臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 108年度苗簡字第12號
原 告 林黃智即首璽不動產開發企業社
訴訟代理人 龔厚丞律師
被 告 鄭一諭
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國108 年3 月21
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬伍仟伍佰元，及自民國一百零八年一月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣貳拾陸萬伍仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加；原告於判決確定前，得撤回訴之全 部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴 之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命 法官為之，民事訴訟法第256 條、第262 條第1 、2 項分別 定有明文。查原告起訴時原列被告、張珠、陳玉雪、鄭和順 、鄭鴻森為被告，並請求其等應共同給付原告新臺幣（下同 ）265,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息（見本院卷第17頁）。嗣經陳玉雪、 鄭和順為本案之言詞辯論後，原告於民國108 年2 月25日言 詞辯論期日當庭撤回對張珠、陳玉雪、鄭和順、鄭鴻森之請 求（見本院卷第111 頁），並為到庭之陳玉雪、鄭和順同意 ；而原告遂於108 年3 月8 日更正聲明為：被告應給付原告 265,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息（見本院卷第129 頁）。核原告所為， 就撤回對張珠、陳玉雪、鄭和順、鄭鴻森之請求部分係訴之 一部撤回，另就聲明之更正則屬配合撤回訴之一部所為之更 正法律上陳述，於法均無不合，應予准許。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：兩造於107 年7 月9 日簽立土地專任委託銷售契 約書（下稱委託銷售契約），由被告委託原告媒介出售坐落 苗栗縣苑裡鎮鎮安段1067、1069地號土地（下合稱系爭土地
）之事，委託銷售期間則為107 年7 月9 日至同年月16日， 並約定服務報酬另議。嗣後兩造先於107 年7 月11日簽立第 一次之委託銷售契約內容變更同意書（下稱第一次變更同意 書），同意成交價為每坪59,000元，服務報酬為成交總價金 之2%；再於107 年7 月14日簽立第二次之委託銷售契約內容 變更同意書（下稱第二次變更同意書），同意成交總價為17 ,700,000元，服務報酬則以成交總價之1.5%計算。而原告則 於107 年7 月11日成功仲介訴外人鍾筱芸就系爭土地簽立買 賣議價委託書，總價金為17,700,000元，並由被告於107 年 7 月14日在該議價委託書上簽名，表示同意依該議價委託書 之內容出售。故依兩造簽立委託銷售契約之約定，被告既已 簽認鍾筱芸之議價委託書，即視為買賣成交，被告自負有給 付服務報酬之責，並依兩造第二次變更同意書計算，服務報 酬應為265,500 元（計算式：17,700,000元×1. 5% ＝265, 500 元）；但被告竟拒絕給付服務報酬。為此，爰依民法第 568 條第1 項之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應 給付原告265,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：兩造雖有簽立委託銷售契約，但系爭土地嗣後並 未成功出售，且1069土地之所有權人除被告外，尚有張珠、 陳玉雪、鄭和順、鄭鴻森等人，然其等簽立之授權書日期為 107 年7 月17日，與委託契約之委託銷售期間不符，則授權 書自屬無效；又委託銷售契約有關給付服務報酬之約定，屬 定型化契約，而其內容加重被告之責任，故該約定應屬無效 等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證理由：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明 文。而民法第565 條所定之居間有二種情形，一為報告訂約 機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不 以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報 告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居 間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於 媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求 報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判例意旨參照） 。蓋居間契約之目的，在於居間人為當事人提供訂約機會、 媒介，使當事人因此與他人成立契約、獲有經濟上之利益， 是居間人既有提供勞務之事，即有獲取相當對價之權利；又 提供訂約機會、媒介之行為，僅係促使訂約雙方當事人增加 締約意願、促進兩造對話溝通之機會，故此行為應未有具體
內涵，僅要依一般通念足以促進、提升兩造訂約機會之行為 ，即足當之。
㈡經查，原告提出兩造簽立委託銷售契約第4 條約定：「買賣 成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成 交價之百分之（另議）（最高不得超過中央主管機關之規定 ）。數額空白未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬 。委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣 定金收款憑證者，視為買賣成交」（見本院卷第31頁）；又 依兩造簽立之第二次變更同意書（見本院卷第41頁），兩造 確有簽名同意變更成交價為17,700,000元、服務報酬為成交 總價之1.5%之事。而原告提出由鍾筱芸之買賣議價委託書（ 見本院卷第43頁），業經鍾筱芸同意委由原告議價系爭土地 ，總價款為17,700,000元；並由被告於簽立第二次變更同意 書之同日即107 年7 月14日在該買賣議價委託書上簽名，表 示同意依此內容出售。又被告對於上開書證，均已坦認係被 告所簽立（見本院卷第87頁）；是觀之該等書證內容，被告 既已在買方即鍾筱芸之買賣議價委託書上簽名確認，依委託 銷售契約第4 條之約定，即視為買賣成交，原告自得向被告 請求給付服務報酬。
㈢被告先辯稱委託銷售契約第4 條約定屬定型化契約，而其內 容加重被告之責任，自應為無效云云。然按依照當事人一方 預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定 ，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：二、加重他方當 事人之責任者，民法第247 條之1 第2 款固有明定。而所謂 加重他方當事人之責任，乃係指一方預定之契約條款，為他 方所不及知或無磋商變更之餘地者而言，所稱按其情形顯失 公平者，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律 規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院94年 度台上字第2340號判決意旨參照）。而查兩造簽立之委託銷 售契約第4 條約定：「買賣成交者，受託人得向委託人收取 服務報酬，其數額為實際成交價之百分之（另議）（最高不 得超過中央主管機關之規定）。數額空白未記載者，受託人 不得向委託人收取服務報酬。委託人簽認買方之議價委託書 或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交 」，其內容為兩造約定被告應給付服務報酬之要件，固屬由 原告單方預先擬定、並由兩造簽立之定型化契約，並課予被 告契約上之義務。然就服務報酬之計算方式，於該定型化契 約內僅記載「另議」，而兩造嗣於107 年7 月11日、107 年 7 月14日之第一次、第二次變更同意書中，另就服務報酬分 別經協商後約定為成交總價之2%，再修正為1.5%；蓋服務報
酬之計算方式，核屬被告嗣後應給付數額之重要依據，自屬 本約款之重要內容，但兩造既已就此要件進行二次協商，先 約定為成交總價2%，再修正為1.5%，顯見兩造應已就服務報 酬之給付方式、內容有經實際磋商、變更之過程，而由被告 同意服務報酬之給付條件。故此約款既有經兩造磋商、變更 ，顯屬被告於締約時已知之契約義務，自無加重被告責任可 言。
㈣至被告另辯稱1069土地之所有權人非僅被告一人，尚有張珠 、陳玉雪、鄭和順、鄭鴻森等人，而其等簽立之授權書日期 為107 年7 月17日，非為本件委託銷售之期間，則授權書自 屬無效云云。而詳究1069土地之所有權人，固然為被告與張 珠、陳玉雪、鄭和順、鄭鴻森共有（見本院卷第77至79頁之 1069土地登記第一類謄本），而張珠、陳玉雪、鄭和順、鄭 鴻森簽立之授權書日期則為107 年7 月17日（見本院卷第27 頁之授權書）。然就委託銷售契約內之不動產標示，均記載 被告為系爭土地之所有權人、權利範圍為「全部」，而未有 載明與他人共有之事；是被告於委託銷售契約內，既就1069 土地所有權之歸屬未如實載明，核屬被告就此不實事項應否 負擔法律責任之情，尚不能於事後以此爭執委託銷售契約之 有效性。且查，1069土地之所有權非被告一人所有之事，僅 關乎被告於簽立委託契約時，有無經張珠、陳玉雪、鄭和順 、鄭鴻森合法授權；而就委託銷售契約之效力而言，該委託 銷售契約之當事人既為兩造當事人，並經兩造簽名確認，且 被告更簽認第二次變更同意書、買賣議價委託書，同意系爭 土地出售之總價為17,700,000元。則被告與張珠、陳玉雪、 鄭和順、鄭鴻森在被告簽立相關之契約文件時，是否存在合 法授權之委任關係，僅屬出賣人嗣後是否得順利履行買賣義 務、被告是否須負無權代理人責任之問題，基於債之相對性 原則，此情尚無礙於兩造簽立委託銷售契約之法律效力、或 原告據該契約主張權利之效果；則原告自仍得依該契約約定 ，向被告請求給付服務報酬。故被告以此為辯，尚難認可採 。
㈤被告次辯稱原告未有任何行銷文書、亦未為被告爭取最大利 益及議價空間，有未盡委託義務之情云云。然被告就此部分 辯詞，僅空言以書狀陳述，並未提出相關事證供本院審酌， 則該等辯詞是否真正，已值存疑。且觀之兩造簽立相關契約 文件之始末，兩造於107 年7 月9 日簽立委託銷售契約後2 日，原告隨即仲介鍾筱芸簽立買賣議價委託書，並於107 年 7 月14日即由被告簽認該買賣議價委託書；衡酌不動產交易 之常態，由於不動產之價值較高，涉及鉅額款項之交易，一
般人通常會再三觀望、交易時間多為數月、甚至數年，但原 告於107 年7 月9 日受被告委託仲介銷售系爭土地後，竟於 短短2 日即尋得買主，並於5 日內即仲介被告與鍾筱芸就買 賣內容達成合意，觀其處理、仲介之時序，實難認原告有未 盡委託義務之事。再者，買賣價金之定奪本屬不動產交易之 核心，應屬出賣人自主決定之範疇，而原告受委託仲介銷售 系爭土地，其目的應再尋得有意願之買主，再居間買賣雙方 進行價格、買賣條件之協商；而觀之原告於107 年7 月11日 與鍾筱芸簽立買賣議價委託書後，二次與被告簽立變更同意 書，就買賣價金、服務報酬之數額進行調整，此情應屬出賣 人即被告衡量買受人之條件、出售系爭土地之急迫性等客觀 條件後，自主決定買賣條件之結果，尚難以成交總價之高低 ，而率認原告有未盡委託義務之事。故被告此部分辯詞，亦 乏其據。
㈥復按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後 契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上 字第1646號判例意旨參照）。被告另辯稱系爭土地嗣後未成 功出售，原告自無法再請求服務報酬云云；然原告既已實際 提供仲介系爭土地買賣之服務，業如前述；則依上開說明， 縱使系爭土地嗣後並未實際出售或辦理移轉登記完畢，亦無 礙於原告得依首揭規定，請求服務報酬之權利。故被告此部 分所辯，亦無足採。
㈦綜合上述，兩造約定給付服務報酬之條件既已成就，原告自 得向被告請求給付服務報酬。又依兩造之約定，本件服務報 酬係以，成交總價之1.5%計算，而據買賣議價委託書之記載 ，成交總價則為17,700,000元；故本件原告得請求之服務報 酬應為265,500 元（計算式：17,700,000元×1. 5% ＝265, 500 元）。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其 利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民 法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明 文。本件原告得請求被告給付之金額，給付並無確定期限， 而原告起訴請求，起訴狀繕本業於108 年1 月8 日送達被告 ，有本院送達證書在卷足參（見本院卷第61頁），已生催告 給付之效力；參諸前開規定，原告請求被告給付自108 年1
月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，應屬 有據。
五、從而，原告依民法第568 條第1 項規定，請求被告給付265, 500 元，及自108 年1 月9 日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告 敗訴之判決，且原告勝訴部分所命給付金額未逾500,000 元 ，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款、第5 款規定，應依 職權宣告假執行。並依職權酌定相當擔保金額，為被告得免 為假執行之宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 3 月 28 日
苗栗簡易庭 法 官 申惟中
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 彭文章
中 華 民 國 108 年 3 月 28 日