臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第78號
原 告 何世鳴
訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師
被 告 何清昌
何國華
何雲明
共 同
訴訟代理人 康進益律師
康鈺靈律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國108 年2 月
13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告何清昌、何國華、何雲明應各將坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○地號土地（面積二○四二平方公尺），權利範圍分別為壹萬零貳佰壹拾分之壹佰肆拾陸、壹萬零貳佰壹拾分之壹佰肆拾陸、壹萬零貳佰壹拾分之貳佰玖拾貳，分別辦理所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查本件原 告起訴時聲明：被告何清昌、何國華、何雲明應連帶將高雄 市○○區○○○段000000地號土地（下稱系爭土地），面積 2042平方公尺，權利範圍10000分之622，辦理所有權移轉登 記予原告。嗣於民國107 年5月8日以民事準備書（三）狀、 107年5月21日言詞辯論期日當庭減縮訴之聲明為：被告何清 昌、何國華、何雲明應各將系爭土地之應有部分10000 分之 124.4、10000分之124.4、10000分248.8 分別辦理所有權移 轉登記與原告（訴字卷第38、43-44、49-50頁）。嗣因本院 囑託高雄市政府地政局岡山地政事務所作成系爭土地現況測 量成果圖，原告爰依系爭土地現況測量成果圖於107年10月2 日以民事準備書（五）狀、107 年10月22日言詞辯論期日當 庭更正訴之聲明為：被告何清昌、何國華、何雲明應各將系 爭土地之應有部分146/ 10210、146/10210、292/10210分別 辦理所有權移轉登記予原告（訴字卷第125、133頁）。核原 告所為聲明之更正，係基於同一原因事實，而擴張或減縮應
受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且 到場之被告無異議而為本案之言詞辯論，揆諸前揭規定，應 予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠門牌號碼高雄市○○區○○路00○0 號建物（下稱50之1 號 建物）、高雄市○○區○○路00號三合院（下稱66號三合院 ，現已拆除）均為未保存登記建物，坐落於系爭土地上，50 之1 號建物為原告所有、66號建物則為訴外人邱掌所有。66 號三合院係於50或60年間，由邱掌之配偶向被告何清昌、何 國華、何雲明之母親即訴外人曾水蓮購買系爭土地ABCD範圍 之土地（本院卷第98頁）後，另由邱掌於系爭土地ABCD範圍 內興建66號三合院完成，並將系爭三合院之北側（ABFE範圍 ）房屋供訴外人邱隆夫居住，南側（EFCD範圍）則供訴外人 邱金壽居住。邱掌之配偶向曾水蓮買受66號三合院所坐落之 基地，惟就系爭土地應有部分並未辦理過戶登記，嗣邱掌去 世後其繼承人邱隆夫、邱金壽共同繼承66號三合院，邱隆夫 去世後再由其配偶即訴外人邱洪月桂繼承其1/2 權利。 ㈡原告於81年9 月17日以新臺幣（下同）25萬元向邱金壽買受 66號三合院1/2 權利（即事實上處分權）及所坐落之基地即 EFCD範圍之土地（即邱金壽繼承邱掌系爭土地買賣契約之移 轉登記請求權）。原告復於96年9 月16日與邱洪月桂及系爭 土地所有權人即被告3 人、何烈（105 年5 月28日歿）、何 添川共同簽訂買賣協議書（下稱系爭協議書），約定由原告 給付26萬元予上開6 人，向邱洪月桂買受66號三合院另1/2 權利（即事實上處分權）、向被告3 人、何烈、何添川等5 人買受66號三合院所坐落之基地即ABCD範圍之土地即146 平 方公尺，換算後為系爭土地應有部分146/2042 。嗣何烈於1 05年5 月28日過世後，其系爭土地應有部分權利由何雲明（ 何烈、何雲明為兄弟）繼承，另何添川應有部分因遭拍賣而 非系爭土地之所有權人，惟被告3 人仍應依約各將系爭土地 之應有部分146/10210 、146/10210 、292/10210 分別辦理 所有權移轉登記予原告，為此爰依兩造間系爭協議書約定提 起本訴，並聲明：被告何清昌、何國華、何雲明應各將系爭 土地之應有部分146/10210 、146/10210 、292/10210 分別 辦理所有權移轉登記予原告。
二、被告何清昌、何國華、何雲明則均以：
㈠被告否認原告曾向伊等買受66號三合院所坐落之基地即ABCD 範圍之土地所有權，原告僅購買ABFE範圍之土地使用權，原 告於81年9 月17日向邱金壽買受66號三合院1/2 權利係買受
建物及占用基地之「土地管理使用權」，並非「所有權」， 嗣於96年9 月16日依系爭協議書內容則係原告接續買受系爭 三合院另1/2 之管理使用權，原告與邱金壽之買賣協議金額 與系爭協議書價金僅差1 萬元，並載明就土地建物「權利」 之讓渡買賣，其他約定亦載明權利之標的為「地上使用權部 分」，且其他約定另約定「基地若爾後可移轉買賣」等語， 而未就土地面積及每坪價金若干、何時須辦理所有權移轉登 記、稅金等項加以約定，均足認被告簽訂系爭協議書時並未 出賣系爭土地所有權，僅出賣系爭土地之使用權。 ㈡其次，系爭土地之所有權人，除被告3 人外，尚有何啟濱、 何玉同、何文浚、何飛麟、何資證、何擇良、何宗錦、何宗 明、何文耀、何子誠、何建昌、何應成、何旻璟等人，則兩 造於96年9 月16日交易標的若為土地所有權，本有依土地法 第34條之1 規定先行通知其他共有人以同一價格優先購買之 義務，惟因原告81年9月17日之買賣協議書及兩造96年9月16 日之系爭協議書所載之買賣標的均為「土地占有使用權」， 故兩造無須通知共有人優先購買。
㈢再者，系爭土地於96年9 月16日簽立系爭協議書時，公告現 值為4,000元，原告請求被告應移轉土地登記之面積為146平 方公尺，僅以96年之公告現值計算就高達584,000元（146× 4000＝584,000 ），市價應更遠超越前開公告現值所計算之 價值，被告如何能以區區13萬元之低價出售予原告，是以前 揭13萬元應僅是買受66號三合院坐落基地範圍之土地使用權 甚明，故原告主張顯無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁 回。
三、兩造不爭執事項（本院卷第136頁）：
㈠被告何清昌、何國華、何雲明就系爭土地權利範圍分別為1/ 24、1/24、1/8。
㈡66號三合院（現已拆除）之範圍為ABCD。 50之1 號建物之範圍為EIHD，與範圍AGIE房屋均為原告所建 造所有（本院卷第98頁）。
㈢原告於81年9 月17日向邱金壽簽訂買賣協議書，以25萬元買 受範圍EFCD之三合院及土地上之權利。
㈣原告於96年9月16日與邱洪月桂及被告3人、何烈、何添川共 同簽訂系爭協議書，以26萬元向邱洪月桂買受範圍ABFE之三 合院及向被告3 人、何烈、何添川買受範圍ABFE之土地上之 權利（但原告主張範圍為ABCD）。
四、本件爭點如下：
㈠原告於96年9月16日與邱洪月桂及被告3人、何烈、何添川共 同簽訂系爭協議書之買賣標的，其範圍為何？究係土地所有
權？亦或土地係管理使用權？
㈡原告主張被告何清昌、何國華、何雲明應將系爭土地應有部 分146/10210 、146/10210 、292/10210 辦理所有權移轉登 記予原告，有無理由？
五、本院得心證理由：
㈠被告撤銷自認（即撤銷兩造不爭執事項㈡㈢㈣部分），有無 理由？
1.按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或 在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷， 除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者 ，始得為之，民事訴訟法第279 條第1 項、第3 項定有明文 。次按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍 內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真 ，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法 院不得為與自認之事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人 除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與 事實不符，或經他造同意者，始得為之（最高法院93年度台 上字第2341號判決意旨可資參照）。
2.經查，原告於107 年5 月8 日民事準備書㈢狀針對系爭土地 更迭為說明（本院卷第39至41頁），並將繕本逕送對造，被 告訴訟代理人於107 年6 月25日言詞辯論期日對此表明：81 年9 月17日原告與邱金壽確實有簽訂買賣協議書，對於原告 向邱金壽購買EFCD之三合院不爭執，但對購買EFCD之土地所 有權有爭執，否認原告有購買EFCD之土地所有權；96年9 月 16日原告有與邱洪月桂購買ABEF之三合院不爭執，被告主張 原告是購買ABFE之土地使用權，至於EFCD土地範圍部分並非 本件買賣協議書的標的；81年9 月17日買賣協議書66號建物 範圍為ABCD，邱金壽將EFCD建物賣給原告，至於EFCD土地則 係賣使用權等語（本院卷第76頁）。嗣本院於107 年10月22 日言詞辯論程序據此整理成兩造不爭執事項㈡㈢㈣（本院卷 第136 頁），開庭當時本院逐項向兩造確認，被告訴訟代理 人已明確表示不爭執，且被告訴訟代理人就此等不爭執事項 之記載亦明確表示沒有意見，核屬自認，至為灼然。而被告 嗣後於107 年11月26日言詞辯論程序當庭方始以言詞爭執前 開不爭執事項㈡㈢㈣土地範圍，性質上則屬撤銷自認之表示 ，本院應審酌其有無同條第3 項所規定得撤銷自認之事由。 原告對此已表明不同意被告撤銷自認（本院卷第157 、167 頁），而被告訴訟代理人僅空言不知，並未舉證有何與事實 不符之情事（本院卷第162 頁背面），是被告主張撤銷自認 不爭執事項㈡㈢㈣尚非可採，本件應認確有不爭執事項㈡㈢
㈣之事實。
㈡原告於96年9月16日與邱洪月桂及被告3人、何烈、何添川共 同簽訂系爭協議書之買賣標的，其範圍為何？究係土地所有 權？亦或係土地管理使用權？
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文；解釋契約，須探求當事人立約 時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當 事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲 解，亦有最高法院17年度上第1118號判例可資參照。 2.經查，系爭協議書（審訴卷第17至19頁）名為「買賣協議書 」，記載「出賣人」何清昌、何國華、何烈、何添川、何雲 明、邱洪月桂，並明確記載係就土地建物權利「讓渡買賣」 達成協議，若兩造僅係針對土地使用權達成合意，豈有記載 「買賣協議書」「出賣人」及「讓渡買賣」之理。其次，系 爭協議書第1 條明文約定：「買賣標的：坐落高雄縣○○鄉 ○○村○○路00○0 號建物及其基地，持分部份範圍是由乙 方（即被告）所有權之部份」，依其文義已明文約定係「所 有權」，足認兩造締約時就被告系爭土地所有權買賣達成合 致，至為明確，毋須別事探求。況且系爭協議書第5 條其他 約定第㈣項約定：「本書成立日起，乙方需放棄其地上之一 切權利」，如兩造僅係約定土地使用權，被告並無放棄土地 上一切權利之必要，益徵原告係買受系爭土地之所有權。 3.系爭協議書第5 條其他約定第㈠項固有約定：「標的之權利 地上使用權部份，若甲方（即原告）或他共有權人欲拆除重 建，不得侵犯他方即藉故刁難他方，若有違反，需負擔損害 賠償之責任。」，雖有敘及地上使用權，惟依體系解釋，此 約定僅係其他約定，屬其他附隨事項、義務之約定，無從據 此反推系爭協議書僅就系爭土地使用權所為之約定。 4.至於系爭協議書第5 條其他約定第㈢項約定：「本書標的中 之基地，若爾後可移轉買賣，乙方需盡力配合」，以此文義 觀之兩造簽約時主觀上認為契約標的無法移轉買賣，並以契 約標的無法移轉買賣為前提，約定若日後可移轉買賣，被告 須盡其協力義務，惟無法移轉買賣究係無法移轉登記抑或不 得買賣，實難以判斷，且協力義務究竟為何，語焉不詳，無 從以此推認兩造係系爭土地使用權之合致，是此條約定不足 為有利被告之認定。復被告抗辯系爭協議書並未約定每坪單 價、過戶移轉登記日期及稅費負擔，足認係土地使用權之契 約云云，惟如被告抗辯為真，系爭協議書同樣亦漏未約定使 用對價及使用期間，且兩造對買賣其他細項恐漏未約定，故 尚難憑此逕自推認為土地使用權之契約。又被告抗辯出賣人
並未通知其他共有人優先承購，足認兩造間沒有買賣合意云 云，惟當事人未必熟稔相關法律規範，無從逕以未通知之舉 而遽謂系爭協議書僅約定土地使用權。
5.另證人何莉華雖到庭證稱：何應欽持系爭協議書給被告3 人 、何烈、何添川簽名，表示原告母親房子火災燒光了，原告 母親房子前面給原告母親使用，僅係土地使用權而已，都沒 有說到買賣，若有說到買賣要約定坪數、稅金及代書費等語 （本院卷第78頁），然證人何莉華當庭即證稱：剛才證述之 土地使用權是我自己意見，若有講到買賣，稅金、代書費、 坪數均應約定等語（本院卷第85、86頁），證人何莉華就系 爭協議書標的為土地使用權之證述，僅為其個人臆測之詞， 尚難憑此為有利於被告之認定。
6.再者，關於系爭協議書土地範圍，被告就契約標的範圍為AB FE並不爭執（本院卷第136 頁），僅就EFCD有所爭執。本院 審酌系爭協議書第1 條明文約定：「買賣標的：坐落高雄縣 ○○鄉○○村○○路00○0 號建物及其基地，持分部份範圍 是由乙方（即被告）所有權之部份」，已明文敘及50之1 建 物之基地。原告先於81年9 月17日向邱金壽簽訂買賣協議書 ，以25萬元買受範圍EFCD之三合院及土地上之權利等節，為 兩造所不爭執，復與證人何莉華到庭證述原告於81年以後、 96以後兩次興建房屋等語交參以觀（本院卷第84頁），原告 主張於81年9 月17日與邱金壽訂立契約後即興建50之1 號建 物堪可採信。而50之1 號建物坐落基地範圍為EIHD，業經本 院勘驗在卷（本院卷第96頁），為兩造所不爭執（本院卷第 136 頁），足認兩造系爭協議書契約標的範圍除ABFE外，尚 及於EFCD，故系爭協議書土地範圍應為ABCD。 7.至於被告抗辯原告購買價額顯然低於當時公告現值，足認原 告僅購買土地使用權；原告購買價額26萬元，與原告購買EF CD部分之25萬元相當，足認原告僅購買土地範圍為ABFE云云 。惟系爭土地買賣價金，繫諸因素甚多，涉及出賣人是否有 人情考量、當時土地價格波動等，不一而足，尚難憑此為有 利被告之認定。
8.綜上，原告主張其於96年9 月16日與被告3 人、何烈、何添 川共同簽訂系爭協議書之買賣標的為ABCD之土地所有權之事 實，洵堪認定。
㈢原告主張被告何清昌、何國華、何雲明應將系爭土地應有部 分146/10210 、146/10210 、292/10210 辦理所有權移轉登 記予原告，有無理由？
1.按各共有人，得自由處分其應有部分；共有物之處分、變更 、及設定負擔，應得共有人全體之同意，民法第819 條定有
明文；而共有人將共有物之一部讓與他人，固為共有物之處 分，其讓與非得共有人全體之同意，對於其他共有人不生效 力；然受讓人得對於締約之共有人，依據債權法則而請求使 其就該一部取得單獨所有權，對於不履行之締約人除要求追 償定金或損害賠償外，亦得請求使其取得按該一部計算之應 有部分，與他共有人繼續共有之關係（最高法院55年臺上字 第3267號判例意旨參照）。次按數人負同一債務或有同一債 權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外， 應各平均分擔或分受之，民法第271 條定有明文。 2.原告得依系爭協議書請求被告移轉系爭土地ABCD部分，惟系 爭協議書並未經全體共有人簽名，難認有經全體共有人同意 之情，故原告自得對不履行之締約人即被告，請求使原告取 得按該一部面積所計算之應有部分，與他共有人繼續維持共 有關係。查ABCD部分為146 平方公尺，系爭土地面積為2,04 2 平方公尺，有高雄市政府地政局岡山地政事務所107 年8 月17日現況測量成果圖附卷可稽（本院卷第119 頁），可知 ABCD為系爭土地146/2042。又何烈於105 年5 月28日死亡， 由何雲明繼承其遺產即系爭土地之應有部分，此有土地登記 申請書、繼承系統表、遺產分割協議書、財政部高雄國稅局 遺產稅免稅證明書、除戶及戶籍資料附卷可稽（審訴卷第34 至58頁），何雲明同時亦繼承何添川系爭土地應有部分移轉 之債務。另何添川系爭土地之應有部分經查封拍賣，已非系 爭土地共有人，此有高雄市地籍異動索引、系爭土地登記謄 本附卷可稽（審訴卷第42、10至13頁）。而系爭土地之應有 部分復無依契約或依法律不可分之情形，依民法第271 條規 定，原告自得請求被告何清昌、何國華、何雲明各將系爭土 地應有部分146/10210 （計算式：146/2042×1/5 ＝146/10 210）、146/10210 （計算式：146/2042×1/5 ＝146/10210 ）、292/10210 （計算式：146/2042×2/5 ＝292/10210 ） 分別辦理所有權移轉登記予原告。
六、從而，原告依據系爭協議書書、民法第271 條之規定，請求 被告何清昌、何國華、何雲明各將系爭土地應有部分146/ 10210 、146/10210 、292/10210 分別辦理所有權移轉登記 予原告，為有理由，應予准許。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 14 日
民事第三庭 法 官 蔡牧玨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 3 月 14 日
書記官 曾小玲