臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴更一字第12號
原 告 廖克相
林秀玲
曾子淳
梁智清
吳陳爵
張金釵
周增漢
周胡瑞香
蔡政福
蔡依潔
蔡依靜
洪美玲
林淑梅
張志傑
楊淑芬
彭沐榮
吳宏毅
謝明濬
謝月霞
吳美玫
梁瓊文
邱通順
黃冠瑋
林秋鳳
鄭紹富
蔡鳳戀
江巫蓮芬
柯明霞
潘俊弟
何月裡
黃士光
鍾青霓
張綉滿
周秀真
共 同
訴訟代理人 黃仕翰律師
黃昱維律師
呂紹宏律師
被 告 彭成海
訴訟代理人 江肇欽律師
複代理人 劉紀寬律師
被 告 何鴻昇
張尚正
蘇進郎
賴埶堂
上列當事人間請求返還土地等事件，經臺灣高等法院廢棄發回本
院更為審理（案號：106 年度上字第1046號，本院原案號：104
年度訴字第2340號），經本院於民國108 年3 月12日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂經合法通知，未於言 詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形， 爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
㈠原告均為坐落新北市○○區○○段0000○號建物（下稱系爭 4422建號）之共有人，其中原告廖克相、曾子淳、林秀玲、 吳陳爵、張金釵、周增漢、張綉滿、周秀真、周胡瑞香、洪 美玲、林淑梅、張志傑、彭沐榮、謝明濬、謝月霞、江明達 、梁瓊文、黃冠瑋、蔡鳳戀、江巫蓮芬、柯明霞、潘俊弟（ 下稱廖克相等22人）復為坐落新北市○○區○○段0000○號 建物（下稱系爭4421建號）之共有人。被告彭成海未得全體 共有人之同意，擅將系爭4421、4422建號（下合稱系爭建物 ）之原供避難空間或其他公共設施所使用之如105 年11月17 日陳報狀附圖所示A1-1、A1-2、B1、C1、D1-1、D1-2部分建 物占為己有，並設置劃為編號53、52、51、50之停車位（下
稱系爭停車位）分別出租予被告賴埶堂、蘇進郎、張尚正、 何鴻昇占有以供車輛停放使用，收取季繳新臺幣（下同）9, 000 元、月繳3,000 元、月繳3,000 元、季繳8,450 元之租 金，被告彭成海無權占有原告共有系爭建物（其主要用途分 別為防空避難室、車道、台電配電室、蓄水池、樓梯間、發 電機房等公共設施使用），均已違反建築法、公寓大廈管理 條例等法令，並侵害原告之所有權。
㈡又假設被告彭成海提出其與訴外人信通建設股份有限公司（ 下稱信通公司）就社區C1棟1 樓及編號3 、50號停車位；C 棟2 樓及編號5 、53號停車位；G 棟1 樓及編號44、51號停 車位；H 棟1 樓及編號49、52號停車位之之買賣合約書（含 附件及附圖，下合稱系爭買賣契約）之形式上為真正，然系 爭建物於建照執照及使用執照竣工圖上均非停車位，自與系 爭買賣契約所稱停車位之相關事項無涉，且依債之相對性原 則，亦與原告及其他全體共有人無關，被告彭成海不得對原 告及其他全體共有人主張有權占有，復且系爭建物為預售屋 ，買受人與信通公司成立買賣契約時，尚無車位存在，而買 賣契約書之切結書亦未存在明確劃定特定區域分管之約定， 難認該買賣契約係屬分管契約。又系爭建物之竣工圖僅有49 個停車位，可知編號51至53號之系爭停車位空間乃違法自始 不存在之停車位，而係信通公司超賣停車位，且系爭停車位 乃單道雙向通行，不符合建築技術規則第60條第6 項規範50 個停車位以上應設雙車道寬度之規定，且坐落位置係規劃污 水處理空間，其上設置圓孔蓋，被告彭成海又與信通公司關 係密切，方會直接以此違法方法劃設系爭停車位，自無從成 立分管契約，信通公司所規劃之系爭停車位違反法令，嗣後 又以買賣契約附件7 之定型化切結書使買受人放棄對系爭停 車位之權利，悖於消費者簽約時之合理信賴，係顯失公平， 依民法第247 條之1 及消費者保護法第12條規定應屬無效。 另被告彭成海實質上可為信通公司開立產權證明、收受預售 屋款，更以建商地位自居將系爭停車位納為己用，無非為自 己代理及雙方代理，不生分管契約之效力。況共有人於84年 間已就被告彭成海分配之系爭停車位有所質疑，之後並多次 於管理委員會、區分所有權人會議中提出，共有人已多次爭 執權利分配範圍，難謂有何分管契約存在。
㈢再系爭建物係為地下一樓之4 塊樓地板，且系爭建物在竣工 圖的相對應位置，均標註污水池字樣，足見系爭建物顯為其 他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺 之共用部分，依據公寓大廈管理條例第7 條第3 款、第5 款 規定，自屬不得為約定專用之部分，縱區分所有權人就系爭
停車位有分管協議存在，依據公寓大廈管理條例第7 條規定 ，該分管協議亦屬無效。又系爭建物所在金寶大道社區住戶 公約第10條第1 項、第15條第2 項約定及86年12月15日管理 委員會紀錄，社區地下停車位專供社區使用，不得作為營業 用途，被告彭成海自104 年起將系爭停車位出租予被告賴埶 堂、蘇進郎、張尚正、何鴻昇，並每月收取租金，即屬營業 行為而抵觸金寶大道社區規約及侵害社區公共利益，原告自 得請求排除被告彭成海之出租行為。
㈣原告既為系爭建物之共有人，自得依民法第767 條、第821 條等規定，請求被告彭成海、賴埶堂、蘇進郎、張尚正、何 鴻昇自建物遷離及騰空，並將建物返還予原告及其他共有人 全體。另被告彭成海無權占有系爭建物，甚而出租他人用作 停車位使用，享有相當於租金之不當得利，致使原告受有損 害，原告併得依民法第179 條規定，請求被告彭成海返還其 所受之利益等語。
㈤並聲明：⒈被告彭成海應自1027地號土地如105 年11月17日 陳報狀附圖所示系爭4421建號之A1-1部分面積7.38平方公尺 、B1部分面積11.03 平方公尺、C1部分面積11.52 平方公尺 、D1-1部分面積3.6 平方公尺之建物遷離，並將A1-1、B1、 C1、D1-1部分所示建物騰空返還予原告廖克相等22人及其他 共有人全體；⒉被告彭成海應自1027地號土地如105 年11月 17日陳報狀附圖所示系爭4422建號之A1-2部分面積5.13平方 公尺、D1-2部分面積6.61平方公尺之建物遷離，並將A1-2、 D1-2部分所示建物騰空返還原告及其他共有人全體；⒊被告 彭成海應依序給付原告如105 年11月17日陳報狀附表甲、附 表乙、附表丙、附表丁所示之金額及自民事追加被告暨補正 及追加起訴聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息；暨自民事追加被告暨補正及追加起訴聲明狀 繕本送達翌日起至返還A1-1、A1-2、B1、C1、D1-1、D1-2建 物之日止，按月給付原告各如附表甲、附表乙、附表丙、附 表丁所示之金額；⒋被告賴埶堂應自1027地號土地如105 年 11月17日陳報狀附圖所示系爭4421建號之A1-1部分面積7.38 平方公尺之建物遷離，並將A1-1部分所示建物騰空返還予如 原告廖克相等22人及其他共有人全體；⒌被告賴埶堂應自10 27地號土地如105 年11月17日陳報狀附圖所示系爭4422建號 之A1-2部分面積5.13平方公尺之建物遷離，並將A1-2部分所 示建物騰空返還原告及其他共有人全體。⒍被告蘇進郎應自 1027地號土地如105 年11月17日陳報狀附圖所示系爭4421建 號之B1部分面積11.03 平方公尺之建物遷離，並將B1部分所 示建物騰空返還予原告廖克相等22人及其他共有人全體。⒎
被告張尚正應自1027地號土地如105 年11月17日陳報狀附圖 所示系爭4421建號之C1部分面積11.52 平方公尺之建物遷離 ，並將C1部分所示建物騰空返還予原告廖克相等22人及其他 共有人全體。⒏被告何鴻昇應自1027地號土地如105 年11月 17日陳報狀附圖所示系爭4421建號之D1-1部分面積3.6 平方 公尺之建物遷離，並將D1-1部分所示建物騰空返還予原告廖 克相等22人及其他共有人全體。⒐被告何鴻昇應自1027地號 土地如105 年11月17日陳報狀附圖所示系爭4422建號之D1-2 部分面積6.61平方公尺之建物遷離，並將D1-2部分所示建物 騰空返還原告及其他共有人全體。⒑願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被告則以：
㈠信通公司於82年間在坐落改制前臺北縣土城市清水坑外泠水 段203-4 、204-22、204-71、204-74、204-77、206-4 、20 7-3 等7 筆地號土地上投資興建金寶大道大樓，依該公司於 銷售時所提出之廣告圖說顯示，系爭停車位乃屬獨立之平面 車位，並非屬公共設施範圍。被告彭成海係於82年12月5 日 向信通公司購買系爭停車位，依系爭買賣契約第一條第二項 明載被告彭成海確實有合法向信通公司購買系爭停車位，另 依第二條第一項第二款可知2 個車位總價為48萬元，故每個 車位為24萬元。此外，系爭買賣契約附件「地下層平面配置 圖」亦記載被告彭成海購買之系爭停車位編號，並經買賣雙 方認章在案，系爭停車位確實係被告彭成海所合法購得。縱 令信通公司無權出售系爭停車位予被告彭成海，惟被告彭成 海仍得依善意受讓之規定取得系爭停車位之所有權及使用權 ，自非無權占有。
㈡依系爭買賣契約第九條第四項約定：「地下層除共同使用部 份係為共有外，其餘均歸乙方（信通公司）所有，甲方（即 被告彭成海）不得主張權利，其出售、出租或自用，悉由乙 方自行決定，甲方不得干涉。…」、附件七「金寶大道」停 車權屬切結書亦明確約定：「立切結書人：茲切結所承購之 『金寶大道』（建築執照號碼（82）土建字第一六七四號） ○棟○樓○戶房屋，因未承購地下層汽車停車位，於大廈興 建完成後，地下層除配電室、樓梯間、電梯間、機械房、排 風機房、防空避難通道及消防泵浦間等公共設施外，全部歸 由有承購車位者專供停車使用，立切結書人確無停車權利屬 實，本切結書效力及於本件房屋承受者及繼承人。」、系爭 買賣契約第十五條約定：「房屋繼承等人之約束：本契約約 定事項之效力及於雙方之受讓人、繼承人、管理人或承租人 。」等語，可知信通公司確實有權出售系爭停車位予被告，
且未購買停車位之其他區分所有權人亦不得對承購停車位之 人主張任何權利，原告不論係第一手買方或繼受自其他人而 來，均無權干涉信通公司出售系爭停車位及被告彭成海之使 用。
㈢系爭停車位之編號50至53號當初係由信通公司所繪製，且信 通公司亦將每個車位編號分別出售，可見信通公司與各區分 所有權人於訂立房地買賣契約及車位買賣契約書時，已約明 買受停車位者之使用位置，而未購買停車位之區分所有權人 亦知其不得使用已被劃定為停車位空間之位置，因此系爭社 區住戶間確實已同意由購買車位之所有權人取得停車位之專 用權，而成立共有物之分管契約。又系爭建物於82年間取得 建造執照，為公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公 寓大廈，雖系爭停車位未在建照執照、使用執照所標示停車 位之範圍，且謄本登記係共有部分，然依公寓大廈管理條例 第55條第2 項但書規定之同一法理，有關停車位專用之約定 不受上開條例第7 條之限制，可見系爭停車位雖未位於建造 執照及使用執照所標示之車位範圍內，此應屬行政管理上之 問題，不因此改變私法上系爭停車位已存在分管協議之事實 ，因此系爭停車位約定專用之效力，不因上開情況而影響其 效力。至金寶大道社區之污水池早已廢棄不用，社區之污水 已全部使用污水幹管直接排放，系爭停車位之設置絕不影響 社區之運作。
㈣再本件關於系爭停車位是否屬於公共設施之爭議，早在86年 間就已存在，當時被告彭成海還曾主動向土城市調解委員會 聲請調解，但因金寶大道社區管理委員會只去函調解委員會 表明立場，卻拒不出席致無疾而終；嗣89年間爭議再起並由 雙方委任之代書出面協調，但仍無結果；之後在90年8 月17 日之第五屆區分所有權人會議中更明確決議：「二、地下室 車位問題討論：因上任委員向法院申訴被駁回之資料不甚齊 全，因此請車位所有人於八月三十一日以前向管委會提供土 地及建築物權狀影本；倘若在八月三十一日當晚仍無法募集 到二十份以上資料（地下室車位扣除彭先生的一共有四十一 個），管委會即決定取消告訴，車位問題即就此打住。」， 後因無法取得相關資料致系爭停車位之爭議確定落幕，故被 告彭成海當時即認定系爭停車位確實係自己合法取得，並非 社區之公共設施，且管理委員會及其他區分所有權人將來也 不會再提出爭執及主張，而事實上自斯時起原告及社區管理 委員會即未曾就系爭停車位再提出任何異議或主張，迄今已 14年有餘，被告彭成海也一直按時繳納包括系爭停車位在內 之相關管理費，從無延欠，因此被告彭成海主觀上自具有正
當理由信賴原告及其他區分所有權人已不再主張系爭停車位 之權利，應已發生「權利失效」之效果，故原告如今再提起 本件訴訟自屬權利濫用，而不得再為行使。又被告彭成海僅 係將系爭停車位出租予特定人，難謂屬營業行為，且此與被 告彭成海是否具有合法占有及使用收益系爭停車位之權利無 關。
㈤縱使被告彭成海應返還系爭停車位予原告及其他共有人，然 而原告請求不當得利金額總計34萬7,465 元，應扣除被告彭 成海就系爭停車位每月各繳納300 元之管理費，故被告彭成 海自起訴時起回溯5 年已繳納管理費7 萬2,000 元（計算式 ：300 ×4 ×12×5=72,000），該不當得利損害金額應為27 萬5,465 元（計算式：347,465-72,000＝275,465 ）等語， 資為置辯。
㈥並聲明：⒈如主文第1 項所示。⒉如受不利判決，願以現金 或合作金庫銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執 行。
三、被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂則以： ㈠系爭停車位當初係由信通公司出售予被告彭成海，並約定專 供其使用收益，可見系爭停車位已有分管約定，被告彭成海 出租系爭停車位無須他共有人同意，故被告何鴻昇、張尚正 、蘇進郎、賴埶堂與被告彭成海所簽立之租約自屬合法有效 ，被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂確實有使用系爭停 車位之合法權源。況依買賣不破租賃規定，被告何鴻昇、張 尚正、蘇進郎、賴埶堂與被告彭成海間租約之效力，於被告 彭成海移轉停車位所有權後對於受讓人仍繼續存在，可見本 件停車位所有權爭議，與被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴 埶堂並不相關，亦即，不論嗣後停車位所有權歸屬為何，被 告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂仍得依據與被告彭成海 間之租約主張有合法使用停車位之權源，非無權占有，原告 請求被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂返還系爭停車位 ，自無理由等語，資為抗辯。
㈡並聲明：⒈如主文第1 項所示。⒉如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠原告廖克相等22人為系爭4421建號之共有人，而原告為系爭 4422建號之共有人，被告彭成海亦為系爭4421、4422建號之 共有人。
㈡被告彭成海現占有使用如新北市板橋地政事務所105 年5 月 26日新北板地測字第1053758635號函（下稱板橋地政事務所 105 年5 月26日函覆）檢附附圖所示A1-1部分面積7.38平方
公尺、A1-2部分面積5.13平方公尺、B1部分面積11.03 平方 公尺、C1部分面積11.52 平方公尺、D1-1部分面積3.60平方 公尺、D1-2部分面積6.61平方公尺建物，並將上開A1-1及A1 -2、B1、C1、D1-1及D1-2部分建物地上所為編號53、52、51 、50之停車位分別出租予被告賴埶堂、蘇進郎、張尚正、何 鴻昇占有以供車輛停放使用，並分別收取季繳9,000 元、月 繳3,000 元、月繳3,000 元、季繳8,450 元之租金。 ㈢系爭停車位並未在其所在大樓之建築執照（82年建字第1674 號）竣工圖、使用執照（84年使字第1176號）竣工圖所標示 之停車位內。
五、本院之判斷：
原告主張其等為系爭建物之共有人，被告彭成海未得渠等之 同意，而於系爭建物劃設系爭停車位無權占有，並出租予被 告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂使用，被告應返還系爭 停車位予原告及其他共有人全體，且被告彭成海應給付不當 得利等語，被告固未否認占有使用系爭停車位之事實，然就 其等是否無權占有，則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所 在厥為：㈠被告彭成海得否以其與信通公司簽訂之系爭買賣 契約，主張其就系爭停車位係有權占有？㈡原告提起本件訴 訟有無權利濫用？㈢原告得否請求被告彭成海給付不當得利 ？倘可，數額為何？㈣原告得否請求被告賴埶堂、蘇進郎、 張尚正、何鴻昇自系爭停車位遷出？經查：
㈠按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人 全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共 有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法 所不許。又共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第 820 條第1 項規定管理權能之範圍，故共有人如就共有土地 已訂有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權 ，其將分管部分出租他人，自無須得其餘共有人之同意（最 高法院100 年度台上字第1776號判決意旨參照）。又按公寓 大廈管理條例係於84年6 月28日公布，同年月30日施行，該 條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為 防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解 該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理 秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之 情形，仍應受分管契約之約束（最高法院99年度台上字第11 91號判決意旨可參）。
㈡系爭停車位乃系爭建物之一部分，且系爭建物為新北市○○ 區○○路0 號等公共設施，係屬共有部分乙節，有系爭建物 之第二類謄本、板橋地政事務所105 年5 月26日函覆及檢送
附圖等件在卷可參（見訴字卷一第181 頁至第186 頁、卷二 第35頁至第36頁），故被告彭成海就屬共有部分之系爭停車 位，主張因分管契約存在而有權占有，自應由其就系爭停車 位業經共有人成立分管契約，並約定由其單獨使用之事實負 舉證之責。而查：
⒈觀諸被告彭成海提出其與信通公司間簽訂之系爭買賣契約， 其契約第一條第二項載明被告彭成海承購之範圍包括編號50 至53號之系爭停車位在內（見補字卷第151 頁、第181 頁、 第211 頁、第242 頁），原告雖否認系爭買賣契約之形式上 真正，惟參諸原告謝月霞提出其與被告彭成海簽訂之土地買 賣契約（見訴字卷三第107 頁至第123 頁），該契約形式、 內容及附件，均與系爭買賣契約中之土地買賣契約相同，且 其於本院審理時以證人身分到庭作證，就被告彭成海提出買 受人為原告謝月霞之房屋買賣合約上之簽章是否真正乙節， 亦證稱：該房屋買賣合約上之謝月霞印文應該與土地買賣契 約上之謝月霞印文相同，且該房屋買賣契約上亦有其本人之 簽名等語（見訴字卷三第252 頁、第254 頁），堪認該房屋 買賣契約為原告謝月霞與信通公司間簽訂之契約，應屬明確 ，而該房屋買賣契約與被告彭成海提出系爭買賣契約中之房 屋買賣契約，無論其契約形式、內容及附件亦屬相同，足見 被告彭成海提出之系爭買賣契約係屬真實。
⒉又系爭買賣契約所附「地下層平面配置圖」乃劃設包含系爭 停車位在內共計53個停車位，且編號50至53號停車位均蓋有 信通公司法定代理人「劉家鎮」之印文（見補字卷第176 頁 、第206 頁、第237 頁、第267 頁），可知信通公司於出售 房地時，已將地下層規劃為53個停車位供特定買受人使用， 故各該買受人於簽訂買賣契約時，就該53個停車位將由各編 號停車位之買受人占有該特定部分乙節顯屬知情；另參諸系 爭買賣契約附件七「金寶大道」停車權屬切結書所載：「立 切結書人：﹍茲切結所承購之「金寶大道」（建築執照號碼 （82）土建字第一六七四號）﹍棟﹍樓﹍戶房屋，因未承購 地下層汽車停車位，於大廈興建完成後，地下層除配電室、 樓梯間、電梯間、機械房、排風機房、防空避難通道及消防 泵浦間等公共設施外，全部歸由有承購車位者專供停車使用 ，立切結書人確無停車權利屬實，本切結書效力及於本件房 屋承受者及繼承人。立切結書人：﹍（簽章) 中華民國82年 12月5 日」等語（見補字卷第175 頁、第205 頁、第236 頁 、第266 頁），即未購買停車位之買受人同意不得主張各該 停車位之使用權，且其後手仍應受該切結書效力之拘束，反 面解釋可知購買停車位之買受人就各該購買之停車位享有排
除其他共有人使用之占有權源，揆諸前開判決意旨，各買受 人透過與信通公司簽訂之買賣契約，就信通公司規劃之53個 停車位已默示同意成立分管契約，是被告彭成海購買之系爭 車位既為信通公司規劃之53個停車位之內，其自得依該分管 契約主張就系爭停車為係屬有權占有。
⒊原告雖主張系爭停車位並非金寶大道大樓建築執照、使用執 照竣工圖內所示之停車位，系爭停車位根本非停車位，無從 成立分管契約，且系爭停車位之車道配置不符建築法規要求 之車道寬度，亦坐落於污水處理上方，難認有默示分管契約 存在云云。然系爭停車位固非經主管機關核准設置之停車位 ，有原告提出建築執照、使用執照竣工圖等件在卷可憑（見 訴字卷一第73頁至第78頁、第193 頁至第194 頁），惟實際 上均作為停車位使用，此業據證人即曾任金寶大道社區管理 委員會主任委員郭聰興到庭證稱：伊大約是90年左右擔任委 員，伊是85年搬進社區，伊住進社區後，住戶就有反應被告 彭成海車位不合法，伊知道伊當主委之前，管委會就有在處 理這件事情，但是後來沒有具體處理等語明確（見訴字卷三 第82頁至第84頁），且被告彭成海就系爭停車位亦歷年按社 區規定繳納清潔費，有其提出管理費收據在卷可按（見補字 卷第274 頁至第294 之1 頁），故系爭停車位與其他停車位 ，除有無經主管機關核准設置之差異外，其餘並無任何不同 ，顯見系爭停車位確實亦在各共有人間成立之分管契約範圍 內。至系爭停車位有無經主管機關核准設置、車道寬度是否 符合建築法規、坐落位置是否為污水處理空間等節，所涉僅 屬行政管理上之問題，非可謂不合法設置之停車位，即當然 限制共有人間不得以契約方式約定作為停車位使用，是原告 此部分主張，並非可採。又系爭停車位是否因違反營建法令 ，而有原告主張民法第247 條之1 及消費者保護法第12條等 定型化契約條款無效情形，經核被告彭成海與原告同為系爭 建物買賣契約之買受人即消費者，該買賣契約關於系爭停車 位約定專用之內容，並非被告彭成海為預定用於同類契約所 訂定，被告彭成海與原告間應無定型化契約條款效力規定之 適用餘地，原告據此向被告彭成海主張該分管契約無效，難 認可採。
⒋另原告主張系爭建物乃公共設施，系爭停車位所在位置於竣 工圖上均標註污水池字樣，且系爭停車位所在位置為樓地板 ，依公寓大廈管理條例第7 條第3 款、第5 款規定，不得為 約定專用，故該分管契約應屬無效云云。然於公寓大廈管理 條例施行前已取得建築執照之公寓大廈，其公寓大廈共用部 分得不受公寓大廈管理條例第7 條不得為約定專用部分之限
制，為公寓大廈管理條例第55條第1 項、第2 項所明定。而 系爭停車位所在之金寶大道大樓之建築執照係於82年間取得 （見訴字卷一第193 頁），而公寓大廈管理條例係於84年6 月28日制訂公布，依上開規定，縱系爭停車位有公寓大廈管 理條例第7 條所列各款不得約定專用之情形，亦不受該條款 之限制，是原告據此主張系爭停車位不得約定專用，該分管 契約應屬無效，仍無可採。至被告彭成海將系爭停車位出租 ，是否有原告所稱違反金寶大道社區規約之營業行為而得請 求排除之情事，細譯該規約第10條之目的乃在規範社區停車 位應得僅供停車使用，不得為其他非停車之營業使用，被告 彭成海將系爭停車位出租仍係由承租人為停車使用，難認與 規約相違，原告此部分主張，尚非可採。
⒌原告雖復援引證人謝月霞證稱不知悉其為系爭停車位之共有 人之證詞，而謂並無默示分管契約之存在云云。然證人謝月 霞於本院審理時證稱：當時買房子是伊先生挑的，當初挑選 停車位時都是伊先生在處理的等語（見訴字卷三第252 頁至 第253 頁），可知證人謝月霞向信通公司購買房地及停車位 時，乃委由配偶處理，自不得以其本人就其所購買之標的內 容均不清楚，即謂其當時並無默示同意包含系爭停車位在內 之分管契約。而證人郭聰興固復證稱：當初蓋房子時，被告 彭成海都有參與，信通公司之法定代理人好像是被告彭成海 的舅舅等語（見訴字卷三第85頁），且信通公司解散前之監 察人彭莊秀珍為被告彭成海之配偶，有信通公司變更登記事 項卡、被告彭成海之戶籍謄本在卷可查（見訴字卷三第41頁 至第42頁；補字卷第129 頁），然縱認被告彭成海與信通公 司之關係緊密，其既亦向信通公司購買房屋及系爭停車位， 自仍得基於買受人之地位與其他買受人成立默示分管契約， 即便其明知系爭停車位未經主管機關核准設置，亦係其要否 向信通公司主張權利之問題，就分管契約之效力並無影響。 又系爭建物之共有人乃透過與信通公司簽訂之買賣契約，就 信通公司規劃包含系爭停車位在內之53個停車位默示同意成 立分管契約，而買賣契約均係各共有人與信通公司簽立，與 被告彭成海是否亦具名出具停車位產權證明書、收受買賣價 金無關，被告彭成海既未代理其他共有人或信通公司簽立買 賣契約，該分管契約難認有原告所指違反自己代理、雙方代 理規定而不生效力之情形。再原告主張縱認有分管契約存在 ，該分管契約尚非不得更改或爭執之，共有人間已長年對系 爭停車位使用權歸屬予以爭執，難認有默示分管契約存在云 云，並提出金寶大道社區管理委員會89年1 月11日通告、90 年8 月17日第五屆區分所有權人會議紀錄為佐（見上字卷一
第127 頁至第129 頁），然前開資料僅能得知共有人曾就系 爭停車位之使用提出質疑，惟無從得知共有人嗣後已變更原 分管契約之內容，共有人間既未成立新分管契約以取代原分 管契約，原分管契約自仍有效，原告以此否認原分管契約之 效力，尚非有據。
㈢系爭停車位現由被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂實際 占有使用，其等均係向被告彭成海承租，有被告彭成海提出 租賃契約在卷可參（見訴字卷一第55頁至第62頁反面），而 被告於前開租賃契約所定租期屆滿後仍依原租約內容續約等 情，為原告所不爭執（見訴字卷二第48頁），是於分管契約 變更前，被告彭成海就系爭停車位本得單獨使用收益，其將 系爭停車位出租予被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂， 無須得原告及其他共有人之同意，原告就被告何鴻昇、張尚 正、蘇進郎、賴埶堂占有系爭停車位，自不得主張無權占有 ，並請求返還系爭停車位。
六、綜上所述，被告彭成海依分管契約就系爭停車位並非無權占 有，被告何鴻昇、張尚正、蘇進郎、賴埶堂向有占有權源之 被告彭成海承租系爭停車位亦非無權占有。至被告彭成海另 抗辯原告提起本件訴訟有權利濫用情形一節，即無再予論究 之必要。從而，原告依共有物返還請求權請求被告返還系爭 停車位，及請求被告彭成海給付相當於租金之不當得利，均 無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請 亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法 與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故 不一一加予論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 2 日
民事第三庭 法 官 莊佩頴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 4 月 2 日
書記官 李瑞芝
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