臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 108年度中簡字第319號
原 告 葉景閎
被 告 施存根
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國108年4月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠訴外人張玉英於民國106年8月21日向訴外人簡錦秀購買彰化 市福竹段1492、1490、1487、1488、1483、1484、1478、14 82地號等8筆7人共有之土地（合計1082.21平方公尺，約327 .3685坪，下合稱系爭土地），並於同日簽訂買賣合約書， 約定買賣總價款為新臺幣（下同）1,103萬6,216元（此價金 含買方張玉英負擔之土地增值稅款）。依合約書，價款分四 期交付，張玉英當日即將第一期款100萬元存入履約保證專 戶，並於107年2月21日應給付第二期款100萬元。上開合約 書第15條第1款約定，系爭土地須於107年1月31日申報土地 增值稅，若買方不配合申報，此合約無條件解除，價金返還 買方，代書費4,000元及履約保證費用6,621元由雙方平均負 擔。
㈡原告於106年8月至同年10月間，帶被告至系爭土地現場勘查 及至訴外人張玉英住處洽談是否由被告購買系爭土地時，並 未告知被告訴外人張玉英已於106年8月21日簽約購買系爭土 地乙事。被告不知道訴外人張玉英已經簽約，以為訴外人張 玉英、呂旭栩及原告三人是居間仲介的角色。惟被告竟為規 避支付原告的仲介費，將原告及張玉英排除在外，於106年 10月間與訴外人王志恆數次夥同至系爭土地之地主代表簡錦 秀的住處，洽談購買系爭土地，並於106年11月3日以王志恆 之名義與地主代表簡錦秀就系爭土地簽立預定土地買賣契約 書。被告應係與地主簡錦秀或其配偶顏三郎有密約，讓地主 不提供證件配合申報辦理土地增值稅，讓張玉英與簡錦秀的 合約解除，被告再於107年2月8日以自行名義與原告簽立不 動產買賣契約，以982萬1,055元買受系爭土地，於107年3月 5日完成登記。
㈢被告為規避支付原告仲介費，故意拒絕透過原告訂立買賣契 約，由被告自己與地主代表簡錦秀簽立買賣契約，依最高法
院58年台上字第2929號判例見解及誠實信用原則，被告仍應 給付原告仲介費。爰依上開判例見解，請求被告給付原告按 張玉英當初就系爭土地之買價1,103萬6,216萬元的4％，計 算應給付原告之仲介費即44萬1,448元，並聲明：被告應給 付原告44萬1,448元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：
㈠被告並未委託原告居間仲介，被告亦未與訴外人張玉英間就 系爭土地為任何買賣協議。被告當初係經由訴外人張雪麗告 知，得知張雪麗姑姑張玉英欲為系爭土地之地主仲介出售系 爭土地，被告遂與張雪麗一同至系爭土地現場勘查，當時張 玉英代地主開價，每坪5萬元，被告認為高於行情，故未為 任何決定。本件張雪麗原為買方即被告的仲介人，張玉英則 為賣方之仲介人，原告並非被告的仲介人。
㈡至於張玉英以其名義於106年8月21日與地主簽訂之買賣契約 書，被告原先並不知情。被告係於106年10月間某日，與張 雪麗在彰化某咖啡廳，巧遇系爭土地地主代表簡錦秀之配偶 證人顏三郎後，在聊天過程中方知悉證人張玉英已先與地主 代表簽訂系爭土地買賣契約，嗣後被告與訴外人王志恆至簡 錦秀住處閱覽張玉英與簡錦秀之合約後，認張玉英購買誠意 不足，僅出資100萬元，並有6個月期間可找尋其他願出高價 的買主購買系爭土地，以賺取差價。被告知悉張玉英有買賣 契約存在後，由王志恆以其名義與地主代表簡錦秀於106年 11月3日簽立預定土地買賣契約書。被告並非利用原告提供 的資訊與系爭土地之地主代表接洽，被告並未與簡錦秀密約 要求簡錦秀不要提供任何證件給代書辦理土地增值稅，故意 使張玉英先前之契約解除等語，資為抗辯，並聲明：⒈原告 之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第71至72頁，配合判決書之製 作，於不影響要旨下，調整或更正部分文字用語）：㈠、張玉英於106年8月21日向簡錦秀購買系爭土地，並於同日簽 訂買賣合約書，約定買賣總價款為1,103萬6,216元整（此價 金含買方張玉英負擔之土地增值稅款）。依合約書，價款分 四期交付，張玉英當日即將第一期款100萬元存入履約保證 專戶，並於107年2月21日應給付第二期款100萬元。㈡、上開合約書第15條第1款約定，系爭土地須於107年1月31日 申報土地增值稅，若買方不配合申報，此合約無條件解除， 價金返還買方，代書費4,000元及履約保證費用6,621元由雙 方平均負擔。
㈢、簡錦秀於107年1月31日前未交付申報土地增值稅之文件（如 土地共有人之身分證及印章）予簡錦秀或雙方委託之王麗英 代書。
㈣、張玉英未於107年1月31日前申報土地增值稅。㈤、張玉英於107年2月18日寄發存證信函催告簡錦秀應履行申報 土地增值稅所需之協力義務，惟簡錦秀未履行，張玉英乃依 買賣合約第8條第1款，行使契約解除權。
㈥、簡錦秀於106年11月3日與訴外人王志恆就系爭土地簽立「預 定土地買賣契約書」（見本院卷第95至105頁）。㈦、簡錦秀於107年2月8日與被告簽立被證一不動產買賣契約書 ，將系爭土地以總價982萬1,055元出售予被告，每坪約3萬 元，並於107年3月5日完成所有權移轉登記。四、本院之判斷：
㈠按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報 酬。但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒 之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠 實信用原則，仍應支付報酬（最高法院58年度台上字第2929 號判例意旨可資參照）。上開判例之意旨，應係委託人為避 免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自 己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應 支付報酬。蓋在委託期間內，媒介居間人為委託議價所進行 之活動支出，均為其營運成本，由媒介居間人自行負擔。媒 介居間人願意付出勞力、時間、費用之原因，在於若經由媒 介居間人之斡旋、議價，買賣雙方契約成立後，委託人應給 付媒介居間人相當之服務報酬。因此，上開判例之目的，應 在於避免買賣雙方已透過居間仲介者達成一定合意，竟欲規 避仲介費用之支出，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而私 下另行交易之情形。從而，上開判例，解釋上限於居間仲介 者已達到媒介就緒之程度，即所媒介之雙方就買賣契約必要 之點（價金、標的物），已達意思合致，對於非必要之點， 如經當事人已表示意思者，亦已達意思合致時，方有適用（ 臺灣高等法院103年度上易字第760號民事判決亦類此見解） 。故本件之爭點為：⒈原告是否已先行媒介就緒？⒉被告有 無故意拒絕訂約情事﹖經查：
⒈原告並未使買賣雙方意思合致，並未達媒介就緒之程度： 原告雖主張其為買方即被告之媒介居間仲介人（見補字卷第 13至14頁），惟為被告所否認，並抗辯：原告並非被告之仲 介人，訴外人張雪麗方為被告之仲介人，兩造間並無居間之 法律關係等語置辯（見本院卷第45至47頁），則原告未能就 兩造間有居間契約之事實，舉證以實其說，已難為有利於原
告之認定。況且，原告於本院審理時自承：當初我有勸張玉 英每坪3萬8,000元賣給被告，但被告說要保證給設計師畫圖 ，給他參考，還要保證水土保持可以過，蓋房子要6米路， 而本來只有4米，他說你沒有保障這樣，我沒有辦法跟你買 。我說，我做仲介，只有賺一點費用，怎麼保證到這樣等語 （見本院卷第114頁）。準此，可知兩造在談論之過程，對 於被告已為表示之契約非必要之點，例如保證給設計師畫圖 、保證水土保持可以過，保證有6米路等內容，因原告無法 保證，亦無法說服賣方為保證。故本院認依本事件之性質， 買賣契約並未因原告媒介而成立（民法第153條規定可資參 照），難認原告已先行達「媒介就緒」之程度。 ⒉被告並無故意拒絕簽訂媒介就緒之契約：
本件被告固未透過原告簽訂系爭土地之買賣契約，於106年 10月間與訴外人王志恆數次夥同至系爭土地之地主代表簡錦 秀的住處，洽談購買系爭土地。於106年11月3日以王志恆之 名義與地主代表簡錦秀簽立預定土地買賣契約書。被告再於 107年2月8日與原告簽立不動產買賣契約，以982萬1,055元 買受系爭土地，於107年3月5日完成登記等情，為被告所自 承（見本院卷第115頁），並有預定土地買賣契約書在卷可 佐（見本院卷第95至105頁）。然查：①依證人張雪麗於本 院證稱：我跟被告是好朋友的關係，被告做建商，我幫忙仲 介土地，有好的土地會仲介給被告。張玉英是我的姑姑。我 於106年7月、8月有聽我妹妹去我姑姑張玉英住處，知道姑 姑那邊有仲介出售土地，我就想可以仲介被告去看，這樣我 跟我姑姑可以一人賺一邊。我帶被告去看系爭土地現場的那 一次，張玉英、呂旭栩及原告三人都在，他們三人合夥做仲 介。我跟被告於106年10月有在彰化的咖啡廳遇到顏三郎先 生，在那之前我並不認識顏三郎，當時他在講他在附近有一 塊土地，剛賣走，講一講，我說可能是同一塊。當天在咖啡 廳是巧遇。顏三郎說他是賣給一個姓張的。我想說賣掉就算 了，我就沒有再管了。我當初有跟我姑姑出價，知道我姑姑 買了之後，我也就沒有再處理，就不好意思跟被告提這件事 情等語（見本院卷第117至118頁），核與②證人顏三郎證述 ：我是簡錦秀的先生。我當初在彰化的咖啡廳是巧遇被告， 並非事先有約。在那一次碰面之前，被告並無去過我家。當 時在聊天的過程中，我有提到我有塊土地要賣，我跟人家簽 約了，有提到買方是張太太。我在咖啡廳並沒有給被告看買 賣合約。被告過幾天後才去我家。我是在電話中告訴被告我 家住處。被告並沒有跟我密約，請我們這邊不要提供任何證 件給代書辦理土地增值稅，讓我們跟張玉英解約。我們是跟
被告約定，如果期限到了，原告不買的話，我們才賣給被告 。當初106年11月3日為什麼買方使用王志恆的名字我不清楚 ，因為買方要用什麼名字是他們的自由等語等語（見本院卷 第119至120頁）情節相符。③參以原告亦自承：我並未告知 被告證人張玉英已經跟地主簽約，被告以為證人張玉英、呂 旭栩及原告三人是賣方的仲介等語明確（見本院卷第114頁 ）。足認被告於106年10月間某日在彰化某咖啡廳巧遇證人 顏三郎後，在聊天過程中方知悉證人張玉英已先與地主代表 簽訂系爭土地買賣契約，方於106年11月3日以王志恆之名義 與地主代表簡錦秀簽立預定土地買賣契約書。被告再於107 年2月8日與原告簽立不動產買賣契約，以982萬1,055元買受 系爭土地，於107年3月5日完成登記。被告並非利用原告提 供的資訊與系爭土地之地主代表接洽，被告與地主代表簡錦 秀的買賣契約磋商，亦係由被告完成。準此，難認被告係故 意拒絕透過原告訂立已媒介就緒之契約。
⒊從而，原告主張本件是媒介居間，依上開判例意旨，請求被 告給付原告仲介費等語，應屬無據。
五、綜上所述，原告依最高法院58年度台上字第2929號判例意旨 ，訴請被告應給付原告44萬1,448元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無 理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據，經本 院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併予 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 高士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
書記官 陳采瑜