臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 107年度宜簡字第143號
原 告 陳麗端
訴訟代理人 王健珉律師
被 告 賴富厚即元信不動產
上列當事人間確認報酬請求權不存在事件，本院於民國108年4月
16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文 。本件原告起訴時之聲明為：確認原告與被告間民國107年2 月5日委託銷售契約書之服務報酬新臺幣（下同）37萬元不 存在。嗣於107年9月20日具狀變更訴之聲明為被告應給付原 告37萬元，及自訴之變更聲請狀繕本送達被告翌日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息，被告則於本院審理 時表示同意（見本院卷第140頁），揆諸前揭法條規定，自 應准許。
二、原告起訴主張：
（一）原告於99年10月4日買進門牌號碼宜蘭縣○○市○○路00 巷000號房屋（下稱系爭房屋）後，於104年間以口頭委託 永慶房屋、信義房屋等仲介公司，以950萬元且「賣清」 方式（所謂賣清，即賣方須實收950萬元，其餘相關費用 由買方負擔，扣除相關費用後，超出950萬金額部分始為 仲介公司委任報酬）委託仲介公司出售系爭房屋，期間長 達三年。因原告未居住於系爭房屋內，故若仲介有帶客戶 看屋需求，原告則委由訴外人即該大樓之管理員王宗陽代 為交付鑰匙。期間原告亦曾以口頭委託王宗陽得代為銷售 系爭房屋，委託居間方式同樣以950萬元且賣清方式為之 。被告之仲介人員於知悉原告有意願出售系爭房屋後，亦 與原告口頭約定以950萬元且賣清方式委託居間仲介。嗣 後，原告同意降價為以925萬元賣清方式委託，而此段長 達二至三年期間，原、被告均未簽訂任何委託契約，原告 亦從未見過被告之仲介人員。
（二）自原告同意降價以925萬元賣清方式委託後，被告之仲介 人員告知有買方同意以925萬元成交意願，遂於107年2月5 日由訴外人即土地代書簡瑞彥、被告之仲介人員、買方即 訴外人陳亮宇及原告，相約於臺北市士林區重慶北路麥當
勞，簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約書 ），因當時所需簽名數量繁多，原告即在簡瑞彥之指示下 一一簽名，然當時原告並未收到委託銷售契約書影本或正 本。後於107年4月11日，原告收到擔任履約保證之訴外人 第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）履保專 戶收支明細表暨點交確認單後，始發現竟有應付仲介費用 37萬元之費用。經委任律師與第一建經公司聯繫後，原先 第一建經公司向原告表示若不給付仲介費用，其餘買賣價 金大款亦無法撥付予原告，後經原告律師告以相關責任， 第一建經公司始同意撥付大款予原告，嗣第一建經公司傳 真委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書）予原告律 師時，原告始驚覺於107年2月5日簽訂系爭不動產買賣契 約書時，恐有被夾帶簽名於系爭委託銷售契約書上之不法 情事，是系爭委託銷售契約書從形式上觀之，確有無效或 不存在原因。
（三）退萬步言，縱使認為系爭委託銷售契約書係有效成立，然 因當天系爭房屋業已賣出，並無得以委託銷售之標的物， 被告亦不得依系爭委託銷售契約書請求給付服務報酬。且 系爭委託銷售契約書上審閱欄位僅有委託人簽名，攜回審 閱日期及幾日均空白未填寫，自不得認有原告經過審閱情 事。況系爭委託銷售契約書之簽約日期，與系爭買賣契約 書簽約日期為同一日，顯見被告刻意阻擾原告審閱系爭委 託銷售契約書，且系爭委託銷售契約書係被告即企業經營 者單方所預先擬定之定型化契約條款，應不構成契約之內 容，即系爭委託銷售契約書第5條之服務報酬不構成契約 之內容，是被告對原告無服務報酬請求權，至為灼然。再 退步言，縱使認為兩造間之系爭委託銷售契約書係有效成 立，惟兩造於簽訂系爭委託銷售契約書同一日，即已針對 同一標的，完成簽訂系爭不動產買賣契約書，系爭委託銷 售契約書既無銷售標的，被告自無權請求服務報酬。（四）承上，兩造並無就系爭委託銷售契約書第5條服務報酬達 成合意，是被告收取37萬元服務報酬即屬於無法律上原因 而受有利益，原告自得請求被告返還之等語。並聲明：被 告應給付原告37萬元，及自訴之變更聲請狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。三、被告則以：被告自聯絡原告委售，介紹買方看屋，溝通售屋 條件，完成簽訂系爭不動產買賣契約書，交屋前協助修繕漏 水，整理清空屋內雜物及車庫鐵捲門修繕等一連串圓滿居間 服務工作，均無損及原告權益。且被告與原告及買方於107 年2月5日晚間談妥銷售條件，經訴外人即被告員工林臆琳解
說系爭委託銷售契約書，同時原告亦均詳細看過各條款、土 地標示、建物標示、付款條件、特別約定事項：依現況點交 等，及個別磋商條件即服務報酬百分之4，並經原告表示多 次售屋，知悉該條款內容並當場審閱完成後，於審閱期處簽 名確認，系爭委託銷售契約書亦係經原告確認後，始進行簽 名完成，並交付副本予原告收執。被告為房屋仲介，為居間 服務完成系爭不動產買賣契約書，並至交屋修繕服務完成， 毫無損及原告權益，被告收取服務報酬，自屬合情合理合法 等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：
（一）原告主張透過被告居間仲介出售系爭房屋，並於107年2月 5日與陳亮宇就系爭房屋簽訂系爭不動產買賣契約書，買 賣金額為925萬元等情，業據原告提出系爭不動產買賣契 約書為憑，並為被告所不爭執，堪信屬實。
（二）原告固主張系爭委託銷售契約書係遭被告夾帶所簽云云， 然觀之系爭委託銷售契約書內容共計有3張，且原告自承 系爭委託銷售契約書第1張聲明欄、第2張立契約書人、第 3張委託人甲方之簽名均為其所書寫，參以該契約書第1頁 上方以加粗文字記載「委託銷售契約書」，其內並記載「 立委託書人（以下簡稱甲方）茲為下列不動產買賣事宜， 特委託元信不動產（以下簡稱乙方）居間仲介，雙方合意 簽署本契約，訂立如後條款，以資共同信守」等文字，此 有系爭委銷售契約書可按（見本院卷第57至59頁），堪認 系爭委託銷售契約書所標示及記載之內容均甚為明確。則 以原告於簽立系爭委託銷售契約書時，為成年之人，且原 告並為訴外人威揚興業有限公司之代表人（見本院卷第62 頁）等情，原告顯然具有相當之智識程度及社會閱歷，是 原告應無於不知情之狀況下，仍連續在契約書不同頁面欄 位處簽名之可能。況證人即負責系爭房屋買賣之仲介人員 林臆琳於本院審理時亦證稱：當初是伊拿委託銷售契約書 給原告簽，並且也有將委託銷售契約書的內容唸給原告聽 ，原告才在委託銷售契約書上簽名，原告並要求要在特約 事項記載是現況交屋...原告簽立委託銷售契約書及不動 產買賣契約書時，原告的配偶從頭到尾也都有在原告旁陪 同。伊與原告在討論服務費時，原告的配偶也有聽到，但 是原告配偶都沒有表示任何意見等語（見本院卷第151頁 反面至第152頁），是依證人林臆琳所述，足見原告於簽 立系爭委託銷售契約書時，尚有其配偶陪同在旁，且證人 林臆琳亦有逐條向原告說明系爭委託銷售契約書之條款內 容，益徵系爭委託銷售契約書並非係原告於遭夾帶且不知
情之情況下所簽，原告此部分之主張，要無可採。（三）按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以 內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規 定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款 仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌 定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等 事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條 之1固有明文，其立法目的乃為維護消費者知的權利，使 其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機 會，故如消費者於簽約前即已明瞭契約內容，即不得再援 引上開規定，遽稱某一契約條款不構成契約之內容，甚或 契約不成立、無效。查系爭委託銷售契約書係被告預定用 於同類委託銷售契約條款而訂定之契約，為被告所不否認 （見本院卷第153頁），則其性質上應屬於定型化契約， 自有消費者保護法第11條之1規定之適用，堪可認定。觀 以系爭委託銷售契約書之「聲明」欄處雖未勾選，惟確有 原告確認之簽名，又系爭委託銷售契約書各項條款之重要 事項，例如委託銷售標的、金額及服務報酬等約定，均分 別以手寫方式為之，得見原告在簽立系爭委託銷售委託書 時，應已確實閱覽過契約條款。再參以證人李惠華於本院 審理時證稱：伊記得伊在107年2月3日左右有與賣方即原 告本人聯絡表示買方可能可以出價到920、925萬元，但價 錢包含服務費即賣方百分之4的服務費，如果成交之後原 告要由920、925萬買賣價金裡面扣除百分之4服務費給仲 介公司，但原告表示還要想一想，因為原告仍然希望以95 0萬元出售系爭房屋等語（見本院卷第149頁反面），互核 證人林臆琳所證稱：本來伊一直要原告簽委託銷售契約書 ，且說要寄給他簽，但是原告就說不用，因為他簽過很多 份委託銷售契約書，且委託銷售契約書都一樣，他要的只 是價格，原告並表示會補簽委託銷售契約書等語（見本院 卷第151頁反面），得見原告於簽約前顯即已明瞭系爭委 託銷售契約書之內容，並知悉服務報酬之成數，自不得再 援引消費者保護法第11條之1第1項規定，遽稱該等契約條 款不構成契約之內容，甚或契約不成立、無效。準此，系 爭委託銷售契約書合法成立，且無違反前揭消費者保護法 之情事而無效一節，自堪認定。
（四）又原告雖主張兩造係約定以「賣清」方式由被告仲介出售 系爭房屋云云，然遍觀系爭委託銷售契約書內，均並無隻 字片語提及原告得實拿之買賣價金數額為何，反觀系爭委 託銷售契約書第5條之條款乃記載「服務報酬（依本公司
所揭露之服務報酬計收；未載明者不得收取服務報酬）買 賣成交者，甲方（賣方）同意一次給付乙方按成交總價百 分之4之服務報酬（最高不得超過中央主管機關之規定） 並於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。（請務 必填寫，未填寫記載者，乙方不得向甲方收取服務報酬） 」等語，再徵之該條款內百分之4之「4」，係另以手寫記 載，堪認系爭委託銷售契約書之服務報酬，應係兩造磋商 後所記載，是原告此部分之主張，顯已與系爭委託銷售契 約書約定之內容相互齟齬。至證人王宗陽於本院審理時雖 證稱：伊擔任管理員期間有人委託伊賣過系爭房屋，屋主 是誰忘記了，屋主有跟伊談過，要看到人才記得。伊知道 該屋要賣，屋主有請伊幫他看是否有人要來買。屋主說要 賣清，意思指若買賣價金為950萬元，要實拿950萬元，其 他費用都要由買方來支付。之前東森、永慶房屋來問過伊 ，伊有跟這些人講說房子確實要賣，也說房子不錯。伊是 跟東森、永慶房屋的人說1000萬元讓他們去賣，並且有說 1000萬元為拿清的等語（見本院卷第106頁），然原告縱 曾與證人王宗陽約定居間之報酬，此約定之效力亦僅及於 渠等間，無從憑此得認原告與被告間所約定之服務報酬與 原告及證人王宗陽間之約定即為相同。而證人陳亮宇於本 院審理時雖證稱：在107年2月5日簽約過程中，原告配偶 有提及「拿清」（台語）這幾個字，但沒有印象原告配偶 當時是對何人提及上開文字等語（見本院卷第103頁反面 ），惟提及此事之人乃原告配偶而非原告，是原告與被告 間是否合意以此一方式計算服務報酬，亦屬有疑。則依證 人王宗陽、陳亮宇上開所述，均無從證明兩造間有合意以 「賣清」方式約定服務報酬之事實，且原告就其此部分之 主張，均未能再舉證以實其說，自難逕為有利於原告之認 定。
（五）至原告另主張兩造於簽訂系爭委託銷售契約書同一日，即 已完成簽訂系爭不動產買賣契約書，系爭委託銷售契約書 已無銷售標的云云。然據證人李惠華及林臆琳於本院審理 時均分別證稱：「買賣雙方在麥當勞時有先談價錢，談成 的價錢即為925萬元，並且就在當天簽訂買賣契約書，因 為不動產買賣契約書是代書簽的，所以是先讓原告簽委託 銷售契約書，與原告接洽委託銷售契約書簽訂的過程是我 的另一位同事林臆琳，我的部分是負責買方這邊。當時我 知道我的同事有讓原告簽立委託銷售契約書，因為我們平 常就是要先讓客戶簽立委託銷售契約書，我記得林臆琳有 將委託銷售契約書的內容唸給原告聽，但我不知道唸哪些
以及順序，且當時原告的配偶也都一直在原告旁邊與林臆 琳接洽委託銷售契約書的簽定。林臆琳讓原告簽立委託銷 售契約書時代書有在場處理他自己的不動產買賣契約，至 於代書究竟是原告一開始簽立委託銷售契約書時就到場， 或是中間才到場我則不記得。原告簽完委託銷售契約書後 ，就開始簽不動產買賣契約書，代書與原告接洽不動產買 賣契約書時，林臆琳也有在他們旁邊，原告配偶也都一直 在原告旁邊。原告當時在簽委託銷售契約書時，並沒有提 及仲介費用的問題，至於簽完之後也都沒有提到仲介費的 問題。」；「當初是我拿委託銷售契約書給原告簽，並且 也有將委託銷售契約書的內容唸給原告聽，原告才在委託 銷售契約書上簽名，原告並要求要在特約事項記載是現況 交屋。原告在簽委託銷售契約書時，代書已在場，原告是 簽完委託銷售契約書後，因為買方的父母有去領錢，（後 改稱）代書是否已經在現場我現在不確定。我記得當天是 由代書與原告接洽不動產買賣契約書的簽立，代書也有將 不動產買賣契約書的條款唸給原告聽，原告簽立委託銷售 契約書及不動產買賣契約書時，原告的配偶從頭到尾也都 有在原告旁陪同。我與原告在討論服務費時，原告的配偶 也有聽到，但是原告配偶都沒有表示任何意見。」等語（ 見本院卷第149頁反面至第150頁；第151頁反面至第152頁 ），足徵兩造係先簽立系爭委託銷售契約書後，再由代書 簡瑞彥協同原告與陳亮宇簽立系爭不動產買賣契約書，則 兩造簽立系爭委託銷售契約書時，系爭房屋既尚未由出售 予陳亮宇，自無買賣標的物不存在之情事，是原告猶主張 上情，亦屬無據。
（六）而按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機 會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契 約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第56 5條、第568條第1項分別定有明文。申言之，委託人如因 居間人報告或媒介而與他人成立契約，即應給付居間人報 酬。經查，依證人林臆琳及李惠華前揭所述，堪認證人林 臆琳於107年間，即與原告聯繫居間出售系爭房屋之事宜 ，其後並有攜同客戶看屋，且被告另一員工即證人李惠華 ，亦在知悉原告欲出售系爭房屋後，為原告尋得買家即陳 亮宇，並協同買賣雙方辦理系爭房屋之簽約事宜等情，業 據證人林臆琳、李惠華於本院審理時證述明確，堪認被告 確已提供相當之服務，後原告與陳亮宇間之系爭不動產買 賣契約亦已成立，則被告居間工作即屬完成。
（七）綜上所述，被告業已善盡系爭房屋買賣媒介居間人應提供
之勞務，且原告與被告所約定之服務費用收取之比例為系 爭房屋買賣總價百分之4，而與內政部所定之不動產仲介 經紀業報酬計收標準規定定收取報酬不得超過該不動產實 際成交價之百分之6相比亦未過高，是被告收取系爭房屋 總價之仲介服務費百分之4即37萬元，自屬有據。是原告 依不當得利之法律關係，請求被告返還服務報酬37萬元， 及自訴之變更聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與本件判斷結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法 官 許婉芳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 4 月 30 日
書記官 吳昕儒
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