臺灣新竹地方法院民事判決 106年度訴字第293號
原 告 劉志傑
訴訟代理人 江錫麒律師
王炳人律師
被 告 何文江
陳民憲
上二人共同
訴訟代理人 林寶珠
被 告 曾梓億
傅麗萍
林金玲
李東憲
駱秀寬
陳淑華
楊德文
林靜如
彭寶銀
劉膳萁
張以平
林仕仁
劉秀琴
秦作威
王玉琴
林麗玲
羅金龍
葉定榮
陳正記
鍾孟伶
劉季珍
曾文嬿
邱美容
饒瑞珠
吳蒙眷
許美香
許維展
林光祥
朱浩怡
蔡玉美
梁國寶
傅佩琴
蔡燦煌
葉凱雯
楊欣怡
劉代旺
侯俊宏
葉惠文
葉文明
吳宗發
梁心俞
鍾永盛
許孟華
楊正煌
林若沄
徐寶珠
鄭昌鎰
劉進發
林金鳳
林美杏
徐秀春
鄭平熙
蔡憶蓁
陳建佑
謝長樺
陳俊煜
孫願如
彭素珍
張慧卿
蘇榮宏
江正夫
蔡瑞隆
黃朝輝
徐慶鐘
葉文秀
鄭稘藍
江成龍
林逢昌
周鳳家
侯宏坤
黃國展
連冠閔
劉昌宏
周睿容
林稚惠
李建賢
黃信泰
謝靜瑜
黃彥捷
羅靜渝
郭靖雯
黃貳郎
陳建文
張純芳
楊志仁
吳孋玲
張聖郎
盧秉駿
共 同
訴訟代理人 李銘洲律師
簡詩家律師
被 告 林木清
訴訟代理人 姜禮禧
被 告 鄭瑞文
駱品蓉
謝世國
黃建遠
吳恆銓
張玉如
謝仁耀
吳柏勳
上列當事人間請求確認袋地通行權存在事件，本院於民國108年3
月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或 更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事 訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。本件原 告起訴時原依民法第787條第1項規定，聲明請求：㈠確認原 告就被告所有坐落新竹縣○○市○○段000○000○000○000 地號土地，於現有社區道路之範圍內通行權存在；㈡被告於 前項通行權之範圍內不得設置鐵門或其他路障妨礙原告通行 ；嗣於民國106年5月1日具狀追加以竹北華城社區規約（即 住戶公約）為請求權基礎，請求通行上開範圍（見本院卷一 第26頁），又於107年11月22日本院言詞辯論期日當庭表示 不再以社區規約為請求權基礎，本件僅依民法相鄰關係主張 袋地通行權（見本院卷二第363至364頁），核係基於同一基 礎事實而追加或減縮訴訟標的法律關係。另原告有於106年7 月10日具狀更正其聲明㈠項聲明為：確認原告就被告所有竹 北市○○段000○000○000○000地號土地上目前供全體住戶 通行之道路（實際位置、面積待實地測量）有通行權存在， 並捨棄上開第㈡聲明之請求（見本院卷二第81頁）。再經本 院會同兩造至現場勘驗，並囑託新竹縣竹北地政事務所測量 後，原告於107年10月15日當庭更正訴之聲明為：確認原告 就被告所有竹北市○○段000○000○000○000地號土地上目
前供全體住戶通行之道路（如新竹縣竹北地政事務所107年8 月20日土地複丈成果圖所示紅色斜線A部分）有通行權存在 （見本院卷二第308頁），均屬更正事實上之陳述，非為訴 之變更或追加，是原告上開所為，與前揭法律規定均無不合 ，應予准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文 。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法 院52年台上字第1240號判例可參。原告請求確認對被告所有 坐落新竹縣○○市○○段000○000○000○000地號土地如新 竹縣竹北地政事務所107年8月20日土地複丈成果圖（即附圖 ）所示紅色斜線A部分有通行權存在，為被告所否認，則兩 造間對於原告就該部分土地有無袋地通行權即屬不明確，致 原告私法上之地位有受侵害之危險，且此不明確之狀況得以 確認判決予以排除，是原告提起本件訴訟請求確認通行權存 在，應認有即受確認判決之法律上利益。
三、被告鄭瑞文、駱品蓉、謝世國、黃建遠、吳恆銓、張玉如、 謝仁耀、吳柏勳、林木清經合法通知，未於最後言詞辯論期 日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告 之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：
(一)原告所有坐落新竹縣竹北市華城段975、976、977、978、 979、980、981等地號土地（下合稱華城段975至981地號土 地），及其上同段572建號建物（門牌號碼為新竹縣○○市 ○○路○段000巷00弄00號，下稱華城段572建號建物），與 被告等人共有之華城段835、876、877、983地號土地暨其他 相關地號土地等，同為竹北華城社區之單一建造執照之開發 範圍，原告所有之華城段975至981地號土地及其上華城段 572建號建物，必須經由被告等人所有、坐落華城段835、 876、877、983地號土地如附圖所示紅色斜線之華城社區內 道路，方能經由社區大門通行至竹北市鳳岡路，詎被告等人 即華城社區住戶卻拒絕原告由該社區內道路通行，爰依民法 第787條第1項規定，請求確認對附圖所示紅色斜線道路有通 行權存在。
(二)被告雖抗辯原告所有之華城段975至981地號土地，得經由附 圖所示藍色斜線之社區外道路通行至竹北市中華路等情，然 附圖所示藍色斜線道路坐落之華城段982地號土地，自72年
起即有償作為工業區區外排水用地，不得再作為其他用途使 用（包含道路），且華城段982地號土地上目前全都是茂密 樹林的山坡地，根本無路可以通行，是原告僅能由附圖所示 紅色斜線道路，經由社區大門口對外通行。
(三)被告復抗辯華城社區住戶向漢光建設購買竹北華城社區之房 屋當時，建商漢光建設股份有限公司（下稱漢光建設）有承 諾原告所有之華城段975至981地號等土地（均分割自重測前 竹北市○○段○○○段00000○00000地號土地）係作為社區 住戶使用之通行景觀用地，原告主張通行該社區內土地屬權 利濫用等情。惟依漢光建設與各住戶簽立之房地預定買賣契 約書所載，華城段572建號建物所在位置為建商之農舍保留 預定地，並非作為華城社區社區景觀休閒設施及通路使用， 此屬建商自行使用範圍，並未提供社區全體住戶使用，嗣漢 光建設之劉西峯於華城段979地號土地興建華城段572建號建 物，擬作為華城幼稚園及附屬職員辦公室之用，惟因無法對 外通行而未實際營業使用，而原告於104年12月8日向劉西峯 買受取得華城段975至981地號土地及同段572建號建物，該 部分房地本屬建商可自由處分之農舍保留預定地範圍內，並 無提供給住戶永久無償使用之必要，自無違反買賣契約可言 。縱認漢光建設未將重測前竹北市○○段○○○段00000○ 00000○000○00000地號農地提供住戶永久使用構成違約， 此乃建商應對住戶負損害賠償責任之問題，與原告無關，原 告係合法買受上開土地及建物，並非被告所質疑係建商為規 避與住戶間糾紛採取之迂迴脫法行為，則原告因所購買之房 地需要通行，而對華城社區內道路主張通行權，自無所謂權 利濫用可言。
(四)爰依民法第787條第1項規定提起本件訴訟，並聲明：確認原 告就被告所有竹北市○○段000○000○000○000地號土地目 前供全體住戶通行之道路（如附圖所示紅色斜線部分）有通 行權存在。
二、被告則以：
(一)除鄭瑞文、謝世國、黃建遠、吳恆銓、張玉如、謝仁耀、吳 柏勳、駱品蓉、林木清以外之被告等答辯略以：１、除被告林木清以外之被告等98人均係竹北華城社區住戶，該 建案係漢光建設、惠台建設股份有限公司（下稱惠台建設） 共同興建銷售，依其銷售廣告及預售屋買賣契約書之內容， 重測前竹北市○○段○○○段00000○00000地號土地（即原 告所有之華城段975至981地號土地）均規劃為供社區住戶使 用之公共設施，漢光建設、惠台建設本負有使各買受住戶取 得上開公共設施及其用地之義務，而重測前竹北市○○段○
○○段00000○00000地號土地原屬被告林木清所有，為作為 竹北華城社區公共設施使用而移轉登記至惠台建設名下，詎 惠台建設、漢光建設未依約將該部分土地作為公共設施使用 ，亦未移轉登記予華城社區住戶，卻在社區住戶不知情之情 況下，將原屬山坡地保育區農牧用地之上開土地，於89年間 逕行申請變更為華城幼稚園使用之特定目地事業用地，於其 上自行興建華城段572建號建物後，自行將該房屋周圍以圍 籬圈起，拒絕竹北華城社區住戶使用，且將上開土地輾轉登 記於原告父親劉廷振之親密友人許小娥、原告之舅劉西峯、 原告之親戚劉廷瑩，而當時漢光建設之負責人為劉芷青、劉 庭華，劉芷青為原告之母、劉庭華為原告之姑姑，原告目前 就上開土地之持分亦有部分與劉西峯共有，顯見原告係漢光 建設公司持有土地之關係人甚明，漢光建設為了迴避其對華 城社區住戶之義務，以原告為人頭，將本應提供華城社區住 戶永久使用之華城段975至981地號土地移轉登記至原告名下 ，欲藉此否定竹北華城社區住戶對該土地之使用權，此均為 身為漢光建設關係人之原告所明知，原告復提起本件訴訟， 請求通行華城社區內部道路，配合漢光建設規避其對社區住 戶提供上開土地為公設使用之義務，應屬權利濫用。２、查漢光建設取得重測前竹北市○○段○○○段00000○00000 地號土地後，不僅未依約將之提供華城社區住戶作為公共設 施使用，卻由原告之祖母劉紀阿秀申請變更為特定目的事業 用地，並由漢光建設就現登記於被告等名下之社區土地出具 土地使用同意書，作為華城幼稚園之聯外道路使用，渠等斯 時既知出具使用同意書，自明知日後產權移轉後，將失去通 行之正當基礎，即可預先安排保留應有部分作為通行之正當 依據，迺其未為預先安排即移轉所有權予華城社區之買受人 ，甚將社區通行道路移轉登記予被告等人共有，由被告等人 共有人負擔歷年地價稅、甚至將來移轉時之土地增值稅，漢 光建設、原告卻可無庸負擔任何稅賦義務，可見原告未能通 行之原因，乃肇因其所屬漢光建設之任意行為所致，不符合 民法第787條所定得請求通行之要件。
３、又原告前手於華城段979地號土地興建華城段572建號建物時 ，係經由附圖所示藍色斜線坐落同段982地號土地道路通行 至竹北市中華路，且新竹縣政府規劃台1線替代道路（新豐 鄉台1線65K+500-68快速道路武陵路出口）之範圍包含華城 段982地號土地，顯見附圖所示藍色斜線道路可供對外通行 使用，由被告提出之錄影光碟及擷取照片顯示，附圖所示藍 色斜線道路在華城段982地號之通行寬度均有2.5公尺以上， 雖同段984地號土地通行寬度僅約2公尺，但該2公尺寬度旁
亦為雜草，除去後即可增加通行寬度，原告更可藉由其所有 之華城段981地號土地逕自通往同段982地號土地，僅須自行 清除土地上之雜木、雜草即可，殊無僅以原告怠於整地，而 認無法藉由華城段982地號通行，則原告所有之華城段975至 981地號土地並非袋地。縱屬袋地，自中華路起始沿附圖所 示藍色斜線道路步行進入至原告所有土地，所費時間約為4 分30秒，此與藉由華城社區內部道路即附圖所示紅色斜線道 路之通行時間大致相同，而原告意欲通行附圖所示紅色斜線 道路之社區內部道路出口乃鳳岡路，惟依原告所提出之建築 線示意圖，顯示漢光建設規劃之華城社區之建築線位置乃中 華路出口（經由華城段982地號土地），益徵原告請求經由 附圖所示紅色斜線道路通往鳳岡路乙節，並非適法，反而最 適宜與公路連接之方式乃經由華城段982地號土地。再者， 華城段975至981地號土地原屬山坡地保育區農牧用地，於89 年間經漢光建設申請變更使用類別為特定目的事業用地，建 物用途為幼稚園，則倘作為幼稚園使用，勢必有多數不特定 人通行，而華城社區共有132戶，平日均仰賴附圖所示紅色 斜線之社區道路通行，使用量已甚為飽和，倘若容許原告經 營幼椎園之教職員、家長等不特定人接送孩童通行，將嚴重 影響社區內道路順暢及社區居住安全、安寧；酌以附圖所示 藍色斜線通往中華路者乃筆直之道路，相較原告請求通行之 紅色斜線社區道路之蜿蜒及坡度，應以藍色斜線道路較為適 合通行，是附圖所示藍色斜線道路方屬適宜袋地通行之道路 ，原告請求通行附圖所示紅色斜線即華城社區內部道路，實 無理由。
４、原告雖主張華城段975至981地號土地為建商之農舍保留預定 地，並非提供社區住戶公設使用，且原告係向劉西峯買受上 開土地，漢光建設對被告等社區住戶之違約責任與原告無關 等情。然重測前竹北市○○段○○○段00000○00000地號（ 現為華城段975至981地號土地）原屬山坡地保育區農牧用地 ，縱有原告所稱建商保留使用，亦僅以農舍為限，並無興建 農舍以外建物之餘地，原告之祖母劉紀阿秀卻於89年申請將 上開土地變更為為幼稚園設施用地，而屬特定目的事業用地 ，已非原始供建商保留自行使用之農舍用地，且經變更為幼 稚園設施後，已變相成為公眾使用，實與農舍之性質與使用 目的、方法相去甚遠，顯然違反應將該土地提供社區住戶永 久使用之契約上義務；參以惠台建設與原告之父即漢光建設 之劉廷振，前曾就重測前大眉段大眉小段221-2地號土地簽 定買賣契約，其上猶特意以手寫註記：「公共設施之使用權 屬於竹北華城社區住戶，甲方（即劉廷振）必須無條件供社
區使用，不得據為己有」等旨，益徵漢光建設及原告之父劉 廷振等相關人員均無占用上開土地私行興建幼稚園之權利， 原告本無從受讓取得上開土地之正當權利，更遑論對社區住 戶為本件通行權之請求。至原告雖聲稱係合法向其舅舅劉西 峯購買華城段975至981地號土地及572建號建物，惟原告提 出與劉西峯之不動產買賣契約書，卻將該房屋之建號載為「 站後段」，衡以買賣契約乃屬重要交易文件，交易標的尤屬 特別重要事項，焉有可能輕易錯載，且與竹北華城社區內不 動產實價登錄行情相較，原告係以顯不相當之價格向劉西峯 取得上開房地，且原告雖有將其聲稱之買賣價金800萬元匯 至劉西峯帳戶，然劉西峯係於104年12月11日始申請印鑑證 明，原告卻在尚未取得印鑑證明之104年12月9日、10日分別 匯款300萬元、100萬元，蓋在出賣人尚未交付印鑑證明之、 權狀等文件之前，交易仍存有一定風險，原告卻在賣方尚未 取得印鑑證明前，即支付高達二分之一買賣價金，實與交易 常情相違，況原告於買賣當時年僅31歲，豈有資力提出800 萬元支付買賣價金，另參以原告之母劉芷菁亦有將款項匯至 劉西峯帳戶，旋即提領用盡，則劉西峯該帳戶於104年12月 後似乎專為原告母子所用，充為資金流向之證明而已，則原 告與劉西峯間是否有真實買賣，顯有疑義，應認原告僅為劉 西峯等漢光建設相關人員之人頭無誤，不應任由漢光建設輕 易藉由親屬間移轉所有權，而歸避其自身對社區住戶之違約 責任，以及漢光建設因自身任意行為造成無法對外通行之後 果。
５、為此答辯聲明：原告之訴駁回。
(二)被告林木清答辯略以：華城段876、983地號土地為其所有， 當初漢光建設原欲向其購買作為社區道路使用，但並未付款 ，其上有未合法登記之建物占用，其曾向竹北華城社區管理 委員會提起返還土地訴訟，經本院106年度訴字第540號判決 其勝訴，其不同意將該二筆土地供原告通行使用等語。並聲 明：原告之訴駁回。
(三)被告駱品蓉答辯略以：原告名下之華城段975至981地號土地 當初是規劃為公共設施，其才會購買華城社區房屋，後來聽 說建商之一喜歡該處，就在該土地蓋起房子，建商並未履行 作為公設用地之承諾等語。
(四)被告鄭瑞文到庭陳稱：其沒有在竹北華城社區住過，房屋是 出租他人使用等語。
(五)被告謝世國、黃建遠、吳恆銓、張玉如、謝仁耀、吳柏勳等 未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、兩造不爭執事項：
(一)竹北華城社區為漢光建設於89年間興建，原告為漢光建設負 責人之前名義負責人劉芷菁、實際負責人劉廷振之子、起造 人劉西峯是原告之舅舅。
(二)竹北市○○段000地號土地為除被告林木清以外之被告98人 共有，同段877地號土地為被告鄭昌鎰、張玉如、林金鳳、 林美杏、李建賢共有，同段876、983地號土地為被告林木清 所有，上開土地目前為供竹北華城社區通行之道路。(三)重測前竹北市○○段○○○段00000○00000地號土地以劉紀 阿秀為起造人，於89年間經新竹縣政府工務局核發華城幼稚 園之雜項執照（89建都字第13號）；再以劉西峯、劉廷瑩為 起造人，由新竹縣政府於93年12月28日核發建造執照（93府 建字第1454號），用途為幼稚園；再以劉西峯為起造人，由 新竹縣政府於97年11月28日核發使用執照，用途為幼稚園（ 97府使字第820號）。
(四)竹北市○○段000○000地號土地應有部分2分之1、同段981 地號土地應有部分全部，由劉廷振101年10月31日於以贈與 為原因移轉登記予原告。同段975地號土地應有部分304990 分之116135、同段976至978地號土地應有部分2分之1、同段 979至980地號土地應有部分全部及華城段572建號房屋（新 竹縣○○市○○○路000巷00弄00號），由劉西峯於104年12 月24日以買賣為原因移轉登記予原告。上開土地均係由重測 前大眉段大眉小段221-2、221-7地號土地分割而出。四、得心證之理由：
(一)按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因 土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地 以至公路。前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內， 擇其周圍地損害最少之處所及方法為之，民法第787條第1項 、第2項前段定有明文。所謂土地與公路無適宜之聯絡，致 不能為通常使用，係指土地與公路間無適宜之通路可資聯絡 ，以致不能為通常之使用而言。其情形不以土地絕對不通公 路為限，即土地雖非絕對不通公路，因其通行困難以致不能 為通常使用時，亦應許其通行周圍地以至公路；而是否與公 路無適宜之聯絡致不能為通常之使用，應依其現在使用之方 法判斷之（最高法院53年台上字第2996號判例、85年度台上 字第2057號判決意旨參照）。查現為原告所有或共有之華城 段975至981地號土地，其周圍係華城段971至974地號土地（ 其上建有華城社區之4戶住宅）、由竹北華城社區住戶（即 除被告林木清以外之被告98人）共有之華城段835地號土地 （現為供華城社區全體住戶通行之道路）、訴外人所有之華 城段982、984地號土地，與最近之公路即竹北市中華路、鳳
岡路並無直接通路相連，其中坐落華城段979地號土地之華 城段572建號建物為三層樓建物，外面經原告自行以綠色圍 籬圍起，圍籬內雜草叢生，無法由社區道路通往遭該籬阻隔 之原告所有土地，圍籬外不分土地有華城社區之造景，與華 城段970、982地號土地皆有相當之高低落差，無法直接由社 區造景通往華城段982地號土地，而被告所稱上開遭綠色圍 籬圍起部分之原告土地，得經由華城段982地號土地對外通 行至竹北市中華路之區域，目前均為雜草覆蓋，無法看到地 面，且履勘時遇大型蜂窩無法前行，其現況難謂係可供通行 之道路等節，業據本院會同兩造至現場勘驗屬實，有本院勘 驗筆錄及現場照片可參（見本院卷二第232至234頁、第241 至243頁），則華城段975至981地號土地客觀上現為無適宜 道路對外通行至公路之袋地，應堪認定，被告抗辯華城段 975至981地號土地現非袋地，則非可採。(二)被告抗辯華城段975至981地號土地原經建商規劃作為華城社 區公共設施、道路使用，惟原土地所有人即漢光建設未依房 地買賣契約將該部分土地提供社區住戶永久使用，將該土地 逕行變更地目作為華城幼稚園使用，並自行就華城社區內道 路出具使用同意書，作為華城幼稚園之聯外道路，卻仍將華 城社區內道路移轉登記予華城社區之買受人共有，故華城段 975至981地號土地成為袋地，係因土地所有人即漢光建設之 任意行為所致，不得依民法第787條規定請求通行鄰地等情 。經查：
１、竹北華城社區為漢光建設、惠台建設於89年間興建、銷售予 包含被告等人在內之華城社區住戶，興建當時係由漢光建設 取得重測前竹北市○○段○○○段000○000○地號土地之所 有權及辦理分割後，陸續將興建完成之房屋及坐落基地移轉 登記予承買之住戶，並將重測前大眉段大眉小段223地號土 地（即重測後華城段835地號土地）移轉登記予華城社區住 戶即除被告林木清以外之被告98人共有、將重測前大眉段大 眉小段223-94地號土地（即重測後華城段877地號土地）移 轉登記予被告鄭昌鎰、張玉如、林金鳳、林美杏、李建賢等 華城社區住戶共有，作為社區道路使用；而重測前大眉段大 眉小段221-2、222、222-4地號等土地則為被告林木清所有 ，原本均在建商規劃之華城社區範圍內，惟經原告之祖母劉 紀阿秀為起造人，於89年間申請將重測前大眉段大眉小段 221-2地號土地及分割出之同段221-7地號土地變更為特定目 的事業用地，供華城幼稚園設施使用，被告林木清並將重測 前大眉段大眉小段221-2、221-7地號土地於90年11月12日以 買賣為原因移轉登記予惠台建設，惠台建設於91年11月12日
以買賣為原因移轉登記予原告之父劉廷振指定之許小娥，許 小娥分別於92年3月12日、92年7月8日以買賣為原因移轉登 記予原告之親戚即漢光建設之劉西峯、劉廷瑩，此陸續經分 割而增加之大眉段大眉小段221-7、221-73、221-77、221- 76、221-74、771-78、221- 75等地號土地，重測後分別為 華城段975、976、977、978、979、980、981地號土地，再 由漢光建設於97年間於華城段979地號土地上興建同段572建 號建物完成（門牌號碼為竹北市○○路○段000巷00弄00號 ，用途為幼稚園、幼稚園附屬職員辦公室，以華城段975至 981地號土地為建築基地），於98年4月20日辦理第一次登記 ，劉廷瑩復於101年10月12日將其華城段975至981地號土地 之應有部分以贈與為原因移轉登記予原告之父劉廷振，劉廷 振再於101年10月31日以贈與為原因，將華城段976、977、 978地號土地應有部分各2分之1、華城段981地號土地應有部 分全部移轉登記予原告，劉西峯則於104年12月24日以買賣 為原因，將華城段975地號土地應有部分304990分之116135 、華城段976、977、978地號土地應有部分各2分之1、華城 段979、980地號土地應有部分全部及華城段572建號建物移 轉登記予原告，故原告現已取得華城段976至981地號土地全 部所有權，而華城段975地號土地現為原告、劉廷瑩、林建