臺灣彰化地方法院民事判決 107年度簡上字第30號
上 訴 人 賴偉舜
訴訟代理人 陳柏涵律師
被上訴人 施桂榆
訴訟代理人 施建宏
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國106 年12
月26日本院員林簡易庭第一審判決（106 年度員簡字第293 號）
提起上訴，本院於108 年4 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落彰化縣○○鄉村○段000 地號土地（下稱 系爭土地）為上訴人及訴外人即上訴人兄弟賴偉仁、賴偉正 、賴偉程繼承共有，應有部分各4 分之1 。系爭土地上門牌 號碼彰化縣○○鄉○○路0 段000 號建物（即如附圖即彰化 縣員林地政事務所民國106 年9 月4 日員土測字第180100號 土地複丈成果圖編號A 、B 所示未辦保存登記建物，下稱系 爭建物）原係上訴人雙親生前起造磚造建物，毀損後由賴偉 仁於90年間重新起造為鐵皮建物。系爭建物除部分磚牆為原 始建物外，其他部分均係賴偉仁重建之鐵皮建物。惟上訴人 不知情，亦未同意賴偉仁興建系爭建物，對於賴偉仁、賴偉 程處理系爭建物出租事宜更不了解。系爭土地共有人未就系 爭土地有分管契約，而賴偉正自幼罹患慢性思覺失調症，於 87年間已無法為意思表示，亦無從與賴偉仁成立默示分管契 約，而本件僅賴偉仁有於系爭土地建屋出租，上訴人及賴偉 正均未使用系爭土地，亦無分管情狀。本件縱認兩造間就系 爭建物後半部有推定租賃關係存在，亦應因該部分建物逾使 用年限而消滅。被上訴人因拍賣取得系爭建物，惟其並無占 用系爭土地之法律上權源，屬無權占有。爰依民法第767 條 第1 項前段、中段、第821 條、第184 條第1 項（擇一請求 ）前段、第179 條規定，請求被告拆屋還地及返還相當於租 金之不當得利。
二、被上訴人則以：系爭土地、建物均係上訴人及其兄弟繼承取 得，因系爭建物未經保存登記，稅籍資料乃登記在賴偉仁名 下。被上訴人因拍賣取得系爭建物，應有民法第876 條所定
法定地上權。又系爭建物於70年間已建成，當時系爭土地、 建物均為訴外人即上訴人祖父賴萬盛所有，上訴人繼承後， 於84年間由上訴人經營電動玩具店，嗣賴偉程於86年間代全 體共有人將系爭建物出租予訴外人鄭秀霞夫妻，上訴人於另 案亦證稱有請求鄭秀霞夫婦給付租金，且上訴人自幼居住在 系爭建物附近，迄今已數十年，應知悉興建系爭建物之情。 從而，系爭土地、建物應係全體共有人共同管理、收益，被 上訴人拍賣取得系爭建物，兩造應存在民法第425 條之1 所 定推定租賃關係，自非無權占有等語，資為抗辯。並聲明： （一）上訴駁回。（二）第一審、第二審訴訟費用由上訴人 負擔。（三）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執 行。
三、原審判決上訴人全部敗訴。上訴人提起上訴，並聲明：（一 ）原判決廢棄。（二）前項廢棄部分：1.被上訴人應將如附 圖編號A 、B 所示建物拆除，將所占用土地返還全體共有人 。2.被上訴人應自106 年1 月1 日起至返還上開土地時止， 按年給付全體共有人新臺幣（下同）8,514 元。3.願供擔保 ，請准宣告假執行。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第62頁）：（一）系爭土地為上訴人、賴偉仁、賴偉正、賴偉程兄弟4 人因 繼承共有，應有部分各4 分之1 。
（二）系爭建物房屋稅籍登記納稅義務人原為賴偉仁；被上訴人 於本院105 年度司執字第4937號強制執行事件（下稱本件 執行事件）拍定取得系爭建物，系爭建物現由被上訴人占 有使用中。
五、本件爭點應為：（一）被上訴人抗辯本件有民法第876 條、 第425 條之1 規定適用，有無理由？（二）上訴人依民法第 767 條第1 項前段、中段、第184 條第1 項前段、第179 條 規定，請求被上訴人拆屋還地及返還相當於租金之不當得利 ，有無理由？
六、得心證之理由：
（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係。民法第425 條之1 第1 項前段定有明文。該規定 所謂「土地及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋同屬 相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人 外，尚有其他共有人」之情形在內。故土地共有人倘經其 他共有人全體同意，在共有土地上興建房屋，而將土地及
房屋同時或先後出賣者，除當事人另有約定外，即有上開 規定適用。
（二）經查，系爭建物係由賴偉仁出具房屋設籍課稅申明書，表 明由其於87年6 月30日興建完成，據以申請房屋稅籍，並 登記為房屋稅納稅義務人，持分比率為100000分之100000 等情，有房屋設籍課稅申明書、彰化縣地方稅務局房屋稅 籍證明書在卷可稽（見本院卷第101 頁、第93頁），被上 訴人於本件執行事件拍定取得系爭建物時亦不否認此節， 則系爭建物係由賴偉仁起造而原始取得所有權乙情，即可 認定。原判決認賴偉仁為系爭建物事實上處分權人，固有 誤會，惟此與判決結論不生影響，併此敘明。
（三）次查，土地之使用情形本具有相當程度之公示性，兩造不 爭執系爭建物自87年間起存在系爭土地已逾20年，又系爭 建物位在彰化縣大村鄉中山路即省道台1 線上，為彰化縣 南北往來要道，但凡途經該處肉眼即可發現，且距離上訴 人住所亦僅約900 公尺，有地圖列印結果在卷可佐（見本 院卷第59頁）。參以卷附兩造不爭執形式上為真正之房屋 租賃契約書記載，賴偉程於99年間將系爭建物出租予訴外 人洪岳輝、鄭秀霞（見原審卷第51頁、第72頁至第77頁） ，上訴人並主張係賴偉仁代理賴偉程與鄭秀霞簽訂租約等 語（見原審卷第70頁）。上訴人於被上訴人另案請求洪岳 輝、鄭秀霞謙讓房屋事件（本院員林簡易庭106 年度員簡 字第89號）復到庭具結證稱：「（問：是否租房子給被告 ？什麼時候開始？有無租約？）是。大部分是我弟弟在處 理，從100 年就有出租了，103 年8 月就沒有給付租金， 之前有租約，但被告從103 年就不願意和我們訂租約，一 直拖延，也不願再付租金。（問：有無定租期？）沒有。 （問：以前每月租金多少？）原本15,000元，後來有降下 來12,500元，被告還是不願意付。」等語，經本院調卷核 閱無訛（見該案卷第39頁反面至第40頁）。上訴人不僅對 系爭建物出租時間、租金調整前後經過、給付租金情形知 之甚詳，更明確證稱出租事宜「大部分」由其胞弟處理、 洪岳輝與鄭秀霞不願與「我們」定租約等語，顯係同意賴 偉仁興建並出租系爭建物，而將其兄弟均以出租人自居。 從而，賴偉仁經全體共有人同意，在系爭土地上興建系爭 建物，而將系爭建物出賣予被上訴人，揆諸上開說明，當 有民法第425 條之1 第1 項規定適用。
（四）上訴人雖主張縱兩造間有推定租賃關係，亦因系爭建物逾 使用年限而消滅等語。惟按民法第425 條之1 第1 項規定 所謂房屋得使用期限，應解為至房屋不堪使用時為止。至
是否不堪使用，應以承租當時所建房屋，是否得為通常使 用判斷之。而房屋使用年限，則為課稅與會計處理之依據 ，非可作為判斷房屋是否不堪使用之唯一基礎。經查，系 爭建物現係作為店鋪營業使用，外觀上並無破舊、傾頹情 形，有照片在卷可按（見原審卷第20頁至第21頁），自仍 堪使用。上訴人徒以房屋使用年限主張系爭建物不堪使用 ，尚嫌無據，不足採信。至於上訴人主張賴偉正無法為意 思表示，無從與賴偉仁成立默示分管契約等語，惟查，賴 偉仁是否得全體共有人同意興建系爭建物，與全體共有人 間就系爭土地有無分管契約尚屬二事，縱無分管契約存在 ，亦不能以此否定全體共有人有同意賴偉仁興建系爭建物 之情。上訴人此部分主張，亦非可採。
（五）末按民法第876 條第1 項前段規定：設定抵押權時，土地 及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅 以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之 設定。被上訴人雖主張本件有上開規定適用，惟查，系爭 建物係經賴偉仁之債權人以本院債權憑證為執行名義聲請 強制執行拍賣，由被上訴人拍定，非實行抵押權拍賣，業 據本院調取本院105 年度司執字第4937號強制執行事件卷 宗核閱無訛，自與上開規定不符，被上訴人此部分主張， 即無理由，併此敘明。
七、綜上所述，本件上訴為無理由。上訴論旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 4 月 29 日
民事第四庭 審判長法 官 陳瑞水
法 官 陳怡潔
法 官 歐家佑
以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 108 年 4 月 29 日
書記官 曾靖雯