臺灣臺北地方法院民事簡易判決 108年度北簡字第3216號
原 告 北吉房屋仲介有限公司
法定代理人 陳義昌
被 告 徐蕭照
訴訟代理人 莊佳樺律師
上列當事人間請求給付仲介服務費事件，本院於民國108 年4 月
12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時聲明：㈠被告應給 付原告新臺幣（下同）41萬4,000 元，及自民國107 年11月 8 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡願供擔 保，請准宣告假執行（見本院卷第9 頁）。嗣訴狀送達後， 將上開聲明第㈡項撤回，並變更聲明為：被告應給付原告33 萬4,200 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 週年利率5 ％計算之利息（見本院卷第98頁）。經核原告所 為上開訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規 定，應予准許。
二、原告主張：兩造於107 年3 月6 日簽訂一般委託銷售契約書 （下稱系爭委託銷售契約），被告同意將其所有之門牌號碼 臺北市○○區○○路000 巷00號2 樓房屋（下稱系爭房屋） 委託原告居間仲介銷售，嗣原告為被告覓得訴外人游旂以55 7 萬元購買系爭房屋，被告與游旂並於同年8 月15日簽訂不 動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約），惟游旂於先 行裝修系爭房屋期間，發現系爭房屋疑似海砂屋，被告乃於 同年9 月26日委託立鋼國際工程股份有限公司（下稱立鋼公 司）就系爭房屋進行氯離子含量檢測，經檢測結果系爭房屋 之氯離子含量超出標準值，確認係屬海砂屋，被告與游旂為 此於同年10月30日在臺北市萬華區調解委員會進行調解，經 調解成立而合意自即日起解除系爭不動產買賣契約，而系爭 房屋之氯離子含量超出標準乃屬可歸責於被告之事由，致系 爭不動產買賣契約遭游旂解除，則原告自得依系爭委託銷售 契約第六條第三項之約定，請求被告給付按系爭不動產買賣 契約實際成交金額557 萬元計算6 ％之違約金云云。並聲明
：被告應給付原告33萬4,200 元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
三、被告則以：被告委託原告銷售系爭房屋時，並無隱匿系爭房 屋屋況之情事，原告並未要求被告須就系爭房屋之氯離子含 量進行檢測，亦未協助被告確認系爭房屋屋況，且被告迄至 系爭不動產買賣契約簽訂時，仍不知系爭房屋之氯離子含量 超出標準，是系爭不動產買賣契約經解除乙節，並非可歸責 於被告之事由所致，故原告依系爭委託銷售契約第六條第三 項之約定，請求被告給付違約金，難認有據。縱認原告得向 被告請求違約金，然原告未協助被告確認系爭房屋屋況，且 系爭不動產買賣契約已解除，被告未受有出售系爭房屋之利 益，故原告請求被告給付之違約金尚屬過高，應酌減至系爭 房屋實際買賣價金557 萬元之1 ％以下，方為適當等語，資 為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡若受不利判決，願供 擔保，請准宣告免為假執行。
四、本院之判斷：
㈠原告主張兩造於107 年3 月6 日簽訂系爭委託銷售契約，約 定被告將系爭房屋委託原告居間仲介銷售，嗣原告為被告覓 得游旂以557 萬元購買系爭房屋，被告並於同年8 月15日與 游旂簽訂系爭不動產買賣契約，惟事後經檢測確認系爭房屋 之氯離子含量超出標準，被告與游旂乃於同年10月30日調解 成立，自即日起解除系爭不動產買賣契約等情，業據原告提 出系爭不動產買賣契約、系爭不動產買賣契約、立鋼公司中 和實驗室硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗報 告、臺北市萬華區調解委員會調解書等件影本為證（見本院 卷第13至35頁），並經本院依職權調取本院107 年度核字第 3043號調解書呈請審核卷宗、臺北市萬華區調解委員會 107 年民調字第0544號調解事件卷宗核閱無訛，且為被告所不爭 執，固堪信為真實。
㈡惟原告另請求被告給付違約金33萬4,200 元乙節，則為被告 所否認，並以前揭情詞置辯。經查，系爭委託銷售契約第六 條第二項第㈢款約定：「有下列各款情形之一者，視為乙方 （即原告，下同）已完成仲介之義務，甲方（即被告，下同 ）仍應支付第一項約定之服務報酬予乙方：……㈢甲方同意 出售或乙方所媒介之買方之承購條件已達甲方之銷售條件， 甲方拒絕與買方簽定買賣契約書；或簽定不動產買賣契約書 後違約不賣；或因可歸責於甲方之事由致買方解除買賣契約 者。……」、同條第三項約定：「前項㈡至㈣情形，甲方應 支付乙方按本契約書約定之銷售總價百分之六計算之違約金 。」（見本院卷第15頁），原告雖主張被告有上開系爭委託
銷售契約第六條第二項第㈢款約定之可歸責於被告之事由致 買方游旂解除系爭不動產買賣契約之情形，故原告得依同條 第三項之約定向被告請求給付違約金云云，然被告表示其於 委託原告銷售系爭房屋時，乃至與游旂簽訂系爭不動產買賣 契約之際，就系爭房屋之氯離子含量超出標準值乙事並無所 悉乙節，為原告所不爭執（詳見本院卷第98頁），則被告並 無惡意隱匿系爭房屋之氯離子含量超出標準值之情事。又房 屋之氯離子含量是否超出標準值須經專業檢測方能確認，非 一般民眾可得輕易知悉，且被告在不動產說明書現況調查表 上亦如實於第32項之「有無混凝土中水溶性氯離子含量檢測 」項目勾選「否」，有該不動產說明書現況調查表影本在卷 可按（見本院卷第17至19頁），若原告認房屋之氯離子含量 檢測對於日後房屋買賣交易能否順利成交具有重要影響性， 則依其身為專業仲介之立場，自當要求原告必須委託專業機 構就系爭房屋之氯離子含量進行檢測，並提出檢測結果報告 後，再進行委託銷售之工作，惟原告於覓得游旂購買系爭房 屋並與被告簽訂系爭不動產買賣契約前，均未要求或協助被 告進行系爭房屋之氯離子含量檢測，則於系爭不動產買賣契 約簽訂後始發現系爭房屋之氯離子含量超出標準值，尚難謂 係可歸責於被告之事由，是原告僅以系爭房屋客觀上存在氯 離子含量超出標準值之問題，逕認被告具有可歸責事由云云 ，並非可採。況系爭不動產買賣契約第五條第㈠項就氯離子 含量檢測有如下約定：「⒈甲方（即游旂，下同）如要求做 本項檢測，得於支付第二期價金前自行委託檢測機構進行檢 測。⒉甲方應於委託檢測同時通知承辦地政士；承辦地政士 接獲通知後，於檢測報告完成前，買賣標的物暫停辦理產權 移轉登記。⒊檢測結果氯離子含量超過約定標準【如標的物 建築完成日期在民國107 年1 月1 日以後87年6 月25日（含 當日）以前，約定標準為每立方公尺0.6 公斤；如為民國87 年6 月26日以後者，約定標準為每立方公尺0.3 公斤】，買 賣雙方同意無條件解除買賣契約，檢測費用及回復原狀之費 用，由買賣雙方平均分擔。……」（見本院卷第25、27頁） ，可知系爭不動產買賣契約之簽訂並不以被告必須出具系爭 房屋之氯離子含量檢測報告為要件，亦未賦予被告必須就系 爭房屋進行氯離子含量檢測之義務，僅約定買方游旂得於支 付第2 期價金前自費委託專業機構進行檢測，且檢測結果超 過約定標準乃屬系爭不動產買賣契約無條件解除之事由，而 被告與游旂亦因系爭房屋之氯離子含量超過約定標準乙事， 於107 年10月30日在臺北市萬華區調解委員會調解成立，合 意解除系爭不動產買賣契約，有臺北市萬華區調解委員會調
解書影本存卷可佐（見本院卷第35頁），則系爭不動產買賣 契約乃兩造因系爭房屋之氯離子含量檢測超過系爭不動產買 賣契約第五條第㈠項第⒊款約定之標準值而合意解除，與系 爭委託銷售契約第六條第二項第㈢款所定因可歸責於被告之 事由致買方游旂解除系爭不動產買賣契約之情形，自有未合 ，原告即不得依同條第三項之約定請求被告給付違約金。五、綜上所述，原告依系爭委託銷售契約第六條第三項之約定， 請求被告給付違約金33萬4,200 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由， 應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料 ，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 4 月 26 日
臺北簡易庭 法 官 黃珮如
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市重慶南路1段126巷1號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 4 月 26 日
書記官 李易融
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