損害賠償
臺灣士林地方法院(民事),訴字,107年度,972號
SLDV,107,訴,972,20190430,1

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第972號
原　　　告　三立保全股份有限公司
法定代理人　廖婉鈞　
原　　　告　三立物業管理顧問有限公司
法定代理人　廖婉均　
上二人共同
訴訟代理人　周念暉律師
被　　　告　心居易公寓大廈管理委員會
法定代理人　楊崇昆　
訴訟代理人　許麗紅律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國108年3月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁拾柒萬捌仟伍佰元，及自民國一百零七年六月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣叁拾柒萬捌仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止；第168 條至第172 條及前條所定之承受訴 訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第17 0條、第175 條第1項分別定有明文。查被告法定代理人原為 薛至祺，嗣於審理中變更為楊崇崑，並經楊崇崑聲明承受訴 訟（見本院卷第36頁、第45頁），核無不合，應予准許。二、原告起訴主張：原告三立保全股份有限公司、三立物業管理 顧問有限公司（下各簡稱三立保全公司、三立物業公司）與 被告於民國106年12月間簽立管理維護契約（下稱系爭契約 ），約定保全暨物業服務自107年1月21日至108年1月31日， 清潔管理服務自107年1月15日至108年1月31日，試用期間則 自107年1月21日至同年3月20日，然被告卻於107年4月1日通 知稱原告違反系爭契約第11條第3項第3款（起訴狀誤載第11 條第3款第3目，應予更正），系爭契約於107年4月20日試用 期滿日屆止等情，不僅與前開試用期間不符，且系爭契約第 11條第3項第3款並非可作為終止契約事由，況原告更換總幹 事均有正當理由，並經被告知悉同意，足見被告終止系爭契 約顯然違法，爰依系爭契約第11條第2項第2款約定，提起本



件訴訟，請求被告賠償兩個月服務費共計新臺幣（下同）75 萬7,000元等情，並聲明：㈠被告應給付原告75萬7,000元， 及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5％計算之利息；㈡願 供擔保請准宣告假執行。
三、被告則答辯如下：系爭契約雖記載試用期間自107年1月21日 至同年3月20日，同時卻載明試用期三個月，乃明顯誤算， 該契約既由原告撰擬，文字發生爭議時應為有利被告之解釋 ，亦即試用期間為試用期間自107年1月21日至同年4月20日 ；其次，原告於三個月內更換6名總幹事，縱有正當理由且 為被告知悉，仍違反系爭契約第11條第3項第3款約定，得以 終止契約；再者，原告三立物業公司並未依公寓大廈管理條 例第41條規定取得公寓大廈管理維護公司登記，兩造本約明 原告應於試用期限前辦理更新手續，否則可依系爭契約第3 條第3項、第5項終止契約，原告竟提出三立公寓大廈管理維 護有限公司之公司登記，既非系爭契約之當事人，也逾越試 用期間，足見原告違反公寓大廈管理條例第41條，而應依民 法第71條規定系爭契約乃屬當然無效；至於原告雖請求損害 賠償，卻未證明有何損害，被告自無賠償義務等語，資為抗 辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不 利益判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
四、不爭執事項（見本院卷第88頁）：
㈠兩造於106年12月間簽立系爭契約，服務費每月共計37萬8,5 00元，其中第3條約明：「一、保全暨物業服務自107年1月 21日至108年1月31日止。二、清潔管理服務自107年1月15日 至108年1月31日止。三、甲方（即被告）於107年1月21日至 107年3月20日止之試用期三個月內，若甲方舉證正當理由， 甲方得以書面通知終止契約。…五、試用期滿前，乙方（即 原告）應恰內政部辦妥營業執照更新手續，否則甲方得依本 條第3款辦理」，其中第11條第2項第2款後段約明：「甲乙 雙方無正當理由而終止本契約者，應賠償對方二個月服務費 」，第11條第3項第3款約明：「三、其他協議事項：3.契約 服務期間內，乙方派駐之總幹事不得超過二人次以上，但如 因甲方要求則不在此限」（本院卷第11頁至第27頁）。 ㈡被告於107年4月1日發函予原告，內容表明因原告更換共計5 位總幹事，依照系爭契約第11條第3項第3款約定，於試用期 滿前不再續聘，逕行終止系爭契約（本院卷第28頁）。 ㈢原告於107年4月20日將其所所屬人員撤離被告社區。 ㈣107年1月21日起至同年4月20日止，原告曾更換總幹事之人 數及任職日期如本院卷第44頁之附表一。
㈤三立公寓大廈管理維護有限公司於92年8月12日核准設立，



嗣於107年4月20日核准變更（本院卷第80頁）。五、茲應審究者，㈠被告終止系爭契約是否合法？㈡承上，如否 ，原告請求75萬7,000元之損害賠償，有無理由？ ㈠被告終止系爭契約是否合法？
⒈兩造簽立系爭契約，其中第3條第3項、第5項分別約明：「 三、甲方（即被告）於107年1月21日至107年3月20日止之試 用期三個月內，若甲方舉證正當理由，甲方得以書面通知終 止契約。…五、試用期滿前，乙方（即原告）應恰內政部辦 妥營業執照更新手續，否則甲方得依本條第3 款辦理」，第 11條第2項第2款後段約明：「甲乙雙方無正當理由而終止本 契約者，應賠償對方二個月服務費」，以及第11條第3項第3 款約明：「三、其他協議事項：3.契約服務期間內，乙方派 駐之總幹事不得超過二人次以上，但如因甲方要求則不在此 限」，嗣後被告於107年4月1日發函予原告，內容表明因原 告更換共計5位總幹事，依照系爭契約第11條第3項第3款約 定，於試用期滿即107年4月20日止不再續聘，逕行終止系爭 契約等節，為兩造所不爭執如上，並有系爭契約、被告107 年4月1日函文在卷可佐（本院卷第11頁至第27頁、第28頁） ，自堪信為真實。
⒉被告抗辯依照系爭契約第11條第3項第3款終止系爭契約，原 告雖以前開條款僅為兩造另行議定之內容，並非可作為終止 契約之事由云云，然查，前開條款乃明定於系爭契約第11條 ，而第11條明白約定「契約終止」事由（見本院卷第16頁至 第17頁），其中第1項約定「因可歸責於乙方（即原告）之 終止契約」，亦即原告違反系爭契約第6條注意義務及第7條 留駐人員之紀律，經被告以書面要求改善，而原告未能於10 日內改善時，被告則終止契約，第11條第2項則為「因可歸 責於甲方（即被告）事由之終止契約」，約定被告如未履行 系爭契約第4條付款義務時，經原告定期催告而未於10日內 繳付時，原告得隨時以書面終止契約；至於第11條第3項雖 記載為「其他協議事項」，然細繹該項第1款及第2款為原告 調換派駐人員及被告要求更換派駐人員時之處理程序，與系 爭契約第7條第6項前段、第7項約定內容相同，若有違反， 本可依第11條第1項終止契約，第11條第3項第3款則進一步 約定「原告派駐之總幹事不得超過二人次以上，但如因被告 要求則不在此限」，參以總幹事為總理社區業務之人，倘頻 繁更換將不利於社區管理，顯見兩造對於總幹事更換之人數 乃特別約定，並作為終止契約事由之一，否則何需明定於第 11條契約終止事由之中，是以，自契約體系觀之，第11條第 3項第3款顯屬終止系爭契約之事由，且依第11條第2項第3款



約定，倘原告違反契約約定時，應以書面通知改正，故第11 條第3項第3款雖為終止契約事由之一，然若有違反時，被告 應先以書面通知改正，未改正者，始以書面終止契約（此相 對於系爭契約第3條第3項約明於試用期間內，賦予被告如有 正當理由，無須先行以書面通知改正，即可逕以書面通知終 止契約）；至於證人即原告總經理羅惠珠雖證稱：並未將總 幹事更換之約定放於終止契約事項欄項等語（見本院卷第10 3頁），則明顯與事實不符，故其上開證詞並非可採。 ⒊其次，被告雖以原告更換5名總幹事，違反系爭契約第11條 第3項第3款為由終止系爭契約云云，查兩造固不爭執原告曾 更換總幹事之人數及任職日期如本院卷第44頁之附表一，惟 其中宋昌年因腳傷無法繼續工作，張雅雰自行請辭，林唐羽 病後請辭，潘佳均遭被告要求撤換，廖紫君自行離職，曹瀚 升則繼續留任，且原告更換總幹事之前均有詢問被告，並經 其同意等情，為證人羅惠珠、證人即被告前主任委員薛至祺 證稱在卷（見本院卷第104頁、第110頁至第111頁），並有 LINE對話紀錄可資為憑（見本院卷第120頁至第135頁），是 以，歷任總幹事或因其個人因素無法續任，或經被告以不適 任為由而撤換，故雖更換總幹事達5人，尚難認可歸責於原 告所致，且原告更換總幹事之前均經被告同意，亦不能謂非 合於系爭契約第11條第3項第3款但書之約定，故被告終止系 爭契約已非適法，更遑論依照系爭契約第11條第2項第3款， 被告倘認原告違反契約約定，本應先以書面通知原告改正， 如未改善，始得以書面終止契約，已如前述，然被告陳稱僅 口頭告誡勿再更換總幹事，否則終止雙方關係（見本院卷第 164頁），足見其亦未依約未先以書面通知原告改正，而逕 行終止系爭契約，更難認合法。
⒋再者，被告復執相同理由，以仍在試用期間內而終止系爭契 約云云，然為原告所否認，查兩造固然約明「107年1月21日 至107年3月20日止之試用期三個月」（見本院卷第13頁）， 則試用期間究竟為107年1月21日至107年3月20日止，抑或自 107年1月21日起三個月，兩者顯有歧異，自應探求締約當事 人真意以認定，故被告辯稱因契約乃原告擬定，應以對被告 有利之認定云云，顯有誤解，而證人羅惠珠證稱：契約試用 期間至107年3月20日，當時被告主任委員有再三跟伊確認等 語（見本院卷第104頁），核與證人薛至祺證稱：當時是1月 簽約，算法是1、2、3月，伊也有與原告討論牌照問題，並 用LINE對話表示「你說牌照三月底下來，那時已經過了試用 期限」，故過了三月底就過了試用期等語（見本院卷第109 頁至第110頁），乃屬一致，並有前開LINE對話紀錄可佐（



見本院卷第59頁），顯見締約當事人均認知試用期間至107 年3月20日一節，應堪以認定，是以，被告於107年4月1日發 函終止系爭契約，顯然已逾兩造所約定之試用期間，則其據 此稱終止契約合法，亦非可採。
⒌至於被告另以原告並未依約取得服務證照，而依系爭契約第 3條第3項、第5項終止契約云云，惟查，被告於107年4月1日 發函原告表明終止系爭契約，其上僅表明依照系爭契約第11 條第3項第3款終止契約，絲毫未提及原告未取得服務證照一 事（見本院卷第28頁），故其抗辯業已依系爭契約第3條第3 項、第5項合法終止契約云云，明顯有所誤會；又按公寓大 廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並 向中央主管機關申領登記證後，始得執業，公寓大廈管理條 例第41條雖有明文，並於同條例第50條明定公寓大廈管理維 護公司未經領得登記證而營業，將由主管機關勒令其停業或 停止執行業務，並處以罰鍰，然縱使原告三立物業公司並未 取得「公寓大廈管理服務業」之營業許可一事為真，亦僅係 其應否受該法律處罰之取締問題，並非屬民法第71條所定之 效力規定，其法律行為仍然有效，自不生因違反民法第71條 而使系爭契約自始無效，故被告所辯亦難認有理由。 ⒍綜上，被告雖於107年4月1日以函文通知原告終止系爭契約 ，然並不符合系爭契約第11條第3項第3款之事由，亦非於系 爭契約所定試用期間內終止契約，更未以違反系爭契約第3 條第3項、第5項為由終止契約，則原告主張被告終止契約不 合法，自屬有理由。
㈡原告請求75萬7,000元之損害賠償，有無理由？ ⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第250條定有明文；次按違約金有賠償性 違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同，前者以違約金作 為債務不履行所生損害之賠償總額，後者以強制債務之履行 為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債 權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行 之損害賠償；當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之 意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依 民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院86年 度台上字第1620號民事裁判要旨參照）。被告並未合法終止 系爭契約，已如前述，而系爭第11條第2項第2款後段約明：



「甲乙雙方無正當理由而終止本契約者，應賠償對方二個月 服務費」（見本院卷第16頁），為兩造所不爭執，核以前開 約定乃就雙方無故終止契約而應賠償對方二個月服務費，顯 係債務不履行所生損害之賠償總額而先行約定，又無明文約 定為懲罰性違約金，足見該約定應屬賠償總額預定之違約金 無疑。
⒉又按損害賠償總額預定違約金既係用於確保契約履行為目的 ，當事人約定債務人不履行債務時，應支付之金錢，故其前 提必須債權人確實因債務人有符合約定之債務不履行之事由 而受有損害，始得請求給付損害賠償總額預定違約金，此即 損害賠償法中「無損害即無賠償之原則」，僅一旦有債務不 履行情事發生，債權人不待舉證證明其所受損害係因債務不 履行所致及損害額多寡，均得按約定違約金，請求債務人支 付而已（最高法院100 年度台上字第698 號判決意旨參照） ）。準此，原告依上開約定請求賠償總額預定性之違約金， 雖無庸證明其損害數額，然仍應以受有損害為前提，而被告 違法終止系爭契約，詳如前述，倘非如此，系爭契約仍可繼 續至108年1月31日，原告本可繼續提供被告服務並受領服務 費，卻因此喪失其可享受之預期利益，故原告確因被告不履 行債務而受有消極損害甚明。
⒊另按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社 會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時 ，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部 履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係 屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受 之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，以決 定其約定之違約金是否過高（最高法院88年度台上字第1968 號、84年度台上字第978號判決意旨參照），原告依據系爭 第11條第2項第2款後段約定，請求被告賠償二個月服務費， 固非無據，然兩造不爭執系爭契約期間至108年1月31日為止 ，而原告於107年4月20日退出被告社區，足見原告業已履行 部分期間，尚餘九個月又十一日之服務期間，且對照原告所 提出之報價單（見本院卷第20頁、第21頁），所支出之人事 成本約為70％至90％，以及5％之稅金，故其可獲利益約為 契約約定服務費之10％，故其請求二個月服務費實屬過高， 應予酌減為一個月服務費即37萬8,500元為適當。六、從而，原告主張被告無正當理由終止系爭契約，並依系爭契 約第11條第2項第2款後段之約定，請求被告給付一個月服務 費即37萬8,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年6月27 日（見本院卷第38頁）起至清償日止按年息5％計算之利息



，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則無理由，應予駁 回，至駁回部分所為假執行之聲請，亦失其附麗，併予駁回 之。
七、本件原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，依民 事訴訟法第389條第1項第5款、第392條第2項之規定，爰依 職權宣告假執行，及酌定相當之擔保金額併宣告之被告得供 擔保免為假執行。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本 件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，併此敘明。九、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，爰判決如主 文。
中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
民事第三庭 法 官 劉育琳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
書記官 洪甄憶