高雄高等行政法院判決
107年度訴字第46號
民國108年2月14日辯論終結
原 告 陳思
訴訟代理人 江信賢 律師
蘇榕芝 律師
林湘清 律師
被 告 臺南市政府
代 表 人 黃偉哲
訴訟代理人 謝炅廷
李明達
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國106年11
月27日台內訴字第1060076202號訴願決定，提起行政訴訟，本院
判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告代表人原為李孟諺，嗣於本件訴訟審理中變更為 黃偉哲，並經新任代表人黃偉哲具狀聲明承受訴訟，核無 不合，先此敘明。
二、按「（第1項）訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加 他訴。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。 （第2項）被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言 詞辯論者，視為同意變更或追加。（第3項）有下列情形 之一者，訴之變更或追加，應予准許：……二、訴訟標的 之請求雖有變更，但其請求之基礎不變。」行政訴訟法第 111條第1項、第2項及第3項第2款定有明文。查本件原告 起訴時訴之聲明原為：「訴願決定及原處分均撤銷。」嗣 於民國108年2月14日言詞辯論程序庭，經審判長闡明後， 變更本件訴之聲明為：「⒈訴願決定及原處分關於不利原 告部分均撤銷。⒉被告應依原告復議之請求，作成准予每 平方公尺新臺幣（下同）4,848元之價格，徵收臺南市○ 市區○○段○○○○○段○000○0○號土地（下稱系爭土 地）之行政處分。」（本院卷第410頁）原告訴之聲明變 更前後其請求基礎事實不變，被告亦無異議而為本案之言 詞辯論，本院認無不當，爰予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、爭訟概要︰
緣被告辦理「新市區豐華村落圍堤抽排工程案」，報經內 政部106年4月28日台內地字第1061303884號函核准徵收看 西段440-1、442-3地號及系爭土地等3筆土地，被告並據 以106年5月15日府地用字第1060498518A號公告徵收（公 告期間自106年5月16日起至106年6月14日止）。原告所有 系爭土地位於該徵收範圍內，主張徵收價格每平方公尺2, 900元偏低而向被告提出異議，被告以106年6月22日府地 價字第1060620921號函復土地徵收補償市價查估過程於法 並無不符，價格亦無偏低或悖離市價之情事。原告不服查 處結果，再於106年7月18日聲明異議，被告爰依土地徵收 條例第22條第3項規定，提請臺南市地價及標準地價評議 委員會（下稱地評會）106年8月11日106年第6次會議復議 ，評議通過修正系爭土地106年土地徵收補償市價為每平 方公尺3,100元，被告並據以106年8月29日府地價字第106 0910127A號函(下稱原處分)回復原告。原告不服，提起訴 願，遭訴願決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告起訴主張及聲明︰
㈠主張要旨：
⒈參照最高行政法院104年度判字第48號判決意旨，就被 告對於徵收補償價額之判斷，既有違反土地徵收補償市 價查估辦法（下稱查估辦法）第7條第5款、第8條第3款 、第20條規定之情事，亦即基於錯誤之事實及不完全之 資訊又未遵守法定正當程序等瑕疵，法院自得對原處分 加以審查並予以撤銷或變更。
⒉系爭土地之地價查估及決定宗地市價顯屬有誤： ⑴查估單位主張以105年9月1日為估價基準日，並蒐集 104年9月2日至105年9月1日之買賣實例，因第P100-0 0地價區段內無買賣實例，故選取鄰近之臺南市○市 區○○段○○○○○段○000○號土地為比較標的1、 安定區港子尾段（下稱港子尾段）859地號土地為比 較標的2、港子尾段952、953、954地號土地為比較標 的3，並調整比較標的1、2、3之權重分別為45%、35% 、20%。然查估單位及被告並未告知原告如何選擇比 較標的之原因。因本件比價地中，比較標的1之權重 高達45%，然比較標的1與系爭土地情況不符，且比較 標的1土地若逢颱風來襲有淹水之情況，有106年7月 海棠颱風造成淹水之照片可稽（本院卷第115頁）， 惟系爭土地不會淹水，該兩筆土地差距甚大，為何成
為比準地？未見查估單位詳細說明。故被告系爭比價 地地價查估及決定宗地市價不符查估辦法，顯有瑕疵 ，則原處分即屬於裁量權濫用及非適法，訴願決定未 予糾正，亦屬違法，應一併撤銷。
⑵惟本件比價地應比照鄰近之看西段440、441、442地 號土地每平方公尺4,848元，且該些鄰近土地並未全 部均雙面臨路，其上之路乃農路並非人車均得通行之 道路。是而，被告指稱看西段440、441、442地號土 地交易價格偏高非正常價格，並無理由。況且，看西 段440、441、442地號等3筆土地係與看西段432-3、4 32-4、432-5、437地號等4筆土地合併出售，因該7筆 土地係由原土地所有權人李敬雄於102年11月19日與 訴外人蘇旭偉成立買賣契約，惟因李敬雄當時遭銀行 假扣押，土地無法過戶，加上該地原為池塘需填平後 取得農業證明，故與買受人蘇旭偉協議後，由買受人 先自行購買土方填平池塘，待103年8月辦理過戶完成 後，買受人再轉售7筆土地予他人。因此該7筆土地原 先係以「大池塘」為標的出售，其交易金額較低；後 經蘇旭偉自行填平後，方以「平地」為標的交易，交 易價格較高，是並非原係購買平地再整地後大幅增加 價值，故上開7筆土地交易價格係屬正常並未悖離市 價。
⑶又原告94年5月間購入看西段438地號土地，當時因知 悉系爭土地作為圍堤與道路預定地，故無整理與耕作 ，96年臺南縣政府告知系爭土地施作圍堤抽排工程， 是而，為配合後續辦理土地徵收，98年間將系爭土地 自看西段438土地分割而來，後續因99年縣市合併致 工程延宕，遲未完成土地徵收程序；嗣後，系爭土地 變更為河川區致其土地公告現值逐年降低，但因系爭 土地自看西段438地號土地分割，而看西段438地號土 地整體地勢較高且平整，排水良好不會淹水，並有農 路可供通行，土地價值較高，故系爭土地之宗地價值 認定應與看西段438地號土地相同，方為公平。否則 ，被告因需地而分割原告原有之看西段438地號土地 ，而其需地面積非如原先土地方正，即認定其降低價 值，且變更土地使用分區，進而降低系爭土地價值， 豈非由被告獲有利益。況且，系爭土地未變更使用分 區為河川區時，看西段438地號土地與系爭土地公告 現值均為每平方公尺3,200元，嗣後，被告將系爭土 地變更使用分區，看西段438地號土地公告現值仍維
持為每平方公尺3,200元，系爭土地公告現值卻降低 為每平方公尺2,400元，遠低未分割前之價值，而徵 收市價查估報告書，均依系爭土地現況狀態認定，而 為較劣等之評比，不足採信。
⑷看西段461-112地號土地（台糖為土地所有權人）、 面積54平方公尺，協議價購6,800元/平方公尺，而看 西段461-112地號土地與系爭土地，依估價作業僅臨 主要道路(與農路)優2.25%、面前道路寬度(> 12米-6 米)優4%、區段內道路開闢程度(優-普通)、優5.0%， 總差11.25%，為何兩者間協購價格差距兩倍以上，亦 未見被告說明之。
⒊被告就系爭土地徵收補償價格，未給予原告充分陳述意 見之機會，顯然違反「申請徵收前需用土地人舉行公聽 會與給予所有權人陳述意見機會作業要點」。地評會10 6年8月11日106年第6次會議紀錄亦經被告刻意未給予原 告，顯有不公允。雖被告稱106年第6次地評會議有通知 予原告，惟原告否認之。基此，被告應提出何時通知原 告召開會議之證據、地評會106年第6次會議記錄，以證 原告是否到場全程參與會議、被告於該會議中是否給與 原告陳述意見之機會或是有無給予原告陳述意見期限等 ，尚請被告舉證說明之。
⒋就華信不動產估價師聯合事務所105年9月1日徵收市價 查估報告（下稱查估報告）表示意見如下：
⑴查估報告於105年9月1日業已作成，顯然該查估報告 乃以系爭土地作為比準地，而非被告所陳稱以看西段 438地號土地為比準地。
⑵表7「宗地個別因素清冊」：「1.宗地條件7面積：42 8平方公尺、10.形狀：不規則形、11臨街情形：單面 臨街地、12地勢：低窪。」依實際情況，如以看西段 438母號土地為比準地，438母號土地乃地勢平坦且雙 面臨街，形狀呈現方形並非不規則形，從上可知，10 5年9月1日查估報告乃以系爭土地為比準地，而非看 西段438地號土地，故被告所辯稱其以看西段438地號 為比準地，顯屬有誤。
⑶表3「地價區段勘查表」認定系爭土地「交通運輸-接 近聚落程度、普通（港口里2,130公尺）」然系爭土 地相距豐華里僅130公尺，為何採用港口里2,130公尺 作為認定基準，捨近求遠，此部分顯屬有誤。
⑷表5-4「影響地價區域因素分析明細表（農業用地） 」其中「交通運輸-接近聚落程度」比準地應為「優
、5％」，而非其上所載「普通」，因此該估價認定 基準錯誤，顯不足採信；況被告輔佐人邱偉哲於本院 107年10月11日到庭陳稱，較具規模的村落或聚落於 查估作業手冊並無認定標準或依據，單憑估價師執行 業務之經驗，而估價師亦無提出一般認定標準，全憑 其自由心證，是該估價並無認定基準，該判斷顯屬有 誤，顯然不足採信。另「土地改良-農地改良（耕地 整理、水土保持、土壤改良、修築農路、灌溉、排水 、防風、防砂、堤防）或其他改良」認定比準地土地 「劣」，惟土地徵收補償市價查估作業手冊第30頁「 農地改良」：包括耕地整理、水土保持、土壤改良、 修築農路、灌溉、排水、防風、防砂、堤防及其他等 項。本地價區段內已完成之改良項目，應於其前方□ 內打ˇ或劃記。並未提出上開已完成之改良項目評比 基準為何？惟被告輔佐人於本院庭訊時稱比準地為看 西段438地號土地，但又稱比準地現況為溝渠，然看 西段438地號土地乃屬平整方正之土地，並非全屬溝 渠之地方，為何竟以溝渠作為認定？顯然被告仍以系 爭土地作為比準地認定標準，故被告此部分判斷明顯 錯誤，故不足採信。
⑸附件8表4「比較法調查估價表」（本院卷第221頁） 中比較標的1、2、3道路並非次要道路，僅為鋪設柏 油之農路。又其中日期是否有誤？其上為何沒有承辦 單位與估價師用印？此外，「比較價格-試算價格」 比較標的權重亦有所調整（40％、30％、30％變更為 45％、35％、20％），但未見被告說明調整原因。又 就週邊環境條件就是嫌惡設施，比較標的1在附近2公 尺有高壓電塔，原告也有提到比較標的1曾因為颱風 有淹水的狀況，若假使與標的1比較，只要有颱風來 就有淹水的情形，原告的比準地沒有淹水，亦會影響 農地改良的部分，因農地改良有提到灌溉排水，故該 估價表確實有誤。
㈡聲明：
⒈訴願決定及原處分關於不利原告部分均撤銷。 ⒉被告應依原告復議之請求，作成准予每平方公尺4,848 元之價格，徵收系爭土地之行政處分。
三、被告答辯及聲明︰
㈠答辯要旨：
⒈系爭土地使用編定為河川區(變更前為農業區)，經委由 華信不動產估價師聯合事務所，依本件預定徵收土地範
圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以105年9月1日為 估價基準日（案例蒐集期間為104年9月2日至105年9月1 日），依查估辦法第10條規定，斟酌地價之差異、當地 土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共 建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況 、土地利用現況及其他影響地價因素，認定系爭土地為 為臨6M之農路，且在徵收市價查估報告書表4「比較法 調查估價表」備註欄「全案」載明：「……2.本案比準 地1（即系爭土地）宗地條件中各細項係以分割前條件 比較，並於備註欄備註分割前宗地條件。……」且在同 表「比準地或各比較標的」載明系爭土地為：「分割前 條件面積：2,958㎡、形狀：不規則形、臨街情形：單 面臨街地、地勢：平坦」等語，故將系爭土地劃屬第P1 00-00地價區段，復依同辦法第18、19條規定，選取系 爭土地為該地價區段比準地，因該地價區段於案例蒐集 期間(104年9月2日至105年9月1日)無適當交易案例，爰 於近鄰地區分別選取3件農業區買賣實例作為比較標的( 實例1位於第P101-00地價區段每平方公尺3,100元、實 例2位於P102-00地價區段每平方公尺4,000元、實例3位 於P102-00地價區段每平方公尺3,560元）進行區域因素 （第P101-00地價區段調整百分率為-5%、第P102-00地 價區段調整百分率為-20%）及個別因素（實例1差異率 為-3%、實例2差異率為-4.75%、實例3差異率為-7.25% ）修正調整後，估計比準地(即系爭土地)地價為每平方 公尺2,900元，並提經地評會106年第1次會議（106年1 月20日）評議通過在案。惟原告認為地價過低提請復議 ，被告爰依土地徵收條例第22條第3項規定，將本件提 請地評會106年第6次會議（106年8月11日）復議，經綜 合評估復議人所陳意見及相關資料，並重新檢視徵收補 償市價查估作業程序，經該會全體出席委員同意，系爭 土地以分割前宗地條件認定，形狀修正為方形，寬、深 度各修正為34公尺及87公尺，並調整比較標的1、2、3 之權重分別為45%、35%、20%，評議通過修正後系爭土 地106年土地徵收補償市價為每平方公尺3,100元，相關 查估過程及復議處理於法尚無違誤。承此，本件地價於 原案查估時即以分割前（即原看西段438地號）宗地條 件進行查估，復議後每平方公尺增加200元之價差，係 地評會決議調整形狀認定為方形，並加計寬深度之差異 所致。則原告所陳系爭土地未以分割前看西段438地號 宗地條件及行政條件估價，顯有誤解，不足可採。
⒉又查估單位蒐集周邊地區不動產交易情形，係基於一般 正常交易情形下，交易案例之成交日期與價格日期越接 近，且與勘估標的地理位置、相關性質越接近者，其案 例越具有價格代表性之估價理論綜合評估後排除不適合 案例，此有內政部104年3月編印之土地徵收補償市價查 估作業手冊可稽。則本件比較標的1、2、3調整百分率 絕對值加總分為10.90%、22.85%、26.15%，故權重分為 45%、35%、20%，查估過程符合相關規範。又比較標的1 即大洲段910地號土地所在區域係經重劃後之方整農地 ，周邊已施作排水溝渠及道路，近年尚無明顯淹水災情 ，至於原告所附照片僅顯示於106年海棠颱風之強降雨 狀態下，附近部分崎嶇或低窪處形成積水，惟道路並無 淹水情形，故以此案例為比較標的之一推估系爭土地( 位處大洲排水範圍且未經重劃農地)並無不妥。是原告 指稱比較標的不符查估辦法云云，自不可採。
⒊原告主張應依看西段440、441、442地號土地交易案例 為比較標的等語。就原告所主張之交易案例觀之，係為 看西段432-3、432-4、432-5、437、440、441、442地 號等7筆土地合併出售，103年8月交易(交易金額每平方 公尺3,090元)後再於103年9月交易(交易金額每平方公 尺4,720元)，合併後面積達1公頃餘具規模使用效益且 為雙面臨街(東西兩側臨路)，與本件比準地替代性差異 大，且該實例係賣方蘇旭偉自行購買土方整建該土地， 創造較佳利用價值後，旋於1個月間出售，因交易價格 包含整地之費用（亦為原告所承認），非屬正常交易價 格，又該等土地中間夾有看西段432-6地號之國有土地 ，是否有權使用及改良該國有土地尚存疑義。爰此，該 案例因不具替代性、包含土地改良費用、國有土地使用 疑義等原因而無法有效掌握及量化調整，按查估辦法第 7條規定未能採用為比較標的。甚且，該案例交易期日( 103年8月及9月)未符查估辦法第17條規定市價查估案例 蒐集期間(104年9月2日至105年9月1日)，故原告逕以未 合於法定查估案例蒐集期間之特殊交易案例直指系爭土 地徵收補償悖離市價，自屬無據；而被告依查估辦法第 7條及第17條規定未能採用為比較標的，自屬有據。又 上開7筆土地於103年9月交易之買賣契約書，因登載有 訴外人身分資料、交易標的資料、買賣價格、各買賣條 件細項約定及聯絡方式，依個人資料保護法第2條第1款 規定，係屬得以直接或間接方式識別該個人之資料（尤 以姓名、出生年月日、身分證統一編號、聯絡方式及財
務情況為然），故應不予提供。
⒋原告指摘系爭土地分割後公告土地現值（原告誤載為公 告地價）調降乙節：經查於98年4月分割後，看西段438 地號及系爭土地等兩筆土地原同屬新市區103地價區段 ，於105年地價區段檢討時，依地價調查估計規則第18 、19條規定，斟酌溝渠東西兩側地價之差異、土地利用 現況、發展趨勢及其他影響地價因素，以系爭土地所在 之溝渠為界，分別劃設東側為103及西側103-3地價區段 ，並經提請地評會評議修正通過該等區段之區段地價分 為每平方公尺3,200及2,400元，故公告土地現值調整係 依法辦理，尚無違誤。且土地徵收條例第30條規定之「 徵收補償市價」現係依查估辦法之規定辦理市價查估， 其與土地公告現值計算所適用之法令依據及計算方法實 屬有別，自難僅以土地公告現值有所變動即認市價亦應 隨之變動（有本院103年度訴字第562號判決意旨參照） ，故原告認本件徵收補償市價有偏低、悖離市價等情事 ，核屬無據。另原告主張系爭土地為何與同段461-112 地號土地協議價購價格差距兩倍乙節：查同段461-112 地號土地緊臨南134線道路，區位及宗地條件較系爭土 地佳，價值自屬有別，復以協議價購價格實乃需用土地 人基於用地取得等特定需求而與被徵收土地所有權人間 契約行為，其與本件依法查估徵收補償市價查估之行政 條件、土地價格基礎及查價方式、目的、法令依據皆不 同，非屬土地徵收條例第30條第1項所規定之「徵收當 期之市價」，原告逕以區位、宗地條件不同且查估依據 目的亦不同之土地價格指謫系爭土地徵收偏低，自不足 採。
⒌被告申請徵收系爭土地前，即按土地徵收條例第11條規 定通知原告於105年9月19日召開系爭工程案協議價購會 議或得於105年9月29日前依行政程序法第102、105條規 定以書面提出意見。原告未參加前開協議價購會議，惟 於105年9月21日以書面就系爭土地協議價購價格及使用 分區變更等問題提出意見，被告以105年10月17日府水 養字第1051018426號函回覆，原告復於105年10月21日 再次就系爭土地協議價購價格等事以書面提出意見，被 告再以105年11月28日府水養字第1051169753號函回覆 ；嗣原告未同意協議價購，被告遂依土地徵收條例第11 條規定辦理徵收，原告再於徵收公告期間內就徵收價格 以陳情書聲明異議，被告以106年6月22日府地價字第10 60620921號函復，原告不服再以書面提出異議，被告爰
提請地評會106年第6次會議復議並請原告至會中陳述意 見，即以106年8月3日府地價字第1060749386號開會通 知單通知原告，然於106年8月11日地評會會議當日，原 告係委託羅澤民代理出席並經簽名在案，又提供給地評 會委員復議之會議資料已詳實記載復議人及原告所提異 議事由及被告回覆內容，而會議紀錄亦詳實記載原告所 提異議事由及會議中所陳意見；另依地評會組織規程第 6條第1項規定，原告僅係列席陳述意見，無權參與會議 之討論及表決，被告前揭開會通知單亦載明列席陳述意 見之性質，復以被徵收之土地，應按照徵收當期之市價 補償其地價，其市價係由地評會評定之，為土地徵收條 例第30條所明定，並無與土地所有權人協商之機制，爰 此，原告指稱未就土地徵收補償價格給予充分陳述意見 機會及到場全程參與會議，顯屬誤解。綜上，本件無論 係協議價階段或徵收階段，皆給予原告充分表達意見機 會，且被告歷次回覆或前揭地評會會議紀錄亦皆詳實記 載原告意見並針對原告所提疑義予以說明，原告指稱未 就土地徵收補償價格給予充分陳述意見機會，顯屬誤解 。
⒍就查估報告而言：
⑴本件查估時系爭土地及各比較標的所屬各地價區段之 「接近聚落程度」區域因素，皆以距離生活機能完善 之大型聚落為程度之判斷，原告所稱近鄰130公尺之 豐華里現況為零散之小村落，並無設置農會辦事處或 分處，且生活機能亦顯不完備，故不適宜，另系爭土 地所屬地價區段P100-00，該地價區段為南134線道路 以南，臨產業道路之新市區豐華圍堤排水用地，農地 改良僅有修築農路1項，並填載於該區段之「表3地價 區域勘查表」，核無違誤。
⑵按內政部104年3月編印之土地徵收補償市價查估作業 手冊（本院卷第402頁）所載：「……⒌⑴13道路種 類：依該宗地實際出入道路，分為主要道路、次要道 路、巷道、農路4種。參考『市區道路及附屬工程設 計標準』，……。次要道路指都市內各區域間或連接 鄰近市（鄉、鎮）間得聯絡主要道路與服務道路之次 要幹線道路。……」則本件比較標的1、2、3案例皆 係經重劃後之方整農地，所面臨之道路皆已施作排水 、鋪設柏油且地籍完整，並屬聯絡各區域間主要道路 與服務道路之次要幹線道路，而系爭土地僅面臨私設 土石農業產業道路，是本件查估表4「比較法調查估
價表」皆以現況客觀條件判斷，原告所陳自不可採。 又本件係由需地機關即被告水利局依查估辦法第3條 規定，將補償市價查估程序全部委託華信不動產估價 師聯合事務所辦理，相關查估書表皆經不動產估價師 核章，而本件比準地依地評會106年第6次會議復議決 議修正宗地條件之估算內容，與查估報告表4「比較 法調查估價表」自屬有別，故無需承辦單位與估價師 核章且亦與日期無涉，故原告之指摘核屬無據。況退 步言，倘修正後之各比較標的權重仍維持原查估權重 40%、30%、30%，其比準地價格僅為每平方公尺3,000 元，反對原告不利。
㈡聲明：原告之訴駁回。
四、爭點：
㈠本件徵收補償費之估價，其比價地未選取看西段440、441 、442地號之買賣價格，有無違誤？
㈡關於蒐集市場買賣實例，有無違法？被告選擇之比較標的 1（大洲段910地號）有風災淹水情形，是否與預定徵收土 地之宗地條件相同。
㈢查估報告之比準地係系爭土地抑或分割前看西段438地號 土地，是否有查估不實之情事?
㈣估價師製作之「比較法調查估價表」（本院卷第221頁） 未有承辦單位與估價師用印，是否違反估價之法定程式？ ㈤被告作成原處分，是否未給予陳述意見之機會？五、本院的判斷︰
㈠前提事實︰
如爭訟概要欄所示之事實，業經兩造分別陳述在卷，並有被 告106年5月15日府地用字第1060498518A號公告、原告異議 陳述函、被告106年6月22日府地價字第1060620921號函、原 告不服查處陳述函、地評會106年8月11日106年第6次會議紀 錄及查估報告附卷可稽，堪予認定。
㈡本件應適用之法令：
⒈土地徵收條例部分：
土地徵收條例第30條規定：「(第1項)被徵收之土地，應 按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共 設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償 其地價。(第2項)前項市價，由直轄市、縣(市)主管機關 提交地價評議委員會評定之。(第3項)各直轄市、縣(市) 主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評 議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補 償地價之依據。(第4項)前3項查估市價之地價調查估計程
序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」 同條例施行細則第30條第1項規定：「本條例第30條第1項 所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經 地價評議委員會評定之當期市價。」
⒉土地徵收條例第30條第4項授權訂定之查估辦法部分： 查估辦法第2條規定：「本辦法用詞定義如下：一、市價 ：指市場正常交易價格。二、比準地：指地價區段內具代 表性，以作為查估地價區段內各宗土地市價比較基準之宗 地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區 段地價之宗地。」第4條規定：「土地徵收補償市價查估 之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍 及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查 有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製 地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準 地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市 價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定 。」第6條第1項：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場 買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫 買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」第7條：「 買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏 低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查 估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調 整時，應不予採用：……十三、其他特殊交易。」第8條 ：「買賣或收益實例除依前條規定辦理外，並應就下列事 項詳予查證確認後，就實例價格進行調整，並記載於買賣 實例或收益法調查估價表：一、交易價格、租金或權利金 等及各項稅費之負擔方式。二、有無特殊付款方式。三、 實例狀況。四、有無基本機電、裝修以外之其他建物裝潢 費用。」第9條：「(第1項)土地徵收補償市價查估應調查 影響之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條 件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活 動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料 等。(第2項)前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘 查表規定之項目勘查並填寫。」第10條第1項：「劃分地 價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原 則以鄉(鎮、市、區)為單位，斟酌地價之差異、當地土地 使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、 特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利 用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地 段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」第
13條第1款、第2款：「以買賣實例估計土地正常單價方法 如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實 例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第 7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土 地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總 價格。二、地上無建築改良物(以下簡稱建物)者，計算土 地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常 買賣總價格÷土地面積」第17條：「(第1項)依第13條估 計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金 應調整至估價基準日。(第2項)前項估價基準日為每年9月 1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估 價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當 年3月1日為原則。(第3項)前項案例蒐集期間內無適當實 例時，得放寬至估價基準日前1年內。」第18條規定：「 比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性 之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之 地價區段，亦同。」第19條第1項至第3項、第5項：「(第 1項)比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表， 其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地 正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二 、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試 算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地 地價。(第2項)地價區段內無法選取或不宜選取比較標的 者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因 素調整。(第3項)第1項第2款及前項區域因素及個別因素 調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個 別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。……(第5項) 比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。 」第20條第1項至第3項：「(第1項)預定徵收土地宗地市 價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路 條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調 整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此 限。(第2項)前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊 環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別 因素評價基準表之最大影響範圍內調整。(第3項)依前2項 估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估 計表。(第4項)第1項預定徵收土地其範圍內各宗地個別因 素資料及地籍圖，以需用土地人函文通知直轄市、縣(市) 主管機關者為準。」第21條第1項第2款：「比準地地價及 宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下
列規定計算：二、每平方公尺單價逾新臺幣1百元至1千元 者，計算至十位數，未達十位數無條件進位。」 ⒊地評會之組成及評議：
地價及標準地價評議委員會組織規程第2條規定：「直轄 市或縣(市)政府應依本規程組織地價及標準地價評議委員 會(以下簡稱本會)，評議地價、標準地價事項。」第3條 規定：「本會任務為下列事項之評議：一、地價區段之劃 分及各區段之地價。二、土地改良物價額。三、市地重劃 前後及區段徵收後之地價。四、依法異議之標準地價。五 、土地徵收補償市價及市價變動幅度。六、依法復議之徵 收補償價額。七、其他有關地價及標準地價評議事項。」 ⒋綜合上開土地徵收查估市價之程序及組織規定可知，土地 徵收之價額，應以徵收當期之市價為準，並由地評會為評 議。且依同組織規程第4條之規定，地評會之成員，包括 議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師 、法律、工程、都市計畫專家學者、地政主管人員、財政 或稅捐主管人員、工務或都市計畫主管人員、建設或農業 主管人員等，是有關地價及徵收補償地價加成補償成數之 判斷，為經由該委員會所作成，係本於其專業知識所作成 之決定，應享有判斷餘地。行政法院對其判斷應採取較低