臺灣高等法院民事判決 107年度上易字第516號
上 訴 人 吳慶堂
訴訟代理人 楊銷樺律師
被 上訴人 劉長榮
吳明娟
劉秋香
曹吉正
林秀津
姜方有
凌文敏
鍾愛玲
劉慧湄
游汶錦即游和家
鄭秀雅
張美瑩
吳原
施存興
共 同
訴訟代理人 謝錫福律師
上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國107年2月
26日臺灣新竹地方法院106年度訴字第440號第一審判決，各自提
起上訴，本院於108年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、上訴人吳慶堂（下稱上訴人）於原審聲明請求：「被上訴人 劉長榮、吳明娟、劉秋香、曹吉正、林秀津、姜方有、凌文
敏、鍾愛玲、劉慧湄、游汶錦即游和家、鄭秀雅、施存興、 張美瑩、吳原（下合稱被上訴人，如單指其一即各以姓名稱 之）應共同將坐落新竹市○○區○○段0000地號土地（下稱 系爭土地）上如原判決附圖（下稱附圖）標示a面積80.57平 方公尺、b面積113.4平方公尺、cl面積0.99平方公尺、d面 積341.39平方公尺、dl面積547.27平方公尺及e面積23.09平 方公尺所示之地上與地下人工建物、花草樹木等地上物移除 ，並將放置於該部分土地上之動產移除，將各該部分土地騰 空返還上訴人。」（見原審卷第232頁），嗣兩造於民國（ 下同）107年1月25日就附圖所示c1、d、d1、e部分（下稱c1 等4部分）成立訴訟上和解，即：由被上訴人按現狀交還c1 等4部分，其上之地上物由上訴人自行處理，被上訴人就該 等地上物不對上訴人主張任何權利，其餘部分（即附圖所示 a、b部分，下稱系爭附圖ab土地）另由法院審理解決之（見 原審卷第230、243頁），故本件以系爭附圖ab土地為審理範 圍，且未受上開訴訟上和解之拘束。是現繫屬於本院之起訴 聲明為：「被上訴人應將坐落系爭附圖ab部分土地上之水泥 車道、貼地磚通道含矮牆等地上物（下合稱系爭地上物）移 除，並將放置於該部分土地上之動產移除，將各該部分土地 騰空返還予上訴人」，合先敘明。
二、又兩造各自對於原審駁回本訴請求（即系爭附圖ab土地部分 ）及反訴部分提起上訴，嗣108年2月14日，被上訴人撤回上 訴（見本院卷㈡第71、95頁），其等對原審反訴之上訴已不 繫屬於本院，附此敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊所有系爭土地位於特定農業區內之農牧用地 ，系爭土地之東北側鄰地為國有之同段1439地號土地（下稱 1439號地號土地），訴外人君俋建設有限公司（下稱君俋公 司）於1439地號土地東北側鄰地即同段1400-3、1400-4、14 00-5、1400-6、1401-3、1401-4、1401-5、1401-6、1401-7 、1401-8、1401-9、1402-3地號土地（下合稱1400-3等12筆 土地，如單指其一即各以地號號數稱之）上興建門牌編號新 竹市○○區○○路○段000巷00○00號（雙號）共12棟建物 （下合稱系爭12棟建物）。訴外人即系爭12棟建物營造廠負 責人郭文鏗於93年、94年間向伊購買系爭土地（應有部分分 別為10萬分之16510及10萬分之13931，下合稱系爭應有部分 ），雙方並簽訂共有土地分管契約（下依序稱為93年分管契 約、94年分管契約，合稱系爭分管契約）。詎郭文鏗擅將依 系爭分管契約合意由其耕作使用之如附圖所示a、b、c下方 三角位置、d1及e分管範圍之土地（下合稱甲分管土地，系
爭土地其餘由上訴人管理使用收益部分稱為乙分管土地）供 作地下室車道、車道頂板及平面車道（即系爭地上物）之用 （即附圖所示a、b部分，面積依序為80.57平方公尺及113.4 平方公尺），又與系爭12棟建物各買受人簽訂得無償使用之 協議書（下稱系爭協議書），然系爭協議書違反農業發展條 例、區域計畫法及非都市土地使用管制規則，依民法第71條 規定應屬無效。被上訴人為系爭12棟建物買受人或繼受人， 亦取得系爭地上物之事實上處分權，伊復於104年4月13日拍 賣取得郭文鏗之系爭應有部分，自得對被上訴人行使所有物 妨害除去及所有物返還請求權。爰依民法第767條第1項前、 中段規定為請求，並為如壹、所示聲明（逾系爭附圖ab土 地部分未繫屬於本院，不予論列）。
二、被上訴人則以：君俋公司於1400-3等12筆土地上興建「君俋 超級大院」建案（下稱君俋建案，即系爭12棟建物）後，該 公司股東郭文鏗於93年3月23日及94年3月28日向上訴人購買 系爭應有部分，並與上訴人簽訂系爭分管契約，約定按甲分 管土地及乙分管土地由郭文鏗與上訴人各自分管使用收益。 君俋公司因此在上訴人同意由郭文鏗管理使用之甲分管土地 興建包括如附圖所示a、b部分之地下室車道、車道頂板及平 面車道之系爭地上物、平面車道、開心圍牆及社區圍牆（下 稱系爭圍牆）供該建案使用，郭文鏗亦與各買受人簽訂具使 用性質之系爭協議書，同意各買受人使用甲分管土地，向君 俋公司買受或輾轉買受之被上訴人自得本於依系爭分管契約 所成立之系爭協議書占有使用甲分管土地。嗣郭文鏗所有之 系爭應有部分雖經上訴人於104年4月13日拍賣取得，惟上訴 人於出售系爭應有部分時即知悉郭文鏗購買之用途及訂有系 爭分管契約，對於甲分管土地上已有包括系爭地上物之設施 及系爭圍牆供君俋建案買受人及受讓人使用，亦長期未予干 涉，仍願拍賣取得該應有部分，依債權物權化法理及誠信原 則，上訴人應受系爭協議書之拘束。縱非如此，上訴人之本 件請求有權利濫用之虞，亦不應准許等語，資為抗辯。三、原審駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠ 原判決廢棄；㈡被上訴人應將坐落系爭附圖ab土地上之系爭 地上物移除，並將放置於該部分土地上之動產移除，將各該 部分土地騰空返還予上訴人。被上訴人則答辯聲明：上訴駁 回。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷㈠第112-113頁）： ㈠上訴人目前為系爭土地之所有權人，而被上訴人所共有坐落 君俋建案內，並為被上訴人所使用之水泥車道、貼地磚通道 含矮牆之系爭地上物，係分別占用系爭土地如附圖所示a面
積80.57平方公尺、b面積113.4平方公尺之土地。而系爭地 上物，及區隔君俋建案範圍與系爭土地內為上訴人耕種使用 稻田間之如原審卷157頁所示圍牆（即系爭圍牆），及兩造 另和解成立部分所涉之地上物，均係君俋建案之建商君俋公 司，於90幾年間興建系爭建案時所一併興建，並交予系爭建 案之承購戶使用迄今。
㈡郭文鏗向上訴人購買系爭土地應有部分，並分別於93年3月2 3日及94年3月28日辦竣所有權移轉登記（應有部分合計10萬 分之30441，即系爭應有部分）（換算面積為1224.22平方公 尺），系爭土地其餘10萬分之69559之應有部分，仍為上訴 人所有（見原審卷第125頁）。
㈢郭文鏗之系爭應有部分土地於104年間經其債權人聲請拍賣 ，並由上訴人行使優先購買權而於同年3月30日拍定，並於 同年4月13日辦妥所有權移轉登記（見原審卷第127頁）。 ㈣上訴人之戶籍自93年間起，均設籍於新竹市位於系爭土地附 近之建物內，而上訴人之父所有並居住使用之門牌編號新竹 市○○路○段000巷0號房屋，距君俋建案直線距離約4、50 公尺遠，從上訴人父親上開房屋處，可直接看到君俋建案之 建物（見原審卷第175頁）。
㈤從上訴人父親上開之房屋，得經由君俋建案前方、位於系爭 圍牆旁之柏油產業道路抵達為上訴人所耕種使用之稻田（見 原審卷第176頁）。
㈥系爭地上物占用系爭土地之範圍如附圖a、b所示。五、上訴人主張系爭土地原全部為其所有，前於93年、94年間出 售系爭應有部分予郭文鏗，並就乙分管土地及甲分管土地成 立由其與郭文鏗各自管理使用收益之系爭分管契約，郭文鏗 將甲分管土地作非農業使用，且與君俋建案各買受人簽訂系 爭協議書，其於104年4月13日因拍賣而取得系爭應有部分等 情，為被上訴人所不爭，堪予信實。惟上訴人主張系爭協議 書違反農業發展條例、區域計畫法及非都市土地使用管制規 則，依民法第71條規定應屬無效，被上訴人應將坐落系爭附 圖ab土地上之系爭地上物拆除、移除其上動產並騰空返還所 占用土地部分，被上訴人則否認之，並辯以前揭情詞。茲就 本件爭執之事項（見本院卷㈠第186頁）及本院之判斷，析 述如下：
㈠被上訴人有無占用系爭附圖ab土地之正當權源？ ⒈按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人 間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該 物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權 者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦
仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。又權利濫用禁止原則不 僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡 量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神 。故於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用 及違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫 用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與妥 當（最高法院100年度台上字第463號判決意旨參照）。 ⒉被上訴人抗辯郭文鏗依系爭分管契約既有權管理使用甲分管 土地，自得在系爭附圖ab土地施作系爭地上物，並得與君俋 建案各買受人簽訂無償使用之系爭協議書，上訴人明知上情 猶繼受郭文鏗之系爭應有部分，依債權物權化法理及誠信原 則，上訴人應受該協議書之拘束，與郭文鏗簽訂系爭協議書 之買受人及繼受人自有使用系爭附圖ab土地之權利等語。經 查：
⑴細繹系爭分管契約，其第1條雖約定：「雙方共有土地座落 ：新竹市○○段○○○○地號、地目：田、面積：四○二一 ‧六三平方公尺土地一筆，其共有權甲方（即郭文鏗，下同 ）持分（略），乙方（即上訴人，下同）持分（略），經雙 方協議，將該共有土地依照本契約而分管，各自耕作使用。 」（見本院卷㈡第83、85頁），然第2至4條另明定：「雙 方同意將前條共有土地按各自持分面積劃分為A、B兩區【詳 後附共有土地分管位置圖】由甲方取得標示A、乙方取得標 示B，雙方願依照上述分管所定境界，各自分管使用收益。 雙方自分管後，各不得逾越其分管部份之範圍，而侵害他 人分管使用收益之行為。共有土地自分管後所發生之危險 （包括土地滅失或徵收…等），以本約成立日起由分管人獨 自負擔，…」，足見上訴人於93年及94年間出售系爭應有部 分予郭文鏗後，已將所劃定之甲分管土地交付郭文鏗占有使 用，郭文鏗對甲分管土地即有管理使用收益之權能。 ⑵又君俋建案原無對外聯絡道路，透過上訴人之叔叔吳金池（ 已更名為吳峻滴，下稱吳峻滴）及吳堃發（即吳明娟父親） 之介紹，郭文鏗與吳梅香出面承接該建案，但郭文鏗已經營 營造廠，遂由吳梅香代表君俋公司出面與葉民功簽約，嗣因 該建案之興建損壞系爭土地上之果樹，及為增設車道、開心 農場及社區圍牆，郭文鏗乃先後二次向與吳梅香有堂兄妹關 係之上訴人購買系爭應有部分，新規劃之建案於農曆7、8月 間即完銷等情，業據證人郭文鏗結證在卷（見本院卷㈡第19 -23頁），並有不動產讓渡契約書可稽（見本院卷㈠第225-2 33頁）；郭文鏗係君俋公司其一股東（見本院卷㈠第221-22 3頁君俋公司章程），且為君俋建案營造廠之負責人，亦為
上訴人所是認（見本院卷㈠第175頁），93年分管契約又係 上訴人之父親吳金源代理上訴人簽訂（見本院卷㈡第83頁） 。足見上訴人、吳金源及吳峻滴於出售系爭應有部分之際， 業已知悉君俋建案之興建與銷售係由郭文鏗主導，並清楚郭 文鏗購買系爭應有部分之原由，其等對於郭文鏗或君俋公司 將在甲分管土地施作系爭地上物及其他設施暨系爭圍牆以供 君俋建案使用一節，衡情亦當有所預見。郭文鏗依系爭分管 契約在甲分管土地所施作之系爭地上物，自有占用系爭附圖 ab土地之權源。雖上訴人陳稱其父親吳金源及叔父吳峻滴事 後發現郭文鏗購買且分管之甲分管土地遭施作車道、圍牆等 建築物，吳金源及吳峻滴有前往阻止，甚至與郭文鏗及營造 廠人員發生爭執，足見其未同意郭文鏗或其他第三人在系爭 土地上設置系爭地上物云云，並聲請訊問證人吳峻滴（見本 院卷㈠第446-447頁，卷㈡第80、142-143頁）。但郭文鏗依 系爭分管契約既有權管理使用收益甲分管土地，其之使用方 法即非上訴人所能置啄，縱做非耕作使用，亦僅屬是否違反 系爭分管契約第1條約定之範疇。故非惟無訊問證人吳峻滴 以查明上訴人是否同意施作系爭地上物之必要，上訴人另提 有關1439地號國有土地遭占用之財政部國有財產署中區分署 新竹辦事處函（見本院卷㈡第87頁），亦不足資為上訴人有 利之認定。
⑶再觀之原法院履勘現場所製作勘驗筆錄及被上訴人所提現場 照片（見原審卷第144-146、122頁），系爭地上物既為君俋 建案之系爭12棟建物地下室停車場對外聯絡之車道，依公寓 大廈管理條例第7條第2款規定：「公寓大廈共用部分不得獨 立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用 部分：連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之 通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。」，可認係系爭12 棟建物之共用部分，自為各棟建物與基地買受人所一併買受 之範圍，此參以郭文鏗於94年7月15日與劉長榮及吳明娟（ 下稱劉長榮等2人）所訂協議書第1至4條約定：「讓渡標 的物：新竹市○○路○段000巷00號～58號房地門前地下室 車道及其車道頂版上之各項建築造作物及平面車道。座落 ：新竹市○○路○段000巷00號房地於點交同時，甲方（即 郭文鏗，下同）同意永久無償讓渡第一條所示之建築造作物 予乙方使用管業。乙方受讓第一條所示之建築造作物後應 與新竹市○○路○段000巷00號～58號之房地所有權人共同 使用管業並不得主張任何權益防礙他人使用…。俟後，如 法令修改其讓渡之建築造作物所使用之土地得辦理分割、移 轉時，甲方同意無條件辦理分割登記並於分割移轉土地持分
予乙方，惟所需之代辦費及各項稅費均由乙方負擔。」（見 本院卷㈠第353頁）〔其餘買受人就所買受之建物（36號、3 8號、40號、42號、48號、52號、58號）亦分別與郭文鏗簽 訂同上內容之協議書（見本院卷㈠第355-368頁）〕即明。 雖上訴人指稱本件尚乏購買32號、46號、50號、56號買受人 所定之協議書云云（見本院卷㈠第376頁）。但證人即辦理 系爭應有部分買賣及移轉所有權暨君俋建案所有權移轉手續 之地政士張學湘已具結後證稱：因系爭土地共有人為上訴人 及郭文鏗較為單純，如移轉給各買受人，會變得較為複雜， 且郭文鏗已在所購得土地範圍內（即甲分管土地）興建車道 無償給買受人使用，並與各買受人簽訂由伊所撰擬之協議書 ，約定地下車庫及庭園中間之車道由各買受人無償使用，買 受人之受讓人亦可繼受該無償使用關係等語（見本院卷㈡第 17-18頁）。則不僅君俋建案各買受人均與郭文鏗簽訂如上 所述有權使用系爭地上物及所占地面之協議書，並堪認君俋 公司及郭文鏗交付系爭12棟建物及系爭地上物予各買受人， 暨各買受人交付所購建物予受讓人時，亦將系爭地上物所占 地面交由買受人及受讓人使用。又系爭12棟建物之部分買受 人轉讓所購建物及基地，業經被上訴人整理如本院卷㈠第21 5-217頁之附表，為上訴人所不爭（見本院卷㈠第373頁）， 上開協議書第6條亦約定：「本約各條款乙方應確實遵守 ，如其產權移轉他人本約應隨同移轉並應告知新承受人應遵 守本約之各條款，…」（見本院卷㈠第353頁），依占有連 鎖法理（最高法院101年度台上字第224號判決意旨），被上 訴人自非不得本於系爭協議書為占用系爭附圖ab土地之正當 權源。
⑷況證人郭文鏗具結後證述：君俋建案旁有一農地，其上有果 樹，建案建造過程損壞果樹，上訴人之父親及叔叔表示已損 害果樹要求賠償，伊遂表示要購地，但因上訴人之父親表示 系爭土地登記在上訴人名下，伊遂至臺北找上訴人，表明購 買果樹所坐落特定範圍土地，上訴人應知悉伊購地係要供建 築機具進出及工人使用；嗣因系爭土地更前方有一大水溝， 如將建案設計為背對水溝，將是背水一戰，在建築業乃是禁 忌，在風水上水即是財，故再與住在系爭土地附近並在該處 耕作之上訴人父親洽談購地，將整個建案改為面對水溝，並 增設車道及各棟前方之開心農場，該建案果真較好出售，在 農曆7、8月即全數完銷。上訴人父親幾乎每天進出君俋建案 附近，伊與上訴人父親洽談購地時，有告知要在系爭土地上 蓋車道及圍牆，君俋建案領得使用執照後興建車道及圍牆時 ，亦委由張學湘辦理鑑界等語（見本院卷㈡第18-21頁）；
證人張學湘具結後亦證稱：郭文鏗於伊自臺中前往新竹辦理 購買系爭應有部分手續之路途中告知君俋建案開挖時有損壞 鄰地上訴人所有之果樹，上訴人之父親前來抱怨，郭文鏗遂 決定要向上訴人買地。伊有至君俋建案現場，知道係從西側 開挖，印象中第一次係購買前方前8棟前方西側之土地，後 來為了使君俋建案可以全部臨路，再向上訴人購買君俋建案 前方東側之土地，兩次買賣契約均有標示特定位置，但僅能 移轉應有部分，伊因之草擬分管契約供上訴人與郭文鏗簽訂 ，約定買賣部分各自管業，日後如可以辦理分割移轉時，則 辦理分割登記，並因君俋公司要施作該建案之社區外牆，上 訴人之家人有派人到場確認界址等語（見本院卷㈠第13-16 、24頁）；且上訴人非出售系爭土地之全部予郭文鏗，並與 郭文鏗簽訂系爭分管契約，甚於分管契約約明按各自持分面 積劃分在A、B區域，並繪有共有土地分管位置圖，另明文： 「雙方同意日後就共有土地如因法令變更得辦理分割或部份 土地變更用途得辦理分割時雙方應無條件即刻『按本約所定 境界為準』申請分割登記，各自取得分管土地之單獨所有權 」（見本院卷㈡第83、85頁第2、6條約定），顯見郭文鏗得 使用甲分管土地範圍乃上訴人與郭文鏗所重視，自無可能未 予鑑界即任由郭文鏗於甲分管土地界址設置系爭圍牆，郭文 鏗又豈甘冒未確認界址而使系爭圍牆遭拆除之風險。證人張 學湘之上開證詞，核係其親自見聞，應堪信實。故上訴人出 售系爭應有部分予郭文鏗時，確已知悉郭文鏗購買該部分土 地以供君俋建案使用，俟系爭圍牆建築完成，亦知悉係為區 隔其與郭文鏗依系爭分管契約各自管業之範圍，及君俋公司 與郭文鏗業將系爭圍牆內之甲分管土地交由君俋建案各買受 人占有使用。上訴人空言主張郭文鏗於買受系爭應有部分及 簽訂系爭分管契約時，並未告知係供系爭建案之用，上訴人 更未曾基於提供該建案使用而同意出售系爭應有部分之意思 表示，亦不知且未同意郭文鏗將甲分管土地供作系爭建案使 用，復不知郭文鏗將系爭地上物交由買受人使用，且未派人 至現場配合鑑界云云，即無可採。
⑸另依上訴人起訴時所附君俋建案之空照圖、地籍圖及照片（ 見原審卷第56-65頁），系爭地上物乃系爭圍牆內之系爭12 棟建物自地下室往外連通之車道，依一般社會觀念，上開占 有使用情形當為上訴人所知悉，縱上訴人常住臺北偶爾返回 新竹之父親吳金源住處，亦不致未發現上開顯而易見之地上 物或工作物。況上訴人之戶籍自93年間起，均設籍於新竹市 位於系爭土地附近之建物內，而吳金源所有並居住使用之門 牌編號新竹市○○路○段000巷0號房屋，距君俋建案直線距
離約4、50公尺遠，從吳金源上開房屋處，可直接看到君俋 建案之建物，亦得經由君俋建案前方、位於系爭圍牆旁之柏 油產業道路抵達為上訴人所耕種使用之稻田（如不爭執事項 ㈣、㈤所述），上訴人更無由對上開使用情形諉稱為不知。 上訴人於104年3月30日執行法院拍賣郭文鏗所有之系爭應有 部分（見不爭執事項㈢）時，既已明知其曾與郭文鏗簽訂系 爭分管契約暨郭文鏗業將伊就甲分管土地之使用權讓與君俋 建案各買受人之事實，亦知悉系爭附圖ab土地之使用情形， 上訴人猶於系爭應有部分之拍賣程序行使系爭土地共有人之 優先承買權，並於同年4月13日登記為系爭應有部分之所有 人（見不爭執事項㈢），依首揭說明，上訴人受讓系爭應有 部分後，自應受其前手郭文鏗所簽訂系爭協議書之拘束，被 上訴人原占有系爭附圖ab土地之正當權源，仍得據以對抗上 訴人。
⒊上訴人雖主張系爭土地為特定農業區之農牧用地，依農業發 展條例、區域計畫法及非都市土地使用管制規則規定，僅能 作為農業使用，郭文鏗卻在系爭附圖ab土地施作系爭地上物 ，並與系爭建案各買受人簽訂系爭協議書，已違上開規定， 依民法第71條規定，系爭協議書應屬無效云云。惟適用民法 第71條規定之前提係法律行為所違反者，係屬「強制或禁止 規定」，此即學說上所稱之「強行規定」。若非強行規定， 而是任意規定，為法律行為當事人得以契約自由加以變更者 ，並無強制力。又上開規定所稱「禁止規定」，禁止規定者 ，係指命令當事人不得為一定行為之法律規定，可再區分為 取締規定及效力規定，前者僅係取締違反之行為，對違反者 加以制裁，以禁遏其行為，並不否認其行為之私法上效力， 後者不僅取締違反之行為，且否認其私法上之效力。然法律 行為違反禁止規定之效果為何，如該法律規定本身未為明文 規範時，則須經解釋之途徑，參酌個別規定的文字、體系， 尤其法律規範目的等因素認定之。經查：
⑴94年間系爭協議書訂定時之農業發展條例第31條本文規定： 「耕地之使用，應符合區域計畫法相關法令規定，始得辦理 所有權移轉登記。」、第32條第1項規定：「直轄市或縣（ 市）政府對農業用地之違規使用，應加強稽查及取締；並得 併同依土地相關法規成立之違規聯合取締小組辦理。」、第 69條第1項規定：「農業用地違反區域計畫法或都市計畫法 土地使用管制規定者，應依區域計畫法或都市計畫法規定處 理。」；區域計畫法第15條規定：「區域計畫公告實施後， 不屬第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府 ，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區
圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管 制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之。 前項非都市土地分區圖，應按鄉、鎮（市）分別繪製，並利 用重要建築或地形上顯著標誌及地籍所載區段以標明土地位 置。」違反時，第21條規定：「違反第15條第1項之管制使 用土地者，由該管直轄市、縣（市）政府處新台幣6萬元以 上30萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆 除其地上物恢復原狀。前項情形經限期變更使用、停止使用 或拆除地上物恢復原狀而不遵從者，得按次處罰，並停止供 水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其 費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔。前二項 罰鍰，經限期繳納逾期不繳納者，移送法院強制執行。」、 第22條另規定：「違反前條規定不依限變更土地使用或拆除 建築物恢復土地原狀者，除依行政執行法辦理外，並得處六 個月以下有期徒刑或拘役。」；系爭協議書簽訂時依區域計 畫法第15條第1項規定訂定之非都市土地使用管制規則第3條 規定：「非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築 、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽 業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護 、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地。」、第5條規 定：「非都市土地使用分區劃定及使用地編定後，由直轄市 或縣（市）政府管制其使用，並由當地鄉（鎮、市、區）公 所隨時檢查，其有違反土地使用管制者，應即報請直轄市或 縣（市）政府處理。鄉（鎮、市、區）公所辦理前項檢查， 應指定人員負責辦理。直轄市或縣（市）政府為處理第一項 違反土地使用管制之案件，應成立聯合取締小組定期查處。 前項直轄市或縣（市）聯合取締小組得請目的事業主管機關 定期檢查是否依原核定計畫使用。」、第6條第1項本文及第 3項前段規定：「非都市土地經劃定使用分區並編定使用地 類別，應依其容許使用項目及許可使用細目使用。…各種使 用地容許使用項目、許可使用細目及其附帶條件如附表一。 」。違反上開規定之使用，有行政罰則甚或刑事處罰之規定 ，固堪認定。
⑵然從農業發展條例係為確保農業永續發展，因應農業國際化 及自由化，促進農地合理利用，調整農業產業結構，穩定農 業產銷，增進農民所得及福利，提高農民生活水準（農業發 展條例第1條參照），及區域計畫法係為促進土地及天然資 源之保育利用，人口及產業活動之合理分布，以加速並健全 經濟發展，改善生活環境，增進公共福利（區域計畫法第1 條規定參照）等立法目的觀之，均僅在就土地之靜態使用為
規範，而非就動態「交易」而設限制。違反農業發展條例第 31條、區域計畫法第15條及非都市土地使用管制規則第3條 規定之行為，既僅應課以前所述行政或刑事處罰，而未否定 各該行為之私法上效力，各該規定自屬取締規定。依前揭說 明，自不得謂系爭協議書就君俋建案各買受人及受讓人就系 爭地上物所占地面之使用約定，係違背強制或禁止規定，而 有民法第71條規定之無效情事。
⒋上訴人又主張依誠信原則，不能令其承受郭文鏗違約、違反 區域計畫法及建築法行為之結果云云。惟君俋建案於取得使 用執照後將原停車空間改至地下室並增設車道，已違建築法 第73條第2項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，其 有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區 劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使 用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規 模以下之使用變更，不在此限。」，被上訴人雖未加爭執， 惟上訴人已明知郭文鏗業依系爭分管契約而與君俋建案各買 受人簽訂系爭協議書，並將甲分管契約交由各買受人及受讓 人占有使用，仍願受讓郭文鏗之系爭應有部分，應受系爭協 議書之拘束，既認定如前，被上訴人依系爭協議書對抗上訴 人所有權之行使，尚無權利失衡情事，難謂與誠信原則有違 。上訴人上開主張亦難以採。
⒌依上所述，被上訴人即君俋建案之各買受人及受讓人得依系 爭協議書對抗上訴人，自有占有使用系爭附圖ab土地之正當 權源。
㈡上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被上訴人 拆除坐落系爭附圖ab土地上之系爭地上物、移除其上之動產 ，並騰空返還所占用之土地，有無理由？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。雖為民法第767條第1 項前段及中段所明定。惟被上訴人得依系爭協議書占有使用 系爭附圖ab土地，已認定如前，上訴人依上開規定所為之請 求，即非法所許，自無理由。
六、從而，上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被 上訴人拆除坐落系爭附圖ab土地上之系爭地上物、移除其上 動產並騰空返還所占用土地，並非正當，不應准許。原審駁 回上訴人之請求，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求 予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 26 日
民事第十五庭
審判長法 官 方彬彬
法 官 黃若美
法 官 許純芳
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 3 月 26 日
書記官 任正人