臺灣雲林地方法院小額民事判決 108年度六小字第115號
原 告
即反訴被告 張周碧蓮
訴訟代理人 張財富
被 告
即反訴原告 李承瑋
上列當事人間解除買賣契約等事件，於民國108 年4 月8 日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾萬元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；上開規定於簡易訴 訟程序適用之，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第436 條第2 項分別定有明文。次按簡易事件因訴之變更或一部撤 回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第436 條之8 第1 項之範 圍者，承辦法官應以裁定改用小額程序，並將該簡易事件報 結後改分為小額事件，由原法官依小額程序繼續審理，同一 地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第7 條第3 項 亦有明定。
二、經查，本件原告起訴聲明原為：⒈被告已付定金新臺幣（下 同）200,000 元由原告沒收，同時解除不動產買賣契約。⒉ 訴訟費用由被告負擔。（見本院卷第2 頁），嗣原告於民國 （下同）108 年3 月5 日具狀變更訴之聲明為：⒈被告應給 付原告100,000 元。⒉訴訟費用由被告負擔。（見本院卷第 40頁反面）。核其所為訴之變更，僅屬減縮應受判決事項之 聲明，揆諸前揭規定，均應予准許。復依變更後訴之聲明， 本件訴訟標的金額已在100,000 元以下，全部屬民事訴訟法 第436 條之8 第1 項規定之範圍，應適用小額訴訟程序，本 院爰依職權改行小額訴訟程序。
貳、本訴方面：
一、原告起訴主張：
緣被告於107 年6 月6 日向原告購買坐落於雲林縣○○市○ ○○段○○○○段000 地號土地1 筆（下稱系爭土地），並 簽立系爭土地之買賣契約書1 式（下稱系爭買賣契約）。原 告業於同年7 月11日辦理系爭土地鑑界完竣，被告本應依系 爭買賣契約之約定，支付第二期價款即2,000,000 元於合作 金庫雲林分行（下稱合庫銀行）之履約保證帳戶內，詎料， 被告遲未依約履行支付上開價款。嗣經原告一再催促被告辦 理，仍未獲被告置理。原告爰依系爭買賣契約第13條後段之 約定，以被告違反系爭買賣契約第2 條第2 項第1 款為由， 除沒收被告已給付之一部定金數額外，並請求被告給付其餘 定金數額等語。並聲明：⒈被告應給付原告100,000 元。⒉ 訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
系爭買賣契約約定系爭土地「鑑界完成」時，被告始負有給 付第二期價款即2,000,000 元之義務。惟原告向雲林縣斗六 地政事務所申請辦理系爭土地鑑界時，其鄰地所有人對於該 鑑界結果有異議，並申請重新複丈。又，鑑界後經申請重新 複丈之案例所在多有，被告並非不買系爭土地，而係系爭土 地之鄰地所有人既對系爭土地之鑑界結果有異議，則應待重 新複丈結果確定後，始符系爭買賣契約所約定之「鑑界完成 」要件，至於複丈結果如何，係由被告承受，是被告並無違 約之情事等語，資為抗辯。
三、本院之判斷：
原告主張與被告間有系爭土地買賣契約關係等事實，業據其 提出系爭買賣契約書、收款明細、斗六西平路郵局存證號碼 第000498號存證信函暨回執聯、雲林縣斗六地政事務所107 年7 月13日土地複丈成果圖、合庫銀行不動產買賣價金信託 契約書（下稱系爭信託契約）暨指示書等件影本為證（見本 院卷第3 頁至第9 頁、第31頁至第33頁），堪信屬實。而被 告拒絕依約支付系爭土地第二期價款2,000,000 元，並以上 揭情詞置辯，是本件爭點厥為：⒈被告是否有違反系爭買賣 契約之情事？⒉倘被告有違約情事，原告依據系爭買賣契約 第13條後段約定，就其約定定金200,000 元部分，原告除將 已收之一部定金100,000 元沒收外，並於本件請求被告給付 尚未交付之定金餘額100,000 元，有無理由？茲分敘如後：㈠、按「買賣總價款議定為6,200,000 元正（第1 項）；於本契 約成立同時由乙方（即被告）即付200,000 元正予甲方（即 原告）作為定金，甲方於當日如數收訖不另立據。其餘價款 依照左列日期給付甲方清楚（第2 項）：地政機關鑑界完成 翌日支付2,000,000 元正（第2 項第1 款）。買方產權登記
完成，貸款核下付清交地，買方支付4,000,000 元正，本款 於鑑界完成翌日起算，7 日內交付，但地政機關若提早鑑界 ，本款買方於107 年7 月23日支付（第2 項第2 款）。」、 「其他特約事項：⒈本買賣雙方同意由合庫雲林分行辦理不 動產買賣價金信託。⒉賣方申請鑑界並支付費用，鑑界若有 面積增減或土地被占用，雙方同意互不補償價金且賣方不須 排除被占用之情事並以現況點交。⒊買方貸款若不足，於過 戶前以現金補足。」、「甲方違反本契約各條之一者，除退 還對乙方所收款項外，應再支付所收到款項相等金額之違約 金予乙方。乙方違反本契約各條之一者，甲方得沒收乙方既 付之全部金額，並不經催告解除本契約，雙方絕無異議。」 分別為系爭買賣契約第2 條、其他特約事項、第13條等約定 所明定。
㈡、經查，二造雖於系爭買賣契約第2 條定有乙方支付200,000 元作為定金，並由甲方如數收訖不另立據等語，惟渠等另於 特約事項合意約定由合庫銀行辦理不動產買賣價金信託，並 將定金200,000 元交由合庫銀行信託管理，則該特約係取代 系爭買賣契約第2 條有關定金由甲方收訖不另立據部分，嗣 分別由二造各領回100,000 元，有原告陳報上開指示書影本 在卷可佐（見本院卷第31頁），惟不因此影響該款項係屬定 金之性質。
㈢、原告主張其依系爭買賣契約第2 條第2 項第1 款約定，向雲 林縣斗六地政事務所申請辦理系爭土地鑑界，經鑑界完竣並 領有土地複丈成果圖後，催請被告支付系爭土地第二期價款 2,000,000 元遭拒等情，此有雲林縣斗六地政事務所斗地四 字第1080001832號函暨原告107 年6 月7 日填具之土地複丈 申請書、原告身分證正反面、繳費收據，與雲林縣政府府地 測二字第1072719722號函暨系爭土地再鑑界實地會勘簽到簿 、系爭土地複丈圖及面積計算表、現場照片，及原告寄發被 告之存證信函暨回執聯等件影本附卷可稽（見本院卷第47頁 至第49頁反面、第51頁至第55頁、第6 頁至第9 頁），應屬 實在。而被告固以上揭情詞置辯，復查：系爭買賣契約第2 條第2 項第1 款係有約定當系爭土地於地政機關鑑界完成後 ，乙方（即被告）則須於鑑界完成翌日支付系爭土地第二期 價款2,000,000 元予甲方（即原告）之明文。而原告確有向 雲林縣斗六地政事務所辦理系爭土地鑑界完竣，並領有系爭 土地複丈成果圖，業如前述，是原告確有完成系爭土地鑑界 ，則其依據系爭買賣契約第2 條第2 項第1 款約定，請求被 告給付系爭土地第二期價款即2,000,000 元，自屬有據。至 被告以系爭土地之鄰地所有人對上開鑑界結果有異議，拒絕
給付第二期價款云云，然就系爭買賣契約之其他特約事項第 2 點約定以觀，二造就系爭土地之買賣係有現況點交之明文 約定，則縱認系爭土地經鄰地所有人提出重新測量後發生面 積增減之情事，亦不足以妨礙二造於系爭買賣契約之履行。 從而，被告徒執上揭情詞置辯，洵屬無據。是被告無正當理 由拒絕給付第二期價款，違反系爭買賣契約第2 條第2 項第 1 款約定甚明。再按定金除當事人另有訂定外，當契約因可 歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求 返還，民法第249 條第2 款定有明文。而系爭買賣契約第2 條第2 項及第13條後段係分別約定定金為200,000 元，且當 乙方（即被告）違反本契約各條之一者，甲方得沒收乙方既 付之全部金額。又查，原告僅取得定金一半數額即100,000 元，惟系爭信託契約僅係二造約定系爭土地買賣價款之管理 方式，二造既於系爭買賣契約有為定金200,000 元之約定， 而該款項交由合庫銀行為信託管理之事實亦屬真正，自不因 系爭信託管理契約之存廢而異其定金之性質，且被告本有依 約給付足額定金之義務，是被告上開違約事實堪可認定，嗣 經原告爰依系爭買賣契約第13條後段之約定，請求被告給付 定金餘額100,000 元，核屬有據，應予准許。叁、反訴方面：
一、反訴原告主張：
反訴被告依系爭買賣契約之約定，向雲林縣斗六地政事務所 申請辦理系爭土地鑑界，惟鄰地所有人對該鑑界結果有異議 ，在鄰地所有人申請重新複丈結果確定前，自非系爭買賣契 約所謂「鑑界完成」。反訴原告並非對於系爭土地面積增減 或是否有他人占用情事有異議，而僅係想確認系爭土地確實 界址而已。又，反訴被告與鄰地所有人纏訟多年，反訴被告 均未如實告知反訴原告，是反訴原告自得依系爭買賣契約第 13條前段約定，反訴被告應退還已收之定金100,000 元。二、反訴被告則以：
反訴原告違約事實明確，反訴被告自得依約沒收200,000 元 定金等語，資為抗辯。
三、本院之判斷：
㈠、按系爭買賣契約第13條前段約定：「甲方（即原告）違反本 契約各條之一者，除退還乙方（即被告）所收款項外，應再 支付所收到款項相等金額之違約金予乙方。」是依反訴原告 主張上開事實，固以反訴被告向雲林縣斗六地政事務所申請 辦理系爭土地鑑界時，經鄰地所有人提出異議並申請重新複 丈，而認未符系爭買賣契約所稱鑑界完成等情，並作為爭執 之基礎。惟查，反訴被告業已辦理系爭土地鑑界完竣並領有
複丈成果圖，而系爭買賣契約亦有現況點交之明文約定，是 反訴被告依約請求反訴原告給付上開2,000,000 元價款，尚 無任何違反系爭買賣契約之情事，業經本院認定如前述。又 ，反訴原告主張反訴被告與鄰地所有人纏訟多年卻未事先告 知云云，並未就此節加以舉證以實其說，縱認反訴原告主張 為真實，亦須反訴被告有違反系爭買賣契約各條約定之情事 ，始有系爭買賣契約第13條前段約定之適用。且二造既有現 況點交系爭土地之合意，則鄰地所有人之異議對於本件系爭 買賣契約之履行實無影響，本院自無從為有利反訴原告之認 定。是反訴原告依據系爭買賣契約第13條前段約定，請求反 訴被告應退還已收之定金100,000元，難認有據。㈡、準此，反訴原告依據系爭買賣契約之法律關係，請求反訴被 告給付100,000 元，為無理由，應予駁回。肆、綜上所述，原告請求被告給付100,000 元，為有理由，應予 准許。而反訴原告請求反訴被告給付100,000 元，為無理由 ，應予駁回。又被告請求傳訊證人楊享達、鄧敬堯，惟本件 事證已明，核無調查之必要，附此敘明。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述 ，附此敘明。
陸、本件本訴及反訴部分均應適用小額訴訟程序，又本訴部分所 為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436 條之20規定，依 職權宣告假執行。本院並依同法第436 條之23準用第436 條 第2 項，適用同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告預 供擔保，得免為假執行。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 4 月 22 日
斗六簡易庭 法 官 温文昌
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院斗六簡易庭提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應記載原判決所違背之法令及其具體內容、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實）。如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。中 華 民 國 108 年 4 月 23 日
書記官 張宏清