臺灣臺中地方法院民事判決
107年度中簡字第644號
原 告 魏永詅
訴訟代理人 賴皆穎律師
被 告 龔琬芳
方芬妮
上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國一０八年三月十
四日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第二百六十二 條第一項定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更 或追加，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項 之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民 事訴訟法第二百五十五條第一項但書、第二、三、七款分別 定有明文。原告起訴聲明原請求：「鈞院民國一０六年度司 執字第一三七八０五號之強制執行程序應予撤銷。」（參本 院卷第四頁），嗣於本院一０七年八月二十三日以書狀追加 及變更聲明為：「（一）被告不得以一０五年度中院民公勇 字第一二八七號公證之房屋租賃契約書為執行名義，聲請對 原告所有財產為強制執行。（二）鈞院一０六年度司執字第 一三七八０五號之強制執行程序應予撤銷。」（參本院卷第 一百二十九頁），嗣於一０七年八月二十三日言詞辯論期日 撤回前開聲明第二項「鈞院一０六年度司執字第一三七八０ 五號之強制執行程序應予撤銷」之部分（參本院卷第一百二 十七頁），並經被告同意撤回（參本院卷第一百二十七頁背 面）。嗣原告又於一０八年二月十二日將本件訴訟全部撤回 （參本院卷第一百八十四頁），惟被告於一０八年二月十三 日表示不同意原告將本件訴訟全部撤回（參本院卷第一百八 十八頁），是原告此部分撤回自不生撤回效力，合先敘明。二、原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其 一造辯論而為判決。
乙、實體事項：
壹、原告主張:
一、原告一０五年八月中旬於網站「頂讓王」看到鋐潤補習班在 頂讓，頂讓金為新臺幣（下同）三十萬。網站上更標榜政府 立案，消防安檢合格的國高中文理補習班，並附上門牌號碼 臺中市○○區○○○○街○○○○○號（下稱系爭房屋）二 樓及三樓教室照片。被告帶原告參觀鋐潤補習班時，系爭房 屋二樓空間寬敞僅有一間教室，教室內擺滿了十幾張三人座 的課桌椅，系爭房屋三樓有兩間教室可以使用，且皆擺滿單 人課桌和白板，被告龔琬芳更提到系爭房屋二、三樓教室安 檢消防已通過，是合法教室，四樓不是教室，但可以當輔導 室使用，讓學生自習。之後，一０五年八月底原告第二次再 去看補習班的時候，原告找原告胞兄魏綸毅陪同前往，被告 龔琬芳又帶原告看系爭房屋二樓到四樓教室，魏綸毅和被告 方芬妮在系爭房屋一樓等待，原告下來之後，原告跟魏綸毅 講說有三間教室，被告也附和說確實有三間教室可以使用。 接著，魏綸毅和原告一起上樓參觀教室，均看到系爭房屋三 樓有兩間教室皆擺課桌椅，還有白板，再加上被告二人所說 有三間合法教室可以使用，原告更加相信系爭房屋三樓之兩 間教室均為合法教室。嗣一０五年九月二日雙方第三次見面 時，正式簽立房屋租賃契約書（下稱系爭房屋租賃契約書） 及轉讓合約書並交付頂讓金三十萬元，以及押租金兩個月八 萬元及一個月租金四萬元共計十二萬元，簽約過程中被告二 人又再次提到三樓的教室可以使用且合法。一０五年九月中 旬，雙方進行為期一周之交接，過程中被告二人負責上課， 原告和其兩位櫃枱人員劉亭君和陳思穎三人均看到被告龔琬 芳帶學生到系爭房屋三樓教室上課，此舉更讓原告相信三樓 的教室是合法的，而後兩造於一０五年九月二十九日在臺灣 地方法院所屬民間公證人陳勇仁事務所將房屋租賃契約書公 證，房屋所在地及使用範圍為臺中市○○區○○○○街○○ ○○○號全部，租賃期間自一０五年十月一日開始生效至一 ０七年九月三十日止。又幫忙補習班負責人過戶之劉芳怡代 書，於一０六年五月十六日劉代書來做消防公安檢查，經原 告打電話詢問劉代書為何消防安檢未檢查三樓，劉代書說「 三樓根本不是教室。」也就是表示合格立案的教室只有二樓 一間，三樓根本沒有合格立案教室，原告才知道被欺騙了。 原告立即於同日晚間八點以LINE通訊軟體詢問被告龔琬芳， 被告龔琬芳竟辯稱：「二樓是合法上課用教室。三樓是學生 自習用教室，沒有上課之用。我有三間教室，無誤，一直都 是合格合法使用。三樓教室讓學生自習，無上課之用途，合 法使用。」原告打電話詢問教育局，教育局回答原告，即使
用做自習教室，依然需要通過消防安檢合法立案，否則就不 是合法教室，顯見被告龔琬芳稱三樓教室是自習教室合法使 用，與事實不符。事後，原告才得知交接期間學生至系爭房 屋三樓教室上課，係被告龔琬芳刻意安排，故意在原告面前 演戲，平常學生都在系爭房屋一樓上課，被告龔琬芳對學生 們說有老師要來參觀所以換到系爭房屋三樓上課，營造系爭 房屋三樓係合法教室，進而取信原告，且原告自劉芳怡代書 得知，當初被告二人立案時僅花費十五萬元，被告二人竟然 向原告收取三十萬元之頂讓金，卻僅有一間合格教室可以使 用，此外原告每個月須支出四萬元租金，被告當初承諾有三 間教室可以使用，現在僅剩一間合格教室可用，顯然不合理 。詐欺部分原告業已提出刑事告訴，經臺灣臺中地檢署一０ 六年度他字第四九二二號偵查中。系爭房屋租賃契約書第一 條及第四條提到使用範圍為臺中市○○區○○○○街○○○ ○○號「全部」，「且本房屋係供補習班之用」，詎料三樓 之兩間教室均無經過消防安檢，而非合法教室，導致原告無 法使用供補習班上課之用，原告花三十萬元之頂讓金及系爭 房屋整棟每月四萬元之租金，卻只有系爭房屋一樓教室可做 補習班使用，系爭房屋二樓雖有執照，但原告請被告裝冷氣 ，被告沒裝，不能使用，系爭房屋三樓放課桌椅，系爭房屋 四樓空著。原告給付租金而不能正當使用系爭房屋三樓租賃 物自有租金之損失，原告自得按租金之比例請求減少租金， 且原告業已於一０六年十二月向被告二人寄發存證信函請求 減少租金，原告乃請求自一０六年五月得知係非法教室起算 ，每月減少一萬五千元租金，算至同年十二月共計十二萬元 。再者，原告自一０六年五月得知教室未通過消防安檢，無 法正當使用系爭房屋三樓教室，系爭房屋三樓兩間教室一共 可容納二十六位學生，以每位學生一個月學費三千元計算， 每個月之營業損失達七萬八千元，自一０六年五月算至十二 月共八個月營業損失達六十二萬四千元，再算入二個月八萬 元之押租金及請求減少租金之十二萬元共計八十二萬四千元 ，兩者抵銷後，被告主張之一萬元租金債權已消滅不存在等 語。並聲明：被告不得以一０五年度中院民公勇字第一二八 七號公證之房屋租賃契約書為執行名義，聲請對原告所有財 產為強制執行。
貳、被告則以：
一、兩造於一０五年九月二日簽立系爭房屋租賃契約及頂讓契約 ，原告有交付頂讓金三十萬元，租金四萬元，押租金二個月 八萬元。被告當時有帶原告看系爭房屋一、二樓的環境，且 有跟原告說立案教室是一、二樓，但沒有說三、四樓之用途
。系爭房屋三樓、四樓非立案教室，只放課桌椅，讓學生讀 書或自習，未經過消防安全檢查合格。原告主張系爭房屋三 樓無法使用每月要減少一萬五千元，此部分被告不同意，因 被告是出租系爭房屋整棟，包括系爭房屋三樓、四樓。又系 爭房屋三樓客桌椅的位置不代表學生人數，當時有十五張桌 椅，一間六張。
二、原告曾對被告等二人提詐欺等案件，經臺灣臺中地方檢察署 一０七年度偵字第一一六九０號、一０七年度偵字第一一七 九六號為不起訴處分，經原告再議後，臺灣高等檢察署臺中 檢察分署一０七年度上聲議字第一三四三號處分書將原告對 詐欺部分之再議聲請駁回。而臺灣高等檢察署臺中檢察分署 一０七年度上聲議字第一三四三號處分書載明，「又被告等 與聲請人另於一０五年十一月一日有前往公證撤銷合夥契約 書，該契約書上載有補習班地址為臺中市○○區○○○○街 ○○○○○號一至二樓，且依聲請人前開所述，於當天亦有 注意到此事，另有同日作成之變更設立人申請表、變更班主 任申請表在卷可參......」，又一０五年十一月一日簽立之 撤銷合夥契約書之一０五年度中院民公勇字第一四四０號公 證書及一０五年十一月十五日臺中市政府教育局中市教社字 第一０五００九０三０三號函，以證本件租賃立案範圍為系 爭房屋一至二樓部分，系爭房屋三至四樓為全部租賃物使用 收益目的之延伸，原告將系爭房屋三至四樓放置補習班課桌 椅，充當補教教室即長達近二年之生活居住系爭租賃物其內 使用，原告以系爭房屋三至四樓部分並無立案拒付租金，甚 至拒絕返還系爭房屋予共同被告，即提起本件訴訟，實顯為 無理由。
三、依據鈞院一０七年度簡上字第三二四號民事判決主文記載「 ...被上訴人（按即原告）應給付上訴人（按即被告）新台 幣三十八萬一千二百零二元...」，可知原告有積欠租金之 事實，故被告以一０五年度中院民公勇字第一二八七號公證 之房屋租賃契約書為執行名義，聲請對原告所有財產為強制 執行，自屬有據。原告應給付系爭房屋一至四樓之租金，且 原告主張抵銷無理由。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由 原告負擔。
參、法院之判斷：
一、按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生 ，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提 起異議之訴。如以裁判為執行名義時，其為異議原因之事實 發生在前訴訟言詞辯論終結後者，亦得主張之，強制執行法 第十四條第一項，定有明文。而所謂消滅債權人請求之事由
，係指足以使執行名義之請求權及執行力消滅之原因事實， 如清償、提存、抵銷、免除、混同、債權之讓與、債務之承 擔、解除條件之成就、和解契約之成立，或類此之情形，始 足當之。至所稱妨礙債權人請求之事由，則係指使依執行名 義所命之給付，罹於不能行使之障礙而言（最高法院九十四 年度台上字第六七一號判決要旨參照）。又當事人主張有利 於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第二百七 十七條定有明文。
二、原告主張其給付租金而不能正當使用系爭房屋三樓租賃物自 有租金之損失，原告自得按租金之比例請求減少租金，且原 告業已於一０六年十二月向被告二人寄發存證信函請求減少 租金，原告乃請求自一０六年五月得知係非法教室起算，每 月減少一萬五千元租金，算至同年十二月共計十二萬元。再 者，原告自一０六年五月得知教室未通過消防安檢，無法正 當使用系爭房屋三樓教室，系爭房屋三樓兩間教室一共可容 納二十六位學生，以每位學生一個月學費三千元計算，每個 月之營業損失達七萬八千元，自一０六年五月算至十二月共 八個月營業損失達六十二萬四千元，再算入二個月八萬元之 押租金及請求減少租金之十二萬元共計八十二萬四千元，兩 者抵銷後，被告主張之一萬元租金債權已消滅不存在，被告 則以前詞置辯。經查，細繹系爭租約全文，第一條已明確約 定「房屋所在地及使用範圍：臺中市○○區○○○○街○○ ○○○號全部」，乃指系爭房屋一至四樓全部，且被告已交 付全棟租賃物予原告全權使用，為原告人所是認，則原告如 何分配使用系爭房屋一至四樓區域，自與每月應繳交之租金 無涉；而第四條載明「本房屋係供補習班之用，非經甲方（ 即被告）書面同意，不得變更用途。」等語，依其文義，僅 堪認系爭房屋用途限定為補習班使用，尚無關補習班立案範 圍；況兩造所轉讓之「鋐潤補習班」早已於一０四年四月立 案，班舍登記地址為臺中市○○區○○○○街○○○○○號 一至二樓，面積為一百零六點五五平方公尺，已有臺中市私 立短期補習班立案證書及立案範圍在卷可稽（參本院卷第五 十八頁），且兩造就「鋐潤補習班」所有權及經營權之轉讓 ，亦另簽訂共同設立人撤銷合夥契約書為據（參本院卷第五 十三頁），臺中市政府教育局並已核准變更設立人為原告， 班主任為訴外人魏綸毅等資料在案，此有臺中市政府教育局 一０五年十一月十五日中市教社字第一０五００九０三０三 號函附卷可按（見本院卷第五十四頁），堪認原告對於所承 租系爭房屋之範圍為一至四樓全部，而所受讓經營之「鋐潤 補習班」立案班址僅在系爭房屋之一至二樓等情，應知之甚
詳。既原告就系爭房屋確已可經營補習班之使用，即可認系 爭房屋已合於系爭租約所約定使用收益之狀態。至原告主張 被告曾保證系爭房屋三樓屬合法教室之事實，自應由原告負 舉證之責任，而原告並未能證明被告曾保證系爭房屋三樓屬 合法教室。再原告對被告提起之詐欺刑事告訴，業經臺灣臺 中地方檢察署一０七年度偵字第一一六九０號、一０七年度 偵字第一一七九六號為不起訴處分，經原告再議後，臺灣高 等檢察署臺中檢察分署一０七年度上聲議字第一三四三號處 分書將原告對詐欺部分之再議聲請駁回。又被告對原告提起 請求遷讓房屋等之民事訴訟，業經本院以一０七年度簡上字 第三二四判決在案，認原告主張系爭房屋三、四樓無法作補 習班使用而拒絕給付租金為無理由(參本院卷第一九三頁背 面）。
三、綜上所述，原告前開主張既無理由，則其請求被告不得執一 ０五年度中院民公勇字第一二八七號公證之房屋租賃契約書 為執行名義，聲請對原告所有財產為強制執行，自屬無據， 應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用證 據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 自無逐一詳予論述之必要，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 簡賢坤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
書記官 錢 燕