臺灣士林地方法院民事判決 105年度重訴字第236號
原 告 吳穎穎（原名吳宜穎）
劉博文
林玉娥
陳永和
謝梅珍
王素貞
環球資產管理股份有限公司（原名環球網絡資產管
理有限公司）
法定代理人 陳政宇
原 告 陳建仲（原名陳建杰）
林宥馨
蔡仁傑
許素貞
陳韋婷
陳怡竹
蕭采彤（原名蕭芳娜）
王志娟
林靜修
共 同
訴訟代理人 陳建勳律師
林靜怡律師
前列吳穎穎、林玉娥、陳永和、謝梅珍、王素貞、陳建仲、蔡仁
傑、許素貞、陳韋婷、陳怡竹、林靜修共同
訴訟代理人 黃明展律師
許丕駿律師
陳郁婷律師
共同複代理人陳寧馨律師
前列吳穎穎、陳永和、謝梅珍、蔡仁傑、許素貞、陳建仲、林玉
娥、王素貞、陳怡竹、陳韋婷共同
訴訟代理人 林坤賢律師
被 告 富裔實業股份有限公司（原名：德士通科技股份有
限公司）
法定代理人 祝文定
訴訟代理人 尤伯祥律師
楊適丞律師
張迺良律師
李振華律師
李明諭律師
陳逸華律師
游朝義律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國108年2月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告吳穎穎、劉博文、林玉娥、陳永和、謝梅珍、王素貞、陳建仲、蔡仁傑、許素貞、陳韋婷、陳怡竹、蕭采彤、林靜修將如附表三所示不動產移轉登記並交還予被告，及使如附表三所示之抵押權登記塗銷之同時，給付原告如附表五所示之金額及利息。
被告應給付原告環球資產管理股份有限公司、林宥馨如附表五所示之金額及利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用之分擔比例如附表五所示。
本判決主文第一、二項，於原告吳穎穎、劉博文、林玉娥、陳永和、謝梅珍、王素貞、陳建仲、蔡仁傑、許素貞、陳韋婷、陳怡竹、蕭采彤、林靜修、環球資產管理股份有限公司、林宥馨以如附表五所示之金額為被告供擔保後，得假執行；但被告如以附表五所示之金額為上開原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、查原告環球資產管理股份有限公司（下稱環球公司）之法定 代理人原為高可霓，嗣於本訴訟審理期間變更為陳政宇，有 股份有限公司變更登記表影本1件在卷可稽（本院卷八第161 -164頁），茲據其具狀聲明承受訴訟（本院卷八第160頁） ，經核尚無不合，自應准許。
二、按「攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度 ，於言詞辯論終結前適當時期提出之。當事人意圖延滯訴訟 ，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟 之終結者，法院得駁回之。攻擊或防禦方法之意旨不明瞭， 經命其敘明而不為必要之敘明者，亦同。」，民事訴訟法第 196條定有明文。經查，原告係於民國105年5月16日提起本 件訴訟，且其主張被告行使詐術及應負瑕疵擔保責任、不完 全給付責任之事實，向來均限於被告銷售房屋時告知有提供 天然溫泉，惟實際上無法提供之事，兩造均以此為攻防焦點 ，本院並據此數次整理兩造間爭執及不爭執之事項，及依兩 造聲請為相關證據調查，詎原告遲至107年3月27日，始以民 事辯論意旨補充狀復提出被告規劃之頂樓露天SPA、健身房 實屬違章建築，未具契約預定效用，故原告得解除契約之新 攻擊方法（本院卷七第308-316頁、卷八第20頁），顯已逾
適當之提出時期甚明；又經核該項攻擊方法並無不能於訴訟 初始階段提出之情形，是原告逾時提出自有重大過失，且有 礙本件訴訟之終結。爰依前揭規定，駁回原告逾時提出之前 述攻擊方法，且不再於本判決中加以論述，併先說明。貳、實體方面
一、原告起訴主張：
㈠先位之訴部分：
1.被告於100年間，明知該公司銷售之「湯‧富裔」建案（下 稱系爭建案），因並未依溫泉法及臺北自來水事業處附設溫 泉營業章程等規定，向臺北自來水事業處申請取得使用溫泉 之權利，故無從提供住戶天然溫泉，竟刻意隱瞞上情，在廣 告宣傳品上以清楚醒目之「北投天然白磺泉」等文字及照片 ，標榜具備「溫泉生技湯隨選系統」，並由銷售人員於銷售 時陳稱該建案為「戶戶有溫泉」，以致原告吳穎穎、劉博文 、林玉娥、陳永和、謝梅珍、王素貞、環球公司、蔡仁傑、 許素貞、陳韋婷、蕭采彤、林靜修、王志娟及訴外人林紫婕 、余淑敏、梁衛賓等人誤信購買系爭建案者，日後均享有合 法溫泉使用權，得在家中享受天然溫泉，而分別就附表一所 示房屋及其坐落基地（下稱系爭房地），與被告簽訂預售房 地買賣合約書或成屋房地買賣合約書，並另同時簽訂房屋租 賃契約書，約定於系爭房地點交時，由被告回租該房地，作 為經營旅館之用。又林紫婕、余淑敏、梁衛賓業將其等關於 前述買賣契約所生之權利義務，分別讓與原告陳建仲、林宥 馨、陳怡竹（卷五第11、289-290頁）。 2.原告業已依系爭買賣契約給付價金，實際給付金額及最後付 款時間或實際付款時間如附表一所示（卷三327頁、卷七306 、307頁，與原告先位聲明第1項相同）。詎被告於回租期滿 ，返還房屋時，竟稱並未承諾提供天然溫泉，且實際上亦無 法接管引入天然溫泉，原告始驚覺受騙，而分別於105年5月 2日、105年7月11日，發函依民法第92條第1項規定，向被告 為撤銷受詐欺而簽訂買賣契約之意思表示，及以系爭房地存 有瑕疵，且屬不完全給付為由，依同法第227條第1項、第 256條、第354條第1項前段等規定，解除系爭買賣契約。準 此，爰依民法第113條、179條、第182條第2項、第259條第1 、2款、預售屋買賣定型化契約應記載事項第24條第3項等規 定，以先位之訴，請求被告返還買賣價金。
3.又兩造間之買賣契約，係因可歸責於被告之事由，而由原告 撤銷買受之意思表示及解除該契約，是原告亦得依預售屋買 賣定型化契約應記載事項第24條第3項及系爭契約第23條第3 項前段之約定，請求被告給付房地總價款15％之違約金。
4.另因被告提出同時履行抗辯，辯稱原告如得撤銷意思表示或 解除買賣契約，亦應將系爭房地移轉登記予被告，故依民法 第259條第5款之規定，請求被告返還原告因此所支出之土地 增值稅、登記規費。
5.並聲明：⑴被告應分別給付原告如附表二先位聲明欄所示之 金額及利息。⑵被告應分別給付原告將如附表三所示房地所 有權移轉登記予被告時，所生之土地增值稅、登記規費。⑶ 願供擔保，請准宣告假執行（卷七第302頁背面、卷八第21 頁背面、卷四第265頁背面）。
㈡備位之訴部分：
1.倘認原告不得撤銷簽訂買賣契約之意思表示，亦不得解除買 賣契約，惟因系爭房地既存有重大瑕疵，原告自得依民法第 359條之規定，請求減少相當於總價款30％之價金，爰依民 法第179條、第233條第1項之規定，以備位之訴，請求被告 返還減少之價金。
2.並聲明：⑴被告應給付原告如附表二備位聲明欄所示之金額 及利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行（卷七第302頁背面 、卷八第21頁背面、卷四第265頁背面）。二、被告則辯稱：
㈠系爭建案係以「售後回租」、「2年定值包租年利率3.5％」 、「公寓式酒店經營」作為銷售賣點，而非販售溫泉住宅， 且相關買賣契約、租賃契約、交屋確認文件中，亦未記載任 何關於提供天然溫泉之約定內容，是本件買賣契約自始即不 包括提供天然溫泉。又被告公司聘用之銷售人員，於銷售時 均有如實告知系爭建案並無提供天然溫泉，但有供應生技湯 ，且縱日後自鄰地接管引入溫泉水，亦僅提供旅館經營時使 用，旅館結束經營後，需由住戶自行與鄰地地主洽談等事項 ，顯無任何施用詐術之情事，亦無可能使買受人誤認系爭建 案可提供合法之天然溫泉，是原告主張其等受詐欺而簽訂系 爭買賣契約，及系爭建案具有瑕疵，且屬不完全給付云云， 均無可採。
㈡被告公司受僱人杜光漢於辦理交屋驗收時，均向各承購戶明 確告知系爭建案並無提供天然溫泉，日後回租期滿交還房屋 時，亦不保證有天然溫泉，原告均未表示任何異議；甚而在 2年回租期間屆滿，被告已於房屋租賃續約協議書中載明溫 泉係由被告於租賃期間自行向鄰地購買使用，與原告無涉等 語後，仍有多位原告同意簽署；另被告曾106年10月28日湯 富裔社區106年第1屆第4次區分所有權人會議中，告知原告 得向臺北自來水事業處提出溫泉新設之申請，然均無人願意 申請，足見其等自始即知悉系爭建案並未提供天然溫泉，有
無天然溫泉亦非其等購買系爭建案之主要原因，更非不能補 正之瑕疵，原告自不得以無天然溫泉為由，主張被告有詐欺 情事或應負物之瑕疵及不完全給付之相關責任。 ㈢原告王志娟與被告簽訂之不動產買賣契約書，已於建物現況 確認書中載明回租期間係由被告向鄰地接管借用溫泉水以經 營旅館，租期屆滿後，被告不負責提供溫泉水，且經王志娟 簽名確認，則其既已於簽約時，明知被告並無提供天然溫泉 之義務，自不得主張受被告詐欺或有何瑕疵及不完全給付之 情事。
㈣原告至遲於102年8月至10月間辦理交屋手續時，已知悉系爭 建案並無提供天然溫泉，是其等於105年間，始以受詐欺為 由撤銷買賣之意思表示，顯已逾1年之除斥期間。 ㈤系爭買賣契約第23條第3項前段係約定賣方有違約不賣之情 形，而經買方解除契約時，始應賠償總價款15％之違約金， 然本件被告並無違約不賣之情事，自無需給付上述違約金。 ㈥倘認原告得撤銷買賣之意思表示或解除買賣契約，依兩造所 簽售後回租契約第10條第1項之約定，該租賃契約亦應失其 效力，是被告自得依不當得利之法律關係，請求原告返還如 附表四所示已受領之租金金額。另原告自105年2月起至106 年4月止，累計積欠被告如附表四所示之代墊管理費用，爰 依民法第179條及住戶管理規約第10條，主張原告應如數返 還，並以此債權及前述不當得利債權，與原告先位之訴主張 之債權相抵銷。退步而言，倘原告先位之訴無理由，而備位 之訴有理由，亦即買賣價金應予酌減30％，則原告得受領之 租金金額亦應按相同比例予以酌減，茲以被告因此得請求原 告返還之溢領租金債權，及前述返還代墊管理費債權，與原 告備位之訴所主張之債權相抵銷。
㈦如認系爭買賣契約因原告撤銷意思表示或行使解除權而不存 在，以致被告應返還已受領之價金，則被告亦得行使同時履 行抗辯權，主張原告在將如附表三所示之不動產移轉登記及 返還予被告，並將其上之抵押權登記塗銷前，被告得拒絕返 還價金。又環球公司買受之臺北市○○區○○路00號5樓房 地，現已信託登記於訴外人王柏驊名下，另同號5樓房地， 現亦遭本院囑託地政機關辦理查封登記，而林宥馨購買之臺 北市○○區○○路0000號4樓房地，現亦登記於訴外人楊慶 南名下，且經本院囑託地政機關辦理查封登記在案，均有不 能返還之情事，則環球公司及林宥馨就前述部分之解除權應 已消滅，又縱認其等之解除權並未消滅，亦應返還該部分不 動產之價額，爰以此價額返還債權與原告主張之債權相抵銷 。
三、兩造不爭執之事實（本院卷七第298、299頁、卷九第420頁 ）：
㈠吳穎穎、劉博文、林玉娥、陳永和、謝梅珍、王素貞、環球 公司、訴外人林紫婕、訴外人余淑敏、蔡仁傑、許素貞、陳 韋婷、訴外人梁衛賓、蕭采彤、林靜修前分別與被告簽訂如 原證1、16所示之預售房地買賣合約書（卷一第66-425頁、 卷二第18-36頁），王志娟則與被告簽訂如原證1所示之成屋 房地買賣合約書，又訴外人林紫婕、余淑敏、梁衛賓嗣分別 將其等關於前述買賣契約所生之權利義務，讓與陳建仲、林 宥馨、陳怡竹（本院卷五第11、289、290頁）。 ㈡原告已給付買賣價金之金額如被告106 年8 月3 日民事爭點 整理暨辯論意旨狀附表二A欄所載（本院卷三第327頁）。各 期付款時間如原告106年7月31日民事辯論意旨狀附表二（含 1 -1、1-2、3、4、5、6、7-1、7-2、8、9、10、11、12、 13-1、13-2、14、15、16，本院卷三第165-261頁）所示， 但應扣除被證44「營業人銷售退回進貨退出或折讓證明單」 所載之折讓金額（扣除之期別如該證明單所載）。 ㈢吳穎穎、劉博文、林玉娥、陳永和、謝梅珍、王素貞、環球 公司、訴外人林紫婕、訴外人余淑敏、蔡仁傑、許素貞、陳 韋婷、訴外人梁衛賓、蕭采彤、林靜修、王志娟於簽訂前述 房地買賣合約書時，均同時簽訂如被證6所示之房屋租賃契 約書（本院卷二第166、167頁）。
㈣系爭房屋坐落之臺北市○○段0 ○段00000 ○000 地號土地 ，於100 年間被告就系爭建案預售時，並未向臺北市自來水 事業處申請溫泉新設並獲准。
㈤侯勝凱、李沛婕、林端足、林瑞朋、涂軒軒均為被告公司之 受僱人。
㈥吳穎穎、劉博文、林玉娥、陳永和、謝梅珍、王素貞、環球 公司、陳建仲、林宥馨、蔡仁傑、許素貞、陳韋婷、陳怡竹 、蕭采彤、林靜修、王志娟於系爭房地辦理交屋時，均有在 被證13所示之交屋資料收執表上簽名（本院卷二第181-188 頁）。
㈦環球公司購買臺北市○○區○○路00號5樓房地後，於102年 10月15日逕登記為訴外人高可霓所有，高可霓復於106年2月 18日將該房地信託登記予訴外人王柏驊。
㈧林宥馨購買臺北市○○區○○路0000號4樓房地後，於102年 10月15日逕登記為訴外人楊慶南所有，且上開房地業經永豐 銀行聲請本院囑託地政機關辦理查封登記在案。四、本件經本院於107年3月27日言詞辯論期日與兩造整理並協議 簡化爭點如下（本院卷七第299頁背面、300頁）：
㈠原告得否依民法第92條第1項之規定，撤銷購買系爭建案之 意思表示？原告依民法第113 條、179 條、第182 條第2 項 等規定，請求被告返還買賣價金並加計利息，有無理由？ 1.被告或其受僱人有無對原告（或其前手）施用詐術，致其等 陷於錯誤而簽定買賣契約之情事？
2.原告得否依民法第92條第1項之規定，撤銷購買系爭建案之 意思表示？其撤銷權之行使是否已逾1年之除斥期間？ 3.原告得請求返還之金額為若干？
㈡原告得否依民法第227條第1項、第256條、第354條第1項前 段之規定，或預售屋買賣定型化契約應記載事項第24條第2 、3 項規定，解除買賣契約？原告依民法第259 條第1 、2 款之規定，或預售屋買賣定型化契約應記載事項第24條第3 項規定，請求被告返還買賣價金並加計利息，有無理由？ ㈢如原告撤銷購買系爭建案之意思表示及解除契約均無理由， 其等得否依民法第359條第1項前段、第179條、第233條第1 項之規定，請求減少價金並加計遲延利息？得請求減少之金 額為若干？
㈣原告依預售屋買賣定型化契約應記載事項第24條第3 項及系 爭契約第23條第3 項前段之約定，請求被告給付房地總價款 15％之違約金，有無理由？
㈤被告所為抵銷抗辯，是否可採？
1.被告主張原告受領之租金為不當得利，並主張以該不當得利 債權，與原告之請求互為抵銷，是否可採？
⑴原告受領之租金是否為不當得利？其金額為若干？（原告對 本院卷四第253頁、卷五14頁受領租金金額（B），僅爭執代 扣所得稅及補充保費，不得算為受領金額，及否認被告所稱 有其他已給付但漏未記載於被證45明細或已開支票原告未領 取之情形）
⑵如為不當得利，原告是否亦可主張被告使用系爭房地期間， 受有相當於租金之不當得利，而以該不當得利債權與被告主 張之前述不當得利債權主張抵銷？該不當得利之數額為若干 ？
2.被告主張其為原告代墊管理費（金額如本院卷五第59頁所示 ），並主張得以該債權，與原告之請求互為抵銷，是否可採 ？
⑴被告得否依民法第179條及住戶管理規約第10條，請求原告 返還代墊之管理費，並以該債權，與原告之請求互為抵銷？ ⑵原告各應分擔之管理費金額為若干？（原告就本院卷五第59 -61頁之計算方式有意見，原告認為之計算方式如本院卷五 第251頁）
㈥倘原告得請求被告返還買賣價金，被告主張同時履行抗辯， 並請求本院為對待給付判決，有無理由？（同時履行抗辯之 內容如本院卷四第281 頁所示，詳細內容如本院卷五第231- 247頁）
1.原告請求價金返還與被告所為同時履行抗辯之請求間，是否 具有對待給付關係？
2.環球公司及林宥馨買受之不動產，有業已移轉登記予他人或 遭法院囑託地政機關為查封登記之情事，被告所為同時履行 抗辯之內容，是否可採？
3.被告可否據此依民法第179 條、第181 條、第259 條第2款 之規定，請求環球公司及林宥馨償還該房地之價額？金額為 若干？並與原告主張之債權相抵銷？
4.原告主張如為對待給付判決，被告應各給付原告房地所有權 移轉登記回復於被告時所生之土地增值稅、規費，有無理由 ？
五、本院得心證之理由
㈠原告得否依民法第92條第1項之規定，撤銷購買系爭房地之 意思表示？
1.王志娟部分：
⑴經查，王志娟係與訴外人王貞文、鄭莉蘋合資購買如附表一 編號15所示之房地，並由王貞文、鄭莉蘋至現場看屋，嗣於 103年2月18日，經王志娟委由王貞文代理其與被告簽訂「成 屋房地買賣契約書」等情，有成屋房地買賣契約書影本1件 在卷可佐（本院卷一第412-425頁、卷二第158、159頁）， 並據證人鄭莉蘋到庭證述明確（本院卷三第51-53頁），被 告就此亦無爭執，自堪予認定。
⑵觀諸前述成屋房地買賣契約書所附「建物現況確認書」，其 中第17項業已載明：「買、賣雙方隨同本約簽訂之租賃契約 屆期前，社區溫泉水係由賣方負責向鄰地權利人接管借用以 經營旅館，租約到期後社區如有繼續借用之需要，應由社區 自行向鄰地權利人借用，賣方不再負溫泉水之保證責任。」 等語（本院卷二第159頁），即明確告知被告並不負提供天 然溫泉之義務，且該建物現況確認書之內容，亦經王志娟之 代理人王貞文代其簽名確認無誤，是王志娟猶主張其係因誤 信被告詐稱系爭建案有提供天然溫泉，始同意買受云云，顯 非可採。
⑶原告所舉證人鄭莉蘋雖到庭證稱：帶看房屋之被告公司受僱 人杜光漢曾告知其與王貞文溫泉是從旁邊接管過來，並未說 明租期屆滿後，需由住戶自行向鄰地權利人借用溫泉管線， 被告不負責提供溫泉，簽約當天係杜光漢要求王貞文在契約
文件何處簽名，王貞文即依其指示代王志娟簽名，並無詳閱 建物現況確認書之內容云云（本院卷三第52、53頁），然經 核證人鄭莉蘋前揭證言與證人杜光漢之證詞顯有不符（本院 卷三第47、48頁），且衡以鄭莉蘋乃與王志娟、王貞文合資 購買前述房地之人，與王志娟之利害關係一致，立場上本有 偏頗迴護之虞，是其前開證述內容，實非可盡信。況縱認證 人鄭莉蘋前揭證詞屬實，惟該建物現況確認書既已特別載明 上述內容，並經王貞文代理王志娟簽名確認，則縱認王貞文 係在未仔細研閱內容之情況下，代理王志娟簽名，亦應自負 其責，尚不得以杜光漢未使其充分瞭解契約內容為由，否認 上開約定之效力。
⑷是以，王貞文代理王志娟與被告簽訂買賣契約時，簽約文件 中之「建物現況確認書」第17項，既已載明被告於租期屆滿 返還房地之時，不負溫泉提供義務之旨，且經王貞文代理王 志娟簽名確認，自難認被告有何詐欺之情事。則王志娟主張 依民法第92條第1項之規定，撤銷其買受該房地之意思表示 ，並請求被告返還其給付之價金，即無理由。且其以被告未 能提供天然溫泉為由，指稱被告應負瑕疵擔保或不完全給付 之責，並據此主張解除契約、減少價金等，亦均無理由，於 後不再贅述。
2.除王志娟之其他原告部分：
⑴按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或 可得而知者為限，始得撤銷之。」，民法第92條第1項定有 明文。又契約當事人將其因契約所生法律上地位概括移轉與 承受人者，是為契約承擔。承受人承擔者非僅限於讓與人享 有之債權及負擔之債務，且及於因契約所生請求上地位。舉 凡撤銷權、解除權、終止權等與契約關係不可分之形成權， 均由承受人行使負擔之。準此，陳建仲、林宥馨、陳怡竹雖 係分別承擔訴外人林紫婕、余淑敏、梁衛賓與被告所簽買賣 契約之買受人地位（本院卷五第11、289、290頁），而非直 接與被告締約之人，仍得主張原買受人係受被告詐欺而簽訂 買賣契約，並行使民法第92條之撤銷權，合先敘明（為求文 字簡明，以下論述涉及原買受人林紫婕、余淑敏、梁衛賓是 否受被告詐欺部分，均逕以陳建仲、林宥馨、陳怡竹稱之， 或與其他原告〈除王志娟外〉合稱為吳穎穎等人）。 ⑵經查，系爭建案之名稱為「湯‧富裔」，被告並於銷售之廣 告文宣中以較大字體標明「北投天然白磺泉」，及簡介說明 「在北投地區引山泉水或溪水入溫合池，讓清水吸收火山氣 體和地熱所形成的一種人工溫泉。溫泉略帶點硫磺味，酸鹼
值約PH4-5，溫泉約在45℃左右，有醫師研究發現，泡白磺 泉10分鐘後，肺活量會提升很多。」，另於同一廣告文宣之 「售後回租優惠專案」文字下方，亦標註「戶戶室內裝潢＋ 全套家電＋冷氣空調＋國際品質德士通視訊電話＋『溫泉』 生技湯隨選系統＋五星級飯店配備及2年免管理費」，並搭 配多幅溫泉照片等情，有廣告文宣影本1份在卷可稽（本院 卷一第426頁），且被告亦不否認該份廣告文宣為其所製作 ，是原告主張被告於銷售系爭建案時，即將之塑造為「溫泉 住宅」，並標榜可提供「天然溫泉」及「生技湯」供住戶使 用乙節，尚非無據。至被告雖提出其他廣告文宣，辯稱其銷 售時係表示將提供「生技湯」，並非天然溫泉云云（本院卷 一第582-584頁、卷二第53-66頁），然詳閱被告提出之廣告 文宣中，仍有部分載有「室內裝潢＋全套家電＋冷氣空調＋ 國際品牌德士通視訊電話＋『溫泉』生技湯隨選系統＋五星 級飯店配備＆2年免管理費」等語（本院卷二第61、63頁） ，另原告提出之100年7月9日網路文章，亦有「定值包租公 寓式酒店吸引港人，入主德士通科技的國礎建設今天和香港 商中原地產合作『2年定值包租』、『年報酬率3.5％』吸引 港人來台投資最新位於新北投的公寓式酒店『湯富裔』，… ……國礎建設營運長吳安居表示，規劃此案為戶戶有溫泉的 公寓式酒店產品，並以『2年定值包租』、『每年報酬率3.5 ％』的優惠條件吸引國人……」之內容（本院卷三第29頁） ，更徵原告主張被告在銷售系爭建案時，乃宣稱有提供天然 溫泉等情，應非子虛。
⑶再查，吳穎穎等人購買系爭建案房屋時，係分別由被告公司 僱用之銷售人員李昱萱、侯勝凱、涂軒軒、林瑞朋等人負責 接待介紹，此業據原告陳明在卷（本院卷九第226頁，又王 素貞雖係由林端足介紹而得知系爭建案，然實際上係由林瑞 朋於銷售現場接待及介紹，故未將林端足列入，併此說明， 參本院卷九第231頁），又上開銷售人員均曾至本院或刑事 案件法院作證，茲整理其等之證詞如下：
①李昱萱部分（本院卷二第218-220頁）： 「（在你銷售系爭建案時，有無告知客戶這個房子是有提供 天然溫泉？）我當時就跟客戶說，『系爭建地本來就沒有溫 泉管線，我們是接後面另有一塊建地的溫泉管來用』，公司 教育訓練時，是告訴我們說我們這塊建地沒有溫泉管線，也 沒有辦法再申請，只能從其他的地接管過來使用。」 「（有跟客戶說明以後可以使用的溫泉種類是什麼？例如科 技湯或是天然溫泉？）有，我有說之後房屋完成後，裡面有 兩種溫泉，一種是天然溫泉、一種是生物科技湯。」
「（有無特別跟客戶說是回租期間才有兩種溫泉，收回之後 就沒有天然溫泉？）當初我跟客戶就有說我們這塊地本來就 沒有天然溫泉，是接管的，也有說會售後回租。但是我沒有 特別說收回之後就沒有天然溫泉。但是我有說經營飯店時會 有天然溫泉還有生物科技湯。且當時我有說「以後會不會有 天然溫泉我就不敢保證了。」、「（你說『以後會不會有天 然溫泉我就不敢保證了』是否當時有跟每位客戶講？）如果 有人來追問日後收回不租是否還會有天然溫泉，我就會跟他 這麼說，但是如果沒有人來問我，我就不會主動跟客戶這麼 說。」、「（你剛剛所說的經手客戶，有沒有人跟你這樣問 ？）我不記得。」
「（你在向原告及其他消費者銷售時，有無特別說本建案自 他處連接天然溫泉供本建案使用，並未經申請溫泉水權，是 違法私接的？）在公司教育訓練時，公司沒有特別跟我們說 是違法的，公司只有跟我們說因為限量管制，所以本來有溫 泉管的就有溫泉水，沒有溫泉管的就沒有辦法再申請，我當 時跟客戶是說明『這塊建地是沒有天然溫泉管線的，要從後 面的地接管線過來』。之後就沒有再講其他的。」 「（妳們在接受公司的教育講習時，公司跟妳們講的主打銷 售內容為何？）溫泉、售後回租。」、「（公司講習時，有 講溫泉包括什麼？）天然溫泉及生技湯。」
「（公司向你說明售後回租兩年，如果租期屆滿還給住戶時 ，是否還會提供接管的天然溫泉讓住戶使用？）沒有明確的 說一定有或是沒有，要看那塊土地的接管狀況。」 「（公司跟你說要從後面那塊地接天然溫泉，是要給客戶使 用，或是要經營旅館使用？）沒有特別說。」
「（妳們湯富裔的文宣廣告是否有主打天然溫泉？）這個建 案是主打有溫泉及科技湯。但是文宣廣告部分我忘記。我有 把科技湯的湯包分送客戶體驗。」
「（你究竟有無跟銷售的消費者說妳們的建案是戶戶有溫泉 ？）有，我有說『戶戶有溫泉』，但是溫泉是概括接管的天 然溫泉及科技湯。」
②侯勝凱部分（本院卷二第223-224頁）： 「（你是否為該建案的經理？是否為銷售現場的最高負責人 ？）對。」、「（所以銷售現場都是你在管理？）對。」 「（溫泉是否你們的銷售主軸？）不是，因為這塊地本身沒 有溫泉。」、「（你們有無在銷售時，跟消費者說要提供溫 泉或是生技湯？）有，是提供生技湯。」
「（你們後來是否有從後面的土地接管天然溫泉給建案使用 ？目的為何？）有，目的為經營旅館使用。」
「（你在跟些銷售人員做講習時，有無跟這些銷售人員說公 司會從後面的土地接管天然溫泉提供住戶使用？）當初這塊 地先買，所以沒有什麼水權，是公司後來跟我們說有買第二 期的土地，所以我們才研究是否可以接管過來用，銷售人員 都知道這個事情。」、「（究竟公司給你的訊息接管是給會 館使用或是給住戶用？）那時候我們是先研究是否可以接管 ，當初的想法是說預售屋要蓋兩年，經營會館也是要兩年， 所以在公司經營會館期間，兩塊地都是公司的，就可以接管 使用。但收回之後，如果客戶要使用，應該由客戶的管委會 與公司討論是否可以再接管使用。此部分也有告訴銷售人員 。」
「（你有無向銷售人員在講習時說過，不可以用天然溫泉做 本銷售案的重點？）我有跟大家說本建案是沒有水權的。沒 有特別跟他們說不可以用天然溫泉作為銷售的重點。」 「（銷售人員有沒有曾經向你反應，很多客戶都在問本建案 是否有天然溫泉？）有。」、「（你如何回應？）在買第二 塊地之前都說沒有天然溫泉，買了之後，就說可能可以接管 使用。」
③涂軒軒部分（本院卷二第286、287頁）： 「（當時有無跟看屋的客戶說系爭建案是戶戶有溫泉，是有 提供天然溫泉？）是。」、「（為何會如此跟客戶介紹，是 公司告訴你們？）因為北投當地就是溫泉區，是公司告訴我 們戶戶有溫泉，有天然溫泉。」
「（公司有無提到系爭建案是從鄰地接管過來？）有，是從 旁邊的二期鄰地接管過來。」、「（有無說日後可以繼續接 管？）是沒有講這麼清楚，沒有說是違法，也沒有說被檢舉 就會被拆除，我們是認為因為二期也是公司的地，所以接管 到一期也合理合法的。」
「（你剛才回答法官所說公司告訴你們的訊息，是否都是教 育訓練時，由侯勝凱告訴你的？）是。」
「（為何你剛剛說侯勝凱就算有跟你講，售後回租期滿後就 不一定有天然溫泉，你也不一定會主動跟客戶講？）我們基 本的想法是認為會有天然溫泉，因為地點是北投溫泉區，且 第二期也是公司的，沒有道理第二期有溫泉，第一期沒有溫 泉，況且沒有溫泉，如何經營溫泉飯店，所以就不會主動跟 客戶講。」
「（你在教育訓練時，公司有無告訴你本件建案的地本身是 沒有溫泉水權的？）有。有說是從鄰地接來的。」、「（是 否知道沒有水權的意義為何？）不清楚。是說從第二期接過 來的，沒有特別說接管是不合法的，遭檢舉會被拆除。」
④林瑞朋部分（本院卷二第221-222頁）： 「（請庭上提示原證23並告以要旨，錄音的譯文中第5、6頁 〈本院卷二第202、203頁〉，你是否在105年4月間有跟吳穎 穎通過電話？」不記得。」、「（原證23的譯文是不是你跟 吳穎穎的通話內容？）對，我有講過這些話。」、「（你回 答『我就說因為公司那時候在旁邊有買那塊地，所以等於是 第一期第二期第三期，那時候公司就想說因為二三期的地都 已經買了，會接溫泉過來』？）應該大致上是這樣子。」、 「（關於你在原證23的電話譯文中所為相關回答內容，你有 無跟消費者或是客戶這樣說過？）我在銷售時，我是接待， 銷售人員不在時，我會跟比較熟的客戶聊天，如果他們這樣 問我，我就這樣回答。」
「（究竟湯富裔主打是科技湯，還是包括接管的天然溫泉？ ）都有。」
「（你在譯文中說從二、三期接管這些話，是誰告訴你？） 這個並不是在正式的教育訓練提到的，因為我是公司員工從 旁知道公司有買那塊地，可以接管使用。」
「（公司有這樣跟你說，可以從二、三期土地接管到本件土 地使用？）因為時間太久，要想想看。（約一分鐘後）應該 是公司當時講的。」
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