臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第115號
原 告 林明粲
訴訟代理人 毛國樑律師
複 代理人 蔡佩嬛律師
被 告 俞梅華
訴訟代理人 游文華律師
上列當事人間返還價金等事件，本院於民國108 年1 月29日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰零柒萬元，及自民國一○六年十一月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣參拾伍萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰零柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告原起訴聲明為：「 被告應給付原告新臺幣（下同）154 萬元，及自民國106 年 10月31日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 」等語（見本院卷第9 頁），嗣於107 年5 月1 日當庭將訴 之聲明更正為：「被告應給付原告154 萬元，及自106 年11 月7 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。」 等語（見本院卷第213 頁），原告上開所為核屬減縮應受判 決事項之聲明，揆之前揭說明，並無不合，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告經由訴外人易城不動產仲介經紀有限公司（即中信房屋 中和南勢角加盟店；下稱易城公司）之居間仲介，於106 年 8 月4 日向被告購買其所有坐落新北市○○區○○段000 地 號土地（權利範圍1/4 ），及其上同段332 建號建物即門牌 號碼新北市○○區○○街0 ○0 號房屋（權利範圍1/1 ；下 稱系爭房地），買賣總價為770 萬元，雙方並已簽訂不動產 買賣契約書（下稱系爭買賣契約），且原告亦已支付第1 期 簽約備證款77萬元，其中現金25萬元（含斡旋金10萬元）已 由被告於簽約當日先行取走，其餘52萬元則由原告於106 年
8 月8 日匯入本件買賣之履約保證專戶（戶名：中信房屋房 屋交易安全專戶、帳號：81313000187626號；下稱履保專戶 ）支付，被告即應依系爭買賣契約第3 條第2 項之約定交付 過戶應備文件予承辦代書，並辦妥用印手續。
㈡詎料，被告遲遲未配合辦理，經承辦代書多次催促後，被告 先係以其出售之系爭房地無法以自用稅率申報土地增值稅為 由，拒絕交付過戶應備文件予承辦代書、辦妥用印手續。經 仲介人員多次居中協調，被告仍拒不配合辦理，原告遂分別 於106 年9 月4 日、106 年9 月22日以中和宜安郵局第276 號、台北東門郵局第434 號存證信函限期催告被告依約交付 過戶應備文件並辦妥用印手續，竟仍遭被告以契約當事人不 明為由而拒不履行義務，原告復於106 年10月26日以台北東 門郵局第471 號存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示， 並請求被告於函到7 日內依系爭買賣契約第11條第1 項約定 返還原告已支付之價款77萬元，以及加倍賠償原告77萬元。 ㈢被告雖辯稱系爭買賣契約為當事人不明之情事云云，惟於 106 年 8 月 4 日簽約當日，原告係委由原告之弟即訴外人 林明志出席代理簽約，並出具授權書，且簽約當時，在場之 仲介人員、承辦代書及被告均已知悉買方係由林明志代理原 告，且系爭買賣契約末尾之立契約書人甲方（買方）簽名欄 載明為「林明粲」、簽約代理人為「林明志」，被告所持有 之系爭買賣契約亦為同一記載，整份系爭買賣契約亦均係蓋 用「林明粲」之印章，顯見系爭買賣契約之買方為原告、林 明志僅係代理簽約，昭昭甚明，被告以其不知系爭買賣契約 為林明志代理簽約云云，顯屬無稽。
㈣被告復辯稱原告係將52萬元匯入履保專戶，其給付自不生效 力，被告欠缺可歸責性云云，惟原告從未與被告約定以現金 52萬元給付之，原告依系爭買賣契約第3 條第2 項約定將款 項匯入履保專戶時，即已生給付之效力，況簽約當日被告僅 提出身分證，而未交付任何過戶文件予承辦代書，依經驗法 則，原告豈可能同意於雙方已約定適用房屋交易安全制度、 設立交易安全專戶之情形下，於被告未交付任何過戶所需文 件，逕為給付現金52萬元予被告，被告此部分抗辯，顯不足 採。
㈤並聲明：
⒈被告應給付原告154 萬元，及自106 年11月7 日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠於106 年8 月4 日係由林明志出面與被告簽訂系爭買賣契約 ，當時林明志並未表明係代理原告之意旨，亦未出具授權書 ，且系爭買賣契約立契約書人簽署欄原係記載「林明志」、 身分證字號「Z000000000」、出生年月日「76年8 月11日」 、行動「0919394831」等林明志之個人資料，顯見被告係與 林明志談妥系爭買賣契約內容，且於其上簽名，被告自始至 終之認知均係與林明志就系爭房地成立買賣契約。詎料，原 告竟在被告於立契約書人賣方簽署欄處簽名、蓋章後，未經 被告同意，亦未告知被告之情形下，而於立契約書人買方簽 署欄處於蓋章時臨時將「志」更改為「粲」，並將林明志加 寫於簽約代理人簽署欄處，惟前揭更改並未經被告之同意， 堪認兩造並未達成林明志為代理人、原告為系爭買賣契約當 事人之合意，益徵系爭買賣契約因欠缺意思表示合意而不成 立。併參以系爭買賣契約首頁立契約書人買方係手寫記載「 林明志」、第9 條約定擔保責任內之甲方簽認欄位亦均係手 寫記載「林明志」，以及房屋交易安全契約書（下稱交易安 全契約書），其中買方簽認與立契約書人之買方亦均書寫為 「林明志」、不動產說明書現況調查表（下稱現況說明書） 其他重要事項欄亦係書寫「林明志」，顯見系爭買賣契約之 簽約人究為原告，抑或為林明志，已有疑問。
㈡又系爭買賣契約立契約書人欄簽署部分由「林明志」改為原 告名義時，均未充分說明更改原因，亦未出示授權書，被告 實迄至106 年9 月6 日收受原告寄發之存證信函始發現寄件 人為原告名義，因與被告對於買方為「林明志」之認知歧異 ，經向代書詢問後，當日才收到記載為授權書之傳真，以及 至106 年8 月22日間經由代書以Line提示予被告之存證樣稿 所主張買受系爭房地之寄件人欄亦記載為「林明志」，則系 爭買賣契約之買受人究為原告，抑或為林明志，益形加重被 告之疑慮。而因系爭買賣契約之當事人並不明確，被告係先 與林明志就系爭房地成立系爭買賣契約，故兩造間應無任何 契約關係存在。
㈢承前所述，被告並非無意願依系爭買賣契約履行，乃因係認 系爭買賣契約之買方除簽署欄有更改者外，其餘均係記載為 「林明志」，且簽署人之年籍資料與行動電話均為林明志所 有，且交易安全契約書與現況說明書亦均由林明志簽認簽署 ，及存證信函樣稿之寄件人亦為林明志，加上因為代書之錯 誤訊息，告知與中國信託商業銀行永吉分行履約保證簽約及 繳款人亦為「林明志」，乃認系爭買賣契約之買方有所疑義 ，並擔心欲主張出賣人權利時究應向原告，或林明志，抑或 同時向2 人主張權利，有所不明，致權益未獲充分保障，乃
於106 年9 月9 日以存證信函主張兩造應另行簽訂契約，將 當事人明確表達等情，詎原告仍未澄清，亦未更正被告認知 ，即遽指被告違約，欲逕自主張違約處罰，甚且違背履行契 約誠實信用最高指導原則，因而難認被告有可歸責性。 ㈣再者，縱認系爭買賣契約係存在於兩造間，且系爭買賣契約 業已有效成立等情屬實，惟被告係於106 年7 月28日以最低 770 萬元與易城公司簽訂專任委託銷售書（下稱系爭銷售書 ），並約定出售系爭房地之先決條件係土地增值稅需以自用 住宅稅率計算，否則不願出售。且於106 年8 月4 日係由林 明志出面與被告簽訂系爭買賣契約，被告亦當場表示倘無法 拿到簽約金現金77萬元，則不願出售系爭房地，經林明志與 其在場父母協商後，由代書表示買方同意先行支付被告77萬 元現金作為簽約金，然因林明志當場表示僅攜帶現金25萬元 ，其餘52萬元僅能於106 年8 月7 日將定存解除後再付款等 語，雙方並言明俟52萬元於106 年8 月9 日匯入被告帳戶經 確認無誤後，再將權狀等過戶資料交予代書辦理過戶作業。 買賣雙方對於買賣價金為770 萬元、買賣標的物為系爭房地 ，以及簽約金（第1 期款）77萬元需現金交付等達成意思表 示之合致外，對於其他約款事項因簽約時主持代書未曾告知 或徵求雙方意見，故無拘束雙方之效力，因而系爭買賣契約 第3 條價款支付方式末所載「本條買賣價款均應存入『中信 房屋交易安全專戶』內之記載，對於買賣雙方而言，第1 期 款77萬元部分應不生效力，原告既有先為以現金提出共77萬 元之義務，故就原告將52萬元匯入履保專戶即為不符債之本 旨，對被告而言自不生提出給付之效力。原告既有未依約定 提出給付之情事，則被告自無提出過戶所需證件交付予承辦 代書以辦理報稅過戶之義務，故被告並無可歸責之情事存在 。
㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於106 年8 月4 日經由易城公司人員居間仲介 訂立系爭買賣契約，約定由其以總價770 萬元向被告買受系 爭房地，並經其當場交付現金25萬元與被告收受，復於106 年8 月8 日由其匯款52萬元至履保專戶。嗣因被告遲未依約 交付土地及建物權狀正本、相關身分證件、印鑑資料等與代 書辦理過戶，其於106 年9 月4 日、106 年9 月22日以中和 宜安郵局第276 號、台北東門郵局第434 號存證信函限期催
告被告依約交付過戶應備文件並辦妥用印手續，經被告以契 約當事人不明為由而拒不履行義務，其再於106 年10月26日 以台北東門郵局第471 號存證信函向被告為解除系爭買賣契 約之意思表示，並請求被告於函到7 日內依系爭買賣契約第 11條第1 項約定給付原告154 萬元（即已支付之價款77萬元 及違約金77萬元）等情，已據其提出不動產買賣契約書、匯 款申請書、中和宜安郵局第276 號、台北東門郵局第434 號 、永和郵局443 號、台北東門郵局第471 號存證信函暨471 號存證信函掛號郵件收件回執為證（見本院卷第21頁至第59 頁、第63頁至第69頁），並為被告所不爭執，應堪信為真實 。惟原告主張因可歸責於被告之事由致給付遲延，並經其依 約催告後，被告仍不履行，而依系爭買賣契約第11條第1 項 規定，請求被告返還其已給付之價款77萬元及違約金77萬元 部分，則為被告否認，並以前詞置辯。
㈡經查：
⒈被告辯稱：兩造並未達成林明志為原告代理人，原告為系爭 買賣契約當事人之合意，故系爭買賣契約因欠缺意思表示合 致而不成立云云，惟按原告對於自己主張之事實已盡證明之 責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者， 則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分 擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負 舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張 ，即不得不更舉反證（最高法院18年上字第2855號判例、99 年度台上字第483 號判決要旨參照）。本件原告主張兩造成 立系爭買賣契約，業據其提出系爭買賣契約為證（見本院卷 第21頁至第31頁），該契約之立契約人欄已載明「買方：林 明粲」、「簽約代理人：林明志」、「賣方：俞梅華」，且 於契約書上各買方簽名處均蓋有原告之印文，此核與被告提 出之系爭買賣契約相符（見本院卷第289 頁至第294 頁）， 是系爭買賣契約已就契約買賣當事人記載明確為兩造，買方 簽約代理人為林明志，實難認兩造未達成原告為系爭買賣契 約買方之合意。被告雖稱：原告於未經其同意且未為告知情 形下，由林明志將立契約書人買方簽署欄由林明「志」改為 林明「粲」，且於系爭買賣契約首頁立契約書人買方處、第 9 條約定擔保責任之甲方簽認欄、交易安全契約書之買方簽 認處及立契約書人買方欄、現況說明書其他重要事項欄均記 載「林明志」或由林明志所簽名，及系爭買賣契約立契約書 人買方簽署欄之年籍資料、行動電話均為林明志所有，存證 信函寄件人亦有以林明志之名義，是被告應係與林明志成立 系爭買賣契約，兩造間則無任何契約關係存在等語，惟經證
人郭忠隴於本院審理時證稱：伊任職於易城公司不動產經紀 人，當時是賣方即被告之仲介經紀人，簽立系爭買賣契約時 伊在場，簽約當天買方即原告本人沒有到場，是其弟林明志 代表買方到場，並有表明是代理其兄即原告購買系爭房地， 原告父母也有到場。林明志在簽約一開始到最後都有說林明 志是代理原告等語（見本院卷第214 頁、第222 頁）；證人 黃瑞珠於本院審理時證稱：伊於睿紳地政士事務所從事代書 工作，有參與系爭買賣契約簽約過程，當時買方是由林明志 及其雙親一起前來簽約。系爭買賣契約首頁立契約書人買賣 方、不動產標示，及第5 頁買賣方身分證字號、地址等欄位 手寫部分均由伊手寫所為，賣方是被告本人簽名，買方是林 明志幫原告簽名，又第5 頁買方姓名有更正，因為一開始是 林明志給伊身分證，伊就謄寫上去，後來仲介確認時，林明 志就說是幫哥哥即原告買的，所以伊就說那必須蓋原告「林 明粲」的印章，林明志就幫哥哥即原告蓋章，並於系爭買賣 契約書立契約人書買方欄把「志」改成「粲」，又於更正完 後直接簽下方代理人欄位，當下因為只有拿到林明志身分證 ，所以沒有更改買方欄名字以外之資料。當時簽約是兩造交 換簽約，均為當場簽立，大家都是在同一張會議桌上簽約， 伊認為賣方即被告知道林明志是代理哥哥，因為我們當場講 話都很大聲，林明志當場也有說伊是幫哥哥買的，仲介也有 再次提示伊，伊才會叫他改簽林明粲，請林明志簽代理人。 一般合約書是一式四份，會把基本的買賣標的物、買賣雙方 姓名、地址都會書寫上去，再把這四份交由買賣雙方簽名， 簽名完畢後，如果有狀況，雙方會馬上提示，再分裝四份給 買賣雙方，簽好名字後，裝訂成四份才會用印，買賣雙方及 騎縫章是同時蓋好的，系爭買賣契約也是上述方式作業。又 簽約時伊有逐條宣讀系爭買賣契約條款，並確認雙方都了解 後才開始進行簽約作業等語（見本院卷第246 頁至第248 頁 、第253 頁、第255 頁）；證人曾尚藝於本院審理時證稱： 伊是中信房屋南勢角加盟店店長，系爭房地是由我們居間仲 介。簽立系爭買賣契約時，伊在場，過程中伊有聽到林明志 表明代理原告來簽約，林明志是在簽約一開始不久後有說要 買哥哥的名字，仲介也有向在場的人表明林明志是原告的代 理人等語（見本院卷第258 頁、第262 頁）；證人林明志於 本院審理時證稱：伊於106 年8 月4 日有在中信房屋中和南 勢角加盟店會議室以原告代理人身分與被告簽立系爭買賣契 約，簽約時有伊、伊父母、賣方、代書及仲介。系爭買賣契 約書除首頁立契約人買方欄「林明志」非其所簽外，其餘均 為其親自簽名，交易安全契約書、現況說明書上「林明志」
亦為其所親自簽名，伊也有於第5 頁立契約書人買方欄之原 簽名「林明志」，將「志」改寫為「粲」，當初代書以為是 伊要買，伊說不是，是伊哥要買，所以代書請伊改寫。伊是 在簽約時跟代書說伊是代理人，因為賣方坐在伊對面這麼近 ，伊覺得賣方即被告應該知道，應該有聽到伊跟代書說伊是 代理人，是伊哥要買等語（見本院卷第390 頁、第392 頁至 第393 頁、第395 頁），是互核前揭證人所證述內容，可知 林明志於簽約過程中業已表明其係以原告代理人身分代為簽 立系爭買賣契約，並依代書即證人黃瑞珠指示將其原於系爭 買賣契約第5 頁立契約書人買方欄簽立之「林明志」，將「 志」改寫為「粲」，並於系爭買賣契約買方簽名欄均蓋原告 「林明粲」之印文，又系爭買賣契約內容經代書即證人黃瑞 珠逐條宣讀，復經原告簽約代理人林明志、被告於其上簽名 、蓋印確認，被告當無可能不知林明志為原告簽立系爭買賣 契約之代理人。另參以被告提出之簽約當日座位圖（見本院 卷第199 頁），證人黃瑞珠坐在會議桌中間，被告與林明志 分別坐在代書左右兩旁之座位，則林明志向證人黃瑞珠說明 其為原告簽約代理人時，位於林明志對面、證人黃瑞珠旁邊 之被告實應知悉上情，況簽約當時既為買賣雙方將一式四份 之契約書互換簽立，被告亦應得知林明志於簽約代理人處簽 名，並於契約全文關於買方欄處均蓋有「林明粲」之印文。 再者，被告既自承簽約當時當場有收受買方所給付之25萬元 現金，作為系爭買賣契約約定之第一期簽約備證款77萬元之 一部，益徵被告簽約當時對於系爭買賣契約之當事人為原告 並無爭議，且知悉原告委託林明志為代理人簽約買受系爭房 地之意思。衡諸常情，被告為擁有一般智識能力之成年人， 對於不動產交易應有一定之認識，如認簽約當事人應為林明 志，且對契約買方有疑義，其豈可能會於對於系爭買賣契約 全文均蓋印「林明粲」之印章，且立契約人買方欄之姓名由 林明「志」改為林明「粲」，甲方簽約代理人由「林明志」 簽名為等情均未當場爭執或表示意見，甚而於其上簽名蓋印 ，並收受買方交付之25萬元現金作為第一期簽約備證款，被 告上開所辯，與契約明文不符，且與常情相悖，無從採信。 至其所辯存證信函寄件人以林明志之名義寄送等情，係屬系 爭買賣契約簽立後所為，本院即無從以此作為認定兩造有無 成立系爭買賣契約，併此敘明。基此，兩造應已達成買賣系 爭房地之合意，系爭買賣契約業已成立生效。
⒉依兩造簽立之系爭買賣契約第3 條「價款支付方式給付」第 2 項約定：「買賣價款分3 期支付，其方式如下：【第一期 ：簽約備證】甲方（即原告）應給付77萬元整（包含定金）
‧‧‧乙方（即被告）則將所有之土地及建物所有權狀正本 交由特約地政士保管，同時雙方備齊證件，並在過戶書表上 蓋妥印鑑章交付特約地政士。‧‧‧本條買賣價款均應存入 保管銀行之履保專戶內」（見本院卷第23頁）；及於同日簽 立之交易安全契約書第2 條第1 項約定：「甲方（即原告） 應依系爭買賣契約之約定按時將各期價款存入丁方（即中信 房屋仲介股份有限公司）於丙方（即中國信託商業銀行永吉 分行）開立之履保專戶內，價款存入專戶時，視為乙方（即 被告）已收受該筆買賣價金」（見本院卷第87頁）。查原告 於兩造簽立系爭買賣契約當日已交付25萬元現金與被告，復 於106 年8 月8 日匯款52萬元至系爭買賣契約約定之履保專 戶等情，為兩造所不爭執，並有匯款申請書影本1 份在卷可 稽（見本院卷第33頁），可見原告已經履行系爭買賣契約第 3 條第2 項給付簽約備證款77萬元之義務，且該筆簽約款要 屬被告所收款項，堪以認定。被告又辯稱：被告於簽約當場 有表示要拿到簽約金77萬元，否則不願出售系爭房地，經林 明志及其在場之父母協商後，由代書表示買方同意先行支付 77萬元現金作為簽約金，其中25萬元當場給付，其餘52萬元 由原告將定存解除後再匯款至被告帳戶，之後再將權狀等過 戶資料交予代書辦理過戶云云，固提出其與證人郭忠隴Line 通訊軟體對話截圖（見本院卷第97頁），然查，證人郭忠隴 於本院審理時證稱：簽約時應付買賣價金770 萬元之一成簽 約金77萬元，基於買賣風險，賣方應該要把繳付之證件交給 承辦代書，不論有無履約保證，才會把第一期款給她，所以 才會約定買方帶的25萬元先讓被告拿走，剩餘之52萬元就匯 款到履保專戶，等到賣方交付第一期款應交付文件給代書， 才能再把52萬元交給被告。據伊了解，代書應該是有告知被 告52萬元部分要先匯款至履保專戶，再由專戶交付給被告， 雙方並未約定要用現金來交付，是說要匯款至履保專戶。又 伊有於106 年8 月8 日下午8 時10分發給被告訊息，內容為 「妳明天來，等52萬匯入妳銀行帳戶，確認妳收到無誤後， 再把資料去報稅辦理」，這個訊息簽約時買賣雙方談好的內 容，原則上買賣雙方約定內容是代書在主辦，代書為了安全 要同時處理（即被告收受52萬元簽約金，被告交付不動產權 狀等辦理過戶資料給代書），伊身為仲介無法處理。伊記得 隔天被告來跟伊見面時，伊當場有告訴被告，代書為了安全 ，款項不能先交付，必須要與賣方之文件同時交付，這個伊 有問過代書。這個案子前後伊與被告見過好幾次面，為了安 全起見，錢跟證件要同時支付，伊記得跟被告說過好幾次， 現在問伊時間，伊沒有辦法記得等語（見本院卷第218 頁至
第219 頁、第221 頁、第222 頁），是依證人郭忠隴前揭證 詞，至多僅得認其確有於106 年8 月8 日以前揭訊息內容通 知被告，然仍無從依此認定兩造於簽約時有約定原告應將第 一期簽約備證款剩餘之52萬元直接匯至被告帳戶內，作為其 給付義務。又參以證人黃瑞珠於本院審理時證稱：伊記得簽 約時買方有拿出25萬元，仲介通知伊說賣方要先拿走25萬元 ，賣方好像有說過要拿一成77萬元，但其只有出示身分證， 還不肯交付我們身分證，然後用影印方式上面備註僅供過戶 使用，故後面之52萬元有說過由買方匯款至履保中心，再由 履保中心匯至被告帳戶，賣方有提供帳號，當下有說過明天 被告會準備權狀、印鑑證明，買方才會把錢匯給履保中心， 只要買賣雙方同意就可以於買賣交易過程由履保中心匯款給 賣方等語（見本院卷第250 頁至第251 頁）；證人林明志於 本院審理時證稱：我們一開始有給10萬元斡旋金，賣方說要 一成約77萬元，當時伊攜帶伊哥哥即原告匯給伊的15萬元現 金，加上之前斡旋金共25萬元，放在桌子上，我們有跟代書 說我們現金先25萬元，剩下部分代書有押一個日期說要匯到 一個第三方帳戶。伊沒有印象被告有在簽約時說要先拿到現 金77萬元，否則不肯簽約之情事等語（見本院卷第391 頁） ，足見兩造於簽立系爭買賣契約時，雖有約定原告應給付第 一期簽約備證款77萬元與被告，並由原告代理人當場給付25 萬元現金交由被告收受，然就剩餘52萬元款項則係約定由原 告匯款至代書即證人黃瑞珠提供之履保專戶甚明。此外，被 告就兩造於簽約時業已合意約定剩餘52萬元簽約備證款應由 原告匯款至被告帳戶乙節未能提出其他積極證據以實其說， 是被告所辯前情，並以原告未將52萬元直接匯款至其帳戶內 為由，而認原告未依約先為給付義務，尚乏依憑，應不可採 。
⒊本件原告既已履行系爭買賣契約第3 條第2 項之給付義務， 而被告未依系爭買賣契約第3 條第2 項約定將其所有土地及 建物權狀正本、相關身分證件、印鑑資料等交付代書辦理過 戶，並經原告以前揭存證信函通知被告所定相當期限前履行 完畢，仍未履行，業如前述，被告顯已構成給付遲延之違約 事由，且屬可歸責於被告之事由所致，則原告依系爭買賣契 約第11條第1 項之約定，於106 年10月26日以存證信函為解 除系爭買賣契約之意思表示，並請求被告返還所受領之價款 及給付違約金，即屬有據。
㈢按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債
務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第250 條第1項、第2項定有明文。足徵違 約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前 者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強 制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務 不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債 務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者， 應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金 之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金。 本件依兩造所簽訂系爭買賣契約第11條第1 項約定：「乙方 （即被告）除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由 ，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲 延責任，每逾1 日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應 按甲方（即原告）已支付價款千分之一計算違約金予甲方， 甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。若經甲方依房屋 交易安全契約書約定之方式催告期滿而乙方仍不履約者，甲 方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價款加倍返還予 甲方作為違約賠償。」觀之內容僅約定被告不按契約內容履 行義務時，原告所支付之價金加倍返還充為違約金，並未特 別約明該條所定違約金係懲罰性質之違約金，且參酌系爭買 賣契約其他約定亦無從認該約定係屬懲罰性質，則此項約定 之違約金，其性質自係債務不履行所生損害賠償總額預定性 之違約金，於當事人之一造發生違約情事時，他造無需證明 實際損害額之多寡，即可依據違約條款請求預定金額之賠償 。惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法 第252 條亦有明文規定；又違約金本應推定為損害賠償之預 約，關於損害賠償之額數，在當事人間雖不妨於事前預為約 定，而其所約定之額數，如果與實際損害顯相懸殊者，法院 自得以當事人實際上所受損失為標準，酌予核減；當事人約 定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以 職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法 院19年上字第1554號、49年台上字第807 號判例均可參照） 。查依系爭買賣契約第11條第1 、2 項之約定，於其中一方 不履行契約義務，而經由另一方解除契約時，被告依系爭契 約第11條第1 項約定應加倍返還所受領價金充為違約金，原 告則依系爭契約第11條第2 項約定其所交付之價金應為被告 沒收作為違約金，是本件約定之違約金額按原告所支付之價 金總額之程度不同而有異，且雙方契約履行程度愈高者，雙
方所負擔之違約金額反而愈高，足見系爭買賣契約以沒收或 加倍返還已受領價金之方式預定其違約金額，顯非適當。本 院審酌被告因認與房屋仲介郭忠隴間約定系爭房地買賣之土 地增值稅要用自用稅率而未成，此觀諸原告所提Line通訊軟 體對話截圖可明（見本院卷第115 頁、第117 頁），竟執前 詞拒絕履約，致原告無法取得系爭房地，是本件係因可歸責 於被告之事由致債務不履行，有如前述，則原告依上開約定 請求被告給付違約金，固屬有據，惟參以被告前揭違約之原 因實與原告無關，且原告於締約後已支出77萬元價款，造成 原告因此受有不能動支上開款項及利息之損失，復考之系爭 房地尚未生過戶移轉之相關稅款及費用等一切情況，本院認 原告請求違約金77萬元，尚屬過高，應予核減為30萬元，較 為公允。
㈣另原告主張於106 年10月26日寄發台北東門郵局存證信函與 被告，向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並依系爭買 賣契約第11條第1 項約定，請求被告於函到7 日內給付已支 付價款及違約金，而該意思表示業於106 年10月30日到達被 告，有提出前揭存證信函暨回執影本在卷可參（見本院卷第 63頁至第69頁），且為被告所不爭執，是被告自106 年11月 6 日前應為給付義務，然其迄未給付，故原告請求自106 年 11月7 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息， 亦屬有據。
四、從而，原告依系爭買賣契約第11條第1 項約定，請求被告給 付其107 萬元（計算式：77萬元＋30萬元＝107 萬元），及 自106 年11月7 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算 之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由 ，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。
六、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免 為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。 至原告敗訴部分，假執行聲請已失所附麗，應予駁回。七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 108 年 3 月 19 日
民事第二庭 法 官 潘曉玫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 19 日
書記官 盧佳莉
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