地字第9083624 號函釋( 下稱90年8 月31日函釋) ：「…本案未具不動產經紀人資 格者從事不動產仲介買賣行為，固未向買賣雙方收取服務 報酬，惟本條例所稱『仲介業務』尚非以收取服務報酬為 其必要條件，倘該仲介行為屬其特定業務項目，則可謂為 本條例所稱『經營仲介業務者』而應受本條例之規範；至 『經營業務』觀念乃於社會生活上為同性質事務繼續反覆 實施之行為。…」
⑶上揭兩號函釋均係不動產經紀業之中央主管機關內政部， 基於職權對於不動產經紀業管理條例第4 條第4 款及第5 款規定之經紀業及仲介業務之居間業務及經營業務如何認 定適用等問題，所為之細節性、技術性函釋闡明，且未逾 越上揭法律規定之範圍，本件自得予以適用。
⒊查，本件因新北市政府地政局接獲民眾檢舉原告以屋主名義 於591 房屋租賃交易網刊登廣告案件編號R0000000等11筆租 屋廣告，此有新北市政府地政局107 年1 月17日新北地價字 第1070088922號函及檢附之房屋租賃廣告附卷可稽( 見原處 分卷第7-43頁之乙證2)，且原告之前於103 年12月20日至10
6 年12月31日期間內，所刊登之廣告數量多達490 筆( 註： 訴願決定原記載為495 筆，惟被告於本院108 年2 月18日言 詞辯論筆錄陳述更正資料為490 筆) ，此有房屋租賃刊登廣 告資料附卷可稽( 見原處分卷第45-57 頁之乙證3)，以上事 實並為原告所不爭執( 見本院卷第40頁反面) 。足見，原告 確實有刊登房屋出租之廣告多達501 筆之事實。 ⒋次查，原告於106 年12月27日提供予被告之說明書略謂：原 告之小叔有房屋要出租，及原告之教師朋友亦有房屋要出租 ，均委託原告代為刊登出租房屋之廣告等語，此有說明書1 份附卷可稽( 見原處分卷第61-62 頁之乙證5)。足見，原告 係為其朋友及小叔等房屋不動產所有權人，代為刊登出租房 屋廣告，並以原告自己係出租房屋之屋主聯絡人，與不特定 之承租房客間，報告訂約機會，則依前揭內政部90年5 月10 日函釋意旨，原告之行為即係屬於報告居間，亦係屬於居間 之行為。
⒌綜上，原告刊登房屋出租廣告之行為係屬於報告居間行為， 且原告刊登之房屋出租廣告數量多達501 筆，依前揭內政部 90年8 月31日函釋意旨，可認原告刊登房屋出租廣告行為係 屬同性質事務之反覆實施，而有經營房屋不動產租賃之居間 業務，自係屬於不動產經紀業管理條例第4 條第5 款之仲介 業務。故堪認原告有從事不動產租賃之居間仲介業務行為之 事實。
㈡原告之行為不符合租賃住宅市場發展及管理條例第3 條第4 款之代管業或第5 款之包租業：
⒈應適用的法令：
租賃住宅市場發展及管理條例第3 條規定：「本條例用詞， 定義如下：…三、租賃住宅服務業：指租賃住宅代管業及租 賃住宅包租業。四、租賃住宅代管業（以下簡稱代管業）： 指受出租人之委託，經營租賃住宅管理業務（以下簡稱代管 業務）之公司。五、租賃住宅包租業（以下簡稱包租業）： 指承租租賃住宅並轉租，及經營該租賃住宅管理業務（以下 簡稱包租業務）之公司。六、租賃住宅管理業務：指租賃住 宅之屋況與設備點交、收租與押金管理、日常修繕維護、糾 紛協調處理及其他與租賃住宅管理有關之事項。…」 ⒉查，租賃住宅市場發展及管理條例係於106 年12月27日制定 公布，並自公布後6 個月施行，亦即自107 年6 月27日之後 始施行，惟本件原告之行為時間係自103 年12月20日起至10 6 年12月31日止，亦即於原告之行為時，上揭法律尚未施行 並非現行有效之法律，則本件自不能適用。
⒊況查，上揭租賃住宅市場發展及管理條例第3 條之第4 款之
代管業係指受出租人之委託，經營租賃住宅管理業務之公司 。惟本件原告之刊登房屋出租廣告行為，並非屬於上揭代管 業之行為，且原告亦非經營代管業務之公司，自不符合上揭 法律規定。又同法條第5 款之包租業係指承租租賃住宅並轉 租，及經營該租賃住宅管理業務之公司。惟依前揭原告自己 提出之說明書自認原告係為其朋友及小叔等房屋不動產所有 權人，代為刊登出租房屋廣告等情，可見，原告並無向其朋 友或小叔承租不動產之後，再轉租予他人之事實。故原告自 非屬於上揭法律規定之包租業行為，且原告亦非經營代管業 務之公司，自不符合上揭法律規定。再者，被告前於107 年 1 月23日函請及於本院審理中請原告檢具3 年內於591 房屋 交易網刊登495 則廣告案關包租契約書，以證明原告確實係 屬於從事包租業之行為，惟原告亦未能提出，自無租賃住宅 市場發展及管理條例第40條緩衝期之適用。
⒋綜上，本件於原告行為時，租賃住宅市場發展及管理條例尚 未施行並非現行有效之法律，則本件並不能適用。況且原告 之代他人刊登房屋出租廣告行為亦不符合租賃住宅市場發展 及管理條例第3 條第4 款之代管業或第5 款之包租業，且原 告亦未能舉證證明其確實係從事包租業務，是自無適用租賃 住宅市場發展及管理條例第40條: 「本條例施行前已經營代 管業務或包租業務者，自施行之日起，得繼續營業二年，… 。」之可言。故原告主張其應適用租賃住宅市場發展及管理 條例第4款或第5款之代管業或包租業云云，自不足採。 ㈢被告以原處分裁罰原告10萬元，並禁止營業，並無違誤： ⒈應適用的法令：
按不動產經紀業管理條例第4 條第4 款、第5 款規定：「本 條例用辭定義如下：四、經紀業：指依本條例規定經營仲介 或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：指從事不動產買 賣、互易、租賃之居間或代理業務。」、第5 條第1 項規定 ：「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公 司或商業登記…」、第7 條第1 項前段規定：「經紀業經主 管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在 地之同業公會後方得營業，並應於6 個月內開始營業；逾期 未開始營業者，由主管機關廢止其許可。」、第32條第1 項 規定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁 止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣10 萬元以上30萬元以下罰鍰。」
⒉綜上所述，本件原告所為刊登房屋出租廣告行為，顯係為該 等房屋不動產之所有人與不特定人間報告訂約機會，屬居間 行為中之報告居間行為。又原告除本件被檢舉之刊登11筆出
租房屋廣告之外，之前於103 年12月20日至106 年12月31日 期間內，所刊登之廣告數量多達490 筆，總計所刊登之廣告 數量多達501 筆，可認係屬同性質事務之反覆實施，而有經 營業務之行為。是原告所為，顯該當於不動產經紀業管理條 例第4 條第5 款之經營不動產仲介業務行為。又原告係以個 人身分從事仲介業務，非屬同條例第4 條第4 款之經紀業， 故被告以原告違反同條例第32條第1 項規定，以原處分予以 裁處10萬元罰鍰並禁止營業，即屬有據，並無違誤。 ㈣本件判決基礎已經明確，兩造其餘的攻擊防禦方法及訴訟資 料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述的必 要，一併說明。
六、結論：原處分，並無違法，訴願決定予以維持，核無不合。 原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
行政訴訟庭 法 官 黃漢權
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其 未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由 書（均須按他造人數附繕本）。上訴理由應表明關於原判決 所違背之法令及其具體內容，或依訴訟資料可認為原判決有 違背法令之具體事實。
中 華 民 國 108 年 5 月 1 日
書記官 程省翰
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