臺灣花蓮地方法院民事判決 八十八年簡上字第七十一號
上 訴 人 乙○○
即被上訴人 丙○○○
右二人共同
訴訟代理人 范光柱律師 住台北市○○區○○路二八九號
被 上訴人 甲○○ 住
即 上訴人
訴訟代理人 曾冠棋律師 住臺北市○○路○段七一號四樓之二
複 代理人 丁○○ 住台北市○○路○段七十一號四樓之二
右當事人間租金損害事件，上訴人對於本院花蓮簡易庭八十八年六月十七日（八十八
年度花簡字第一六六號）第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人各自負擔。
事 實
壹、上訴人方面
一、聲明：
原判決不利於上訴人部分廢棄，上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人各新台幣
（以下同）拾玖萬捌仟壹佰貳拾伍元伍角，均自八十七年十一月三十日起，至清
償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：（與原審判決記載相同）
三、證據：（援用原審所提證據）
貳、被上訴人方面：
一、聲明：
㈠原判決除免假執行部分外，不利於被上訴人部分均廢棄。
㈡右述廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決記載相同者予以引用外，補稱：
㈠依據最高法院七十七年四月十九日七十七年度第七次民事庭會議要旨謂：「出賣
人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發
生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同
時構成不完全給付之債務不履行責任。」是買賣標的物如係特定物，則瑕疵雖於
契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而
為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於
瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責任。本
件雙方成立互易契約，因互易準用買賣之規定，上訴人所主張點交坪數不足一節
，既發生於互易契約訂立前，即無不完全給付之問題。
㈡上訴人主張物之瑕疵擔保責任，則必須受民法第三百五十六條、三百六十五條之
規定所拘束。上訴人於八十四年三月二十五日，將其應有部分移轉予訴外人林富
義時，均未主張權利，遲至八十八年一月十三日始提起本訴，顯已逾越六個月之
除斥期間。
三、證據：除援用原審所提證據外，補充：法學著作影本一份、判決書影本一份。
理 由
一、爭執要點：
本件土地互易契約訂立前，部分土地即遭第三人占用，被上訴人就占用部分並未
點交予上訴人，此種情形是否屬於不完全給付？上訴人對於被上訴人，得主張物
之瑕疵擔保責任外，是否仍得請求債務不履行之損害賠償？
上訴人主張：
被上訴人既未將他人占用之區域點交予上訴人，上訴人即得基於履行互易契
約之權利，請求損害賠償（參見原審卷第六二頁）。
被上訴人主張：
依據最高法院決議，在契約成立前所發生瑕疵，不生不完全給付之問題。本
件上訴人僅得主張物之瑕疵擔保責任，但是已逾六個月除斥期間。
二、上訴人起訴主張：緣被上訴人所有花蓮縣吉安鄉○○段舊五八二號土地（以下簡
稱：Ａ地），與上訴人二人及訴外人黃彩玉等共有之同段舊五四九號土地（以下
簡稱：Ｂ地）毗鄰，雙方於八十二年十二月二十四日達成協議互易土地，由被上
訴人移轉Ａ地予上訴人及黃彩玉等三人，上訴人與黃女則移轉Ｂ地中之一三一平
方公尺、同段舊五八三號土地應有部分之二三三之二二持分即二十二平方公尺予
被上訴人。八十三年六月二十日互為辦理所有權移轉登記，上訴人與黃彩玉因交
換而取得之土地經分割後編為同地段五八二─五號土地面積共五一七平方公尺。
其中八分之二登記歸黃彩玉所有，上訴人各取得八分之三共三四四．六六平方公
尺（下稱：本件土地）。被上訴人即應於本件土地之所有權移轉登記日（八十三
年六月二十日），將該等土地予點交予彼等管理使用，詎被上訴人始終置之不理
而拒絕點交，並任令第三人占用，致彼等受有損害，被上訴人顯屬違反互易契約
之約定，屬債務不履行。上訴人依土地法第九十七條規定計算相當於租金之損害
賠償，自八十三年七月一日起至八十七年十一月三十日止共四年五個月，上訴人
所受損害均為二十萬五千五百零七元五角。為此，訴請被上訴人分別給付上訴人
如上述金額，及自八十七年十一月三十日起至清償日止按年息百分之五計算之利
息云云。
三、被上訴人則辯稱：兩造間前於八十二年十二月二十四日，簽訂之本件土地互易契
約，並未約定被上訴人應於所有權移轉登記同時點交，況上訴人又於八十三年間
將系爭土地移轉予訴外人，又第三人占有系爭土地之範圍僅有二二．二六五平方
公尺，上訴人竟全部土地請求相當於租金之損害。再互易契約雖準用買賣之規定
而應負瑕疵擔保責任，但上訴人請求之時間亦已罹六個月之除斥期間。
四、上訴人於原審係主張，基於履行互易契約之權利，據以向被上訴人請求損害賠償
（參見原審卷第六二頁）。依其書狀及言詞辯論內容觀之，似係主張被上訴人並
未將遭占用部分履行其點交義務；其真意係指被上訴人就該部分應負給付遲延責
任而言。至於原審判決理由第二段所謂「自屬不完全給付而應負損害賠償責任」
，係原審法官所為判斷；但是本件出賣人所點交坪數不足，應屬「部分給付」，
而非「不完全給付」，從而買方所可主張賠償責任應係源自「給付遲延」（互易
準用買賣之規定）。因此，本件尚與不完全給付無涉，亦與最高法院七十七年四
月十九日七十七年度第七次民事庭會議無關，先予說明。
五、雙方對於右述土地遭占用致未點交一節，均未爭執。對於占用土地之總面積共二
二．二六五平方公尺，依上訴人對該地應有部分計算，其面積為八．三五平方公
尺，亦無異議（參見原審判決理由三）。應認上訴人此部分主張為真正。再者，
上訴人等嗣於八十四年三月廿五日將本件土地移轉予訴外人林富義，有土地登記
簿謄本在卷可按，故上訴人等僅損失七個月又廿七日相當於租金之損害，於移轉
本件土地所有權後即無受有損害之可言。
六、按：
⑴城市地方房屋之租金，以不超土地及其建築物申報總額之百分之十為限，土地
法第九十七條定有明文。
⑵土地法施行法第二十五條規定，土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額
，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額。
⑶平均地權條例第十六條規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人
未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價．．．。
因此，租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業
繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，非必達申報總地價年
息百分之十最高額。本院考量上述因素，認為應以本件土地申報總額之百分之七
為相當。準此，本件土地之公告地價為每平方公尺二千四百元，其法定地價為公
告地價百分之八十─一千九百二十元，則其等每月所受利益應為九百三十五元（
一九二０元╳八．三五平方公尺÷十二個月╳０．七＝九三五元），每日則為三
十一元。上訴人於移轉土地於他人以前，有七個月二十七日受到相當於租金之損
害，各為七千三百八十二元。
七、再者，上訴人並未能證明已就此損害而為催告，從而上訴人依據債務不履行之損
害賠償請求權，分別請求被上訴人各給付七千三百八十二元，及自起訴狀繕本送
達之翌日起（即八十八年三月十二日）至清償日止之法定遲延利息；原審因予准
許，並駁回逾此部分之請求，合於法律規定；上訴意旨認為原判決不當，聲請廢
棄改判，均無理由，均應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四
百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 七 月 十八 日 臺灣花蓮地方法院民事庭
~B審判長法官 賴淳良
~B法 官 陳心弘
~B法 官 吳燁山
右正本證明與原本相符。
不得上訴第三審（參見民事訴訟法第四百三十六條之二、第四百六十六條）~B法院書記官 連玫馨
中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十一 日