臺灣新竹地方法院民事判決 107年度訴字第1107號
原 告 財團法人祭祀公業林公九牧
法定代理人 林光華
訴訟代理人 洪大明律師
張智程律師
被 告 葉正中
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年2月25日辯
論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新竹縣○○市○○路○段00號房屋騰空遷 讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬捌仟零陸拾伍元，及自民國 108 年1月9日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原 告新臺幣柒萬元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項、第二項於原告分別以新臺幣伍拾萬元、壹拾 萬元為被告供擔保後得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基 礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不 甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第2款、第3款、第7 款定有明文。查本件原告於 起訴時原訴之聲明第二項為：「被告應給付原告新臺幣( 下 同 )28萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還房屋之日止 ，按月給付原告7萬元。」，主張被告自民國107年9 月起即 未繳納租金，累計至原告起訴之時，共積欠已到期之4 個月 租金共計28萬元，及原告終止租約後，被告仍持續占有使用 房屋，顯然受有相當於租金之利益，則原告亦得請求被告自 起訴狀繕本送達翌日起至返還房屋之日止，按月給付原告 7 萬元之不當得利，嗣於本院108年2月25日言詞辯論期日，依 據起訴狀繕本於108 年1月8日送達被告之日期，更正上開請 求金額為：「被告應給付原告298,065元，及自民國108 年1 月9日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告7萬元。」， 核原告請求之基礎事實與起訴時相同，並擴張應受判決事項 之聲明，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定 及說明，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論 而為判決，併此敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)被告於106年12月7日就原告所有系爭新竹縣○○市○○路 ○段00號房屋(下稱：系爭房屋)，與原告簽訂房屋租賃契 約書，約定每月租金7萬元，租期自107 年2月1日起至115 年2月1日止。詎被告自107年9月起即未依約繳納租金，10 、11月份租金亦同逾期未繳納，經原告於107 年10月11日 、107年11月9日二度以竹北成功郵局第296、331號存證信 函催告被告繳納租金，均未獲置理，被告既於受催告後， 迄今已有相當時日，仍拒不繳納，自已構成終止租約之事 由，且兩造間系爭房屋租賃契約書第17條約定：「甲乙兩 各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲 方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失，甲方概不 負責。」，且民法第440條第2項規定：「租賃物為房屋者 ，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規 定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於 遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，爰以起訴狀繕 本之送達，向被告為終止租約之意思表示，請求被告將系 爭房屋騰空遷讓返還予原告。
(二)又被告既自107年9月起即未繳納租金，累計至原告起訴之 時，共積欠已到期之4個月又8日租金共290,865 元，原告 自可請求被告給付已到期而未付之租金。又「無權占有他 人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念」 (最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照)。是以，原 告終止租約後，被告仍持續占有使用系爭房屋，顯然受有 相當於租金之利益，則原告亦得依據民法第179 條規定， 請求被告自起訴狀繕本送達之翌日起至返還房屋之日止， 按月給付原告7萬元之不當得利金額。
(三)並聲明：除願供擔保，請准宣告假執行外，餘如主文第 1 至3項所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、本院之判斷：
(一)原告主張與被告就系爭房屋簽訂租賃契約書，惟被告自10 7年9月間起欠繳租金，經原告先後於107 年10月11日、10 7年11月9日二度以竹北成功郵局第296、331號存證信函催 告被告繳納租金，均未獲置理等情，業據其提出房屋租賃
契約書、竹北成功郵局第296、331號存證信函、信函回執 及原告所有臺灣銀行竹北分行存款存摺等件為證( 見本院 卷第7頁至第15頁、第27頁至第28頁)，核與原告主張情節 相符，而被告經合法通知迄未到庭爭執，亦未提出書狀作 何答辯，自堪信原告主張被告欠繳租金乙節為真實。 (二)按承租人應依約定日期，支付租金、承租人租金支付有遲 延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承 租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為 房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前 項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者， 並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條 前段、第440 條第1、2項段分別定有明文。經查，系爭租 約第2條、第3條、第4 條、第17條分別約定「租賃期限： 自107年2月1日起至115年2月11日止」、「租金每個月70, 000 元。乙方不得藉任何理由拖延或拒納，且不得由保證 金中抵扣作為租金。」、「租金應於每月1 日以前繳納， 每次應繳壹個月份乙方不得藉詞拖延。」、「甲乙兩各方 遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得 隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失，甲方概不負責 。」等情，則兩造既約定被告向原告承租系爭房屋，租期 自107年2月1日起至115年2月1日止，按月於每月1 日由被 告繳納租金7 萬元，惟被告自107 年9月1日起即未匯款至 原告所有臺灣銀行竹北分行帳戶內繳付租金，經原告先後 於107 年10月11日、107年11月9日二度以竹北成功郵局第 296、331號存證信函催告被告繳納租金，均未獲置理，乃 主張以起訴狀繕本送達被告作為終止租約之意思表示，揆 之上開規定，即屬有據，應認兩造就系爭房屋租約應係於 108年1月8日合法終止。
(三)次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第45 5 條前段定有明文。又兩造間系爭房屋租賃契約書第17條 規定：「甲乙兩各方遵守本契約各條項之規定，如有違背 任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之 損失，甲方概不負責。」，系爭租賃契約既經原告合法終 止，已如前述，被告自負返還租賃物之義務，惟被告仍繼 續占有系爭房屋，從而，原告請求被告將系爭房屋騰空返 還予原告，為有理由。此外，被告自107年9月起即未按期 給付租金，至原告終止本件租賃契約時即108 年1月8日止 ，共計已積欠4個月又8日之租金，則原告請求被告給付積 欠已到期之4個月又8日租金共290,865 元【計算式：(7萬 x4)+(7萬÷31)x8=290,865，元以下四捨五入 】，即無不
合，應予准許。
(四)再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人土 地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查 ：系爭租約法律關係既係於108年1 月8日因原告合法終止 而消滅，被告於系爭租賃契約終止後仍繼續占用系爭房屋 ，自係無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告受 有損害。本院審酌兩造就系爭房屋之租金經約定為每月 7 萬元，則原告本於不當得利之法律關係，請求被告自 108 年1月9日起至被告返還系爭房屋之日止，以每月7 萬元計 算相當於租金之不當得利，亦為法之所許。
四、綜上所述，兩造之系爭租賃關係已於108 年1月8日經原告合 法終止系爭租約而消滅，被告繼續占用系爭房屋即屬無權占 用。從而，原告依租賃物返還請求權請求被告將主文第1 項 所示之系爭房屋全部遷讓返還原告，並依系爭租約請求被告 給付積欠租金合計298,065 元，復依不當得利之法律關係請 求被告自108 年1月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付 原告相當於租金之不當得利7萬元，均有理由，應予准許。五、假執行之宣告：
原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相 當擔保金額准許之。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段 、第78條、第390條第2項判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 8 日
民事第二庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 3 月 8 日
書記官 張懿中