臺灣士林地方法院民事判決 107年度訴字第1938號
原 告 王石柱
訴訟代理人 蘇飛健律師
被 告 王譯勵
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108 年4 月11日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒拾捌萬貳仟肆佰貳拾伍元，及其中新臺幣拾玖萬捌仟元自民國一○八年一月二十日起；其中新臺幣伍拾捌萬肆仟肆佰貳拾伍元自民國一○八年三月二十三日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣貳拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣柒拾捌萬貳仟肆佰貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。 民事訴訟法第262 條第1 項、第2 項前段分別定有明文。原 告原以黃梅雯、連宸德、馬克、梅翔棋、王勝南、馬之晴、 林雨柔、桂齊遜、黃柏鈞、張秀綾、梁惟淳、梁偉軒、陳志 齊、詹涵如（下稱黃梅雯等14人）、王譯勵為被告，起訴聲 明第1 項為被告應將臺北市○○區○○○路000 號2 、3 、 4 樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告（本院卷第10 頁）。嗣於黃梅雯等14人及王譯勵為本案言詞辯論前，撤回 對王譯勵上開聲明之請求（本院卷第127 頁）及對黃梅雯等 14人之起訴（本院卷第138 頁），依上開規定，其撤回訴之 一部即生效力。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第25 5 條第1 項第3 款定有明文。原告以其與被告簽訂之房屋租 賃契約（下稱系爭租約）租期屆滿後，被告無權占有系爭房 屋為由，請求被告依系爭租約約定賠償損害及給付違約金， 併請求相當於租金之不當得利，其起訴聲明第2 項原為被告 應給付原告新臺幣（下同）21萬2,566 元，及自起訴狀繕本 送達翌日起按年息5%計算之利息；第3 項原為被告應自民國 107 年12月1 日起至騰空遷讓返還系爭房屋日止，按月給付
原告26萬4,300 元（本院卷第10頁）。嗣變更上開第2 項聲 明請求之金額為20萬6,370 元，並因被告於108 年2 月22日 返還系爭房屋，變更上開第3 項聲明為被告應給付原告73萬 6,264 元，及自民事訴之變更狀繕本送達翌日起，按年息5% 計算之利息（本院卷第126 至127 頁）。核其所為，係減縮 應受判決事項之聲明，依首揭規定，應予准許。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法 第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊為系爭房屋所有權人，與被告於100 年10 月13日簽訂系爭租約，約定租金每月5 萬5,000 元，租期自 同年月13日至107 年11月30日，系爭租約並經公證人公證。 被告承租系爭房屋後將該房屋隔間轉租予黃梅雯等14人，然 其於租賃期間多次未遵期繳納租金，系爭租約屆期後，更持 續出租而未返還系爭房屋，伊為此於103 年至106 年間就被 告積欠租金部分，委請律師寄發存證信函、聲請強制執行， 及於107 年12月間委請律師對被告提起遷讓房屋等訴訟，依 系爭租約第8 條約定，被告應賠償伊支出之律師費、裁判費 合計20萬6,370 元及法定遲延利息。又被告於租期屆滿後不 即交還房屋，已違反系爭租約，依系爭租約第6 條第2 款約 定，應自租期屆滿翌日起每月給付以月租金2 倍計算之違約 金11萬元，而其於107 年12月1 日至108 年2 月22日無權占 有期間，將系爭房屋出租予黃梅雯等14人，受有每月收取15 萬4,300 元租金之利益，伊因此受有損害，應依民法第179 條規定，每月給付伊不當得利15萬4,300 元，合計其無權占 有系爭房屋期間應給付伊73萬6,264 元及法定遲延利息，並 聲明：㈠被告應給付原告20萬6,370 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起按年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告73萬6,26 4 元，及自民事訴之變更狀繕本送達翌日起按年息5%計算之 利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、經查，原告主張其所有之系爭房屋出租予被告，並簽訂系爭 租約，約定每月租金5 萬5,000 元，於107 年11月30日租期 屆滿。被告於承租期間將系爭房屋轉租予黃梅雯等14人，每 月收取租金15萬4,300 元，惟於系爭租約屆期後，未即依約 返還系爭房屋，於107 年12月1 日至108 年2 月22日無權占 有期間，將系爭房屋持續出租予黃梅雯等14人等情，業據提 出建物登記謄本（本院卷第15頁）、系爭租約（本院卷第16
至18頁）、黃梅雯等14人簽訂之房屋租賃契約（本院卷第21 至33頁）為證，被告經合法通知無正當理由未到場，亦未提 出書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項本文準用同條第 1 項本文規定，視同自認，原告此部分主張，堪信為真實。四、原告依系爭租約第8 條請求部分：
㈠、依系爭租約第8 條約定：「乙方（被告，下同）若有違約情 事，致損害甲方（原告，下同）之權益時願聽從甲方賠償損 害，如甲方因而涉及訴訟所繳納之訴訟費用、律師費或其他 相關費用，均應由乙方負責賠償」等語（本院卷第18頁）， 可認兩造約定原告因被告違約損及其權益時，得請求被告賠 償如律師費支出之損害。查原告主張被告於租賃期間多次未 遵期繳納租金，且於租期屆滿後不即交還房屋，為此於103 年至106 年間就被告積欠租金部分，委請律師寄發存證信函 、聲請強制執行，及於107 年12月間委請律師對被告提起本 件訴訟，合計支出如附表所示之律師費19萬8,000 元（計算 式：4,500 元+5,500元+8,000元+40,000 元+40,000 元+100 ,000元=198,000元），業據提出事務所收據、匯款申請單、 法律服務費用暫結表（本院卷第35至39頁、第42頁、第44頁 ）為證，並有本院依職權調取本院105 年度司執字第36483 號、106 年度司執字第26961 號給付租金執行事件卷宗可佐 ，足認原告確因被告違約委請律師處理，受有支出律師費19 萬8,000 元之損害，其依系爭租約第8 條約定，請求被告賠 償此部分損害，即屬有據。
㈡、按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並 二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害 賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請 求權存在（最高法院48年台上字第481 號判例參照）。原告 另主張被告應依系爭租約第8 條約定，賠償其提起本件訴訟 繳納之裁判費8,370 元云云。然提起民事訴訟，本應依民事 訴訟法第77條之13規定繳納裁判費，此為起訴必備之法定程 式，該筆費用併為原告主張權利之支出，實難認係被告違約 所生之損害。再者，原告繳納之裁判費僅係預納，費用最終 由何人負擔，屬法院依職權裁判事項（民事訴訟法第87條第 1 項），縱原告經法院諭知負擔裁判費之全部或一部，究係 本於法院依法裁判之結果，與被告違約行為間亦無相當因果 關係，依首揭說明，難認原告有此部分損害賠償請求權存在 ，其請求被告賠償所支出之裁判費，並無足取。五、原告依民法第179 條規定及系爭租約第6 條第2 款約定請求 部分：
㈠、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能 返還，應償還其價額。民法第179 條前段、第181 條但書分 別定有明文。又無法律上原因占有他人之土地，可能獲得相 當於租金之利益，並致土地所有權人受有同額之損害，此為 社會通常之觀念，土地所有權人得依不當得利之法則，請求 占有人返還相當於租金之利益。另受領人以原物為標的，依 法律行為而取得對價者，其所取得之對價高於原物價額，兩 者間之差額係基於受領人與第三人之契約而來，並非直接基 於權利人之權利而生，自非權利人所應有，蓋不當得利之機 能在於填補權利人所遭受到的損失，而非獲利。本件被告將 無權占有之系爭房屋出租獲取之租金利益，係基於其與承租 人間租賃契約所生，與原告因被告無權占有，致其無法以系 爭房屋使用收益之損害，尚屬二事，原告請求被告返還無權 占有系爭房屋之不當得利，應以其無法取回系爭房屋使用收 益為據。
㈡、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10% 為限。土地法第97條第1 項定有明文。所謂年息 10% 為限，係指租金之最高限額而言，非謂房屋租賃之租金 必須照申報總價額年息10% 計算，尚須斟酌基地之位置、工 商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值等情事以為決定。 又房屋不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包含 建築物及其基地之總價額為其基準（最高法院97年度台上字 第323 號判決參照）。而土地法第97條所謂土地及建築物之 總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或 縣（市）地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條所明 定。依土地法第148 條規定，法定地價係指土地所有權人依 土地法所申報之地價。如土地所有權人未於公告期間申報地 價，依平均地權條例第16條規定，以公告地價80% 為其申報 地價。查系爭房屋屬4 層建物之2 、3 、4 樓，該4 層建物 107 年之課稅現值為55萬100 元（本院卷第45頁），系爭房 屋之課稅現值應為41萬2,575 元（計算式：550,100 元÷4 ×3= 41,2575元）；系爭房屋坐落之臺北市○○區○○段0 ○段000 ○00000 ○00000 地號土地，107 年每平方公尺申 報地價為7 萬2,466 元（本院卷第49-51 頁）。參酌上揭地 號土地地價非低，及被告將系爭房屋隔間出租予多人使用， 可見系爭房屋位於交通便利，工商繁盛區域，系爭房屋租金 認以系爭房屋及其基地申報總價額年息10% 為適當，則依原 告主張被告107 年12月1 日至108 年2 月22日共84日無權占 用系爭房屋期間，以上揭地號土地與其上系爭房屋之總價額 核算，原告得請求被告返還相當於租金之不當得利為27萬7,
996 元（計算式：【72,466元/ 平方公尺×161 平方公尺+4 12,575元】×0.1 ÷365 日×84日=27 萬7,996 元，元以下 四捨五入，下同）。
㈢、依系爭租約第6 條第2 款約定：「乙方於租賃期滿不交還房 屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租貳 倍計算之違約金至遷讓完竣，乙方不得有異議」（本院卷第 17頁），可認兩造約定原告於被告未依約返還房屋時，得請 求被告給付以原約定租金2 倍計算之違約金，而兩造約定系 爭房屋月租金為5 萬5,000 元，被告於租期屆滿後，無權占 有系爭房屋2 月又22日，均如前述，則原告依系爭租約第6 條第2 款約定，得請求被告給付違約金306,429 元（計算式 ：110,000 元×2+ 110,000元×22/28= 306,429元）。六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%。民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第 203 條分別定有明文。查原告訴請被告賠償損害與給付違約 金、不當得利等請求，均無確定期限，其以起訴請求被告給 付送達訴狀，與催告有同一效力，而起訴狀繕本、民事訴之 變更狀繕本，分別於108 年1 月9 日、3 月12日寄存送達予 被告收受，有送達證書可稽（本院卷第58頁、第143 頁）， 依前開規定，原告併請求自起訴狀繕本或民事訴之變更狀繕 本送達翌日即108 年1 月20日或同年3 月23日起，均至清償 日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
七、綜上所述，原告依民法第179 條規定及系爭租約第6 條第2 款、第8 條約定，請求被告給付不當得利27萬7,996 元、違 約金30萬6,429 元、賠償損害19萬8,000 元，合計78萬2,42 5 元，及其中19萬8,000 元自108 年1 月20日起；其中58萬 4,425 元自108 年3 月23日起，均至清償日止，按年息5 % 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無 理由，應予駁回。
八、原告勝訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核於法並無 不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許，併依職權酌定相當 擔保金額，宣告准被告預供擔保而免為假執行。至原告敗訴 部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
九、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟 法第385 條第1 項前段、第79條、第87條第1 項、第390 條
第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 26 日
民事第五庭 法 官 林昌義
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 4 月 26 日
書記官 呂子彥
附表：
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│編號 │日期 │項目 │摘要 │金額 │證據出處 │
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│ 1 │103.05.23 │ 律師費 │擬具律師函 │ 4,500 │本院卷第35頁 │
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│ 2 │103.08.01-│ 律師費 │聯繫作業及擬│ 5,500 │本院卷第36-37頁 │
│ │103.08.04 │ │具律師函 │ │ │
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│ 3 │105.05.17 │ 律師費 │擬具存證信函│ 8,000 │本院卷第38頁 │
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│ 4 │105.06.17 │ 律師費 │ 強制執行 │ 40,000 │本院卷第39頁 │
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│ 5 │106.04.21 │ 律師費 │ 強制執行 │ 40,000 │本院卷第42頁 │
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│ 6 │107.11.29 │ 律師費 │本件遷讓房屋│100,000 │本院卷第44頁 │
│ │ │ │等事件訴訟代│ │ │
│ │ │ │理人酬金 │ │ │
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