臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
107年度南簡更一字第6號
原 告
即反訴被告 學府龍邸管理委員會
法定代理人 黃張桂香
訴訟代理人 朱柳華
被 告
即反訴原告 林吳金花
上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國108 年3 月7
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）180,864 元。二、訴訟費用9,670 元由被告負擔。
三、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以180,864 元為原 告預供擔保，得免為假執行。
四、反訴原告之訴駁回。
五、反訴訴訟費用2,210 元由反訴原告負擔。 事實及理由
甲、程序部分：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的與本 訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法 第259條、第260條第1項分別定有明文。本件原告以被告欠 繳管理費為由，起訴請求被告給付管理費及逾期罰款，被告 抗辯原告管理費計算方式有誤而超收，與其應繳金額相互抵 銷後，尚有餘款應予返還等情事，反訴請求原告返還管理費 ，是其反訴之訴訟標的與本訴之防禦方法相牽連，核符前揭 規定，應予准許。
乙、實體部分：
一、原告（即反訴被告）主張：
㈠原告為學府龍邸公寓大廈（下稱系爭大廈）之管理委員會（ 下稱管委會），被告為系爭大廈之區分所有權人，門牌號為 高雄市○○區○○○路0 巷00號（下稱被告房屋），並使用 編號4 及11車位（平面及機械車位各1 位）。系爭大廈之管 理費每年共分4期繳納，每期應繳3個月，每期繳費期限為第
2個月底，因被告欠繳104年1月至107年12月之管理費90,432 元及逾期罰金90,432元，共計180,864元，前經原告定期催 繳，仍不給付，故依公寓大廈管理條例第21條規定，起訴請 求被告給付上開款項。
㈡又系爭大廈於建商完建出售交屋時，各戶室內均經建商增建 夾層、陽台外推等坪數，故實際使用總坪數大於登記坪數， 為確保使用者付費及公平，系爭大廈管委會自81年間成立時 起，即依建商所核計移交如附表所載之住戶坪數（含增建之 使用坪數），作為各住戶管理費之計算依據，期間除被告外 ，其餘住戶皆按附表之使用坪數繳費，並無異議。另被告於 83年間購屋後，至其於91年擔任管委會主任委員期間，亦依 附表之78.4坪數繳納管理費，乃於92年間卸任後，其因任內 之消毒工程與管委會發生齟齬，自此開始拒繳管理費，前經 管委會向臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）聲請支付命令 （該院92年度促字第60294號），被告聲明異議後，經該院 判決被告敗訴（93年度雄小字第138號），並聲請強制執行 （94年度執字第49866號）。之後，被告反覆爭吵，管理費 時繳時不繳，於100年間又拒繳第4期管理費，經住戶大會於 101年1月6日通過住戶欠繳管理費超過期限者，加罰1期3個 月之決議，被告始於101年3月補繳完畢，並於101年至103年 間按期繳款。故自系爭大廈管委會成立以來，包含被告擔任 主任委員期間，各住戶之管理費皆係依附表之使用坪數計算 ，為行之多年共識。
㈢然至103 年底，被告以存證信函稱：「本人過去皆繳5,166 元，今年第3 期已繳6,134 元，請貴會退還多收管理費」、 「車位坪數包含在房屋坪數內，為何其他住戶照所有權狀繳 納，為了公平起見，本人要求貴會將大家的所有權狀坪數重 新計算」等語，並自104年起再度拒繳管理費。惟原告已函 知其管理費之計算方式（5,166元與6,134元之差距），應係 過去計算錯誤，漏未向被告收取1個機械車位費用之故。嗣 住戶大會於104年1月11日決議不再聘請管理員，因而變更管 理費計算方式，改採每戶每月基本費400元＋使用坪數每坪 10元計算；停車位則維持現狀，平面車位每月300元，機械 車位每月400元，被告亦到場參加且未反對。故自104年起， 被告每期應繳管理費（含車位）為5,652元【計算式：（基 本費400元＋使用坪數78.4坪×10元＋車位700元）×3個月 ＝5,652元）。
㈣再查，被告房屋登記總面積為63.56坪，本件審理期間經地 政機關實際測量其室內夾層有增建面積50.97平方公尺，約 計15.42坪，兩者相加共計78.98坪，與原告核算管理費之使
用坪數78.4坪，僅相差約0.5坪，足證被告應依使用坪數78. 4坪繳費無誤。故被告欠繳104年至107年共計4年之管理費90 ,432元（每期5652元×4期×4年＝90,432元），並應依101 年1月6日住戶大會決議，支付同額逾期罰金90,432元，共計 180,864元，應如數向原告給付。其辯稱應依登記坪數繳納 管理費，原告自83年8月起向其溢收管理費云云，並反訴請 求原告退還管理費，均無理由，應予駁回。
㈤本訴聲明：如主文第1項所示。反訴聲明：反訴駁回。二、被告（即反訴原告）答辯：
㈠被告房屋登記總坪數為63.39坪，原告卻向被告收取78.4坪 管理費，超收15坪，以每坪16元計算，每月超收管理費240 元，自83年8月至103年共計20年又4個月，原告溢收管理費 58,560元。又自104年起管理費每坪10元，被告每期應繳1, 902元，104年至107年被告應繳26,628元。故以原告溢收金 額58,560元，與被告應繳金額26,628元相互抵銷後，原告尚 需退還被告31,932元。又早期興建的大樓，車位坪數已納入 公設坪數內，不應再另外收取車位管理費，原告亦未對車位 做維修保養，都是由車位使用人自理，故機械車位每月另收 管理費400元，每年4,800元，自83年8月至103年，原告共計 收取97,600元；另於103年度第3期機械車位管理費，原告再 加收1期漏算管理費1,200元。故原告向被告溢收機械車位管 理費為98,800元。平面車位每月收300元，每年為3,600元， 20年又4個月共計73,200元，原告亦應退還，故依民法第179 條不當得利之規定，原告應退還被告之管理費總計203,932 元。
㈡本訴聲明：原告之訴駁回。反訴聲明：反訴被告應給付反訴 原告203,932元，及自反訴狀送達翌日起至清償日止，按年 息5％計算之利息。
三、本院的判斷：
㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸 責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人 或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者 ，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文，是 就公寓大廈共用部分及約定共用部分之管理費用分攤，原則 上應先依區分所有權人會議或規約之約定行之，若無區分所 有權人會議或規約之約定，則由區分所有權人按其共有之應 有部分比例分擔。又公寓大廈區分所有權人會議為其最高意 思機關，區分所有權人如就相關權利義務關係曾為規範性之
決議，且實際上亦經多數區分所有權人遵循多年，即足以認 為係區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，不論 依習慣或法理，均應認為該決議事項有拘束全體區分所有權 人或住戶之效力。
㈡經查：
⒈原告為系爭大廈之管委會，被告為系爭大廈門牌25號之區分 所有權人，並使用編號4 及11之平面及機械車位各1 位。系 爭大廈之管理費每年共分4 期繳納，每期應繳3 個月，繳費 期限為第2個月底，而被告欠繳104年1月至107年12月管理費 ，前經原告催告迄今未繳納等事實，業據原告提出學府龍邸 公寓大廈管理組織報備證明、催告被告繳費存證信函、管理 費繳款單及被告簽收掛號郵件收件回執等影本為證（司促卷 第13-19頁、南簡更一卷第421-427頁），並為被告不爭執， 首堪認定。
⒉次查，原告陳稱：系爭大廈各住戶均經建商增建夾層、陽台 外推等未保存登記坪數，實際使用總坪數大於所有權登記坪 數，管委會自81年間成立時起，係依建商所核計移交如附表 所載之各住戶坪數（含增建之使用總坪數），作為各住戶管 理費之計算依據等情，除據提出學府龍邸94年第4季（10至 12月）管理費收支明細表影本（南簡更一卷109、111頁）， 顯示各住戶繳納管理費之計算坪數確實為附表所載之坪數外 ，並舉證人黃秀勤及趙逸超（即附表21號及27號住戶）到場 具結證明其2人之建物登記總坪數各約26.73坪、60.19坪（ 參同卷第381、377頁建物權狀影本），但自購屋後均依照附 表所載之34.9坪、79.2坪繳納管理費，其他住戶管理費也是 依照附表之坪數計算應繳金額等情（見南簡更一卷第434-43 9頁），且經證人趙逸超陳明伊之房屋1樓大門及1、2樓陽台 有加蓋廚房及儲藏室（見同卷第355、359頁照片），增加使 用坪數等語，可資佐證原告陳稱因各住戶有增建之使用坪數 ，故以含增建之使用總坪數計算管理費之事，尚屬非虛。參 酌本院囑託地政機關測量被告建物確實含有增建之未保存登 記部分，第一層增建面積30.21平方公尺，夾層增建面積 50.97平方公尺，合計81.18平方公尺，亦有107年11月29日 勘驗筆錄、被告建物室內照片及高雄市政府地政局楠梓地政 事務所複丈成果圖（同卷第311-345、369頁），可資證明。 是以被告建物登記總面積為209.59232平方公尺，即約63. 56坪【計算式：⑴一層93.23㎡＋夾層31.81㎡＋陽台9.43㎡ ＋平台20.09㎡＋共同使用部分55.03232㎡（947.2㎡×581/ 10000）＝209.59232㎡≒63.56坪（四捨五入），見司促卷 59頁建物登記謄本】，加上未登記之夾層增建面積50.97平
方公尺即約15.42坪，合計為78.98坪，亦與附表記載被告之 25號建物為78.4坪數甚相接近，足認原告陳稱系爭大廈各住 戶之管理費係含增建之使用總坪數計算之情，應為真實可採 。
⒊又查，被告於83年間購屋後，至其於91年擔任管委會主任委 員期間，均依附表之78.4坪數繳納管理費，其於92年間因故 拒繳管理費，前經管委會聲請支付命令及起訴，並經高雄地 院判決被告敗訴（93年度雄小字第138號判決），及聲請強 制執行（94年度執字第49866號）；其後於100年間又拒繳管 理費，經住戶大會於101年1月6日通過逾期欠繳管理費，加 罰1期3個月之決議，被告始於101年3月補繳完畢，並於101 年至103年間按期繳款等情事，復據原告提出高雄地院支付 命令、小額民事判決及債權憑證，暨被告簽立之切結書、學 府龍邸101年1月6日住戶大會會議記錄等影本（南簡更一卷 第113-131頁），可資證明。嗣住戶大會於104年1月11日決 議不再聘請管理員，因而變更管理費計算方式，採每戶每月 基本費400元＋使用坪數每坪10元計算；停車位維持現狀， 平面車位每位每月300元，機械車位每位每月400元，被告亦 到場參加且未反對。故自104年起，被告每期應繳3個月管理 費（含車位）5,652元【計算式：（基本費400元＋使用坪數 78.4坪×10元＋車位700元）×3個月＝5,652元）等情，亦 有103年度學府龍邸住戶大會會議紀錄影本足稽（同卷第145 -151頁）。
⒋據上事證，系爭大廈住戶管理費，依附表所載各住戶之使用 坪數計算，已經各住戶遵循多年，被告亦依此繳費多年，足 認此坪數之計算方式，已形成區分所有權人一致之合意，應 有拘束全體區分所有權人之效力，被告自同受拘束。是原告 主張被告應按使用坪數78.4坪繳納管理費，應為可採。被告 辯稱其應依登記坪數繳納管理費，原告自83年8月起向其溢 收管理費云云，並無可取。從而，被告欠繳104年1月至107 年12月之管理費90,432元，並應依101年1月6日住戶大會決 議，加計同額之逾期罰款90,432元，共計180,864元，已堪 認定。
㈢再按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或 其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催 告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給 付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明 文。是以，被告欠繳104年至107年之管理費，已逾2期以上 ，經原告定相當期間催告仍不為給付，依前揭規定，原告起 訴請求被告給付上開管理費及逾期罰款，洵屬有據。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例及系爭大廈區分所有人 會議決議、管理規約，請求被告給付104年至107年欠繳之管 理費90,432元及逾期罰款90,432元，共計180,864元，為有 理由，應予准許。被告反訴請求原告退還溢收管理費203,93 2元及利息云云，並無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經 本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併 此敘明。
六、本訴訴訟費用共計9,670元（含裁判費1,990元、證人旅費1, 200元及測量費用6,400元），及反訴訴訟費用2,200元（裁 判費），均應由敗訴之被告負擔。
七、本判決原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之 判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3款及第392條第2項 規定，依職權宣告假執行及被告得供擔保免為假執行。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 4 月 19 日
臺南簡易庭 法 官 陳淑卿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 24 日
書記官 謝璧卉