臺灣新竹地方法院民事判決 104年度訴字第648號
原 告 黃澤豐
訴訟代理人 楊隆源律師
複代理人 楊勝鈞
被 告 魏君宇
訴訟代理人 李文傑律師
複代理人 洪建忠
訴訟代理人 彭首席律師
上列當事人間減少買賣價金等事件，本院於民國106 年7 月13日
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國104 年1 月8 日經訴外人陳○○仲介，以單價每 坪新臺幣（下同）33,000元向被告及訴外人魏○○購買2 人 於新竹縣○○鎮○○段○0000地號土地所持有之應有部分共 計32分之10（下稱系爭土地），面積共301 坪，訴外人魏○ ○將出售系爭土地相關事宜授權由被告全權處理，經兩造協 商後以300 坪計價，約定買賣總價金為9,900,000 元，兩造 因而就系爭土地簽立不動產買賣契約，原告依約分別於104 年1 月8 日、1 月15日、3 月4 日、3 月5 日各給付1,000, 000 元、1,000,000 元、1,000,000 元、6,900,000 元予被 告，被告則於104 年3 月9 日將其與魏○○之系爭土地應有 部分為所有權移轉登記予原告及原告指定之訴外人江○○， 每人權利範圍各32分之5 。
㈡嗣因原告另於104 年4 月11日向訴外人魏○○、魏○○以總 價19,280,000元（每坪32,000元）購買渠等就系爭土地應有 部分共計32分之20（共602.4 坪），買賣契約特別約定事項 記載「賣方保證本土地未做其他土地法定使用，賣方配合申 請無套繪證明」等語，然於同年月27日經訴外人魏○○向新 竹縣新埔鎮公所函詢後，原告始知系爭土地早已被申請建築 使用，套繪面積為整筆地號土地且無法解除套繪而不得再為 建築使用，顯然欠缺通常可供建築使用之效用，魏○○、魏 ○○乃降低售價為每坪12,000元。
㈢原告遂就被告與魏○○出售之部分，以存證信函催告被告出 面解決，嗣兩造相約至陳○○的辦公室進行協商，經陳○○ 居中協調後，被告同意退還5,000,000 元價差予原告作為前 開瑕疵之減價賠償金額，並約定於104 年6 月5 日付款，如
逾期未付則再增加500,000 元，即應退還5,500,000 元價差 予原告，惟被告屆期並未依約付款且從此避不見面，原告及 陳○○均無法聯繫上被告。
㈣依新竹縣新埔鎮公所函覆可知，系爭土地為整筆套繪使用， 無法解除套繪，而不得再供其他共有人申請房屋建築使用， 欠缺通常可供建築使用之效用，而其交易價值必受有減損， 而屬物之瑕疵。原告爰依民法第354 條第1 項、第359 條、 第179 條提起本件訴訟請求減少買賣價金。
㈤聲明：
⒈被告應給付原告5,500,000 元及自104 年3 月5 日起至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：
㈠原告從未表示購買系爭土地之用途為何，兩造於買賣系爭土 地時亦無約定要供作建築房屋使用，簽約時原告亦未要求被 告應擔保可供作建築使用，仲介陳○○亦未詢問被告系爭土 地是否已被申請套繪作建築使用，兩造契約亦未曾記載如原 告與訴外人魏○○等人契約所記載之「賣方保證本土地未做 其他土地法定使用，賣方配合申請無套繪證明」等語；又被 告與魏○○係於90年8 月8 日因繼承取得系爭土地，根本不 知系爭土地之前是否有供套繪作申請建築使用一事，且被告 父親訴外人魏○○既未將系爭土地申請作套繪使用，被告於 繼承土地時自無可能知曉相關套繪情事，是被告並無欺瞞原 告，再者，系爭土地為農地，被告出售系爭土地亦無減損農 地之通常效用，故原告主張被告應依不當得利返還價金及負 擔瑕疵擔保責任，均無理由。
㈡縱認原告請求減少買賣價金有理由，然系爭土地仍有31.01 坪可依法辦理解套，若參黃小娟不動產估價師事務所之估價 報告，可供建築套繪使用土地之價值為每坪20,483元，即原 告獲有635,178 元之額外利益，所以此部分原告應不得向被 告請求。
㈢兩造並無協議被告同意退還5,500,000 元予原告，此自證人 陳○○證述：我介紹原告向被告購買系爭土地，而成交後有 發生爭執，因為早期蓋房子時有拿系爭土地去當作容積用掉 了，後來我在104 年6 月2 日有邀請兩造還有魏○○還有他 們的媽媽到我的辦公室談，因為當初買賣不知道有這件事， 原告要求要解約，不然就是要減價。後來被告因為已經將價 金挪用了，如果要退還也沒有辦法全數退，所以原告表示希 望被告退5,500,000 元，被告說他沒有辦法退那麼多，後來 我從中協調問他們退5,000,000 元好不好，賣方說他要考慮
3 天，原告說如果超過3 天就要5,500,000 元，被告只有點 頭，但是表示錢不夠要回去籌錢再做決定等語；證人魏○○ 證述：我媽媽、我、我哥哥只有說回去討論，沒有說回去籌 錢，且104 年6 月2 日證人陳○○、原告黃澤豐及我們3 人 ，就降低價金的部分，並沒有達成共識，當天最後的結論為 要回去討論等語；證人邱○○證述：魏君宇說他錢都花掉， 沒有那麼多錢還，要回家籌錢再想辦法考慮，而價錢都是對 方在講等語，即可知悉。
㈣原告透過陳○○仲介，明瞭系爭土地坐落位置、現況，乃願 以每坪33,000元向被告承購系爭土地，此項自由市場供需法 則所出現之交易價額與茲兩造糾紛發生後出現之鑑定價額無 任何關聯，且兩造於買賣系爭土地時係出於自由意志，為維 持市場交易安定，應認原告事後反悔而訴請法院以估價師鑑 定之價額為交易價格並要求被告返還價差之主張為無理由。 ㈤並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如為不利被告之判決，願供擔保免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠被告原為新竹縣○○鎮○○段0000地號土地（面積3,186.3 平方公尺）之共有人，其應有部分為32分之5，其他共有人 即訴外人魏○○、魏○○、魏○○之應有部分分別為32分之 5、32分之10、32分之10。
㈡原告於104 年1 月8 日經由陳○○仲介以每坪單價33,000元 向被告、訴外人魏○○購買兩人就系爭土地之應有部分共計 32分之10，總價金9,900,000 元，訴外人魏○○授權由魏君 宇與原告簽立不動產買賣契約。
㈢原告分別於104 年1 月8 日、15日、同年3 月4 日、5 日分 別給付1,000,000 元、1,000,000 元、1,000,000 元、6,90 0,000 元予被告，被告於104 年3 月9 日將系爭土地移轉登 記予原告及其所指定之江○○，（應有部分各32分之5 ）。 ㈣系爭土地於本件買賣前業經新竹縣○○鎮○○段000 號（重 測前為新竹縣○○鎮○○○段○○○○段00○00地號）上申 請建築使用而為套繪，套繪面積為整筆地號土地面積，系爭 土地目前仍為空地（本院卷一第154 頁、卷二第12頁、第13 頁）。
四、兩造爭執事項：
㈠系爭土地於系爭買賣前業經套繪，是否屬物之瑕疵？ ㈡原告就系爭土地中經套繪的270 坪請求減少買賣價金有無理 由？若有，則得請求減少之價金為何？
五、本院之判斷:
㈠系爭土地於系爭買賣前業經套繪，是否屬物之瑕疵？ ⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依 第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值 之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕 疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人 並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法 第345 條第1 項、第354 條定有明文。所謂物之瑕疵係指 存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之 決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即 為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年 台上字第1173號判例要旨參照）。又所稱物之通常效用， 係指一般交易觀念上應有之效用；契約預定之效用，乃該 物在一般交易觀念上未必有此效用，但當事人以契約預定 之效用而言。
⒉原告主張系爭土地因遭鄰地套繪無法興建農舍，乃欠缺通 常效用，而其交易價值必受有減損，屬物之瑕疵，然為被 告所否認。經查：
⑴按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、 處分其所有物，並排除他人之干涉。民法第765 條定有 明文。次按農地、牧地依其使用，屬第2 類之直接生產 用地；又依農業發展條例第3 條第11款規定，所謂耕地 ，指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山 坡地保育區及森林區之農牧用地。土地法第2 條第1 項 、農業發展條例第3 條第11款亦有明文。查本件系爭土 地地目為田，土地使用分區為山坡地保育區，使用地類 別屬農牧用地，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷一 第11頁），足見系爭土地乃前述土地法、農業發展條例 規定之直接生產用地及耕地，其依一般交易觀念所應具 備之效用，當為得供種植農作物之耕作使用或為其他生 產之農牧使用，洵堪認定。本件原告不爭執系爭土地得 供農作使用，其目前在系爭土地上為空地乙情，則系爭 土地應無欠缺通常效用之情形甚明。
⑵又農地本應農用，其搭蓋農舍者，仍應以耕作為目的， 或為便利耕作而建，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之 用，不能以解決實際居住問題為目的。本件系爭土地本 應供作農用，原告主張購置系爭土地係為建築房屋使用 ，已難認興建其所謂農舍，乃系爭土地之通常效用。再 按區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應 由有關直轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使
用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用 地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序 亦同。其管制規則，由中央主管機關定之；非都市土地 得劃定為特定農業區：優良農地或曾經投資建設重大農 業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保 護而劃定者。區域計畫法第15條第1 項、區域計畫法施 行細則第13條第1 項款分別定有明文。內政部依前揭區 域計畫法第15條第1 項規定訂定「非都市土地使用管制 規則」第3 條則規定：「非都市土地依其使用分區之性 質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築 、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利 、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定 目的事業等使用地」、第6 條第3 項：「各種使用地容 許使用項目、許可使用細目及其附帶條件如附表一」。 再依上開管制規則附表一「各種使用地容許使用項目及 許可使用細目表」之規定，固編定使用地類別為「農牧 用地」者，容許使用項目除農作使用、林業使用外，尚 包括農舍及其他供農牧生產相關設施等其他10項。惟上 開規定係就區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市 土地，由主管機關就該等土地之容許使用範圍所為管制 規範，且其中除農作使用及林業使用外，其他容許使用 項目均設有附帶條件，自不能憑以遽認該等管制規則所 規定之容許使用項目及細目，即屬農牧用地之通常效用 。準此，建築房屋非屬系爭土地之通常效用，堪以認定 。
⑶依前所述，興建房屋非屬系爭土地之通常效用，原告主 張系爭土地不具通常效用而有瑕疵，洵非可採。 ⒊原告主張：被告應知悉其購買系爭土地是為了興建房屋云 云，為被告所否認，經查：
⑴觀諸系爭契約及特約事項之內容，並無系爭土地應得興 建房屋之相關記載（見本院卷一第15頁至第22頁），原 告亦未能提出證據證明兩造有明示約定系爭土地得興建 房屋，佐以證人陳○○於本院結證稱: 我仲介系爭土地 時，買賣雙方都沒有提到容積有無被使用的問題等語（ 見本院卷一第79頁），自難僅憑原告所述主張，即認兩 造有此約定，抑或被告知悉原告購買系爭土地係為興建 房屋。至原告雖於與訴外人魏○○、魏○○所簽立之買 賣契約特別約定事項記載「賣方保證本土地未做其他土 地法定使用」等語，然兩造係於104 年1 月簽訂系爭契 約，而原告係於104 年4 月與訴外人魏○○、魏○○簽
訂買賣契約，難認依原告與訴外人魏○○、魏○○所簽 訂之買賣契約遽證被告於出售系爭土地應有部分時，知 悉原告購買系爭土地係為建築房屋一情。
⑵證人陳○○雖於104 年6 月17日本院104 年度司裁全字 第207 號假扣押事件調查時稱（未具結）：104 年6 月 2 日在我公司談時，債務人（即被告、魏○○）及其母 親同意於104 年6 月5 日還款5,000,000 元，逾期則還 款5,500,000 元等語（見本院104 年度司裁全字第207 號卷第24頁）；於本院105 年1 月21日結證稱:104年6 月2 日兩造及被告的母親、弟弟有到我辦公室協調關於 系爭土地買賣事宜，當天原告向被告表示要減價6,500, 000 元，後來被告及其母親、弟弟說錢不夠，要5,000, 000 元能力才夠，說3 天內退5,000,000 元，如果3 天 內沒退款，就要加500,000 元，雙方都同意這個條件， 但被告回去以後就沒消息了，是一時疏忽所以才沒有寫 書面，6,500,000 元是用魏○○的價位去換算的等語（ 見本院卷一第105 頁至第107 頁）；然證人陳○○前於 104 年12月3 日結證稱：104 年6 月2 日兩造和被告母 親、弟弟在我辦公室談，原告希望被告退還5,500,000 元，被告說沒有辦法退還那麼多，我說退5,000,000 元 好不好，被告說要考慮3天，原告說超過3天就要5,500, 000元，當時賣方錢不夠，只有點頭，說回去再想辦法 ，說要籌錢再作決定，後來就沒有消息等語（見本院卷 一第78頁至第79頁背面），由證人陳○○於本院所為證 述前後不一，況證人陳○○於105年1月21日證述：今日 開庭前原告有找過我，問我為何上一次證述與在執行處 所說的不一樣等語（見本院卷一第107頁背面），是證 人陳○○於105年1月21日所證述兩造已就退款金額達成 共識等語，是否屬實，要非無疑，故難為有利原告之認 定。是以，縱使雙方協商系爭土地遭套繪之解決方式， 然難認被告已承諾因系爭土地遭套繪而同意減少價金， 不能遽認兩造已合意變更契約。
⑶此外，原告未提出其他證據證明兩造間有系爭土地應得 興建房屋之約定，則原告主張系爭土地欠缺契約預定之 效用而有瑕疵，亦無足採。
⒋由上可知，得興建農舍非屬系爭土地之通常效用，兩造復 無系爭土地應得興建農舍之約定，揆諸首揭說明，系爭土 地因遭套繪而不得興建農舍，不構成物之瑕疵。 ㈡系爭土地不能興建農舍既難認有物之瑕疵，原告依民法第35 9 條規定請求減少價金，顯乏依據；原告請求依民法第179
條規定請求返還減少後之價金，亦屬無據。則原告請求減少 價金若干之爭點，自無庸再予論斷。。
㈢因此，被告既未保證系爭土地可以興建房屋，依前開說明， 系爭土地自無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其 通常效用或契約預定效用之瑕疵，被告自不必負擔物之瑕疵 及不完全給付責任。故原告主張購買系爭土地是為興建房屋 ，是原告個人之動機，被告既未保證必可興建，是原告以系 爭土地無法興建房屋為由，依物之瑕疵擔保責任與民法第35 9 條、第179 條，請求減少買賣價金，自屬無據。五、從而，原告依民法第354 條第1 項、第359 條、第179 條規 定，請求被告給付5,500,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並無理由，應 予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁 回而失所附麗，不應准許，爰一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與 勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 11 日
民事第一庭 法 官 朱美璘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 8 月 18 日
書記官 王恬如