臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第1146號
原 告 商建昌
訴訟代理人 李平勳律師
複代理人 李涵律師
被 告 林晉諒
訴訟代理人 陳惠玲律師
複代理人 陳怡君
上列當事人間請求移轉所有權登記事件，本院於民國108 年1 月
7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、事實摘要：
一、原告主張：
㈠原告於民國68年8 月21日向被告林晉諒及訴外人林晉恭、林 晉國等3 人（以下因行文需要，或簡稱林晉諒等3 人）購買 坐落臺中市（改制前為臺中縣○○○區○○段0000000 ○00 00000 地號土地（其後分割為同段35-2087 、35-3099 、35 -3091 、35-2094 、35-3123 地號土地，下合稱35-2087 地 號等5 筆土地。另本件同段地號，視行文需要，或僅簡稱某 地號土地），訂有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約） ，原告已經依約給付價金，繳納土地增值稅，辦理所有權移 轉登記完畢。
㈡依系爭買賣契約第11條約定，同段35-5216 、5217地號土地 也已經一併出售給原告。林晉諒等3 人將35-5216 地號土地 交付給原告占有後，原告並建有圍牆，僅因當時土地尚未分 割，且屬農業區，故沒有辦理登記。
㈢原告與林晉諒等3 人於69年8 月29日另訂立「不動產買賣契 約書附約」（下稱69年附約）。其第1 條約定：「土地分割 後，35-2094 、35-2087 地號土地與35-2095 、35-2088 地 號土地之道路預定地，與35-2094 、35-2087 地號土地邊緣 有部分畸零地，林晉諒等3 人應以每坪新臺幣（下同）5000 元出售與原告。」所稱畸零地，就是指35-3160 、5195、 3164、3122地號土地（此4 筆土地與上開35-5216 、5217地 號共6 筆土地，為原告請求被告移轉的標的，此6 筆土地以 下合稱系爭土地）。
㈣原告購得35-2087 地號等5 筆土地後，於73年間轉售並移轉 登記所有權給訴外人邱旭玲，此後就不知35-2087 地號等5 筆土地及系爭土地是否已分割之事。直到106 年12月18日收
到被告存證信函，指稱原告將35-5216 地號土地交付第三人 使用，而終止使用借貸契約云云，查詢後才知上情。 ㈤因系爭土地已登記為被告1 人所有，依系爭買賣契約及69年 附約約定，被告即有於原告給付每坪5000元價金之同時，將 系爭土地所有權移轉登記為原告所有的義務。
㈥請求法院判決：⒈被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告 ；⒉原告願提供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠系爭買賣契約及69年附約賣方有林晉諒等3 人，原告不得僅 向被告一人起訴。
㈡原告請求權已經罹於時效。
㈢依系爭買賣契約第2 條約定，每坪價金為5000元，約200 坪 ，而原告已經取得240 坪的土地，故35-5216 地號土地並不 是出售的範圍。系爭買賣契約後另有附約（下稱系爭買賣契 約附約），系爭土地均為農業區，被告只是無償借給原告使 用，不是買賣標的。系爭買賣契約僅有35-2097 、35-2094 等2 筆土地，不包括系爭土地。系爭買賣契約第1 條明示， 林晉諒等3 人僅出售工業區土地。另依據第11條僅記載「分 割詳如藍圖內編號第壹之壹號」，系爭買賣契約附約記載買 賣位置「大肚段35-2094 、35-2087 地號」，可見買賣雙方 尚無法確知地號及登記面積。
㈣69年附約，性質是預約，不是本約，原告不得直接請求履行 ，須另定本約。且雙方沒有約定違約處罰，更可證明只是預 約性質。而原告取得35-2094 、35-2087 地號土地後，已經 出售給第三人，無從達到附約約定使原告得合併使用、增加 經濟效益的目的。則變更為工業用地或分割後，林晉諒等3 人已經沒有通知原告簽訂本約的必要。
㈤如認為尚未罹於時效，應有民法第227 之2 條第1 項情事變 更原則的適用。系爭土地變更為工業區後，原告應提出價購 ，但從未主張，因被告已經將土地交付原告占有使用，無從 回應，此一法律障礙為被告當時所不能預料。如仍以每坪 5000元計價，原告乃取得契約當時所沒有預期的利益，對被 告顯失公平，故原告應增加給付以每坪13萬元計價，合計 983 萬1250元。請求為增加給付的判決。 ㈥請求法院判決：原告之訴駁回。
貳、爭點整理（見本院卷第126頁以下）
一、兩造不爭執事項：
㈠原告於68年8 月21日向被告及訴外人林晉恭、林晉國（林晉 諒等3 人）購買坐落臺中縣（已改制為臺中市○○○區○○ 段○0000000 ○0000000 地號土地（嗣後分割為同段35
-2087 、35-3091 、35-3099 、35-2094 、35-3123 地號土 地，下稱35-2087 等5 筆土地），雙方簽訂不動產買賣契約 書（系爭買賣契約）。原告已交付價金，林晉諒等3 人並已 移轉登記所有權予原告（見中簡卷第6 至11頁）。 ㈡系爭買賣契約之後附有「不動產買賣附約」（系爭買賣契約 附約），共有4 條，其第1 條約定：「乙方所有坐落大肚鄉 大肚段35-427、35-428、35-429地號係都市計劃農業區，乙 方尚未變更為工業用地以前，應無償借給甲方使用，中途不 可有任何理由收回該土地」。第2 條約定：「乙方將該農業 區變更為工業區後，並備齊所有權移轉證件時，應通知甲方 辦理買賣契約，甲方應於收到通知後5 日內前來辦理移轉登 記並繳清價款，買賣價款每坪以新臺幣5000元整計算。」該 所指買賣之土地包括35-5216 、35-5217 地號土地（見本院 卷第98至99頁）。
㈢原告與林晉諒等3 人於69年8 月29日另簽訂不動產買賣契約 書附約（69年附約）。其第1 條約定：「買賣位置大肚段 35-2094 、35-2087 地號與同段35-2095 、35-2088 地號間 有一道路預定地，道路預定地與35-2094 、35-2087 地號土 地邊緣有部分畸零地，待分割後，乙方（即林晉諒等3 人） 應以每坪新臺幣5000元整計算出售給甲方（即原告，道路預 定地不包括在買賣範圍內，並供甲方通行不得阻塞），本土 地增值稅、登記費由甲方負擔。」該所謂畸零地，即 35-3160、5195、3164、3122地號土地（見中簡卷第13至14 頁）。
㈣原告於73年間將35-2087 等5 筆土地，轉售並移轉所有權登 記予訴外人邱旭玲。
㈤臺中市大肚區大肚段35-5216 、35-5217 、35-3160 、35 -5195 、35-3164 、35-3122 等6 筆地號土地（系爭土地） ，自60年12月15日分割，並登記為被告一人所有（見中簡卷 第47至52頁）。
㈥原告於106 年12月18日收受被告所寄送臺中法院郵局存證號 碼003094號函，該函載述：「原告未經同意，將35-5216 地 號土地交付第三人使用，而終止使用借貸契約。」（見中簡 卷第16頁）。
㈦原告先後委託律師寄發律師函及存證信函，催告被告移轉系 爭土地所有權，被告分別於107 年1 月9 日、107 年1 月15 日、107 年1 月17日收受該律師函及存證信函（見中簡卷第 23至31頁）。
㈧林晉諒等3 人沒有將35- 5216地號土地由農業區變為工業區 的事實備齊文件並通知原告，也沒有將35- 2087等5 筆土地
及35-5216 等6 筆土地已分割的事實通知原告。二、本件爭點：
㈠系爭買賣契約及69年附約是否為不可分之債？原告得否僅請 求被告一人履約？
㈡系爭買賣契約附約、69年附約性質為本約，或屬預約？ ㈢原告依系爭買賣契約第11條、系爭買賣契約附約第2 條請求 被告將35-5216 、5217地號土地移轉登記為原告所有；另依 69年附約第1 條請求被告將35-3160 、35-5195 、35-3164 、35-3122 等地號土地移轉登記為原告所有，是否已經罹於 時效？
㈣如原告請求為有理由，原告應為對待給付的金額為何？是否 有情事變更原則之適用？如有適用，被告得請求增加給付的 金額為若干？
參、本院判斷：
一、系爭買賣契約及69年附約是否為不可分之債？原告得否僅請 求被告一人履約？
㈠數人有同一債權而以移轉一物之所有權為標的者，雖依給付 之性質非不可分，然除當事人有特別意思表示外，其給付應 解為依當事人之意思為不可分，此項債權依民法第293 條第 1 項之規定，固無須債權人全體共同請求給付，但各債權人 僅得請求向其全體為給付，債務人亦僅得向債權人全體為給 付（最高法院30年渝上字第160 號判例參照）。本判例雖是 針對不可分債權所為之闡釋，但就不可分債務而言，依同一 法理，如數人有同一債務，而以移轉一物之所有權為標的者 ，雖其給付之性質非不可分，如當事人並無特別意思表示之 情形，其給付也應解為依當事人之意思為不可分。 ㈡又所謂不可分債務，乃多數債務人以同一不可分給付為標的 的債務。因其給付不可分，故多數債務人必須負全部給付之 義務，債務人既無從為一部給付，債權人亦無從請求一部給 付。依民法第292 條規定：「數人負同一債務，而其給付不 可分者，準用關於連帶債務之規定。」準用民法第273 條第 1 項規定之結果，債權人得對於不可分債務人中之一人或數 人或其全體，同時或先後，請求全部之給付。此與協同之債 之性質尚有不同。協同之債，謂以不可分之給付為標的，由 數人負同一債務或有同一債權，其多數債務人應協同給付， 多數債權人應協同受領之債也。因此，協同之債的多數債務 人均應分別就其分擔之給付協同履行，全部之給付始得完成 。因其非屬得由債務人中之一人為全部之給付，故非不可分 債務。此時，由於應由全體債務人協同履行，債權人自無從 請求債務人中之一人先為給付（參見孫森焱著，民法債編總
論下冊第924 、925 、934 、935 頁。三民書局經銷，89年 11月修訂版）。
㈢本件原告依系爭買賣契約及69年附約請求被告履約，將系爭 土地移轉登記為原告所有。依系爭買賣契約及69年附約約定 ，賣方當事人除被告外，尚有林晉恭、林晉國共3 人。但事 實上作為買賣標的之土地自60年12月15日分割後即登記為林 晉諒1 人所有（不爭執事項㈤）。被告自陳賣方應僅林晉諒 1 人，其餘林晉恭、林晉國2 人，雖於契約書上簽名用印， 但目的僅止於兄弟3 人間共同討論、決定、見證之效果，非 系爭買賣契約及69年附約的債務人等語（見民事答辯四狀， 本院卷第138 頁背面）。準此以言，系爭買賣契約及69年附 約的賣方形式上雖林晉諒等3 人，但僅被告1人才是實質的 當事人，其給付之性質並無可分或不可分之問題，被告得本 於土地所有權人之地位，為全部之給付，並無疑義。則原告 以被告1人為本件之請求，於法並無不合。
二、系爭買賣契約附約、69 年附約性質為本約，或屬預約？ ㈠依系爭買賣契約第11條約定，其買賣土地標的為坐落大肚鄉 大肚段35-427、428 、429 、976 、977 、295 、296 、 297 、434 、522 、975 等地號土地（見中簡卷第8 頁）。 而系爭買賣契約附約第1 條約定：「乙方（被告及林晉恭、 林晉國）所有坐落大肚鄉大肚段35-427、428 、429 地號土 地係都市計劃農業區，乙方尚未變更為工業用地以前，應無 常借給甲方（原告）使用，中途不可有任何理由收回該土地 。」第2 條約定：「乙方將該農業區變更為工業區後，並備 齊所有權移轉證件時，應通知甲方辦理買賣契約，甲方應於 收到通知後5 日內前來辦理移轉登記並繳清價款，買賣價款 每坪以新臺幣5000元整計算。」（見中簡卷第10頁）。可知 35-427、428 、429 地號土地本來就是系爭買賣契約的標的 ，只因各該地號土地當時尚屬農業區土地，而以無償借用的 名義，先提供給原告使用，等到變更為工業區土地後，再辦 理移轉登記。而此部分買賣價款也因此而暫時沒有給付，系 爭買賣契約末頁被告以手寫方式記載：「68年9 月30日收到 支票…3 張，尚不足新臺幣23萬元整，待農業區變更後全部 付清」（見中簡卷第9 頁）可供佐參。由上足證系爭買賣契 約附約的約定為本約的一部，並非預約。
㈡至於69年附約部分，其第1 條約定：「買賣位置大肚段35-2 094 、35-2087 地號與同段35-2095 、35-2088 地號間有一 道路預定地，道路預定地與35-2094 、35-2087 地號土地邊 緣有部分畸零地，待分割後，乙方（被告及林晉恭、林晉國 ）應以每坪新臺幣5000元整計算出售給甲方（即原告，道路
預定地不包括在買賣範圍內，並供甲方通行不得阻塞），本 土地增值稅、登記費由甲方負擔。」且兩造不爭執該所謂畸 零地，就是35-3160 、5195、3164、3122等地號土地（不爭 執事項㈢）。而該畸零地所示4 筆地號土地，於分割前為35 -2088 、2095地號土地，35-2088 、2095地號土地又是於69 年自35-975地號分割而來，此有臺中市龍井地政事務所107 年2 月26日龍地二字第1070001203號函文在卷可參（見中簡 卷第54頁）。該35-975地號土地，參照系爭買賣契約第11條 約定，是該土地標示地號中之買賣標的之一。如再對照69年 附約第2 條約定，更明定該畸零地分割後以每坪5000元計價 ，此與系爭買賣契約所購買土地的售價相同。可知系爭買賣 契約簽訂之後，於69年間因分割導致地號變動，原告為了土 地整體利用之目的，就分割後產生的畸零地，與被告及林晉 恭、林晉國另為協議價購，才會另簽訂69年附約。既然以「 附約」為名，又依其前後交易脈絡觀察，應是延續系爭買賣 契約的同一交易目的而來。綜合以觀，應認69年附約的性質 也是本約，並非預約。至於分割後移轉的約定，只是履行的 條件，與預約或本約的判斷並無相干。
三、原告依系爭買賣契約第11條、系爭買賣契約附約第2 條請求 被告將35-5216 、5217地號土地移轉登記為原告所有；另依 69 年附約第1 條請求被告將35-3160 、35-5195 、35-3164 、35-3122 等地號土地移轉登記為原告所有，是否已經罹於 時效？
㈠被告抗辯原告之請求權已因罹於時效而消滅。原告則表示， 被告就35-5216 、5217地號土地已變更為工業區用地的事實 ，依系爭買賣契約附約第2 條約定，有通知義務，被告怠於 通知，原告的請求權無從行使，故不能起算時效。至於35 -3160 、5195、3164、3122等地號土地，依69年附約第1 條 約定，被告也應將已為分割的事實通知原告，因被告怠於通 知，故時效仍無從進行。
㈡民法第128 條規定，消滅時效自請求權可行使時起算。所謂 請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言。附 停止條件之請求權，以其條件成就之時為其可行使之時（最 高法院103 年度台上字第515 號判決意旨參照）。又民法第 128 條所謂請求權可行使時，係指行使請求權在法律上無障 礙時而言，請求權人因疾病或其他事實上障礙，不能行使請 求權者，時效之進行不因此而受影響（本院31年11月19日決 議㈠）。權利人主觀上不知已可行使權利，為事實上之障礙 ，非屬法律障礙（最高法院95年度第16次民事庭會議決議參 照）。
㈢就35-5216 、5217地號土地部分，系爭買賣契約附約第2 條 約定於變更為工業區後，被告應通知原告辦理買賣契約，此 為買賣的本約，僅因尚未變更為工業區土地，乃暫時以無償 借用的方式供原告使用，有如前述。準此，該土地變更為工 業區此一不確定發生的客觀事實一旦成就，被告就負有辦理 買賣契約並移轉登記所有權的義務。而該35-5216 、5217地 號土地於77年3 月8 日就已經變更為乙種工業區，此有臺中 市政府都市發展局107 年10月2 日中市都計字第1070169842 號函在卷可憑（見本院卷第110 頁），並為兩造所不爭。則 於77年3 月8 日變更為工業區用地之後，其停止條件成就， 辦理買賣及移轉已經無任何法律上之障礙，原告就可以請求 被告履約。雖然被告沒有將該土地已變更為工業區用地的事 實通知原告，致原告主觀上不知其情，但這只是事實上的障 礙，並不是法律上障礙，依前揭判例意旨及說明，仍應自77 年3 月8 日起算原告的請求權時效。但原告逾15年以上始為 本件請求，其請求權已經罹於時效而消滅，可以認定。 ㈣至於35-3160 、5195、3164、3122等地號土地，依69年附約 第1 條約定，是以「分割」此一客觀上不確定事實之發生為 停止條件，於條件成就後，被告就有辦理買賣契約並移轉登 記所有權予原告的義務。經查，35-3122 地號土地於77年5 月完成分割登記，分割自35-2095 地號土地；35-3160 、 3164地號土地，也是於77年5 月完成分割登記，分割自35 -2088 地號土地。另35-5195 地號土地，則於91年10月完成 分割登記，但其是分割自35-3160 地號土地等情，有臺中市 龍井地政事務所107 年10月11日龍地二字第1070006763號函 文附卷為憑（見本院卷第111 頁）。據此，各該土地均應於 77年5 月完成分割登記時，其停止條件即已成就，原告請求 被告履約的法律上障礙已經排除，如上說明，也應自該時起 算時效。原告主張分割的事實應經被告通知後始能起算時效 云云，基於前述同一理由，為不可採。此部分原告逾15年以 上始為本件之請求，其請求權已經罹於時效而消滅，同可認 定。
肆、結論：
一、綜上所述，原告依系爭買賣契約及69年附約之法律關係，請 求被告應將系爭土地所有權移轉登記為原告所有，為無理由 ，應予駁回。原告之訴應予駁回，假執行之聲請失其依附， 應併予駁回。
二、本件事證明確，雙方其他攻擊防禦及舉證方法，經本院審酌 後，認為均不影響判決結論，故無庸逐一論述，附此說明。三、原告之訴為無理由，訴訟費用應由原告負擔。
中 華 民 國 108 年 3 月 14 日
民事第五庭 法 官 李嘉益
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 3 月 14 日
書記官 黃麗靜