臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第1467號
原 告 黃安囡
訴訟代理人 廖克明律師
複代理人 李怡馨律師
被 告 何緒昌
訴訟代理人 簡文玉律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國108 年3 月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：訴外人劉凱達（原名劉信良，下稱劉凱達）於民 國104 年4 、5 月間遊說原告投資坐落桃園市○○區○○段 00000 地號土地（下稱系爭土地）及其上興建農舍事宜，嗣 原告與劉凱達則約定由原告出資新臺幣（下同）1,000 萬元 向被告購買系爭土地，並於其上興建農舍，而相關執行事務 則由劉凱達負責，原告與劉凱達並因而簽立「合作協議書」 （下稱系爭協議）。因前開投資案，劉凱達代理原告於104 年6 月4 日向被告購買系爭土地，且約定於系爭土地上興建 之農舍完成後，即將系爭土地及其上之農舍（系爭土地及其 上之農舍合稱為系爭不動產）之所有權移轉登記於原告名下 ，並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），而劉凱 達已依系爭買賣契約之約定給付簽約金100 萬元予被告收受 。嗣原告已依系爭協議給付1,000 萬元予劉凱達，並約定再 由劉凱達給付系爭土地之買賣價金予被告。詎原告於交付前 開款項予劉凱達後，要求劉凱達應將系爭土地依約辦理抵押 權登記或土地所有權移轉登記，竟遭劉凱達屢屢推託或避不 見面，其後原告便設法與被告聯絡，請求被告依系爭買賣契 約辦理系爭土地之所有權移轉登記，被告稱劉凱達未將全數 買賣價金交予被告，被告無法將系爭土地所有權移轉，惟事 實上被告已將系爭土地之所有權移轉登記予訴外人陳鴻洲， 被告未合法解除系爭買賣契約前，逕將系爭土地之所有權移 轉登記予陳鴻洲，致系爭買賣契約陷於給付不能，因被告就 系爭土地之所有權最終應登記於何人名下等契約重要之點有 查證義務，然被告未盡其查證義務，顯有過失，故本件之給 付不能乃可歸責於被告所致，為此，爰依民法第256 條、第 226 條之規定解除系爭買賣契約，並依民法第259 條之規定 ，請求被告返還100 萬元之買賣價金及自被告受領時起之利
息等語。並聲明：被告應給付原告100 萬元，及自起104 年 6 月4 日起起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告則以：系爭買賣契約之形式外觀雖為「買方黃安囡、代 理人劉信良」惟系爭買賣契約之洽談及簽名均為劉凱達為之 ，且系爭買賣契約中買受人欄上之身分證字號、住址及電話 均為劉凱達之個人資料，又劉凱達為支付系爭買賣契約之定 金而交付之支票係其本人所簽發（下稱系爭支票），顯見該 100 萬元係由劉凱達交付予被告，可見系爭買賣契約之買方 應為劉凱達而非原告，原告既非契約當事人，對被告即無解 約之權利。退一步言之，縱認系爭買賣契約存在兩造間，因 被告與劉凱達間於105 年10月5 日曾簽立「指定登記第三人 確認書（下稱系爭確認書）」，系爭確認書約定：「黃安囡 代理人：劉信良於民國104 年6 月4 日購買農舍乙棟。房屋 座落：桃園市○○區○○路000 巷000 號。土地座落：桃園 市○○區○○段00000 地號。確認本件產權登記於本人指定 之陳鴻洲. . . 」，被告係依系爭確認書將系爭土地之所有 權移轉登記予陳鴻洲，並無違約之處，故本件無給付不能之 情事。至原告是否依系爭協議給付1,000 萬元予劉凱達，此 乃原告與劉凱達內部之約定，不得拘束被告等語置辯。並聲 明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請 准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠ 劉凱達出面向被告購買系爭土地，於105 年6 月4 日簽立系 爭買賣契約，於契約書上記載之買受人為原告、出賣人為被 告，劉凱達為代理人，前開契約書上買受人欄上之身分證字 號、住址及電話均為劉凱達之個人資料。
㈡ 被告於105 年6 月4 日簽約當日收受劉凱達所交付之系爭支 票。
㈢ 劉凱達於105 年10月5 日與陳鴻洲簽立系爭確認書，該確認 書上記載之一方立書人為原告，劉凱達為代理人，立書人上 之身分證字號、住址及電話均為劉凱達之個人資料，該確認 書之記載方式與系爭買賣契約上買受人之記載方式相同。四、本件兩造之爭點在於：㈠系爭買賣契約之買受人究為何人？ ㈡被告是否有債務不履行之情事？ 茲分述如下：㈠ 系爭買賣契約之買受人究為何人？
1.按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，故買賣約據 所載明之買受人，不問其果為實際上之買受人與否，就買賣 契約所生買賣標的物之給付請求權涉訟，除有特別情事外， 須以該約據上所載之買受人名義起訴，始有此項請求權存在 之可言（最高法院40年台上字第1241號民事判例參照）。
2.經查，原告主張其為系爭土地之實際買受人之事實，為被告 所否認，並辯稱系爭土地係劉凱達向其買受等語。依原告提 出之系爭買賣契約（見本院卷第5 頁至第13頁）之記載，系 爭土地之買受人為原告，劉凱達為代理人，且兩造對其形式 真正不爭執；又參證人魏振宏（即系爭買賣契約之代書）於 本院審理中證稱：當初要簽約的時候，我有問契約當事人為 何人，劉凱達稱真正之買方是原告，劉凱達只是代理人，劉 凱達有補原告之授權書給我等語（見本院卷第119 頁）；並 佐以證人魏振宏所提出由劉凱達交付之授權書（見本院卷第 133 頁），其上亦載明原告授權劉凱達代為處理系爭土地購 買、出售相關事宜，及於系爭土地上興建農舍之相關事宜等 語，核與原告主張：劉凱達曾遊說原告投資系爭土地及興建 農舍事宜，由原告出資1,000 萬元向被告購買系爭土地，並 於其上興建農舍，相關執行事務則由劉凱達負責等節相符（ 見本院卷第43頁），足認該授權書應屬真正，益徵系爭土地 之買受人係原告，並非劉凱達。
3.至被告辯稱系爭買賣契約上買受人欄上所載之個人資料為劉 凱達所有，且劉凱達亦以其名義簽發系爭支票支付系爭買賣 契約之簽約金100 萬元，故系爭買賣契約之買受人應為劉凱 達云云。惟契約書上之當事人欄之身分證字號、住址、電話 等記載係為特定契約當事人，倘已得以其他方式特定契約當 事人身分即為已足，此時契約書上之當事人欄之身分證字號 、住址及電話並非必要，是本件即使系爭買賣契約上買受人 之身分證字號、住址及電話等資料為劉凱達所有，不影響本 院已就其他事證認定系爭買賣契約當事人為原告之事實，況 劉凱達為原告之代理人，代理原告處理系爭買賣契約之相關 事宜，劉凱達為被告聯繫上之方便，填寫其自身之個人資料 ，亦與常情無違，故尚難因系爭買賣契約上買受人欄之個人 資料為劉凱達所有，即認劉凱達為系爭買賣契約之買受人。 再者買受人支付契約價金之來源者眾，可能係借貸、贈與或 第三人清償等等，尚難遽以劉凱達以自己名義簽發系爭支票 用以支付系爭買賣契約之簽約金100 萬元，而認系爭買賣契 約存在於劉凱達與被告間，是被告此部分所辯亦非可採。 4.綜上，系爭土地之買受人為原告，而劉凱達僅係代理人，是 原告針對系爭買賣契約為有權主張解除契約之人。㈡ 被告是否有債務不履行之情事？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不
能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（有 最高法院17年上字第917 號判例可資參照）。又按因可歸責 於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害； 債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約，民法第226 條第1 項、第256 條定有明文。
2.原告主張因可歸責於被告之事由，致被告給付不能，原告已 為解除系爭買賣契約之意思表示云云。經查，原告主張被告 給付不能而解除契約，依前揭法條，須以債務人有給付不能 之事由為限。原告主張：劉凱達曾遊說原告投資系爭土地及 興建農舍事宜，由原告出資1,000 萬元向被告購買系爭土地 ，並於其上興建農舍，相關執行事務則由劉凱達負責等節（ 見本院卷第43頁），核與原告所提之系爭協議書記載：「茲 甲（即原告）、乙（即劉凱達）就投資合作、開發、興建等 相關事宜，訂定協議如下：第一條（範圍）座落：桃園市○ ○區○○段00000 地號。第二條：（處理原則）乙方全權負 責本案件土地簽立買賣契約書、開發與興建等各項事務。第 三條：（投資條件）甲方負責提供資金新臺幣壹仟萬元整給 乙方，並全權委託乙方為不動產投資業務之用。如有增減之 執行工作費用概由乙方自行負。. . . 第九條：（特約事項 ）一、甲方同意於本案開發興建完工取得登記後，配合以買 賣方式進行產權移轉予乙方或其指定第三人. . . 」等語大 致相符（見本院卷第52頁至第53頁），可見原告與劉凱達間 曾協議，原告全權授權劉凱達與被告簽立系爭買賣契約，以 及於系爭土地上所興建之農舍，興建完工且完成保存登記後 ，劉凱達有權指定系爭土地及其上農舍所有權之登記名義人 等節。又依系爭買賣契約第6 條第3 項約定：「登記第三人 ：本件產權之登記，買方得指定第三人為登記名義人，惟須 知會賣方，但該第三人應與買方負連帶履行本契約義務，買 方並須自負登記名義人所生之一切法律責任。」（見本院卷 第8 頁），亦即原告得指定第三人為系爭不動產之登記名義 人，原告就系爭不動產得指定登記名義人，而劉凱達對於系 爭土地之投資案件既得全權代理原告，甚且對於系爭不動產 得指定登記名義人，故劉凱達自得代理原告指定系爭不動產 之登記名義人，即屬明確。而坐落於系爭土地上之農舍，係 於105 年7 月26日取得使用執照，此有系爭土地登記第一類 謄本在卷可參（見本院卷第46頁），劉凱達於105 年10月5 日簽立系爭確認書，而該確認書之內容為：「黃安囡代理人 ：劉信良於民國104 年6 月4 日購買農舍乙棟。房屋座落： 桃園市○○區○○路000 巷000 號。土地座落：桃園市○○ 區○○段00000 地號。確認本件產權登記於本人指定之陳鴻
洲為登記名義人無誤，但該登記名義人應與本人負連帶履行 契約之義務. . . 」（見本院卷第34頁），與系爭買賣契約 第6 條第3 項及系爭協議第9 條第1 項約定之內容相符，可 認系爭確認書之簽立係經原告合法授權予劉凱達，由劉凱達 代為簽立，應屬有效，而被告依系爭確認書所載之內容將系 爭不動產所有權移轉登記予陳鴻洲，即屬已依系爭買賣契約 履行其債務，難認有何給付不能之情形，原告此部分主張， 顯非有據。
㈢ 原告主張系爭買賣契約第9條第5項約定：本標的買方不得將 權利再行移轉予第三者等語，可見兩造曾約定系爭土地不得 移轉予第三者，被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告， 而系爭確認書明顯違反前開約定，卻未向原告確認，顯有可 歸責之處云云。惟查被告於本院審理之當事人訊問程序時稱 ：系爭買賣契約第9條第5項之約定係因系爭土地之原地主賣 給我，我再賣轉賣，我不希望劉凱達轉賣給第三人等語，核 與證人魏振宏於本院審理時證稱：因為被告他不願意讓買賣 案件複雜化，是被告要求，希望房子與土地都不要再移轉， 免得複雜化等語相符（見本院卷第115頁、第120頁），可見 此約定之訂定係為避免法律關係複雜化，而非限制將系爭土 地所有權登記予第三人，原告此部分所述即非可採。又觀諸 系爭協議，關於系爭土地之投資相關事宜，原告並未限制劉 凱達之代理權限，而原告亦未提出其他證據以說明曾限制劉 凱達之代理權範圍，可見劉凱達有權代理原告出具系爭確認 書，被告並無再次向原告確認是否同意將系爭土地所有權移 轉登記予陳鴻洲之必要。是被告依據系爭確認書將系爭不動 產之所有權移轉登記予原告之代理人即劉凱達所指定之陳鴻 洲，係履行其契約之義務，並無給付不能之情形。㈣ 綜上，原告既已授權劉凱達處理關於系爭土地投資之所有事 宜，故劉凱達應有權代理原告簽認系爭確認書，被告依系爭 確認書之內容將系爭不動產之所有權移轉登記予陳鴻洲，係 屬履行其契約之義務，難認有何違約之處，至劉凱達指定之 登記名義人是否違反原告之意，以及劉凱達是否收受原告交 付之1,000 萬元等節，此為劉凱達與原告間約定之內部關係 ，與他人無涉，他人亦無從知悉，倘原告認因劉凱達之違反 其等間之約定而受有損害，應向劉凱達請求，與被告無涉。五、綜上，原告雖為系爭買賣契約之當事人，得解除契約買賣契 約，然原告並未舉證證明被告有何給付不能之情形，是原告 依民法第226 條第1 項規定，請求被告負損害賠償責任，亦 屬無理，應予駁回。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之 必要，併此敍明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
民事第二庭 法 官 徐雍甯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 5 月 1 日
書記官 李靜雯