臺灣雲林地方法院民事判決 八十九年度訴字第一六六號
原 告 乙○○
訴訟代理人 林景源律師
被 告 甲○○ 籍
現
右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主 文
被告應將坐落雲林縣斗南鎮○○○段一二０九之二號土地上門牌斗南鎮○○路○段四
三０號一、二樓房屋遷讓交還原告，並應給付原告新臺幣壹拾萬伍仟壹佰陸拾元及自
民國八十九年三月五日起，至交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬元之違
約金。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項、第二項所示，並以供擔保為條件之假執行宣告。 二、陳述：被告於民國八十六年四月二十四日與原告訂立房屋租賃契約，向原告承 租坐落雲林縣斗南鎮○○路○段四三０號（下爭系爭建物）之一、二樓房屋， 租期自八十六年五月一日起至八十九年四月三十日止，租金每月新臺幣（下同 ）四萬元，於每月一日給付。惟被告自八十八年十月一日起即未給付租金，原 告遂於八十九年二月二十四日以郵局存證信函通知被告，以被告之押租金十萬 元抵償租約至八十八年十二月十五日，尚積欠二期以上租金為由，限被告於接 受通知後七日內繳清欠租，否則即終止租賃契約，而被告未於限期內繳清欠租 ，原告復於八十九年三月四日再以存證信函向被告表示終止租賃契約，兩造間 之租賃關係自因終止而消滅，被告即應給付欠租及交還房屋，但屢催不理。又 被告逾期不遷讓，無權占用系爭房屋，妨害原告之使用收益，應賠償原告按每 月租金額四萬元計算之損害金。
三、對被告抗辯所為之陳述：系爭建物係三層樓之建築，而原告僅出租該建物之一 、二樓，並非出租整棟建物或將三樓部分亦出租予被告，此觀之原告於上揭存 證信函均表示解除系爭建物之一、二樓租約，而被告於收受該存證信函後並未 提出異議一事，足證原告僅出租該建物之一、二樓，苟如被告所陳原告亦將系 爭建物之三樓出租予伊，惟以增建四樓裝潢為由暫緩交付一事為真，則以兩造 約定之租期長達三年，為何被告未曾向原告追討交付，或請求減少租金，實難 令人置信。又系爭建物之騎樓及二樓部分，苟原告曾表示可將騎樓圍住而能合 法使用或二樓可供營業使用，則騎樓因被告自行圍住而被取締，或系爭建物之 二樓無法合法供營業使用所致之損失，被告當可與原告終止租約隨即遷離，焉 有繼續任其受損，而不即時主張權利。再原告亦未曾與被告談及續租之事，蓋 原告既於八十九年三月四日終止租約，焉有再於同年五月一日與被告談續租至 九月之理，至被告又稱於八十八年十月一日曾主動向原告談續租與交付系爭建 物三樓，惟原告不同意一事，原告否認之，試想於斯時距租期屆滿之日尚有半
年以上之時間，被告竟與原告談續租事宜，實有悖於常理。 四、證據：提出房屋租賃契約書乙份、存證信函及回執各二份、土地所有權狀、建 築改良物所有權狀、八十八年度雲林縣稅捐稽徵處房屋稅繳款書、地價稅繳款 書各乙份（以上均影本）、戶籍謄本、雲林縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書各乙 份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：除同意將坐落雲林縣斗南鎮○○○段一二０九之二號土地上門牌斗南鎮 ○○路○段四三０號一、二樓房屋遷讓交還原告外，請求駁回原告之訴。 二、陳述：系爭建物係一、二、三樓之建築物，依據兩造成立之租賃契約第一條約 定租賃物所在地及使用範圍乃雲林縣斗南鎮○○路○段四三０號，是原告出租 予被告之租賃物係系爭建物之一、二、三樓部分而非一、二樓，詎原告一再藉 詞拖延，迄今仍未依約將系爭建物之三樓部分交付予被告使用。又原告明知系 爭建物之二樓部分係供住宅之用，豈料原告為使系爭建物得以順利出租，而向 被告佯稱該屋二樓原是經營西餐廳，可供營業場所使用，致被告信以為真而予 以承租，惟因不符法令，迫使被告無法申領營利事業登記證，迄今系爭建物之 二樓部分仍無法營業，致被告投入之資金與設備均血本無歸，原告不得再為請 求欠租及違約金。再被告亦未曾收受原告之存證信函，可能係被告之店員收受 ，惟被告均不知存證信函之內容。
三、證據：提出房屋租賃契約書影本乙份、使用執照影本二份為證。 理 由
一、原告起訴主張：兩造於八十八年四月二十四日訂立租賃契約，原告將系爭建物之 一、二樓出租予被告，租期自八十六年五月一日起至八十九年四月三十日止，租 金每月四萬元，於每月一日給付。詎被告自八十八年十月一日起即未給付租金， 原告遂以存證信函向被告表示終止租賃契約，兩造間之租賃關係業已終止而消滅 ，被告即應給付欠租及交還房屋，但屢催不理。又被告逾期不遷讓，無權占用系 爭房屋，妨害原告之使用收益，應賠償原告按每月租金額四萬元計算之違約金等 語。被告則以：伊未曾收受原告所寄上揭之存證信函，且據前開租賃契約書第一 條約定可知，兩造約定之租賃標的物乃系爭建物之一、二、三樓，惟原告迄今仍 未交付該建物之三樓部分予被告使用。又原告亦明知系爭建物之二樓部分係供住 宅之用，卻佯稱該屋二樓可供營業場所使用，致被告因無法申領營利事業登記證 而無法營業，原告不得再為請求欠租及違約金等語，資為抗辯。二、原告主張兩造於八十八年四月二十四日訂立租賃契約，約定租期自八十六年五月 一日起至八十九年四月三十日止，租金每月四萬元，詎被告自八十八年十月一日 起即未給付租金，迄今被告仍未清償所欠租金及遷讓交還系爭建物之一、二樓等 情，業據其提出房屋租賃契約書、土地所有權狀、建築改良物所有權狀、房屋稅 繳款書、地價稅繳款書、戶籍謄本、房屋稅籍證明書為證，核屬相符，被告對之 亦不爭執，自堪信為真實。而被告甲○○於本院言詞辯論期日亦當庭認諾願遷讓 交還系爭建物之一、二樓部分予原告，則據民事訴訟法第三百八十四條規定，本 院即應本於被告甲○○之認諾而就該部分為被告敗訴之判決。原告另主張被告因 未依約繳付租金而違約，原告業已依法終止租賃契約，被告自應給付所欠租金及
違約金等語，被告則否認之，並以前揭情詞置辯。經查： （一）按終止租賃契約，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條規定， 應向他方當事人以意思表示為之（最高法院六十五年度台上字第一一０七 號判例可資參照）；又按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到 相對人時，發生效力，民法第九十五條第一項定有明文。所謂達到，係指 意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀 態而言（最高法院五十八年度台上字第七一五號判例可供參照）。是苟該 通知業已送達於相對人之居所或營業所者，即為達到，不必交付相對人或 其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力 。經查，原告以被告積欠租金總額已達二期以上為由，而於八十九年三月 四日以存證信函向被告表示依民法第四百四十條之規定終止租賃契約，並 於同日送達予被告之營業所，由訴外人李來盆收受等情，有八十九年三月 四日之存證信函及回證影本附卷可稽，被告亦承認訴外人李來盆為其店員 ，揆之上揭說明，則於斯時原告終止租賃契約之意思表示業已通知達到被 告而生效力，兩造間之租賃關係依法即為終止。 （二）次按，解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在 ，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失 真意，最高法院三十九年度台上字第一０五三號判例可資參照。本件租賃 契約第一條固約定「甲方（按為原告）房屋所在地及使用範圍雲林縣斗南 鎮○○路○段四三０號」並未載明係其全部或一部，惟觀之被告自八十六 年五月一日起至八十八年十月一日止僅使用系爭建物之一、二樓部分，均 按月如數給付租金四萬元，苟被告所稱其承租之標的物亦包括該建物之三 樓部分為真，焉有不請求原告交付該建物之三樓部分或減少給付租金之理 ？然被告卻按月給付租金四萬元，期間長達二年餘，而未能證明曾另有主 張或保留，顯見兩造約定之租賃標的乃系爭建物之一、二樓，而未包括三 樓部分，況被告迄今仍無法舉證證明其承租範圍包括三樓，是被告此部分 所辯，尚非可採。
（三）被告雖再辯稱系爭二樓部分因原告佯稱可供營業場所使用，而依規定並不 能營業，造成被告重大損失，伊自得拒付租金云云，惟為原告所否認，被 告復未舉證以實其說，況依卷附租賃契約觀之，其上並無記載原告應保證 租賃物可供被告經營商業使用，則原告自不需負擔二樓部分不能供營業使 用之賠償義務，足證被告此部分所辯亦非可採。三、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承 租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總 額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止契約，修正前民法第四百四十 條定有明文。本件被告承租系爭建物之一、二樓，自八十八年十月一日起至租約 終止日即八十九年三月四日止欠繳之租金，經以押金抵償後，亦已逾兩期租金， 復經原告催告被告限期給付租金，被告未於期限內給付，原告依首開規定於八十 九年三月四日終止租約，自屬有據，並得據租賃契約請求被告給付自八十八年十 月一日起至八十九年三月四日終止契約之日止之租金，共計二十萬五千三百三十
三元（40000*5+40000/30*4=205333），惟查被告於訂定租賃契約時，即依該租 約第五條之約定給付原告十萬元為押租金，則上揭被告應給付之數額自應扣除押 租金額，是被告應給付原告十萬五千三百三十三元，原告就上開租金部分係請求 被告給付十萬五千一百六十元，自應准許。四、又按違約金者，以確保契約之履行為目的，當事人約定債務人不履行債務時，應 支付之金錢；惟按民法上之違約金有懲罰性質之違約金及賠償性質之違約金，此 觀諸民法第二百五十條規定自明，而契約當事人約定債務人有不履行契約義務或 不於適當時期履行時，債權人除得請求債務人支付違約金外，並得請求履行及不 履行之損害賠償，為懲罰性質之違約金。如約定違約金為債務不履行時債務人所 應賠償之數額，即為賠償額預定性違約金，亦即一旦有債務不履行情事發生，債 權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約 定之違約金，請求債務人支付。反之債務人亦不得證明債權人未受損害，或損害 額不及違約金額之多而請求減免賠償。經查兩造租賃契約第六條項約定：「乙方 （按為被告）於租期屆滿時，除經甲方（按為原告）同意繼續出租外，應即日將 租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時 遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日 止，乙方決無異議。」等語，揆其內容係在約定被告違約時，原告得請求約定之 數額作為懲罰，故此部分違約金應屬懲罰性質之違約金，則原告據兩造租賃契約 第六條之約定請求違約金，核屬有據，又本件兩造間之租賃契約，於原告終止租 約前，其租金之約定為每月四萬元，此有租賃契約書附卷可按，本院審酌兩造間 有關租金之約定及系爭建物之使用分區乃商業區，而該建物之一樓部分係供店舖 用途、二樓部分係供住宅用途等情，認被告無權占有系爭建物之一、二樓，原告 每月所受之損害，以每月四萬元計算，尚屬相當，原告據以請求被告自終止租約 意思表示到達被告後即八十九年三月五日起至遷讓返還系爭建物之一、二樓之日 止，按每月以四萬元計算之違約金，洵屬正當，應予准許。五、綜上所述，原告請求被告應將系爭建物之一、二樓房屋遷讓交還原告，並應給付 原告十萬五千一百六十元及自民國八十九年三月五日起，至交還前開房屋之日止 ，按月給付四萬元計算之違約金，為有理由，應予准許。六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘聲明及攻擊防禦方法，均經斟酌，核與判決 結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本判決係本於被告認諾及民事訴訟法第四百二十七條第二項訴訟所為被告敗訴之 判決，應依職權宣告假執行。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十四條、第七十八條 、第三百八十九條第一項第一款、第三款判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十六 日 臺灣雲林地方法院民事庭
~B審判長法官 邱瑞裕
~B法 官 陳婉玉
~B法 官 陳秋如
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十六 日~B法院書記官 廖錦棟