臺灣苗栗地方法院民事判決 106年度訴字第503號
原 告 曾英子
訴訟代理人 饒斯棋律師
張馨月律師
被 告 林基男
林杰明
溫瑞洋
林俊村
彭寶蓮
林靜江
林靜川
林靜隆
共 同
訴訟代理人 廖宜祥律師
複代理人 郭明德
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108 年3 月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造所共有坐落苗栗縣○○鎮○○○段○○○地號、面積一O 五六點七五平方公尺之土地，分割如附圖一所示編號A 部分、面積一三Ｏ點九三平方公尺分歸被告林基男取得；B 部分、面積一三Ｏ點八八平方公尺分歸被告林杰明取得；C 部分、面積一三Ｏ點八八平方公尺分歸被告溫瑞洋取得；D 部分面積一五八點九七平方公尺分歸被告林俊村取得；E 部分、面積一Ｏ九點八一平方公尺分歸被告彭寶蓮取得；F 部分面積一三七點九平方公尺分歸被告林靜江、林靜川及林靜隆三人共同取得，按被告林靜江應有部分一ＯＯＯ分之四七Ｏ、林靜川應有部分一ＯＯＯ分之二六五及林靜隆應有部分一ＯＯＯ分之二六五比例維持共有；G 部分面積二五七點三八平方公尺分歸原告曾英子取得。
被告林基男、林杰明、溫瑞洋、林俊村、彭寶蓮、林靜江、林靜川、林靜隆應按附表所示找補金額之金額分別補償原告。訴訟費用由兩造各按附表所示之訴訟費用負擔比例負擔。 事實及理由
一、原告主張：坐落苗栗縣○○鎮○○○段000 地號土地（下稱 系爭土地），面積1,056.75平方公尺，使用分區為特定農業 區，使用地類別為甲種建築用地，為兩造所共有，應有部分 如附表所示。兩造就系爭土地並無不分割之協議，系爭土地 依法並無不得分割之限制，亦無因物之使用目的而不能分割 ，因兩造就分割方法無法於起訴前達成協議，爰依法訴請裁
判分割共有物。又系爭土地上有被告等人興建使用之6 棟建 物，門牌號碼分別為：苗栗縣○○鎮○○里00鄰○○路0000 號（由被告林基男興建使用）、2415號（由被告林杰明興建 使用）、2417號（由被告溫瑞洋興建使用）、2419號（由被 告林俊村興建使用）、2421號（由訴外人林岳文興建並由被 告彭寶蓮使用）及2423號（由被告林靜江興建並供由林靜江 、林靜川、林靜隆之母親使用）。依附圖一即苗栗縣竹南地 政事務所（下稱竹南地政）民國106 年11月22日鑑定圖方案 分割系爭土地（下稱原告方案），係以各共有人於系爭土地 上建物坐落土地為分割基準，由被告等人取得渠等使用建物 部分土地及後方法定空地，其餘部分土地分歸原告取得，符 合系爭土地使用現況，可兼顧個共有人之利益，亦有效增加 土地之經濟效益，為最適當之分割分案，請求本院以原告方 案分割系爭土地。復因上開6 棟建物均係面向20米寬之竹南 鎮公義路，屬經濟價值較高之位置，而原告分配之土地僅面 向5 米寬之巷道，土地價值顯有差異，被告應依照不動產估 價事務所之估價結果，補償原告相當之金額。為此，爰依法 提起本訴等語。並聲明：請准將兩造共有系爭土地為原物分 割，分割方式如附圖一編號A 所示部分、面積130.93平方公 尺分歸被告林基男取得；B 部分、面積130.88平方公尺分歸 被告林杰明取得；C 部分、面積130.88平方公尺分歸被告溫 瑞洋取得；D 部分、面積158.97平方公尺分歸被告林俊村取 得；E 部分面積109.81平方公尺分歸被告彭寶蓮取得；F 部 分、面積137.9 平方公尺分歸被告林靜江、林靜川及林靜隆 三人共同取得，並維持共有（權利範圍各為被告林靜江應有 部分1000分之470 、林靜川應有部分1000分之265 及林靜隆 應有部分1000分之265 ）；G 部分、面積257.38平方公尺分 歸原告曾英子取得。
二、被告則以：原告方案將D 部分土地面積158.97平方公尺，逕 劃歸所毗鄰之E 部分，致分割後土地面積呈L 型，造成D 部 分土地使用上之不便，應依附圖二即竹南地政107 年2 月6 日鑑定圖方案分割系爭土地（下稱被告方案），以向後延伸 方式分割D 部分土地，始符一般土地使用狀況；且依系爭土 地之不動產估價鑑定結果，原告分得部分土地價值明顯遭低 估，致被告應補償之金額過高，顯非公允等語資為抗辯。並 聲明：原告之訴駁回。
三、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。又分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有 人之請求，為分割共有物之裁判，民法第823 條第1 項、第
824 條第2 項前段分別定有明文。原告主張系爭土地為兩造 所共有，應有部分比例如附表所示等情，有系爭土地登記公 務用謄本在卷可考（見本院卷第374-378 頁）。查兩造就系 爭土地，並無訂定不分割協議，且系爭土地亦無不能分割之 情形，因兩造未能達成協議致無從協議分割，為兩造所不爭 執，則原告主張分割，自應准許。另查系爭土地使用分區雖 為特定農業區，惟使用地類別為甲種建築用地，無農業發展 條例第16條及但書之限制等節，業經苗栗縣竹南地政事務所 106 年9 月26日南地所二字第1060007914號函覆在卷（見本 院卷第95頁），附此敘明。
四、按法院裁判分割共有物定其分配時，應兼顧全體共有人之利 益，符合公平原則，斟酌各共有人之利害關係並共有物之性 質、價格、利用價值及經濟效用決之（最高法院84年度台上 字第1538號判決意旨參照）。準此，請求分割共有物之訴， 法院應依民法第824 條之規定，斟酌共有人之意願，共有物 之性質、經濟效益及全體共有人之利益，為公平適當之分配 。經查：
㈠系爭土地上有6 棟磚造水泥透天建物（下合稱系爭建物）， 最南側2 建物均為3 層樓高，為66、67年所建，其餘由北側 往南4 棟建物均為91年5 月20日所建，由北側往南3 棟為4 層樓高，北側往南第4 棟為5 層樓高，系爭土地除系爭建物 外均為空地，南側鄰寬約3 公尺之巷弄，西側鄰兩造所共有 之同段175 地號空地。東側為公義路等情，有本院勘驗筆錄 及照片在卷可參（見本院卷第101 -111頁），且為兩造所未 爭執，堪信為真實。
㈡按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完 成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為 下列之分配：1.以原物分配於各共有人。但各共有人均受原 物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。2.原物 分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人； 或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分 配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配， 或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第82 4 條第2 、3 項分別定有明文。次按法院裁判分割共有物， 若係以原物分割，原則上應按其應有部分為分配，且該應有 部分係以經登記者為準，如共有人中有不能按其應有部分受 分配者，得以金錢補償之，民法第824 條規定甚明( 最高法 院93年度台上字第1797號判決意旨參照) 。是依民法物權編 之規定，請求分割共有物，以原物分配於各全部共有人為原 則，例外於各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物
分配於部分共有人，而以金錢補償。本院審酌原告方案即如 附圖一編號A 所示部分、面積130.93平方公尺分歸被告林基 男取得；B 部分、面積130.88平方公尺分歸被告林杰明取得 ；C 部分、面積130.88平方公尺分歸被告溫瑞洋取得；D 部 分、面積158.97平方公尺分歸被告林俊村取得；E 部分面積 109.81平方公尺分歸被告彭寶蓮取得；F 部分、面積137. 9 平方公尺分歸被告林靜江、林靜川及林靜隆三人共同取得， 並維持共有（權利範圍各為被告林靜江應有部分1000分之47 0 、林靜川應有部分1000分之265 及林靜隆應有部分1000分 之265 ）；G 部分、面積257.38平方公尺分歸原告曾英子取 得，尚符合各共有人按應有部分比例計算所能取得之面積， 又各共有人分得之土地地形均尚完整，其分割線已盡可能垂 直規劃，而不至過於傾斜，亦有利於各共有人將來規劃、利 用，俾以增加各自所取得土地之經濟價值，且使兩造盡可取 得鄰路之土地，而不至於過於偏惠一方。雖原告取得之部分 所鄰道路僅為小巷，而被告所鄰之道路為公義路，然此既然 為原告所主張之分割方案，而其自願為此犧牲，則本院自應 予以尊重，至兩造因此產生所取得之土地價格不同，則以價 金補償之方式，詳如下述。
㈢本件經本院送請宸煇不動產估價師聯合事務所鑑定，依原告 方案分割後系土地之總價值為42,358,545元，而依被告方案 分割後系爭土地之總價值為40,917,974元，有前開事務所案 號宸估字地0000000 號不動產估價報告書在卷可參（下稱系 爭報告書，見系爭報告書第4 、7 頁），顯然依原告方案分 割，系爭土地分割後之經濟價值較大。是堪認原告方案較為 妥適公允。再者，依照系爭報告書，若採原告方案，被告需 找補予原告之金錢補償為2,054,213 元，而若採被告方案， 被告需找補予原告之金錢補償反為3,350,604 元，有系爭報 告書在卷可考（見系爭報告書第6 、9 頁），則不啻反使被 告需補償更高之金額予原告，而使被告需多付出高達1,29 6,391 元（計算式：3,350,604 元-2,054,213元=1,296,391 元）對被告未必有利。又觀諸系爭報告書，依照原告方案， 原告所取得土地價值為8,261,898 元，而依照被告方案，原 告所取得價值僅為6,614,666 元等節（見系爭報告書第5 、 8 頁），顯見採取被告方案，對原告土地之價值損益甚大， 而原告為系爭土地最大應有部分之共有人，然僅能分得未鄰 公義路，不論依照兩造方案均僅能取得價值較低之區塊，佐 以被告亦以系爭建物占用系爭土地長達16年以上，堪信原告 權益已長期損失，今原告當庭表示不提起不當得利訴訟，而 顯已對被告有所退讓，若又再採取被告方案，顯然對原告損
失更鉅，對原告自難謂公平。
㈣被告雖辯稱原告方案將D 部分土地面積158.97平方公尺，逕 劃歸所毗鄰之E 部分，致分割後土地面積呈L 型，造成D 部 分土地使用上之不便云云，然此僅影響單一被告林俊村，且 若為配合此單一被告之方案，勢必將使原告所分得之土地呈 現凹字型，不啻破壞整體土地完整性與方正。考量林俊村於 未得原告同意之前提下，長期佔據系爭土地價值較高之部分 ，並蓋設系爭建物，而原告方案已盡量配合系爭建物所坐落 之位置而提出分割，方會產生如附圖一所示之D 部分成L 型 ，此已是為配合系爭建物之坐落權源而有所權衡之情，原告 亦因此犧牲退縮分得價值較低之處，堪稱對林俊村已有退利 ，自不宜僅因林俊村一己之便利，破壞整體分割之完整。是 若採被告方案將僅使系爭土地整體價值下降，對所有共有人 均產生不利，且使系爭土地將來原本得以出售發揮其交易價 值之意義大幅下降，難認被告方案係將系爭土地之經濟效益 價值發揮最大之方案。
㈤按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應 有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項亦 有明文。又共有物之原物分割，依民法第825 條規定觀之， 係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各 共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以 金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均 為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額 對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分 之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有 部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判例參 照）。查系爭土地如原告方案所示之分割方法分割後，兩造 雖均受原物分配，惟渠等分得土地之位置及面積各有不同， 其價值亦有所差異，故本院囑託前開事務所，就如原告方案 鑑定分割後各筆土地價值及分割前各共有人之應有部分權利 價值，以定共有人間金錢補償之數額。經該事務所依據影響 系爭土地價格之一般因素、市場概況、區域因素（含近鄰地 區土地與建物利用現況、公共設施及交通運輸概況、重大公 共建設、未來發展趨勢等）及個別因素（含土地個別條件、 法定使用管制與其他管制事項、土地利用情況、公共設施便 利性等）等因素分析後，使用比較法為評估原則，最後計算 本件各共有人於各所有權人之應付、受補償金額配附表如系 爭報告書第6 頁所示，各被告應分別補償原告如附表所示之 找補金額等節，此有系爭報告書1 份可參。本院審酌前情， 並考量該估價師領有不動產估價師證照，具不動產鑑價之專
業，且與兩造無利害關係，其鑑定方法已屬客觀公正，且就 影響價格因素之擇定及加權調整幅度亦無違反經驗法則或顯 然錯誤之情事。被告雖爭執系爭報告書低估原告分得之部分 云云，然其既陳明不願再送其他鑑定機關鑑定，且本件已尊 重被告之意願，送請第二間鑑定機關為鑑定（本院原本囑託 陳松造不動產估價師事務所鑑定），衡諸兩造時間、金錢等 程序成本耗損，亦不宜因被告空言系爭報告書一處不妥，即 另覓其他鑑定機關，是本件就系爭土地找補部分，被告應按 附表所示找補金額之金額分別補償原告。
五、按應有部分有抵押權者，其權利不因共有物分割受影響；權 利人經告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵押人所分得之 部分，民法第824 條之1 第2 項第3 款定有明文。系爭土地 之共有人林杰明就其應有部分設定抵押權予訴外人即抵押權 人林河田，有系爭土地登記公務用謄本在卷可參（見本院卷 第378-379 頁）。惟林河田經本院為告知訴訟後，未參加訴 訟，有本院108 年2 月20日苗院傑民樸106 訴第503 字第 4256號函附卷可考（見本院卷第384-385 頁），則系爭土地 分割後，依修正後民法第824 條之1 第2 項規定，其抵押權 應移存於林杰明分得土地，惟此乃法令直接明定之效力，無 庸諭知於主文，一併陳明（臺灣高等法院臺中分院104 年度 上易字第172 號判決要旨可資參照）。
六、綜上所述，依原告方案分割，兩造既均已各自按其應有部分 比例分配足額面積，綜合系爭土地之經濟效用、共有人之意 願及最大利益之均衡等情，認為採取如原告主張之分割方案 ，堪稱允當，爰諭知如主文第一項所示。依原告方案分割後 ，應按附表所示找補金額之金額分別補償原告，爰諭知如主 文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 後，認對本件判決結果不生影響，爰均不予逐一論述，附此 敘明。
八、按分割共有物訴訟，核其性質，兩造本可互換地位，原告提 起本訴雖依法有據，然被告之應訴實因法律規定所不得不然 ，是本件訴訟費用如由敗訴當事人負擔，顯失公平。故本院 認由兩造依原應有部分比例分擔訴訟費用，較為公允，爰判 決如主文第3 項所示。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
民事第一庭 法 官 何星磊
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 李宜娟
中 華 民 國 108 年 4 月 1 日
附表：
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│編號│共有人姓名│應有部分 │訴訟費用負擔比例│找補金額 │
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│ 1 │ 曾英子 │5167/21216 │5167/21216 │接受被告找│
│ │ │ │ │補 │
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│ 2 │ 林基男 │3943/31824 │3943/31824 │512,688元 │
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│ 3 │ 林杰明 │7883/63648 │7883/63648 │342,340元 │
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│ 4 │ 溫瑞洋 │7883/63648 │7883/63648 │342,340元 │
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│ 5 │ 林俊村 │9575/63648 │9575/63648 │209,075元 │
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│ 6 │ 彭寶蓮 │13228/127296│13228/127296 │287,187元 │
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│ 7 │ 林靜江 │5845/95472 │5845/95472 │169,163元 │
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│ 8 │ 林靜川 │3307/95472 │3307/95472 │95,710元 │
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│ 9 │ 林靜隆 │3307/95472 │3307/95472 │95,710元 │
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