臺灣高等法院民事判決 八十八年度上字第三○四號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 陳智義律師
複 代理人 劉純增律師
被 上訴人 良炎建設有限公司 設台北縣淡水鎮○○街廿九號三樓
法定代理人 呂鄭玉霞
被 上訴人 甲○○ 住台北縣淡水鎮屯山里石頭厝十三之一號
共 同
訴訟代理人 邢俊文律師
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十七年九月二十一日臺灣士林
地方法院八十六年度訴字第一○七二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人良炎建設有限公司應給付上訴人新台幣肆拾萬元，被上訴人甲○○應給付上訴人新台幣陸拾萬元，及均自民國八十七年六月二十三日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人良炎建設有限公司負擔五分之二，被上訴人甲○○負擔五分之三。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應連帶給付上訴人新台幣（下同）一百萬元，及自民國八十七年 六月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱略以： （一）上訴人於民國八十六年九月九日首次至坐落台北縣淡水鎮○○段之「海鷗 麗邨」（以下簡稱系爭工地）看房屋時即給付訂金一萬元，另九十九萬元 則是由代銷人員至上訴人家中收取，因此上訴人僅到系爭工地一次，即決 定向被上訴人買受門牌號碼為台北縣淡水鎮○○里○○○路○段一一一巷 十七之一號房屋（以下簡稱系爭房屋）及其坐落基地（台北縣淡水鎮○○ 段第一０四六、一０四七地號，以下簡稱系爭基地）；又系爭房屋經實測 後該圍牆不止一百六十公分高，且有尖狀鐵製柵欄及藤蔓，並不易觀看圍 牆後之狀況，是證人呂良炎證稱上訴人看了四次才買，及圍牆高度不到胸 部高，其證言顯有不實，且證人當時為被上訴人公司之代表人，其證言明 顯有偏頗之虞
（二）上訴人係在八十六年九月九日首次到工地，並非八月初，斯時系爭房屋圍 牆有尖鐵柵欄及藤蔓，根本無法站在圍牆上，且當時係被上訴人良炎建設
有限公司（以下簡稱良炎公司）促銷期，週遭環境必經整理，不會有鐵板 蓋住「后土」之情事，證人黃明玉在上訴人到系爭工地時，根本不在現場 ，對於上訴人如何買受房屋之情形，核無知悉可能，其在在原審之證言不 可採信。
（三）依證人盧惠珍、甲○○及鄭麗鈴均證稱不易發現墓碑及后土。三、證據：除援用第一審所提證據外，補提錄音帶，並聲請訊問證人袁倫銘。乙、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）駁回上訴。
（二）如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行宣告。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱略以： （一）本件系爭房屋買賣之仲介人員袁銘倫，其不論依法、依契約或習慣均無義 務積極告知上訴人有關緊鄰系爭房屋之環境，是縱袁銘倫知悉「后土」一 事，亦無告知之義務，且仲介業者，對房地本身之建材、格局、坪數等事 項，或有積極告知之義務，對於房屋以外之事項則無告知之義務，仍應由 消費者自行評估，袁銘倫之緘默，並無違法性。故上訴人買受系爭房屋， 對於有墓碑及后土事，既處於可得而知之狀況下，自不得主張撤銷意思表 示。
三、證據：援用原審之立證方法。
理 由
一、上訴人主張於八十八年九月九日向良炎公司買受系爭房屋，向甲○○買受系爭基 地，並已分別繳納價金四十萬元、六十萬元，共計一百萬元，惟上訴人買受斯時 ，由於系爭房地建案完工不久，建物外滿是廢土、物料及雜物，待清除後發現系 爭房屋旁有一「后土」，上有工地圍籬鐵板覆蓋，再往建地後之草叢內望，竟發 現尚有墳墓，由於常人多忌諱與陰地相連，更何況近在咫尺，此令上訴人不寒而 慄，被上訴人未依消費者保護法第四條、第五條之規定，提供充分而正確資訊予 上訴人，使上訴人誤為買受系爭房地之意思表示，亦有被詐欺之情形，上訴人自 得依民法第八十八條第一項、第九十二條第一項規定撤銷買受系爭房、地之意思 表示；此外，系爭房屋附近有墳墓、后土坐落，致該房地實際價值不如兩造買賣 之價值，顯有物之瑕疵存在，而被上訴人復拒絕修補此瑕疵，上訴人自得依民法 第三百五十九條規定解除系爭房屋及其基地之買賣契約，爰依民法第一百七十九 條、第二百五十九條第一款規定，請求被上訴人連帶返還一百萬元及自八十七年 六月二十三日起之法定遲延利息（被上訴人於原審係請求自起訴狀繕本送達翌日 起算之法定遲延利息）。被上訴人則以上訴人買受系爭房屋及其基地前，曾多次 前往現場查看，其就該房屋附近有墳墓坐落一節，本已知悉，且良炎公司從未對 此有所隱瞞，縱上訴人於前往系爭房屋處查看時，疏未發覺附近有墳墓坐落一節 ，亦屬上訴人自己之過失所致，上訴人自不得依民法第八十八條第一項、九十二 條第一項規定撤銷買受系爭房屋及其基地之意思表示，或主張物有瑕疵而解除買 賣契約等語，資為抗辯。
二、上訴人主張於八十八年九月九日向良炎公司買受系爭房屋，向甲○○買受系爭基
地，並已分別繳納價金四十萬元、六十萬元，共計一百萬元，系爭房地後有墳墓 及后土情，業據提出土地預定買賣契約書、房屋買賣契約書、照片八禎為證，且 經原法院現場履勘查明屬實，製有該勘驗筆錄附卷可稽（附原審卷第一八五至一 八六頁），復為被上訴人所不爭執，堪信為真。三、茲上訴人主張系爭房屋後有墳墓、后土事，為其所不知情，且被上訴人於出賣系 爭房屋時亦未盡告知之義務，認其意思表示內容有錯誤、被上訴人有詐欺或買賣 標的物有瑕疵，惟為被上訴人否認，經查：
（一）系爭房屋瑕疵部分：
⒈系爭房屋經原審履勘時發現⑴系爭房屋（十七之一號）後圍牆經以尺測量約一 五０公分高，現後方正在興建中，無法看見屋後情形。⑵、十七號房屋後方紅 色磁磚圍牆右側為一七０公，正後方為一五０公分，左側圍牆為區隔十七號與 十七之一號之間。⑶、十七之一號左後方外圍牆，高為一六０公分，經以板櫈 墊腳，得清楚看見原告所指墳墓，目前雜草叢生，但並未掩蓋墓碑。⑷、十七 號二樓後方陽台圍牆高九０公分，向右可以看見原告所指墳墓所在地，目前因 十七之一號二樓陽台後方加蓋防盜窗遮住無法全部看清楚。后土距離系爭房屋 後牆壁八十四公分處，此有勘驗筆錄在卷可憑，是故自系爭房屋左後方觀查既 可清楚看見有墓碑，鄰近處亦設后土事，依一般常人買受不動產時，對於不動 產坐落位置、風水等極為重視，亦即不動產坐落位置、風水良窳會影響不動產 之交易價值，系爭房屋坐落位置與陰宅相連，在市場上影響消費心理上價值之 判斷，在市場構成交易價值貶損原因之一，自是物之瑕疵，該瑕疵已無從補正 ，且該瑕疵會影響上訴人主觀上住屋之意願，而不能達到買受系爭房屋居住之 目的，上訴人主張解除契約自屬有據。
⒉被上訴人雖抗辯稱上訴人買受系爭房屋時，已到現場查看數次，對於系爭房屋 有墓碑、后土事知之甚稔云云。惟甲○○陳稱：「我未住在系爭房屋拆建前之 建物，我在系爭土地附近工作十多年，並不知道那裏有墳墓．．．當初是被草 掩蓋，我未看到，後來是原告起訴，我才知道，到今年我才看到有人去掃墓」 （見原審卷第一二四頁正、反面），且良炎公司之最大股東呂良炎（出資額為 一千三百七十五萬元，佔出資額比例超過百分五十）亦證稱：「我們的地是建 地，不是墓地，附近也蓋了很多房子，地是我向人買來建的，．．．『我並不 知建地上有墳墓』，我都包工去拆屋建屋，除那門墳墓，樹林裡沒有其他墳墓 」（見原審卷第三七頁反面、第三八頁正、反面），是興建系爭房屋之地主及 建商股東均不知系爭房屋鄰有墓地、后土事，即代理被上訴人銷售系爭房地之 證人袁銘倫亦證稱：「事後我看到有『后土』二字，但並沒有看到墳墓．．． 這還是後來上訴人告訴我，我才去看到的，我不知道有墳墓的事，．．．我至 今仍未看到墳墓的事，是後來他告訴我，我才看到有后土」（見本院卷第一七 二─一頁），且參酌證人鄭麗鈴證稱：「我先生知道那裏有墳墓，但我先生說 沒關係就買了，我只知道那裏附近有后土的石碑，我有看到，但『未看到有墳 墓』，．．我們是聽建築工人講的，說十七之一號後面有墳墓，在房子建屋過 程中，我和先生一起，去就看到后土石碑，后土石碑是露在外面，也很大，很 容易看到，」（見原審卷第九五頁反面、九六頁），證人盧惠珍證稱：「我去
買的時候，房屋已經建到第四層，但板模還未拆除，我買的是十七之一號五樓 ，當時因凌亂有長草，『我並未看見有后土的石碑』，去年六月尚未交屋時， 我無意中到二樓陽台與我先生在聊天，才發現有一塊很大后土石碑，在十七一 號一樓後，但是在買的時候，因為有建材等物蓋住，而且草也長的很長，『買 的時候不容易見的』」（見原審卷第九七頁），是故墳墓既係在系爭房屋後方 之樹林裏，即后土亦係以建材遮避，被上訴人在該地興建系爭房屋時，已不能 查覺該墳墓所在，證人鄭麗鈴亦係買受海鷗麗邨後聽聞建築工人始知有墳墓， 而證人盧惠珍亦係嗣後多次觀查始能知悉有后土事，何如要求上訴人於買受系 爭房屋可以查知屋後有墳墓、后土。證人黃明玉雖證稱：「差不多是八月初原 告與其他二人來看過房子，就未有人來看了，．．．關於房子後面，本來就有 墳墓，墳墓站在房子的地方就可看到，樹木及草並未那麼濃密，站在二樓就看 得到，站在一樓就要人高的人才看得到，來看房子的人都會到樓上樓下四週看 環境。．．．我知道他們有站在後面圍牆上面看，是在九月間與買房子的人一 起來，但是他們未到一樓室內．．．」（見原審卷第一七一頁反面、一七二頁 正、反面），證人呂良炎亦證稱：「我有請黃明玉開門給他們看，我們有到後 面圍牆去看，圍牆不到胸部，他們也有看，還要求降低價款，他們先後看了四 次，」，惟關於黃明玉證稱上訴人究係於八月初或九月間到現場看房子，前後 所陳不一，且黃明玉與良炎公司有委建關係，此經黃明玉陳證在卷（見原審卷 第一七一頁反面），且經證人袁銘倫證述屬實（見本院卷第一七三頁），參酌 黃明玉就現場是否可看見墳墓或后土事，與證人鄭麗鈴、盧惠珍陳證不一，是 黃明玉所為上開證言，不足採信。另證人呂良炎亦係良炎公司之大股東，其證 稱後面圍牆不到胸部，核與原審履勘有一百五十、一百六十公分高事實不符， 且站在圍牆上看，就上訴人是否進入系爭房屋查看事，亦與證人黃明玉所證不 同，而是否可看見墳墓、后土事，呂良炎亦未能證述明確，故依證人黃明玉、 呂良炎證言，顯不足認定上訴人知悉系爭房屋後有墳墓及后土，被上訴人抗辯 上訴人知悉乙事，不足採信。
（二）從而，上訴人主張系爭房屋有瑕疵，並據以解除契約，應予准許。（三）本件上訴人主張之訴訟標的，除前開解除契約後價金返還請求權外，尚主張意 思表示有錯誤，及被詐欺後撤銷意思表示，併依不當得利請求返還價金，屬訴 之重疊合併，惟上訴人主張物之物之瑕疵擔保並據以解除契約既有理由，已如 前所述，其餘訴訟標的是否有理由，核與本件結論不生影響，本院毋庸審究， 併此敘明。
四、綜上所述，上訴人主張其買受系爭房屋有瑕疵據而解除契約，應有理由。惟土地 與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用 權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故而上訴人同時分別與被 上訴人訂立買賣土地、房屋契約，此二個買賣契約之關係，依當事人意思，具有 一定依存關係結合，即一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦 應同其命運，本件上訴人買受之房屋既有前開所述瑕疵，上訴人得據以解除房屋 買賣契約，則土地買賣契約部分，依前開說明，亦應同時解除。五、系爭房、地買賣契約既經上訴人解除，則上訴人依民法第二百五十九條第一款規
定，各請求良炎公司、甲○○返還其領受之價款四十萬元、六十萬元，自應准許 。上訴人雖主張其土地與房屋買賣契約有不可分之連帶關係云云。惟按數人負同 一債務，或有同一債權而其給付不可分者，除二百九十三條之規定外，準用關於 連帶債務或連帶債權之規定，民法第二百九十二條固定有明文。但其所謂不可分 之債乃以不可分給付為標的，而有多數當事人之債之關係，其特點在於數人負「 同一債務」或有「同一債權」而給付為不可分。本件上訴人同時分別與被上訴人 訂立買賣契約，該二個契約間有依存關係結合，並於上訴人解除契約後，良炎公 司與甲○○各自負返還價金之義務，良炎公司與甲○○所負返還價金之義務，並 非同一債務，其給付亦無不可分之情事，與民法第二百九十三條規定之不可分債 務不同。又依土地買賣契約書第十條規定：「甲方（即上訴人）與本約土地上之 房屋賣主簽立之『房屋預定買賣契約書』和本約有不可分之連帶關係，甲方同意 如甲方違反『房屋買賣契約書』之約定時視同違反本約之約定。如甲方喪失『房 屋買賣契約書』之權利時，亦喪失本約之權利」。另房屋買賣契約書第十七條亦 為相同之記載，細譯該契約所述與本約有不可分之連帶關係，參照後段亦視同違 約之說明，僅係申述房屋與土地買賣契約，兩契約間之依存關係而已，並非課以 被上訴人間負連帶債務至明，上訴人主張良炎公司應與甲○○就各負之返還價金 義務有不可分連帶債務關係云云，顯不足採。
六、綜上所述，上訴人解除買賣契約後，本於民法第二百五十九條第一款規定，請求 良炎公司給付四十萬元，甲○○給付六十萬元，及自八十七年六月二十三日起至 清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請 求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴敗訴之判決，並駁回 假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢 棄改判如主文第二項所示，至上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴 之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判， 為無理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、 第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第八十五條第一項後段，判決如主文 。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 十八 日
民事第十四庭
審判長法 官 張 劍 男 法 官 陳 筱 珮 法 官 蘇 芹 英右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 十九 日
書記官 黃 愛
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