臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第1673號
原 告 廖兆祥
訴訟代理人 楊博任律師
複 代理人 唐梓淇
李哲良
被 告 朱淑宜
訴訟代理人 遲守偉
上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國108年1月25日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。次 按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。 但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴 之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴 之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期 日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤 回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回， 民事訴訟法第262條定有明文。原告起訴時原聲明為：「（ 一）被告應給付原告新臺幣（下同）196萬6,399元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。（二）原告願供擔保請准宣告假執行」，於民國104年 10月1日變更聲明為：「（一）被告應給付原告196萬6,399 元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之五計算之利息。（二）被告應向僑馥建築經理股份有限 公司就本件不動產買賣價金剩餘款項為同意撥款之意思表示 。（三）被告應給付原告249,682元，自本訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按年利息百分之五計算之利息。（四） 原告願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第82頁），就 變更後訴之聲明（二）、（三），請求之基礎事實同一，應 予准許。後原告又於107年6月4日當庭撤回上揭聲明第（一 ）、（二）項並更正聲明為「（一）被告應給付原告987,91 5元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利息
百分之五計算之利息。（二）原告願供擔保請准宣告假執行 」（見本院卷第157頁），核屬擴張應受判決事項之聲明， 且就原告撤回部分，被告未表示異議，揆諸前揭規定，應予 准許。
貳、實體事項
一、原告主張：伊將所有坐落臺中市○區○村段00000○0000000 地號土地及同段2952建號建物（下合稱系爭不動產）以450 萬元出售與被告，兩造並於104年2月28日簽立買賣契約（下 稱系爭買賣契約），伊業於104年4月7日將系爭不動產移轉 登記與被告，復於104年4月27日以存證信函催告被告配合於 104年4月30日點交，然被告怠於點交，迄至107年2月10日始 完成點交，爰依據系爭買賣契約書第10條第7點約定提起本 件訴訟，請求104年4月30日至107年2月10日之違約金98萬7, 915元。並聲明：（一）被告應給付原告98萬7,915元，及自 民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息。（二）原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：伊早於104年4月2日將買賣價金全數匯至履約保 證專戶，系爭不動產原約定於104年4月18日點交，詎伊於10 4年4月17日收到都市發展局裁處函文，始知系爭不動產有違 法裝修恐遭拆除情事，經仲介聯繫後，兩造合意暫緩點交， 後因協調不成，伊即提起另案民事訴訟（即本院104年度訴 字第1377號案件及其上訴案件，下稱另案），本件訴訟則由 本院裁定停止，伊並未怠於進行司法作為，反因付清全數價 金卻未能取得系爭不動產使用權而受有損害，於另案確定後 ，原告已取得全額價金，自無另行請求違約金及利息之理， 原告未蒙受損害，違約金計算之期間及基準均不合理，況原 告已允諾系爭不動產點交後即撤回本件訴訟，自不可再向伊 為任何請求。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）願供擔 保，請准免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）本件兩造於104年2月28日簽立系爭買賣契約，約定由原告 將其所有系爭不動產以450萬元出售與被告，被告業於104 年4月2日前給付全數價金於系爭買賣契約之履約保證專戶 ，系爭不動產於104年4月7日移轉登記與被告等情，有卷 附系爭買賣契約書、系爭建物登記第一類謄本、台灣銀行 放款利息收據及抵押權塗銷同意書、不動產買賣價金履約 保證專戶收支明細表暨點交確認書（賣方）等可資參照（ 見本院卷第8頁至第20頁、第46頁），自堪信為真實。（二）蓋系爭買賣契約書第10條第6點約定「本約買賣標的雙方 應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗
銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不 得逾民國104年4月30日）同時甲方（即買受人，被告，下 同）應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成 代清償作業或存入乙方〈即出賣人，原告，下同）指定之 帳戶）。（下略）」，第10條第7點則約定「乙方依法對 甲方負有瑕疵擔保之責，但若發生甲方未能明確主張確有 重大之權利瑕疵或物的瑕疵（其對甲方之危害或損害確已 達非屬輕微之程度）而無故拒絕點交或拒絕協調或怠於進 行司法作為，並經乙方定期間催告仍拒不配合點交，則乙 方免除配合點交義務（但乙方就免除買賣標的物利益與危 險之負擔，應由乙方另以書面通知甲方始生效力），並由 僑馥建經將專戶價金餘款依約給付乙方，甲方並應自乙方 通知點交之日起，每日按乙方因點交所可得價金萬分之五 計付違約金賠償乙方」，此有系爭買賣契約書在卷可憑（ 見本院卷第8頁至第17頁反面）。經查：
１、系爭不動產業於104年4月7日移轉登記與被告，被告亦已將 價金全數給付至系爭買賣契約履約保證專戶，併參酌系爭買 賣契約書之內容，固可認定兩造係約定於104年4月30日前點 交系爭不動產。
２、惟查被告稱其於104年4月17日收受臺中市政府都市發展局裁 處函文，業據提出受文者為被告之臺中市政府都市發展局 104年4月16日中市都管字第1040060430號函為憑（見本院卷 第195頁），應可採信。觀此後被告與原告、被告與系爭買 賣契約原告代理人即訴外人邱素女之互動，可見被告先於10 4年4月23日寄發內湖文德郵局存證號碼第109號存證信函與 原告及邱素女，內容略為「……然本人（即被告，下同）在 交屋前接到台中市都發局的違建拆除通知，該房屋顯然具有 重大瑕疵，台端（此指原告，下同）未誠實告知房屋為違建 ，顯然台端有詐欺意圖。依買賣契約第二條約定，應減少價 金，並負擔本人的損害賠償……本人多次透過仲介及代書溝 通，又自行以電話聯絡台端，但台端仍不處理。若於文到三 日內再不為處理或回應，本人即依民法第三百五十九條等相 關規定，解除與台端間之買賣契約，請台端立即將本人前所 給付之價金共計肆佰伍拾萬元返還本人，否則本人將依法提 起相關之民事訴訟，特為函告知」（見本院104年度訴字第 1377號卷第43頁至第44頁）；而邱素女於104年4月27日以台 中北屯郵局存證號碼第399號存證信函函覆原告，內容略以 「敬啟者：本人（指邱素女，下同）於4月25日收到由台端 （指被告）寄來存證信函但內容均與事實不合……台端故意 拖延時間不出面處理此事，也不出面跟本人清算買賣餘額很
明顯有意要拖延讓事情變的更嚴重更難處理。本人限台端於 104年4月30日前要跟本人清算完成否則明顯故意違約……」 （見本院104年度訴字第1377號卷第78頁至第79頁）；原告 又於104年5月7日寄發內湖江南郵局存證號碼第625號存證信 函與原告及邱素女，內容略以「主旨：為撤銷本人（指被告 ）104年2月28日不動產買賣契約之意思表示或解除上開買賣 契約，並請求返還買賣價金如說明事，請查照辦理。……」 （見本院104年度訴字第1377號卷第45頁至第47頁），參以 前述經過，可見被告於收受臺中市政府都市發展局函後，即 告知原告，並與原告磋商，後寄發予原告之存證信函，亦列 出瑕疵主張，而系爭買賣契約原告代理人邱素女回應被告存 證信函之內容，則完全否認原告於系爭不動產有何應負之瑕 疵擔保責任，被告於104年5月7日又寄發存證信函與原告， 雙方並無共識，兩造對被告得否解除系爭買賣契約等節，存 有重大歧見，被告旋於104月5月19日向本院提起另案訴訟（ 見本院104年度訴字第1377號卷第4頁），時間上均屬密接。 後原告於104年6月10日向本院提起本件訴訟（見本院卷第4 頁），本件訴訟由本院於104年8月24日裁定停止，俟另案由 最高法院於107年1月10日駁回被告上訴，原告於107年2月8 日、被告於107年2月10日分別簽署不動產買賣價金履約專戶 收支明細表暨點交確認書（見本院卷第144頁至第146頁）， 完成系爭不動產之點交，本院則於107年4月9日撤銷停止訴 訟之裁定。綜觀上述經過，尚難謂被告有何故意遲滯之情。３、又縱另案被告於一審獲敗訴判決、上訴亦均遭駁回（見本院 104年度訴字第1377號民事判決、臺灣高等法院臺中分院106 年度上字第187號民事判決、最高法院107年度台上字第162 號民事判決，見本院卷第99頁、第128頁至第133頁反面）， 然所謂顯無理由者，係指依其訴狀內容觀之，不待法院踐行 調查證據、認定事實程序，即知在法律上顯然不能獲得勝訴 之判決者而言（最高法院105年度台抗字第541號裁判意旨參 照），被告所提另案民事訴訟，既未經法院以民事訴訟法第 249條第2項判決駁回，被告於另案主張有無理由，本需待法 院審理方能確認，不能謂被告迭獲敗訴判決及遭上訴駁回， 即稱被告有何無故拒絕點交、或有何怠於進行司法作為之處 ，原告依系爭買賣契約第10條第7點約定請求被告給付違約 金，即屬無憑。
４、況參酌系爭買賣契約第10條第7點約定，雙方固係約定於104 年4月30日前點交，於原告即買受人認定被告即賣方無故拒 絕點交或拒絕協調或怠於進行司法作為時，原告尚應再「定 期間催告被告」，若被告仍拒不配合點交，始發生免除配合
點交義務及得請求被告給付違約金之法律效果，原告107年9 月26日民事陳報狀所稱「原告係於104年4月27日以台中北屯 郵局存證號碼399之存證信函，催告被告依買賣契約書，於1 04年4月30日配合點交。再者，依本件兩造簽約時已約定點 交日期，是本件非不定期限點交，因此原告本無須再對被告 進行催告」（見本院卷第209頁正、反面），顯對系爭買賣 契約第10條第7點約定有所誤解，原告復未提出其他證據證 明其曾於104年4月30日後再定期催告被告點交，依系爭買賣 契約第10條第7點約定內容，自不能認被告負有給付違約金 之義務。
四、綜上所述，原告依照系爭買賣契約第10條第7點約定請求被 告給付98萬7,915元及遲延利息，為無理由，應予駁回。原 告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 3 月 15 日
民事第二庭 審判長法 官 黃裕仁
法 官 黃凡瑄
法 官 張美眉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 3 月 15 日
書記官 劉桉珍