臺北高等行政法院判決
106年度訴字第985號
108年4月3日辯論終結
原 告 楊任通
訴訟代理人 林良財 律師
複 代理 人 李欣怡 律師
被 告 桃園市政府
代 表 人 鄭文燦（市長）
訴訟代理人 高曜堂
黃勃舜
羅盛騏
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國106年5月
19日台內訴字第1060034363號訴願決定，提起行政訴訟，本院判
決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、爭訟概要：
本件訴訟起因於本歸原告所有坐落桃園市桃園區延壽段853 地號土地及同段871地號土地（下各稱系爭853地號土地、系 爭871地號土地，並合稱「系爭二筆土地」），因交通部公 路總局辦理「桃園市桃園區益壽七街道路闢建工程」（下稱 系爭工程），經內政部以民國104年11月6日臺內地字第1041 309444號函核准徵收包含系爭二筆土地在內之同段670地號 等11筆土地在案，由被告以104年11月12日府地權字第10402 940611號公告徵收，並於同日以府地權字第10402940613號 函（下稱最初地價補償評定處分），通知原告在內之各土地 所有人，其中核定系爭853地號土地以每平方公尺新臺幣（ 下同）9萬849元，系爭871地號土地核定以每平方公尺16萬1 349元為該二筆土地之徵收補償價額。原告對系爭853地號土 地之徵收補償價額不服，於公告期間（公告期間自104年11 月13日起至104年12月13日止）內之104年11月24日提出異議 書異議，經被告以104年12月17日府地權字第1040328833號 函復查處情形並無違誤後，原告復於105年1月4日提出其104 年12月30日書立之異議書，表明對查處不服，經被告提請桃 園市地價及標準地價評議委員會（下稱桃園市地評會）105 年6月1日105年第3次會議復議，決議仍維持原地價區段劃設 方式及原評定之徵收補償市價，由被告以105年7月4日府地 權字第1050161643號函（下稱前處分）通知原告復議結果。
原告對前處分不服而提起訴願，經被告自行審認系爭工程徵 收補償市價查估作業書表內容誤植，遂以105年11月29日府 地權字第1050294127號函撤銷前處分，因前處分已遭撤銷而 不存在，內政部遂以105年12月27日臺內訴字第1050079340 號訴願決定不受理在案。嗣被告因原告前對查處已表不服， 故重新提請桃園市地評會105年12月22日105年第9次會議重 行復議，決議：「本案依更正後查估書表，桃園區第13區地 價區段地價應更正應為8萬7600元/平方公尺；惟考量徵收補 償費業已發放完竣，基於信賴保護原則，對於已依本會前於 104年3月25日、26日104年第1、2次會議評議通過之土地徵 收補償市價，領取地價補償費之原土地所有權人，依行政程 序法第117條但書第2款規定維持原徵收地價補償；另針對本 案延壽段853地號土地所有權人楊任通之徵收地價補償，基 於平等原則，其原復議結果仍予以維持。」等語。被告乃據 以106年1月19日府地權字第1060015176號函（下稱原處分） 通知原告重新復議之結果。原告仍有不服，提起訴願遭駁回 後，於是提起本件行政訴訟。
二、原告主張要旨及聲明：
（一）因土地徵收條例、土地徵收條例施行細則及行為時土地徵 收補償市價查估辦法（下稱市價查估辦法），對於公共設 施保留地（下稱公設保留地）之地價區段應如何視臨街情 形或原建築使用情形再予細分，及其界線如何訂定等，並 無具體規定，土地徵收條例第30條第4項授權訂定之市價 查估辦法第10條也僅提醒機關在市價形成之程序階段，所 應注意事項之原則性規定，至於具體實行方式，並無更詳 盡規定。且土地徵收條例第30條及土地徵收條例施行細則 第31條第1項已明訂都市計劃區內之公設保留地，應按毗 鄰各非公設保留地之平均市價補償地價，毗鄰各非公設保 留地市場正常交易價格之平均數，應比照平均地權條例施 行細則（原告書狀漏載「施行細則」）第63條第2項計算 之，依土地徵收條例第1條第2項規定，此部分應適用其他 法律之規定，亦即應適用平均地權條例、平均地權條例施 行細則、土地法施行法、地價調查估計規則（下稱地價查 估規則）、桃園市實施地價調查估計作業規定（下稱桃園 市地價查估規定）及桃園市繁榮街道路線價區段宗地單位 地價計算原則（下稱桃園市繁榮街道地價計算原則）等相 關規定。
（二）系爭853地號土地與坐落同段868、869、870地號等土地（ 下稱同段868地號等三筆土地）相連接，且同屬公設保留 地，又同樣位於桃園市桃園區中山路及中平路口旁，乃位
於顯著商業活動之繁榮地區內，屬平均地權條例施行細則 第63條第1項第1款及地價查估規則第18條所規定之「繁榮 街道路線價區段」，依平均地權條例施行細則第63條第1 項、地價查估規則第19條之規定，系爭853地號土地應與 同段868地號等三筆土地之路線價按臨街深度指數計算， 且以裡地線為區段之界線。而依桃園市地價查估規定第8 條、桃園市繁榮街道地價計算原則第3點規定，系爭土地 與同段868地號等三筆土地之地價區段線及裡地線深度均 應以距離臨街線18公尺為準；惟被告於本件地價區段劃設 時，卻未依上開規定，以系爭土地與同段868地號等三筆 土地距離臨街線18公尺處，作為裡地線及地價區段線，反 而逕自以系爭853地號土地乃臨路第二宗土地為由，將該 土地認定為裡地，而另獨立劃設為「P013-00公共設施保 留地地價區段」徵收補償價額每平方公尺僅9萬849元，導 致與其他相連接而劃設於「P011-00公共設施保留地地價 區段」之土地，包括同段868地號等三筆土地、系爭871地 號土地、坐落同段886地號土地等，所認定之徵收補償價 額每平方公尺16萬1349元，呈現巨大落差，系爭853地號 土地徵收補償價額明顯偏低，不符土地徵收條例第30條所 定之當期市價，原處分違法侵害原告權益。
（三）地價區段劃分應斟酌地價差異、當地土地使用管制、交通 運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商 活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素 ，而將地籍圖上地價相近、地段相連、情況相同或相近之 土地劃為同一地價區段。同段868地號等三筆土地出租予 機車行作為營業使用，該機車行又因土地深度不足，另向 原告承租與該三筆土地相連之系爭853地號土地，作為營 業上一體使用，嗣因該機車行得知土地將遭徵收，方未再 繼續續租約，故系爭853地號土地不僅與同段868地號等三 筆土地相連，且利用上亦一同作為機車行營業之用；再者 ，系爭853地號土地與同段868地號三筆土地原均為公設保 留地，依法不得搭建建築物使用，同段868地號三筆土地 供機車行搭建臨時鐵皮屋經營機車行是違章建築，本應拆 除，與系爭853地號土地同作公設保留地使用，則系爭853 地號土地與同段868地號等三筆土地，確屬行為時市價查 估辦法第10條、地價查估規則第18條及桃園市地價查估規 定第7條所稱之「地段相連、情況相同或相近之土地」， 而應劃為同一地價區段。況被告於辦理本件土地徵收前之 協議價購市價查估時，亦認定系爭853地號土地與868地號 等三筆土地為同一地價區段，惟於劃設地價區段時，卻未
衡酌上情，逕以系爭土地「現況為閒置土地供機車停放」 為由，將系爭853地號土地與其他三筆土地分別劃設為不 同之地價區段，不僅認定事實有誤，更違反行為時市價查 估辦法第10條、地價查估規則第18條及桃園市地價查估規 定第7條等規定。
（四）系爭853地號土地被徵收前，被告曾依土地徵收條例第11 條規定，於103年6月間辦理協議價購程序，當時原告同意 依協議價購金額每平方公尺15萬5200元，將系爭853地號 土地及同為原告所有之系爭871地號土地出售被告，且被 告曾因估價師將系爭853地號土地價格區段摘錄錯誤，以1 03年9月22日桃市都字第1030066545號函，向原告表示， 系爭853地號土地與868地號等三筆、系爭871地號土地、 同段886地號土地等應為同一區段，被告復曾以104年7月9 日府工用字第1040180059號開會通知單（下稱104年7月協 議價購開會通知），通知原告參加系爭二筆土地104年7月 24日之協議價購會議，因該開會通知附件所載系爭二筆土 地單價均為每平方公尺15萬8800元，原告方未提出陳述意 見。本件被告辦理系爭二筆土地協議價購時，因土地上除 有抵押權登記外，尚有其他限制登記，被告承辦人員向原 告表示，若無法於協議價購期限內將抵押權及限制登記塗 銷除去，可靜待後續徵收程序，可免去自行塗銷登記之煩 ，原告才未與被告完成協議價購程序。詎料，被告嗣後竟 改以遠低於協議價購之價格，亦即每平方公尺9萬849元之 價額，徵收系爭853地號土地，作出與協議價購時落差極 大高達57％之認定，導致原告受有至少約2千萬元之嚴重 權益受損。且依土地徵收條例第11條之規定，所謂協議價 購價格是指「市場正常交易價格」，依內政部101年10月 11日臺內地字第1010328533號函可知，是不動產估價師按 不動產估價技術規則查估後得出之價格。本件系爭853地 號土地協議價購之價格，既是被告依法委請不動產估價師 ，按不動產估價技術規則查估後所得之結果，除被告依法 委請不動產估價師於查估時有違反不動產估價技術規則而 查估錯誤之情事外，其所查估之結果（協議價購之價格） ，應屬合理可信，否則所為之協議價購亦屬違法。但何以 本件被告得於徵收補償時，作出與協議價購時落差高達57 ％之認定？顯見被告以原處分認定系爭853地號土地徵收 補償價額，確實有誤。又徵收補償價額雖依行為時市價查 估辦法進行查估，與協議價購價格依不動產估價技術規則 進行查估，兩者略有不同，惟行為時市價查估辦法與不動 產估價技術規則之規定，並無顯著差異，兩者查估結果縱
有差異，亦不應如本件般差異幅度高達57％，土地徵收條 例第30條所稱「當期之市價」，與同條例第11條所稱之「 市場正常交易價格」更不應有顯著不同，縱使協議價購程 序為私法，亦不容許行政機關以不合理、不正確之價格來 取得人民之土地，故倘本件被告之協議價購程序合法妥適 ，何以該協議價購價格不得作為徵收補償價額之依據或參 考？況被告於104年6月25日提交桃園市地評會104年第3次 會議評定桃園區市價變動幅度為102.77％，系爭853地號 土地調整後徵收補償市價為每平方公尺9萬849元，則被告 於104年6月25日，亦即前述104年7月24日系爭853地號土 地之協議價購會議前，早已將該土地徵收補償價額認定為 9萬849元，何以被告104年7月協議價購開會通知附件仍記 載系爭853地號土地單價為每平方公尺15萬8800元？被告 於協議價購前既已知其認定之徵收補償價額將遠低於協議 價購價格，卻持續勸原告放棄協議價購程序，靜待徵收補 償，所為無異於欺瞞原告，使原告受有至少約2千萬元之 損失。被告協議價購程序後，恣意將該土地之徵收補償價 額降為9萬849元，違反行政程序法第8條誠實信用原則及 禁反言之要求，確有違誤等語。
（五）聲明：1.訴願決定及原處分均撤銷。2.被告應就原告所有 系爭853地號土地作成每平方公尺以16萬1349元計算徵收 補償金之行政處分，並補發與原處分之價差補償金2315萬 1495元。
三、被告答辯要旨及聲明：
（一）依土地徵收條例第1條第2項、第3項規定，土地徵收乃依 本條例規定，本條例未規定者，方適用其他法律之規定。 且其他法律有關徵收程序、徵收補償標準與本條例牴觸者 ，優先適用本條例。是被告辦理土地徵收程序、徵收補償 標準等事，均照上開規定辦理。次按同條例第30條第1項 、第4項規定，徵收土地應按照徵收當期市價補償其地價 。在都市計畫區內之公設保留地，應按毗鄰非公設保留地 之平均市價補償其地價。關於土地徵收市價之地價調查程 序、方法及應遵行事項等辦法，授權中央主管機關定之。 內政部則依此授權，訂定市價查估辦法，供被告辦理土地 徵收補償市價查估所遵循。另自土地徵收條例第30條於10 1年修正施行後，即不再以「公告土地現值加成」方式補 償，改採市價補償其地價，並依市價查估辦法辦理市價之 查估作業。土地徵收條例第30條於101年1月4日修正前， 因需按公告土地現值計算補償地償，因此，有平均地權條 例第46條之適用。惟土地徵收條例上開規定修正後，市價
查估作業就依市價查估辦法辦理，各項書表格式，並依該 辦法第30條規定，授權中央主管機關定之。內政部即於訂 定發布各項書表格式，以利查估單位實務執行作業，復將 上開辦法及各式書表填寫說明、徵收補償市價查估作業注 意事項等，整理成「土地徵收補償市價查估作業手冊」（ 下稱市價查估作業手冊），供各直轄市、縣（市）政府、 不動產估價師、需用土地人作業參考，屬土地徵收之特別 規定，依土地徵收條例第1條第2項、第3項規定，應優先 適用。是故，土地徵收條例、土地徵收條例施行細則及市 價查估辦法，對於公設保留地地價區段如何視臨街情形或 原建築使用情形再予細分，及其界線如何訂定，已有規定 ，平均地權條例第46條並非決定補償徵收土地地價之依據 。又平均地權條例施行細則第63條規定，已明定屬政府部 分辦理公告土地現值之作業規定，並不適用於土地徵收補 償市價查估作業。至原告所稱18公尺臨街地劃設方式，是 源自桃園市地價查估規定及桃園市繁榮街道地價計算原則 ，但此等查估規定或計算原則是被告依地價查估規則第24 條規定所訂定，而地價查估規則是依土地法施行法第40條 訂定，自101年1月4日土地徵收條例第30條修正施行後， 均僅為政府部門於辦理公告土地現值與公告地價之作業規 定。是故，有關土地徵收補償市價查估程序及方法，在土 地徵收條例、市價查估辦法及其行為時授權之作業手冊皆 詳細載明，其他法律已無適用必要。原告主張本案應適用 平均地權條例、平均地權條例施行細則、土地法施行法、 地價查估規則、桃園市地價查估規定及桃園市繁榮街道地 價計算原則等，容有誤會。
（二）被告依前開規定辦理徵收補償市價查估作業時，均依市價 查估辦法第10條、第11條規定，就公設保留地，應單獨劃 分地價區段，並得視臨街情形或原建築情形再予細分，其 界線應以地形地貌等自然界線、道路、溝渠或使用分區、 編定使用地類別等使用管制之界線或適當之地籍線為準， 另參照內政部102年3月編印之市價查估作業手冊第52頁之 陸、公共設施保留地圖例及計算例一、區段劃分原則，劃 設臨街地地價區段範圍時，以臨路第1宗土地(具有臨街地 之使用效益)為劃設原則，其次，再依第2宗土地所有權權 屬是否與第1宗土地相同（第2宗土地所有權權屬倘與第1 宗相同，則可將2宗土地劃設為同一地價區段），或第2宗 土地使用現況是否與第1宗土地屬同一整體使用(如土地使 用現況相同，則亦可將2宗土地劃設為同一地價區段）， 作為判斷臨街第2宗土地是否同劃屬臨街地地價區段之依
據，而非逕以臨路18公尺深度作為劃設臨街地地價區段之 準則。且最高行政法院106年度判字第413號判決意旨，也 認地價區段之決定，涉及特定土地地理位置及週邊環境之 專業判斷，具有裁量屬性。故被告基於不同宗地臨街與非 臨街情形，細分為不同地價區段，於法有據。原告主張應 依臨街線18公尺深度劃設與臨街地同一地價區段部分，是 為訂定公告土地現值與公告地價作業，僅就區域因素考量 ，並未考量特定土地地理位置與週邊環境，如此之地價區 段內各宗土地單價相同，與市價查估辦法立法精神有違， 無法對同一公設保留地內有實際差異性給予合理補償，此 等齊頭平等之補償有違公平正義，並違反市價查估辦法第 10條第3項後段規定。
（三）本案同段868地號等三筆土地為臨街土地，前經所有權人 出租供機車行營業使用，面積合計約59.15坪，月租金為5 萬元（約每坪845元；租賃期限：自104年3月10日起至105 年3月9日止），而系爭853地號土地屬裡地，面積出租予 同一承租人供停放機車使用，面積約80坪，月租金1萬2千 元（約每坪150元；租賃期限：自99年10月15日起至100年 9月14日止），租約期滿後並未續租，可見兩者租金收益 顯有差異，足證系爭853地號土地使用效益顯不如臨街同 段868地號等三筆土地，且同段868地號等三筆土地深度達 12公尺，本可單獨使用，無需與系爭853地號土地合併同 一目的使用，另查訪該機車行承租人，承租系爭853地號 之裡地僅供堆置物品使用，故同段868地號三筆臨街土地 本可單獨使用，不須另行承租系爭該裡地。原告主張系爭 853地號土地應與臨街土地相同使用，劃為同一地價區段 ，應屬無據。
（四）有關本案協議價購之土地價格，不動產估價師是依不動產 估價技術規則辦理查估，估價目的為徵收前協議價購價格 參考，而本案土地徵收補償市價則由被告地政機關依內政 部訂頒市價查估辦法規定辦理查估作業，且協議價購是需 用土地人與土地所有權人雙方合意之買賣行為，協議價購 所查估市價無需提送桃園市地評會審議，且為避免動用徵 收手段，其價格決定通常較徵收補償市價更具彈性，二者 在地價查估目的、法令依據、作業程序均有所不同，故協 議價購之土地價格，與土地徵收補償市價，兩者本難以一 致。本案是因系爭853地號土地尚有抵押權與查封等限制 登記，原告未能自行塗銷致無法完成協議價購程序，其主 張因被告承辦人員向其表示可靜待後續徵收程序，免去塗 銷登記之煩，才未完成協議價購程序，被告欺瞞原告等語
，均屬臆測之詞。
（五）聲明：原告之訴駁回。
四、爭點：系爭853地號土地之徵收補償價格，是否應適用桃園 市地價查估規定及桃園市繁榮街道地價計算原則等規定，以 距離臨街線18公尺處，作為裡地線，或按協議價購通知估算 價格，將該土地與同段868地號等三筆土地劃為同一地價區 段，而以每平方公尺16萬1349元計算補償地價？五、本院之判斷：
（一）前提事實：
1.如爭訟概要欄所載之情，業經兩造各自陳明，並有系爭85 3地號土地登記謄本、地籍異動索引（見本院卷第101-106 頁）、內政部104年11月6日臺內地字第1041309444號核准 徵收函（見訴願卷第102頁）、被告104年11月12日府地權 字第10402940611號公告徵收函（見同卷第103-104頁）、 最初地價補償評定處分（見同卷第105-107頁）、原告104 年11月24日異議書（見同卷第108頁）、被告104年12月17 日府地權字第1040328833號函（見同卷第109-110頁）、 原告105年1月4日異議書（見同卷第114-115頁）、桃園市 地評會105年6月1日105年第3次會議紀錄（見同卷第130-1 35頁）、前處分（見同卷第136-137頁）、被告辦理系爭 工程土地歸戶清冊（見同卷第152頁）、被告105年11月29 日府地權字第1050294127號函（見同卷第180頁）、桃園 市地評會105年12月22日105年第9次會議重行復議紀錄（ 見同卷第185-190頁）、原處分（見同卷第222-223頁）、 內政部106年5月19日臺內訴字第1060034363號訴願決定書 （見同卷第361-372頁）等在卷可供查對屬實。 2.系爭853地號土地坐落近桃園市桃園區中山路與中平路口 ，該土地在系爭工程實施前，未臨街道，與最鄰近的中山 路之間，隔有同段868地號等三筆土地，即此三筆土地屬 直接臨街（中山路）之土地，原告所有另筆被公告徵收之 系爭871地號土地，就在同段868地號等三筆土地旁，也臨 桃園市桃園區中山路，但未與系爭853地號土地毗鄰。同 段868地號等三筆土地上原有「阿宏機車行」在營業中， 系爭853地號土地距離中山路達12公尺。系爭二筆土地與 同段868地號等三筆土地等，原均為都市計畫區內預定為 道路用地使用之公設保留地，都因系爭工程而經被告公告 徵收；系爭853地號土地原依土地徵收條例第11條先進行 協議價購程序時，原告有表達同意以協議價購方式提供系 爭二筆土地予系爭工程使用之意願，而就系爭853地號土 地部分，改制前桃園縣桃園市公所原通知進行協議價購程
序所估定價購金額為每平方公尺15萬5200元，嗣後於協議 會議通知中，協議價購預估單價又改為與系爭871地號土 地相同，均為每平方公尺15萬8800元。又系爭853地號土 地遭徵收前，原遭假扣押查封登記，直至104年12月30日 因徵收移轉桃園市所有，才塗銷該假扣押登記等情，亦為 兩造所陳明，並有被告土地使用分區線上查詢結果顯示系 爭853地號土地坐落情形圖、地籍圖謄本、桃園市桃園區 中山路、中平路口現場照片、系爭土地地籍異動索引（見 本院卷第40-41、99、103、105頁）、系爭二筆土地與同 段868地號等三筆土地有關宗地、道路、接近、週邊環境 、行政等條件調查表（見訴願卷第253-254頁）、前述被 告104年11月12日公告徵收函、徵收區段圖（見同卷第255 頁）、改制前桃園縣桃園市公所103年9月22日桃市都字第 1030066545號函知之系爭853地號土地協議價購價格（見 本院卷第42-43頁）、原告簽立協議價購同意書（見本院 卷第44頁）、104年7月協議價購開會通知所附系爭土地清 冊（見同卷第45-47頁）附卷可供核對屬實。另臨路之同 段868地號等三筆土地，自104年3月至105年3月間止，有 出租予訴外人戴瑞香供經營「阿宏機車行」使用，月租金 5萬元，以該等土地面積核算單價，每坪租金約845元；系 爭853地號土地則於99年10月至100年9月間、103年10月至 104年10月間，也曾出租予訴外人戴瑞香，但僅供停放機 車而不作其他使用，月租金僅1萬2000元，以土地面積核 算租金單價每坪約150元等情，為被告所陳明（見本院卷 第62頁），且為原告所不爭，並有三份租賃契約書存卷供 佐證為真（見訴願卷第349-356頁）。
（二）系爭853地號土地之徵收補償地價，無須適用桃園市地價 查估規定及桃園市繁榮街道地價計算原則等規定，將之與 同段868地號等三筆土地劃為同一地價區段，也無需按協 議價購通知估定價格，評定為補償地價：
1.應適用的法令：
(1)土地徵收條例第1條、第11條、第30條（附錄1） (2)平均地權條例第10條、第38條、第46條（附錄2） (3)101年1月4日修正公布、同年9月1日施行前之土地徵收 條例第30條舊規定（附錄3）
(4)土地徵收條例施行細則第31條（附錄4） (5)平均地權條例施行細則第63條第2項（附錄5） (6)行為時即徵收公告當期適用之104年3月1日修正施行前 之土地徵收補償市價查估辦法（下再稱市價查估辦法） 第1條、第4條、第6條、第10條、第11條、第18條至第2
0條、第22條、第23條（附錄6）
(7)土地稅法第30條（附錄7）
(8)桃園市實施地價調查估計作業規定第1條、第8條第2項 第1款第1目（附錄8）
(9)桃園市繁榮街道路線價區段宗地單位地價計算原則第1 點、第3點（附錄9）
2.法理的說明
(1)土地徵收條例是為規範土地徵收，確保土地合理利用， 並保障私人財產，增進公共利益，所特別制定有關土地 徵收程序與實體規範的特別法，因此有關土地徵收之法 律關係，應依該條例規定定之，該條例未規定者，才適 用其他法律之規定，且其他法律有關徵收程序、徵收補 償標準與該條例牴觸者，也應優先適用該條例之規定， 此參土地徵收條例第1條規定（見附錄1）即明。 (2)關於被徵收土地補償地價決定之實體原則與應遵循之相 關程序：
A.土地徵收條例第30條有特別規定，該條於101年1月4 日修正公布，同年9月1日起施行前，舊規定關於徵收 補償之地價，乃沿襲平均地權條例第10條之規定（見 附錄2），以徵收當期「公告土地現值」為原則，另 訂定「於必要時得加成補償」，且公告土地現值與加 成補償成數的決定方式，則定由直轄市或縣(市)主管 機關提交地價評議委員會評定之（見附錄3舊法該條 規定）；至於都市計畫區內之公設保留地，則與平均 地權條例上開規定（見附錄2該規定）內容一致，雖 仍以「公告土地現值」為補償地價之標準，只是考量 該土地既然劃定為公設保留地，土地利用就依法受限 ，本身公告土地現值較諸原本地利相同的毗鄰非公設 保留地為低，如依其本身公告土地現值補償，恐使公 設保留地所有權人蒙受過度損失，為保障其權益，而 採「毗鄰非公設保留地的平均公告土地現值」，補償 其地價（見附錄3）。
B.然因前述公告土地現值加成補償方式所補償之地價， 與被徵收地在不動產交易市場上正常交易價格仍有差 異，執行上受批評甚多，故於101年1月4日修正公布 ，自同年9月1日起施行之新法第30條第1項規定（見 附錄1），改按照徵收當期「市價補償」為原則；在 都市計畫區內之公設保留地，也同樣在修法施行後改 採「市價補償」為原則；同理，由於公設保留地土地 利用依法受限，市價較低，為恐公設保留地所有權人
蒙受過度損失而保障其權益，就依例按「毗鄰非公設 保留地的平均市價」補償其地價（參本條項規定修正 之立法理由）。至於市價的決定方式，依同條第2項 、第4項規定，由直轄市、縣（市）主管機關提交地 價評議委員會評定之，並授權中央主管機關即內政部 訂定查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事 項等辦法。且所謂「毗鄰非公設保留地之平均市價」 ，依土地徵收條例施行細則第31條第1項規定（見附 錄4），指「毗鄰各非公共設施保留地市場正常交易 價格之平均數，比照平均地權條例施行細則第63條第 2項規定計算之。……」而此規定所稱「毗鄰各非公 共設施保留地市場正常交易價格價平均數，比照平均 地權條例施行細則第63條第2項規定計算」，參酌平 均地權條例施行細則第63條第2項規定（見附錄5）： 「……所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地 之區段線比例加權平均計算」意旨可知，毗鄰非公共 設施保留地市場交易價格的平均數，其平均計算方式 ，還要按毗鄰各非公設保留地的區段線比例，加權平 均計算。亦即公設保留地與相毗鄰非公設保留地的毗 鄰區段線比例所占越高者，在計算市價平均值上，就 要以越高之加權值比例計算之。需附帶說明的是，由 土地徵收條例施行細則第31條第1項上述規定可知， 比照平均地權條例施行細則第63條第2項規定者，僅 在毗鄰非公設保留地市價「平均計算之方式」，而不 及於平均地權條例施行細則第63條第1項關於查估其 母法（即平均地權條例）第46條所定公告土地現值的 各項細則規定，自然也不得將平均地權條例第46條公 告土地現值相關規定，視為土地徵收補償地價決定應 比照參考的規定。
C.內政部依土地徵收條例第30條第4項訂定有市價查估 辦法，依行為時即104年3月1日修正施行前該辦法第4 條規定，土地徵收補償市價查估辦理程序，包括：① 蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料：②調查買 賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之 因素；③劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖； ④估計實例土地正常單價；⑤選取比準地及查估比準 地地價；⑥估計預定徵收土地宗地單位市價；⑦徵收 土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定（見附錄 6）。又依同辦法第6條第1項、第2項規定，依同辦法 第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，無
市場買賣實例者，得蒐集市場收益實例。收益實例， 指租賃權或地上權等他項權利，且具有租金或權利金 等對價給付之實例（見附錄6）。另參照同辦法第10 條第1項、第3項、第4項規定，劃分地價區段時，應 攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、 市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管 制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特 殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及 其他影響地價因素（下稱影響地價因素），於地籍圖 上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃 為同一地價區段。而公設保留地，則應單獨劃分地價 區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分。 帶狀公設保留地穿越數個地價不同之區段時，得視二 側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段（見 附錄6）。另按該辦法第11條規定，地價區段之界線 ，應以道路、溝渠等界線或使用分區、編定使用地類 別等使用管制之界線或適當之地籍線為準（見附錄6 ）。而同辦法第22條第1項、第2項、第5項規定：「 （第1項）都市計畫區內公共設施保留地區段地價以 其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。帶狀 公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得分段 計算。(第2項）前項所稱平均計算，指按毗鄰各非公 共設施保留地之區段線比例加權平均計算。毗鄰部分 為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予 納入。……（第5項）公共設施保留地宗地市價以依 第1項計算之區段地價為準，宗地跨越二個以上地價 區段者，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之 積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價，尾數進位 方式依第21條辦理。…」同辦法第23條更就公設保留 地區段地價加權平均計算作業步驟詳予規定（見附錄 6）。綜合上開規定可知，土地徵收條例所定徵收土 地補償地價所按市價的查估辦法，要先調查買賣或收 益實例，繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素， 並應斟酌各項收益實例等影響地價因素，將地價相近 、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區 段，才能估計預定徵收土地宗地之單位市價；至於都 市計畫區內公設保留地，應單獨劃分其地價區段，並 得視臨街情形或原建築使用情形再予細分，而其區段 地價，則以其毗鄰非公設保留地之區段地價平均計算 。而平均計算方式，如前述關於比照平均地權條例施
行細則第63條第2項規定之說明，指按毗鄰各非公設 保留地之區段線比例加權平均計算。因此，都市計畫 區內公設保留地的地價區段，得視臨街情形或原建築 使用情形，細分為不同的地價區段，就此等已各別區 分之地價區段，其地價界定，再按毗鄰各非公設保留 地之區段線比例，加權平均計算為毗鄰非公設保留地 之區段地價平均值，作為該公設保留地之區段地價， 並以此預定徵收公設保留地之宗地單位市價，提交地 價評議委員會評定之。該等規定既有土地徵收條例第 30條第4項為授權基礎，其內容未逾越授權範圍，符 合法律保留原則，經核其規範內容與母法規範意旨， 以及土地徵收條例施行細則第31條第1項規定應比照 平均地權條例施行細則第63條第2項規定之內容，也 無違背，與法律優位原則也相符合。當得為執法機關 所援用。
D.綜上可知，現行土地徵收條例第30條對於被徵收土地 補償地價之決定，在實體定價原則與應遵循之相關程 序上，已有特別規定，不同於以往沿襲平均地權條例 以「公告土地現值」為地價補償標準，改以市場交易 價格的「市價」為基準；至於都市計畫區內公設保留