臺灣高等法院民事判決 107年度上字第1098號
上 訴 人 林輝雄
訴訟代理人 盧國勳律師
複 代理 人 石振勛律師
被 上訴 人 許怜美
訴訟代理人 鄭育宗
羅健新律師
上列當事人間請求給付仲介費用事件，上訴人對於中華民國107
年8月17日臺灣臺北地方法院106年度訴字第5044號第一審判決提
起上訴，本院於108年2月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國99年7、8月間委託被上訴 人仲介出賣其所有臺北市○○區○○0○段000地號、同段37 7地號土地應有部分各3分之1，面積共175.75坪（下合稱系 爭土地），每坪售價新臺幣（下同）12萬4,800元，總價2,1 93萬3,600元，如被上訴人找到買主並取得定金支票交付上 訴人，上訴人即給付被上訴人仲介報酬247萬元。嗣被上訴 人於99年8月25日拿到買主陳興南所簽發之定金100萬元支票 （下稱買主支票），並於同年8月26日與上訴人碰面時將買 主支票交予上訴人，上訴人即當場交付其簽發並載有「洲美 土地洲美2小段322及377地號（持分三分之一）之仲介費」 字樣面額247萬元之本票1紙（下稱系爭本票）予被上訴人。 未料其後上訴人藉詞自行連絡陳興南，並稱因佃農不賣地故 無法成交而拒絕給付仲介報酬，卻另於99年9月30日在佃農 之三七五租約未經解除之情況下，跳過被上訴人等仲介自行 將系爭土地出售予陳興南等情，依仲介契約之法律關係，求 為命上訴人給付247萬元（原審命上訴人如數給付，上訴人 不服，提起上訴）。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：上訴人長年旅居日本，與被上訴人本不相識， 因被上訴人前以其妹即訴外人許利美名義購得臺北市○○區 ○○段0○段000地號、同小段377地號土地之應有部分後， 曾向上訴人詢問是否願意共同出售，經上訴人允諾後，被上 訴人乃委託訴外人大彎土地仲介開發有限公司（下稱大彎公 司）專員唐慶鐘仲介買主。被上訴人係以共同出售之方式與 上訴人討論土地售價，其後於99年8月25日簽約時，唐慶鐘 當場交付買主支票予上訴人，因被上訴人向上訴人誆稱：「
要給仲介公司之文件需簽名」，上訴人乃照被上訴人所念之 內容在系爭本票上書寫「洲美土地洲美2小段322及377地號 （持分三分之一）之仲介費」字樣，並就仲介公司之其他文 件全數簽名後，被上訴人始告知自己土地不賣，上訴人至此 方知遭被上訴人欺瞞。又上訴人得知被上訴人尚未依耕地三 七五減租條例規定取得簡傳煥佃農之同意，因此無法出售系 爭土地。嗣經上訴人數次親訪簡傳煥，簡傳煥才以由買主承 受原有三七五租約之方式同意上訴人出售系爭土地，上訴人 方於99年10月6日與陳興南簽立系爭土地之買賣契約。上訴 人實係欲與被上訴人共同出售土地，兩造間本無仲介關係存 在，況上訴人與陳興南間就系爭土地之前開第一次交易亦已 作廢、不成立，被上訴人更無立場要求上訴人給付仲介報酬 ，被上訴人本件請求自非有據。倘認兩造間有仲介合意，被 上訴人請求仲介費顯然過高，要求酌減報酬等語，資為抗辯 。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁 回。
三、本院之判斷：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明 文。被上訴人主張其受上訴人委託仲介系爭土地之買賣，雙 方約定事成後上訴人即應給付被上訴人247萬元仲介報酬等 情，業據被上訴人提出由上訴人簽發並親自記載「洲美土地 洲美2小段322及377地號（持分三分之一）之仲介費」等語 之系爭本票1紙為證（見支付命令卷第5頁）。再參以證人唐 慶鐘復證稱：兩造是北投洲美段同一塊地的地主，該土地有 3個共有人，被上訴人、上訴人各是其中一人，被上訴人說 上訴人的土地要賣，伊受被上訴人委託去找買方，伊與被上 訴人間有服務費之約定，大彎公司一般是達成交易的話就是 總交易的4%，伊跟被上訴人約定是要把交易完成，就是把土 地過戶到買方名下，才會取得服務費，買方找到了就是陳興 南，價格等條件都有共識，陳興南交給伊支票，伊去確認上 訴人有無要回臺灣，被上訴人說上訴人明天回臺灣，伊必須 把支票親自交給上訴人，交易才達成，支付命令卷第6頁買 主支票以外之下方文字（即支票收據），應該是8月24日書 寫的，該等文字是由伊等公司先打好，因為只有被上訴人有 管道跟上訴人聯絡，希望交易能達成，只有此管道才能見到 上訴人，不希望破局，伊當時知道上訴人應該在日本，能否 回臺灣只有被上訴人能聯絡，賴嘉敏是被上訴人的女兒，從 伊的角度來看，伊認為她是被上訴人的代理人，賴嘉敏簽好 時伊並沒有把支票交給賴嘉敏或被上訴人，是伊見到上訴人
時才親手交給上訴人，原審卷第73頁之授權書（下稱授權書 ）也是8月25日前簽的，因為買主支票伊8月24日已經拿到， 其上「賴嘉敏女士保證林輝雄先生本人親自到場簽約」之字 樣是伊所寫，因為土地買賣已經進行到最後階段，唯一窗口 就是被上訴人與賴嘉敏，買方想要買這塊土地，只有被上訴 人與賴嘉敏可以找到上訴人，所以必須要她們保證上訴人要 出來簽約，伊應該是在8月25日下午去拜訪被上訴人，支付 命令卷第7頁之定金收據（下稱定金收據）是伊8月25日先去 被上訴人辦公室寫的，因為當時伊不認識上訴人，不知道他 在日本還是臺灣，被上訴人幫伊約在第2天與上訴人見面， 第2天傍晚左右在被上訴人辦公室附近的麥當勞與上訴人見 面，當場有伊、被上訴人、上訴人，買主支票是伊親手交給 上訴人，定金收據也有交給上訴人，上訴人當場在定金支票 右側、定金收據簽名欄靠右邊用紅筆打圈的位置分別簽立「 收到支票100萬元林輝雄」、「林輝雄」等字樣等語綦詳（ 見原審卷第101頁背面至第102頁、第104頁背面、第113頁） ，並有買主支票暨支票收據、定金收據、授權書各1份附卷 可參（見支付命令卷第5至7頁、原審卷第73頁），亦可見證 人唐慶鐘與上訴人原不相識，係因被上訴人委託其尋覓買方 並居中聯繫，始得代表陳興南向上訴人交付買主支票以進行 系爭土地之買賣，足徵被上訴人就系爭土地之交易過程確居 於媒介上訴人與陳興南締約之地位無疑。上訴人雖辯稱：伊 未曾授權被上訴人或賴嘉敏簽立支票收據、定金收據及授權 書，且當初被上訴人係向伊表示欲共同出售，故伊自始即無 委託被上訴人仲介之情云云。然衡以上訴人為一具有相當智 識程度之成年人，若其僅係欲與被上訴人共同出售土地而無 委由被上訴人仲介系爭土地買賣並給予報酬之情，衡情已無 簽發載有前述字樣之系爭本票交予被上訴人之必要。上訴人 雖再謂：系爭本票係伊為給付仲介費予證人唐慶鐘而簽發云 云，但證人唐慶鐘已證述：系爭本票與伊業務無關，伊沒有 看過系爭本票，該本票也不是上訴人要給伊的仲介費等語明 確（見原審卷第103頁），上訴人又不能證明有與仲介公司 約定仲介費為247萬元，亦與證人唐慶鐘證述仲介費一般是 總交易的4%等語不符，上訴人辯稱其簽發系爭本票係為囑託 被上訴人交付予仲介公司云云，顯無可採。況證人唐慶鐘復 證稱：伊與被上訴人接觸時，只有談上訴人持分要出售，被 上訴人沒有要賣她自己的部分（見原審卷第102頁），且觀 之定金收據上已明載「所有權人林輝雄（無誤）」等語而別 無其他有關被上訴人將併同出售土地之記載（見支付命令卷 第7頁），兼衡以不動產交易金額甚大，交易雙方勢必就價
金之數額及計算方式再三確認，前揭定金收據上所記載雙方 議定之總價款2,193萬3,600元既核與以上訴人所有系爭土地 總面積（即175.75坪）乘以每坪12萬4,800元所得之數額相 符，顯見上訴人當已明知出售之標的僅為其所有之系爭土地 ；又賴嘉敏即為被上訴人為辦理系爭土地仲介事宜所指定之 代理人，業經被上訴人陳述明確（見原審卷第64頁背面）， 而綜觀定金收據賣方簽名欄左側所存「林輝雄」、「賴嘉敏 代」等簽名字樣之整體意旨，應可認賴嘉敏有代林輝雄簽名 之情，證人唐慶鐘就此復證稱：簽名欄靠左邊的「林輝雄」 字樣，伊記得是前一天先寫好等語（見原審卷第102頁背面 ），亦可知上訴人係在已明顯可見定金收據簽名欄左側存有 前開由賴嘉敏代其所為簽名之情況下，仍親自簽名於定金收 據簽名欄右側。則若上訴人確係欲與被上訴人共同出售土地 且未有授權被上訴人或其代理人賴嘉敏從事系爭土地買賣仲 介之情，何以其不僅未就此節當場向證人唐慶鐘提出異議， 反仍逕為買主支票之收受及定金收據之簽立，實亦與常理不 符。故上訴人辯稱其係欲與被上訴人共同出售而無委託被上 訴人仲介系爭土地買賣之意云云，當無可取。從而，兩造間 確存有上訴人委由被上訴人仲介系爭土地之買賣，並於事成 後由上訴人給付被上訴人報酬247萬元之約定甚明。 ㈡次按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求 報酬，民法第568條第1項復有明定。再按居間人於契約因其 媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所 得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例要旨可 資參照）。查前開授權書上已明載：「地主林輝雄先生已簽 收訂金支票壹佰萬元此授權書合約成立2010.08.26唐慶鐘」 、「此筆交易作廢不成立訂金部分林輝雄自行負責2010.09. 29」等語（見原審卷第73頁），而證人唐慶鐘就此證稱：這 兩段文字都是伊寫的，8月26日因為上訴人已經收受支票所 以契約成立，9月29日不成立是因為佃農三七五的問題沒有 解決，訂金自行負責是因為土地買賣不成立不完全是上訴人 的問題，後來的問題是上訴人與陳興南的問題，他們怎麼解 決，伊沒有介入等語（見原審卷第103至104頁），可見上訴 人與陳興南就系爭土地之前開第一次交易雖因系爭土地上之 佃農三七五租約問題未解決而未能繼續進行，然上訴人與陳 興南於定金收據內既已就系爭土地買賣之標的、價金、負擔 之稅捐及付款方式均已約明並簽名確認，顯然其等就買賣之 必要之點已經達成意思表示之合致，而三七五佃農租約並不 影響上訴人出售系爭土地之權利，更何況於系爭買賣契約中 ，惟有買方陳興南始能主張系爭土地因有三七五佃農租約存
在，足見「完清佃農、解除三七五佃農租約」並非兩造間仲 介契約之必要之點，其有無成立，並不影響兩造之仲介合意 ，堪認上訴人與陳興南該次就系爭土地之買賣契約實屬成立 ；至定金收據內雖另約定應於99年8月31日前簽訂買賣契約 ，僅為另為正式書面契約之簽立，於該買賣契約之成立無影 響。上訴人與陳興南間就系爭土地之前開第一次交易既已因 被上訴人之仲介而成立買賣契約，縱該契約嗣後經上訴人與 陳興南合意解除，依上說明，被上訴人自仍得請求上訴人給 付仲介報酬，上訴人辯稱縱認兩造間存有仲介契約，上訴人 與陳興南間之該次買賣契約既已作廢不成立，被上訴人自仍 不得請求仲介報酬云云，仍無足取。又本件係居間契約，並 非委任契約，被上訴人僅係居間兩造成交系爭土地之買賣， 而非代理兩造簽訂系爭土地買賣契約等情，且兩造間之仲介 契約係本人親自約定，並無代理人，自無上訴人所辯稱雙方 代理之情形，況且依據系爭定金收據，系爭買賣中上訴人之 代理人係賴嘉敏，而買方係陳興南親自簽名，並無代理人之 記載，足見本件並無雙方代理之情形，上訴人辯稱本件違反 雙方代理之規定、兩造間之仲介契約未成立云云，顯不可採 。
㈢按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公 平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給 付者，不得請求返還，民法第572條定有明文。查上訴人為 一具有相當智識程度之成年人，本於私法自治、契約自由原 則，於系爭本票上明確書寫「洲美土地洲美2小段322及377 地號（持分三分之一）之仲介費」，而願給付仲介費247萬 元，僅約總交易金額11%（計算式：仲介服務費用2,470,000 /原契約總價21,933,600＝0.11以下捨去），被上訴人並陳 稱就本件居間系爭買賣契約成立過程，耗費大量精神、勞力 及金錢，到處奔波、周旋及招待，以尋找優良買主，為了媒 介交易機會所支出之仲介費、規費、交際費用及車馬費用等 ，亦全是被上訴人所支付，所付出之勞務價值與約定之報酬 相比，並無不公平之情形，上訴人也確實簽發247萬元之本 票予被上訴人，足證系爭仲介報酬並無過高等語，參以上訴 人自99年8月25日迄今，已逾8年多，未給付分毫予被上訴人 ，本件被上訴人亦未請求遲延利息，上訴人辯稱被上訴人請 求仲介費顯然過高，要求酌減報酬云云，為無可取。四、綜上所述，被上訴人依兩造間所成立仲介契約之法律關係， 請求上訴人給付247萬元，為有理由，應予准許。原審為上 訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 5 日
民事第一庭
審判長法 官 林陳松
法 官 鄭威莉
法 官 曾錦昌
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 7 日
書記官 高婕馨
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。