最高法院民事判決 108年度台上字第339號
上 訴 人 王素真
王許銘
王江河
共 同
訴訟代理人 黃繼岳律師
被 上訴 人 徐正青
徐美榮
徐美麗
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國106年2
月22日臺灣高等法院第二審判決（105年度上字第988號），提起
上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件被上訴人徐正青備位之訴主張：坐落臺北市○○區○○段 0○段000000000000000地號土地（下稱系爭000、000-1、000-2地號土地，合稱為系爭土地）原為訴外人徐風楷所有，徐風楷於民國（下同）87年1月21 日死亡後，由伊與被上訴人徐美麗、徐美榮共同繼承，嗣於第一審訴訟程序進行中，系爭土地登記為伊3 人分別共有，徐美榮並將其應有部分贈與訴外人即其夫周嘉志。訴外人即上訴人之被繼承人王添福與徐風楷前就系爭土地成立不定期限租賃契約（下稱系爭租賃契約），並於其上搭建門牌號碼臺北市○○區○○路000巷00 號建物（下稱系爭建物）居住使用。系爭土地坐落於主要道路旁，交通便利，生活機能佳，價值提昇已非締約當時可得預料，然原租金僅每年新臺幣（下同）600元，顯失公平，爰求為就上訴人承租系爭土地之租金，自105年4月2日起，調整為每年57萬5240元，並命上訴人自105年4月2 日起按年給付伊19萬1747元及自各期應給付之翌日起算法定遲延利息之判決（未繫屬本院者，不予贅列）。被上訴人徐美榮、徐美麗於第一審及原審經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明及陳述。
上訴人則以：系爭建物係超過75年之老舊房屋，非位在市中心，商業活動非繁盛，且伊占有系爭房地係作為住家使用，發展有限，門口亦面對狹小巷弄，應以系爭土地申報地價年息3%計算租金為恰當。又系爭土地自66年起至105年1月之公告現值，漲幅約26倍，調整租金應以之為參考等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人上開部分敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：經查系爭土地之原所有權人徐風楷於87年1月21 日死亡後，由被上訴人徐正青、徐美榮、徐美麗3 人共同繼承。嗣徐美
榮將其應有部分贈與訴外人即其夫周嘉志，現登記為被上訴人徐正青、徐美麗及周嘉志3 人分別共有。系爭建物占據系爭土地面積暨位置，如附圖所示。王添福與徐風楷就系爭土地存有不定期租賃契約關係，兩造已分別繼承上開系爭租賃契約，又王添福曾因徐風楷拒絕收取租金，提存57年至85年期間之租金，徐風楷亦曾領取其中57年至62年、63年、64年及67年租金等節，為兩造所不爭執。提存書已載明租金為每年600元。然系爭土地於66年 12月之公告現值僅為每平方公尺7563元，迄105年1月間之土地公告現值為每平方公尺19萬7000元，漲幅高達26倍，土地價值確有上昇之情，如仍以每年租金600 元計算系爭土地之租金，確屬過低，是被上訴人依民法第442條規定請求自105年4月1日民事變更聲明狀送達上訴人之翌日（即105年4月2 日）起，調整系爭土地之租金，洵屬有據。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地之總價額，土地價額依法定地價，而法定地價，係土地所有人依該法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，則係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，即以公告地價80% 為其申報地價，此觀土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16 條規定即明。審酌系爭土地之坐落位置，生活機能甚佳，附近為住宅區，巷弄間雖多屬老舊建物，惟商業活動尚可，上訴人使用系爭土地並無營利行為等一切情狀，認以系爭土地申報地價年息5%計算租金數額，應屬適當。而系爭土地於105年1月之申報地價為15萬7600元（計算式：公告現值19萬7000元×80%＝15萬7600 元），是被上訴人請求系爭土地自105年4月2日起之租金調整為每年57萬5240 元，核無不合。上訴人3 人已共同繼承王添福與徐風楷間就系爭土地之租賃契約，則給付租金義務即為上訴人所繼承之公同共有債務，自應由全體繼承人連帶給付，縱系爭建物現僅由上訴人王江河及其妻兒使用，王素真、王許銘亦不能因此免其給付義務。從而，被上訴人請求調整系爭土地之每年租金為57萬5240元，徐正青並請求上訴人自105年4月2 日起至返還系爭土地之日止，按年連帶給付伊租金19萬1747元及自各期應給付之翌日起至返還土地之日止，按法定年息5%計算之利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查系爭土地原由徐正青、徐美榮、徐美麗3 人共同繼承，因而由第一審裁定命徐美榮、徐美麗追加為原告，嗣於第一審訴訟程序進行中，系爭土地登記為其3 人分別共有，徐美榮將其應有部分贈與周嘉志（登記日期為104年12月26 日），依民法第425條第2項規定，其租賃契約，對於周嘉志仍繼續存在。第一審及原審仍
列被上訴人3人為當事人，依民事訴訟法第254條第1 項規定，固無不當；惟原審既謂調整之租金係以系爭土地申報地價（未申報地價者為公告地價之80%）年息5%計之，然竟以公告現值之80%，作為申報地價，進而作為計算調整租金之基礎，自違背土地法第97條之規定。而徐正青請求上訴人連帶給付按其應有部分計算之租金，該調整租金之數額既尚有疑義，則其請求上訴人自105 年4月2日起，按年連帶給付19萬1747元本息，亦無可維持。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 25 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 彭 昭 芬
法官 蘇 芹 英
法官 周 舒 雁
法官 袁 靜 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 5 月 3 日