臺灣臺南地方法院民事判決 八十八年度訴字第四九六號
原 告 丙○○
訴訟代理人 洪梅芬律師
郭家祺律師
楊惠雯律師
被 告 乙○○ 住
訴訟代理人 王成彬律師
右當事人間請求返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）一百零三萬元及自訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。 （二）願供擔保准予宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國（下同）八十七年十二月十六日向被告購買坐落台南市○○段 一之一０一號土地及門牌號碼台南市○○區○○路四八九號五層樓房屋所 有權全部（建物面積共四０七．六九平方公尺，附屬建物面積三九．四五 平方公尺），約定價金二千一百萬元，頭期款八十萬元，頭期款中之五十 萬元作為訴外人楊謝秀鳳之仲介報酬（即合約書中第三條２之定金五十萬 元），尾款二千零二十萬元，有不動產買賣合約書為憑。為此，原告乃以 訴外人李靜玲所簽發票面金額三十萬元，支票號碼ＢＥ０六０九六六，發 票日為八十七年十二月十八日之支票一紙交付被告，作為清償頭期款中之 三十萬元，已由被告提領完畢，有支票影本可證。嗣被告之母周怡君因需 款急迫，乃向原告調借現金三萬元，並由兩造約定轉供一部分尾款，並由 訴外人周怡君開立本票作為擔保，有本票影本可證。是原告已給付價金計 三十三萬元。
（二）查系爭房、地已分別設定第一順位最高限額抵押權一千八百九十六萬元於 中華商業銀行股份有限公司（以下簡稱中華商銀），第二順位抵押權二百 四十萬於訴外人甲○○，有土地及建物登記謄本可證。於該不動產買賣契 約書簽訂後，被告因無法償還中華商銀之貸款，遂請求原告預繳買賣契約 之尾款七十萬元，故原告乃以訴外人李靜玲為發票人，票面金額分別為三 十五萬元之支票兩張交由被告之母周怡君代收，此有收據及支票影本二張 可證。被告遂持該二紙支票向訴外人甲○○調借現金七十萬元以支付銀行 貸款，以免系爭房、地遭銀行查封拍賣，致原告對甲○○負有七十萬元之 票據債務。
（三）次查因系爭房、地設定第二順位抵押權二百四十萬元於訴外人甲○○，故
於承買時，兩造約定由原告承擔上開抵押債務，惟僅承擔二百萬元，並由 訴外人甲○○簽具同意書，由不動產合約書內所附之同意書觀之自明，惟 訴外人甲○○為確保原告繼續向其借款二百萬元，並以系爭房、地設定抵 押權，遂要求原告簽發本票作為擔保，故原告乃以自己及訴外人李靜玲為 共同發票人，簽發票面金額二百七十萬元，票號七九八一六五，發票日期 八十七年十二月十六日之本票一紙交由訴外人楊西宗代書代為保管，作為 原告嗣後不續向訴外人甲○○借款及設定抵押權賠償之用。 （四）按民法第九十二條第一項規定：「因被詐欺或被脅迫，而為意思者，表意 人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或 可得而知者為限，始得撤銷之」；同法第一百十四條第一項復規定：「法 律行為經撤銷者，視為自始無效」。查本件不動產買賣，原告實係被詐欺 而為意思表示，原告自得依民法第九十三條之規定，於發現被詐欺一年之 除斥期間內，以意思表示撤銷該不動產買賣契約，使之歸於無效。是原告 以起訴狀繕本之送達為撤銷之意思表示，撤銷系爭買賣契約，理由如后： １、原告係受訴外人楊西崑之詐欺簽訂系爭買賣契約： 緣本件係緣於訴外人李靜玲於諸事不順遂時，透過友人涂志堅於八十七年 十一月二十日，認識住於台南縣東山鄉尖山埤之堪輿師楊西崑（即代書楊 西宗之兄），伊向訴外人李靜玲偽稱必須購買系爭房、地並經營副業，才 可諸事順遂，致訴外人李靜玲在其鼓惑之下，於同年十一月二十七日邀集 原告前往系爭房、地看屋，原告並於訴外人楊西崑及其妻楊謝秀鳳共同之 鼓吹下，謂系爭房、地位置適宜開設補習班，以後必可大發利市，原告遂 欲與訴外人李靜玲共同開設補習班經營副業，原告受訴外人楊西崑之詐欺 ，致相信伊之判斷，遂訂定此買賣契約書。 ２、訴外人周怡君亦參與詐欺原告簽訂系爭買賣契約： 於原告是否購買系爭房屋未定前，被告之母周怡君向原告偽稱系爭房、地 ，訴外人答答房屋仲介公司已找到買主，願出價二千四百萬元承買，謂被 告以二千一百萬元出售實已便宜，鼓吹原告趕快購買。惟查，原告購買系 爭房、地欲辦理銀行貸款時，經訴外人國泰人壽楊澄蘭襄理介紹，認識國 泰人壽貸款部課長，經其鑑價結果認系爭房、地僅值一千一百萬元，與契 約書所訂價金二千一百萬元，相差高達一千萬元。雖系爭房屋第一順位抵 押權設定最高限額一千八百九十六萬元，惟該抵押債務設定時期，房地產 景氣尚好，時至今日房市低迷、房價慘跌，被告自不能以該價格低落之虧 損，轉由原告負擔。是訴外人周怡君以不實之價格詐騙原告，致原告陷於 錯誤而為系爭房地之買賣酌然甚明。 ３、被告明知或可得而知上述１、２之詐欺事實： 查被告本身係從事房地產買賣工作，對於房地產之售價及市價至為熟稔， 對於所有房地價值實難諉為不知，且於系爭房地買賣過程，被告皆已知悉 ，故縱原告係受第三人之詐欺，然被告即相對人實已明知其事實或可得而 知，原告自得依民法第九十二條第一項之規定，以起訴狀繕本送達為撤銷 該不動產買賣契約之意思表示，使之歸於無效。
（五）再按民法第七十四條規定：「法律行為係乘他人之急迫，輕率或無經驗， 使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因 利害關係人之聲請撤銷其法律行為，或減輕其給付。」就上開法條觀之， 原告欲撤銷該不動產契約，應符合客觀要件即使他人為財產上之給付或給 付之約定，依當時情形顯失公平，及主觀要件即被告係乘原告之急迫、輕 率、無經驗兩要件，查被告之行為實已符合上述二要件，即民法第七十四 條之暴利行為，原告自可依法訴請法院撤銷該不動產買賣契約，理由如后 ：
１、就客觀要件而論：
系爭房地於八十七年十二月十六日訂約時，約定價金為二千一百萬元，嗣 後經專業人士鑑價僅值一千一百萬元，已如上述。且依訂約時之客觀環境 ，正值房地產景氣低迷房市不振之期，系爭土地之公告現值，由八十六年 七月之每平公尺四萬三千元，至八十七年七月時已跌至每平方公尺三萬九 千元，跌幅將近一成，有系爭土地之地價證明書可證。若就市價而論，其 跌幅必將更為嚴重，證諸上述約定價金與市值相差幾達一倍及公告現值明 顯滑落之客觀事實，本件雙方所立之買賣契約，依當時客觀情形實顯失公 平。
２、就主觀要件而論：
（１）急迫：
①查訴外人李靜玲於八十七年十一月二十日，透過友人涂志堅認識 堪輿師楊西崑，已如前述，於同年十一月二十七日，原告遂和訴 外人李靜玲一同前去看系爭房地，被告之母周怡君更偽稱答答房 屋仲介公司就系爭土地已找到買主，願出價二千四百萬元承買， 促原告儘早簽訂買賣契約，並於同年十二月十六日約原告簽約， 原告遂在渠等之催促之下，於是日半夜二、三點簽訂系爭契約， 是原告於同年十一月二十日認識堪輿師楊西崑，至同年十二月十 六日簽訂系爭價金高達二千一百萬元之契約，時間未滿一個月， 實甚急迫。
②次查，本件因被告向中華商銀借貸鉅款並設定高額抵押權，於簽 約時已無力負擔高額利息，致系爭房地隨時會被查封、拍賣，且 因被告在外負有債務無力清償，致被告之祖母為伊之債權人毆打 成傷，並送至原告所開設之醫院治療，被告遂急於請求原告買受 伊之房地，謂此不但可解決其債務問題，亦可幫助伊之家人渡過 難關，原告遂在其央求之下，急迫簽訂系爭契約。 ③末查，因原告受訴外人楊西崑之詐騙，乃欲與訴外人李靜玲合夥 經營補習班事業，訴外人楊西崑謂若原告不承買系爭房地，被告 之祖母若為被告之債權人打傷致死於系爭房地，將影響系爭房地 開設補習班，故原告應儘早承買。又因原告欲於學期末之前順利 招生，以利於寒假期間開班授課，遂急於簽訂該契約以利課程之 安排，遂在渠等之催促下，簽訂系爭契約。綜上所述，原告於簽
約之時，實甚急迫，致為被告所乘而簽下系爭契約。 （２）輕率：
按簽約時，原告有上述諸多急迫情事，且受訴外人楊西崑、周怡 君等之詐欺，致原告未詳細評估系爭房地之價值，殊不知系爭房 地僅值一千一百萬元，諒一般人若仔細評估並觀察房地產之走勢 ，必不至如此輕率簽訂系爭契約，原告之輕率可見一般。 （３）無經驗：
查原告係原居住於台北市之醫生，伊名下並無不動產，亦無買賣 不動產之經驗，且由於伊原居住於台北市，致對台南市之房地產 價格毫無所知，故原告無經驗，才會簽訂系爭契約。原告爰依民 法第七十四條規定以起訴狀繕本送達，撤銷系爭契約。 （六）綜上所述，系爭不動產契約因原告行使撤銷權而歸於無效。按民法第一百 七十九條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同。」按本件被告受有一 百零三萬元之利益（即原告支付之三十三萬元價金，及被告持原告交付之 二張支票向訴外人甲○○調借之現金七十萬元），致原告受有三十三萬元 之價金損失，及對訴外人甲○○負有七十萬元之票據債務，被告受有利益 與原告受有損害有直接因果關係，且雖本有法律上之原因，惟因原告行使 撤銷權，使該買賣契約歸於無效，致其法律上之原因已不存在。為此，原 告爰依不當得利之法律關係請求被告給付一百零三萬元。 （七）就合意解除系爭契約，請求回復原狀而論： 按民法第二百五十九條規定：契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務 ，除法律另有規定或契約另有約定外，受領之給付為金錢者，應附加自受 領時起之利息償還之，應返還之物有毀損、滅失或其他事由，致不能返還 者，應償還其價額。按私法自治契約自由原則，契約之解除，除法定解除 事由外，尚得由當事人意思表示一致合意解除契約。又按「契約除當事人 約定保留之解除權外，固以有民法第二百五十四條至二百五十六條或其他 法定之情形為限，有解除權人始得向他方當事人為解除之意思表示。但契 約既因當事人雙方意思表示一致而成立，自亦可因互相意思表示一致而解 除。所謂意思表示一致，無論其為明示或默示，均包含在內」（最高法院 五十七年台上字第三二一一號判例參照）。查系爭契約，縱未因原告行使 撤銷權而歸於無效，亦因已合意解除契約而歸於無效，蓋： １、系爭契約簽訂後，原告發覺售價過高向被告表示不欲購買，且由於系爭房 地已設定最高限額抵押權一千八百九十六萬元於中華商銀，致被告無法移 轉產權於原告，被告乃同意收回系爭房地。當時被告向訴外人李靜玲表示 ，伊收回系爭房地後，繼續在系爭房地開設補習班，取代原告經營，故由 訴外人李靜玲代理與被告口頭合意解除系爭買賣契約，被告遂在系爭房地 經營補習班，並將該補習班更名為翰冠君文理補習班。 ２、按契約經解除而歸於無效後，雙方互負回復原狀之義務。被告已自原告受 領三十三萬元之給付，並取得原告交付之支票二張，票面金額總計七十萬
元，並籍此向訴外人甲○○調借現金七十萬元，是被告已不能返還該二張 支票，自應償其價額七十萬元。故原告乃爰依解除契約回復原狀之法律關 係，請求被告乙○○給付一百零三萬元。（八）、被告答辯後之陳述：
（一）兩造於八十八年一月下旬或一月底某日於被告家中，分別由訴外人李靜伶 代理原告，訴外人周怡君代理被告合意解除系爭買賣契約。數日後，被告 即夥同訴外人李靜伶、原告及訴外人涂志堅至徐立德代書處欲簽訂租賃契 約，以系爭房地出租於原告等人從事合夥經營補習班之事務，若系爭不動 產買賣契約尚未合意解除，則兩造何須就系爭房地，再行簽訂租賃契約， 縱嗣後該租賃契約因故未簽訂，亦不能因此而謂系爭不動產買賣契約尚未 合意解除。
（二）然經長榮不動產鑑定有限公司鑑定結果，依當時房價，系爭房屋公平價格 為一千七百八十三萬七千元（詳見不動產鑑定報告書），依此價格，被告 仍可獲得相當合理之利潤，然被告又以多出此價格約三百十七萬餘元賣予 原告（高出鑑價約百分之二十左右），是由上可知，被告總計獲利二次， 依當時情形，顯失公平甚明。
三、證據：提出不動產買賣合約書影本一件、支票影本三紙、本票影本一紙、土地及 建物登記簿謄本正本及影本各一件、收據影本一件、支票影本二紙、地價證明書 影本一件、拍賣公告影本一件等為證，並請求傳訊證人李靜玲、凃志堅、張錫鎔 、徐政德、楊西宗及鑑定系爭房地之價值。乙、被告方面：
一、聲明：除如受不利之判決願供擔保免為假執行外，如主文所示。二、陳述：
（一）原告以被詐欺為理由主張撤銷買賣契約，無非以： １、原告係受訴外人楊西崑之詐欺簽訂系爭買賣契約。所謂被詐欺之經過，係 以訴外人李靜玲於諸事不順遂時，透過其友人凃志堅於八十七年十一月二 十日認識堪輿師楊西崑，楊西崑向李靜玲偽稱其必須購買係爭房地經營副 業，才可諸事順遂，致李靜玲在其鼓惑之下，於八十七年十一月二十七日 邀原告前往看屋，原告並於楊西崑夫妻共同鼓吹下，謂系爭地位置適宜開 設補習班，可大發利市，原告遂欲與李靜玲共同開設補習班，原告因此被 詐欺云云。就原告上開主張之事實否認之。退步言，縱認原告曾聽堪輿師 楊西崑謂系爭房屋適宜開設補習班。然堪輿師之意見，乃係對將來可能發 生之事所為之假設，並非對於客觀事實之虛構，堪輿師之看法，僅供參考 ，與虛構之事實在使人陷於錯誤者，顯有不同。原告以此主張被詐欺，應 不成立。
２、訴外人周怡君向原告偽稱系爭房地仲介公司已找到買主，願出價二千四百 萬元，鼓吹原告趕快以二千一百萬元購買，惟原告欲辦理貸款時，國泰人 壽鑑價僅值一千一百萬，周怡君以不實之價格詐騙原告云云。對原告上開 主張被告否認之。查房屋之價值如何，由其地理位置、市場狀況營業種類 、景氣之好壞等因素而有不同，且因時空之不同而有其差異，不能一概而
論。且房地產其面積、構造、市場位置，均屬固定，不能變動，客觀上極 易評價，承買人不可能因出賣人所訂高價，即遽信不疑。況係爭房屋之第 一順位抵押權設定一千八百九十六萬元，而銀行之放貸對於房價只有低估 而不可能高估，故系爭房屋以二千一百萬元成交有何詐欺可言？ ３、原告於起訴狀既自認明知以上１、２之事實，則其主張被詐欺，豈非矛盾 ？原告既不可被詐欺，其援引民法第九十二條第一項規定撤銷買賣契約， 應無理由。
（二）原告主張依民法第七十四條以被告係乘原告之急迫、輕率或無經驗，使其 訂立高價之房地產買賣，依當時情形顯失公平，爰撤銷買賣乙節： １、查系爭不動產之第一順位抵押權設定一千八百九十六萬元，該第一順位抵 押權人為中華商銀，銀行對於不動產設定抵押權必經審慎評估其價值，並 壓低放款額度，以防將來求償不足，致成呆帳，故中華商銀設定一千八百 九十六萬元抵押，其實際價值當不止此，是原告以二千一百萬元購買係爭 房屋，有何顯失公平可言？既無「顯失公平」情事，原告何能引民法第七 十四條認被告企圖「暴利行為」而撤銷本件買賣。原告雖又以八十七年十 月二十日認識楊西崑，八十七年十月二十六日簽訂買賣契約，時間未滿一 個月，實甚急迫乙節，查原告何時認識楊西崑，何時見周怡君、何時訂約 ，取決之間，原告有充份判斷之自由，縱謂原告認識楊西崑至簽訂買賣之 時間未滿一個月，然前後亦有一週之時間，考慮、評估、判斷，以至於下 決定，時間尚稱充裕，何能謂為急迫？原告又謂被告之祖母因被告負債被 毆至原告醫院治療，央求原告訂約以渡難關（被告否認）。故原告係在急 迫下訂約。然此並非解決原告之「急迫」情況（他人之急迫），與民法第 七十四條所定要件不符。至原告購買房屋意欲開設補習班，然原告既認於 當時購買房屋為開設補習班之適當時機，其經過深思熟慮（原告經考慮招 生時期，開班授課及課程安排）自非在「急迫」之下簽訂契約。 ２、原告為醫生乃原告在起訴狀所自認之事實，以其受高深之科學教育，及長 期之專業訓練，其處事之嚴謹，思慮之慎重，自較一般人之為優，原告謂 其「輕率」、「無經驗」，豈非自欺而更欺人？且民法第七十四條之所謂 「輕率」與「無經驗」係指被動的被行為人所利用，而非指「自視為輕率 或無經驗」而言，以原告之為專業醫生，何人敢認為其處事「輕率」、「 無經驗」而予利用？原告一廂自言其「輕率」、「無經驗」，欲以之歸責 於被告，殊非可採。
（三）原告以兩造已合意解除契約，請求回復原狀乙節，被告已於八十八年四月 七日言詞辯論期日否認其事。鈞院並當庭諭命原告舉證證明其主張之事實 ，迄未見原告就此舉任何證據予以證明。原告此部分之主張，自無可採。 （四）本件無鑑定必要：
不動產之價格時有波動，且購買人主觀之意願亦為決定購買及價格之因素 ，一如原告所言，風水為其決定是否購買之判斷基礎（被告否認有利用任 何助力影響原告之判斷）。故本件無鑑價之必要。 （五）長榮不動產鑑定公司之鑑定不合理：
１、系爭房地曾設定第一順位抵押權與中華商銀一千八百九十六萬元。按銀行 設定抵押之金額均在估定價額八成以下，故系爭房地之價值在二千一百萬 元以上。長榮鑑定系爭房地之價值為一千七百八十三萬七千元，顯不合理 。
２、長榮鑑定公司就系爭房地之估價，土地部分係估價每平方公尺五四、四０ ０元，惟查八十七年九月三十日之公告現值為每平方公尺四九、七六０元 ，依政府徵收之地價按公告現值加四成（市價遠較此為高），系爭基地之 政府徵收價已近每平方公尺七萬元，足見長榮公司之鑑價不合理。 ３、系爭建物部分長榮鑑定公司鑑定「本建物部分每平方公尺一五、一二五元 」，「增建部分」每平方公尺一二、一００元，每坪均不超過五萬元，依 現下建築成本顯然偏低。
退步言之，縱依長榮鑑定公司之鑑定，其所鑑定者為「成本」，並不包括 利潤，如再加利潤，則二千一百萬元並不違常情。 （六）被告任職美商派瑞岡全球運籌管理系統股份有限公司資深顧問，年薪百餘 萬元，不可能分身在台南開設補習班。三、證據：提出被告在職證明書正本一件、名片一張及各類所得扣繳暨免扣繳憑單影 本一件為證。
丙、本院依原告聲請囑託長榮不動產鑑定有限公司鑑定系爭房、地於訂約當時之市價 。
理 由
一、本件原告起訴主張伊於八十七年十二月十六日向被告購買坐落台南市○○段一之 一０一號土地及其上門牌號碼台南市○○區○○路四八九號五層樓房屋所有權全 部（建物面積共四０七．六九平方公尺，附屬建物面積三九．四五平方公尺）（ 以下簡稱系爭不動產），約定全部價金二千一百萬元，頭期款八十萬元，其中五 十萬元作為訴外人楊謝秀鳳之仲介報酬，另三十萬元，原告乃交付訴外人李靜玲 所簽發票面金額三十萬元，票號０六０九六六號，發票日八十七年十二月十八日 之支票一紙予被告收受，並已由被告提領完畢；尾款二千零二十萬元；嗣被告之 母周怡君因需款急迫，乃向原告調借現金三萬元，並由兩造約定將該三萬元轉作 部分尾款，並由訴外人周怡君簽發本票以為擔保，原告計已給付價金計三十三萬 元。俟因被告無法償還第一順位最高限額抵押權人中華商業銀行股份有限公司（ 以下簡稱中華商銀）之貸款，遂請求原告預繳尾款七十萬元，原告乃以訴外人李 靜玲為發票人，票面金額分別為三十五萬元之支票二紙交付被告之母周怡君代收 ；被告乃持該二紙支票向訴外人甲○○調借現金七十萬元支付貸款，俾免系爭房 、地遭銀行查封拍賣，致原告對訴外人甲○○負有七十萬元之票據債務。惟本件 係緣於訴外人李靜玲諸事不順遂時，透過友人涂志堅，於八十七年十一月二十日 ，認識住於台南縣東山鄉尖山埤之堪輿師楊西崑（即代書楊西宗之兄），楊西崑 向訴外人李靜玲偽稱必須購買系爭房、地並經營副業，才可諸事順遂，致訴外人 李靜玲在其鼓惑之下，於同年十一月二十七日邀集原告前往系爭房、地看屋，原 告並於訴外人楊西崑及其妻楊謝秀鳳共同之鼓吹下，謂系爭房、地位置適宜開設 補習班，以後必可大發利市，原告遂擬與訴外人李靜玲共同開設補習班經營副業
，原告受訴外人楊西崑之詐欺，致相信伊之判斷，遂訂定此買賣契約書；另於原 告是否購買系爭房屋未定前，被告之母周怡君亦向原告偽稱系爭房、地，訴外人 答答房屋仲介公司已找到買主，願出價二千四百萬元承買，謂被告以二千一百萬 元出售，實已便宜，鼓吹原告趕快購買；惟原告購買系爭房、地欲辦理銀行貸款 時，經訴外人國泰人壽楊澄蘭襄理介紹，認識國泰人壽貸款部課長，經其鑑價結 果認系爭房、地僅值一千一百萬元，與契約書所訂價金二千一百萬元，相差高達 一千萬元；雖系爭房屋第一順位抵押權設定最高限額一千八百九十六萬元，惟該 抵押債務設定時期，房地產景氣尚好，時至今日房市低迷、房價慘跌，被告自不 能以該價格低落之虧損，轉由原告負擔。是訴外人周怡君以不實之價格詐騙原告 ，致原告陷於錯誤而為系爭房地之買賣酌然甚明；且被告本身從事房地產買賣工 作，對於房地產之售價及市價至為熟稔，對於所有房地價值實難諉為不知，且於 系爭房地買賣過程，被告皆已知悉，故縱原告係受第三人之詐欺，然被告即相對 人實已明知其事實或可得而知，原告自得依法以起訴狀繕本送達為撤銷該不動產 買賣契約之意思表示，使之歸於無效。再者，系爭房地於八十七年十二月十六日 訂約時，約定價金為二千一百萬元，嗣後經專業人士鑑價僅值一千一百萬元，已 如上述，則依訂約時之客觀環境，正值房地產景氣低迷房市不振之期，系爭土地 之公告現值，由八十六年七月之每平公尺四萬三千元，至八十七年七月時已跌至 每平方公尺三萬九千元，跌幅將近一成，若就市價而論，其跌幅必將更為嚴重， 證諸上述約定價金與市值相差幾達一倍及公告現值明顯滑落之客觀事實，本件雙 方所立之買賣契約，依當時客觀情形實顯失公平；且訴外人李靜玲於八十七年十 一月二十日，透過友人涂志堅認識堪輿師楊西崑，，於同年十一月二十七日，原 告遂和訴外人李靜玲一同前去看系爭房地，被告之母周怡君更偽稱答答房屋仲介 公司就系爭土地已找到買主，願出價二千四百萬元承買，促原告儘早簽訂買賣契 約，並於同年十二月十六日約原告簽約，原告遂在渠等之催促之下，於是日半夜 二、三點簽訂系爭契約，是原告於同年十一月二十日認識堪輿師楊西崑，至同年 十二月十六日簽訂系爭價金高達二千一百萬元之契約，時間未滿一個月，實甚急 迫；次查本件因被告向中華商銀借貸鉅款並設定高額抵押權，於簽約時已無力負 擔高額利息，致系爭房地隨時會被查封、拍賣，且因被告在外負有債務無力清償 ，致被告之祖母為伊之債權人毆打成傷，並送至原告所開設之醫院治療，被告遂 急於請求原告買受伊之房地，謂此不但可解決其債務問題，亦可幫助伊之家人渡 過難關，原告遂在其央求之下，急迫簽訂系爭契約；末查，因原告受訴外人楊西 崑之詐騙，乃欲與訴外人李靜玲合夥經營補習班事業，訴外人楊西崑謂若原告不 承買系爭房地，被告之祖母若為被告之債權人打傷致死於系爭房地，將影響系爭 房地開設補習班，故原告應儘早承買。又因原告欲於學期末之前順利招生，以利 於寒假期間開班授課，遂急於簽訂該契約以利課程之安排，遂在渠等之催促下， 簽訂系爭契約。綜上所述，原告於簽約之時，實甚急迫，致為被告所乘而簽下系 爭契約；又簽約時，原告有上述諸多急迫情事，且受訴外人楊西崑、周怡君等之 詐欺，致原告未詳細評估系爭房地之價值，殊不知系爭房地僅值一千一百萬元， 諒一般人若仔細評估並觀察房地產之走勢，必不至如此輕率簽訂系爭契約，原告 之輕率可見一般；且原告係原居住於台北市之醫生，伊名下並無不動產，亦無買
賣不動產之經驗，且由於伊原居住於台北市，致對台南市之房地產價格毫無所知 ，故原告無經驗，才會簽訂系爭契約；原告依法自得以起訴狀繕本之送達撤銷本 件契約。系爭不動產契約，因原告行使撤銷權而歸於無效；則爰依按不當得利之 法律關係，請求被告返還所受一百零三萬元之利益（即原告支付之三十三萬元價 金，及被告持原告交付之二張支票向訴外人甲○○調借之現金七十萬元）。再系 爭契約簽訂後，原告發覺售價過高向被告表示不欲購買，且由於系爭房地已設定 最高限額抵押權一千八百九十六萬元於中華商銀，致被告無法移轉產權與原告， 被告乃同意收回系爭房地；兩造並於八十八年一月下旬或一月底某日於被告家中 ，分別由訴外人李靜伶代理原告，訴外人周怡君代理被告合意解除系爭買賣契約 ；數日後，被告即夥同訴外人李靜伶、原告及訴外人涂志堅至徐立德代書處欲簽 訂租賃契約，以系爭房地出租於原告等人從事合夥經營補習班之事務，嗣並將補 習班更名為「翰冠君文理補習班」；按契約經解除而歸於無效後，雙方互負回復 原狀之義務；被告已自原告受領三十三萬元之給付，並取得原告交付之支票二張 ，票面金額總計七十萬元，並籍此向訴外人甲○○調借現金七十萬元，是被告已 不能返還該二張支票，自應償其價額七十萬元。為此，爰分別依民法第九十二條 第一項、第七十四條等規定及不當得利暨合意解除契約後回復原狀之法律關係， 提起本訴，求為命被告給付一百零三萬元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按 年息百分之五計算之利息暨供擔保之假執行之判決。二、被告則以：（一）原告所主張受第三人楊西崑詐欺之情形，被告否認之；縱認原 告曾聽堪輿師楊西崑謂系爭房屋適宜開設補習班，然堪輿師之意見，乃係對將來 可能發生之事所為之假設，並非對於客觀事實之虛構，堪輿師之看法，僅供參考 ，與虛構之事實在使人陷於錯誤者，顯有不同。原告以此主張被詐欺，應不成立 ；（二）原告主張訴外人周怡君參與詐欺云云，被告否認之；按房屋之價值由於 地理位置、市場狀況、營業種類、景氣好壞等因素而有不同，且因時空之不同而 有其差異，不能一概而論；且房地產其面積、構造、市場位置，均屬固定，不能 變動，客觀上極易評價，承買人不可能因出賣人所訂高價，即遽信不疑；況系爭 房屋之第一順位抵押權設定一千八百九十六萬元，而銀行之放貸對於房價只有低 估而不可能高估，故系爭房屋以二千一百萬元成交有何詐欺可言？（三）系爭不 動產之第一順位抵押權設定一千八百九十六萬元，該第一順位抵押權人為中華商 銀，銀行對於不動產設定抵押權必經審慎評估其價值，並壓低放款額度，以防將 來求償不足，致成呆帳，故中華商銀設定一千八百九十六萬元抵押，其實際價值 當不止此，是原告以二千一百萬元購買係爭房屋，有何顯失公平可言？又查原告 何時認識楊西崑，何時見周怡君、何時訂約，取決之間，原告有充份判斷之自由 ，縱謂原告認識楊西崑至簽訂買賣之時間未滿一個月，然前後亦有一週之時間， 考慮、評估、判斷，以至於下決定，時間尚稱充裕，何能謂為急迫？原告又謂被 告之祖母因被告負債被毆至原告醫院治療，央求原告訂約以渡難關云云，被告否 認之；至原告購買房屋意欲開設補習班，然原告既認於當時購買房屋為開設補習 班之適當時機，原告經考慮招生時期，開班授課及課程安排，顯已經深思熟慮， 自非在「急迫」之下簽訂契約。又原告為醫生，乃原告於起訴狀所自認之事實， 以其所受高深科學教育及長期專業訓練，其處事之嚴謹，思慮之慎重，自較一般
人之為優，原告謂其「輕率」、「無經驗」，豈非自欺而欺人？況民法第七十四 條之所謂「輕率」與「無經驗」係指被動的被行為人所利用，而非指「自視為輕 率或無經驗」而言，以原告之為專業醫生，何人敢認為其處事「輕率」、「無經 驗」而予利用？原告一廂自言其「輕率」、「無經驗」，欲以之歸責於被告，殊 非可採；（四）原告以兩造已合意解除契約，請求回復原狀乙節，被告已當庭否 認，原告並未就此舉證以證明之；是其該部分之主張自無可採等語，資為抗辯。三、原告主張兩造於八十七年十二月十六日簽訂原告向被告購買系爭不動產買賣契約 ，約定總價金為二千一百萬元，原告已支付頭期款八十萬元（其中五十萬元充作 訴外人楊謝秀鳳之仲介報酬；另三十萬元，原告交付訴外人李靜玲所簽發票面金 額三十萬元，票號０六０九六六號，發票日八十七年十二月十八日之支票一紙予 被告收受，並已由被告提領完畢）；嗣被告之母周怡君因需款急迫，乃向原告借 款現金三萬元，並由兩造約定將該三萬元轉作部分尾款，並由訴外人周怡君簽發 本票一紙以為擔保；嗣因被告無法償還第一順位最高限額抵押權人中華商銀貸款 ，遂請求原告預繳尾款七十萬元，原告乃以訴外人李靜玲為發票人，面額分別為 三十五萬元之支票二紙交付被告之母周怡君代收，被告乃持該二紙支票向訴外人 甲○○調借現金七十萬元支付貸款等事實，業據提出不動產買賣合約書影本一件 、支票影本二紙、本票影本一紙、收據影本一件、支票影本二紙為證，復為被告 所不爭執，堪認為真正。
四、原告復主張：本件契約係受訴外人楊西崑、周怡君之詐欺所為，且被告明知其事 實或可得而知，及被告係趁原告急迫、輕率、無經驗而簽訂該契約，依當時情形 顯失公平，暨該契約已經兩造合意解除等節，均為被告所否認。原告就上開主張 ，固據聲明證人李靜玲到庭供述：「……經人介紹乙○○，周怡君要我們幫幫忙 ，我們去看房子，要做補習班，周小姐發生車禍，我們救人救到底，急急忙忙的 簽約，後來我發現房子太貴，房子我不買，周小姐參與要做補習班，房子用租賃 的，我跟乙○○租，租賃契約沒有寫出來，補習班是乙○○回來主持，一開始我 幫忙找老師，找學生，後來改名字，有無執照，我不清楚，有很多次在乙○○家 談租賃之事，徐代書有幫忙寫草稿，沒有通知簽約，租賃之事有時在電話談的， 補習班剛開始，我是義務幫忙」，「房子是我要開補習班，用原告名義買，事實 上都是我在處理」，「周怡君有同意要改成租賃」；「我和原告要合夥開補習班 」，「簽約時，我們並沒有比價過，而且我也不是買來投資的，所以決定用租的 ，但後來也沒有做補習班，因為請來的老師，周小姐都不滿意，最後談不攏，所 以補習班也沒開，她都是藉口潘先生（指第二順位抵押權人配偶）有意見，而且 一直反反覆覆，最終她是有解除契約意思，只是又要解決二胎之事，所以前面之 事沒有解決，後面之事也就沒有解決……」，「有經營補習班，但不到三個月」 ，「補習班係與被告合夥，並曾更名，但股權沒有談成，因為需趕在二月招生， 最後還是沒有談成」，「我沒有買透天房子的經驗，被告之母有說房子有人出價 二千萬元，還有人出價三千萬，所以她天天打電話要我們趕快買下來」等語（參 八十八年七月二十八日及八十九年七月十二日言詞辯論筆錄）；惟依該證人所陳 本件契約實際上皆由其接洽處理，原告僅係契約名義人一節，該證人與本件契約 之關係實與當事人無甚差異，是其所為供述，顯難遽認為實。按民法第九十二條
第一項規定所指之詐欺行為，如為積極的虛構事實，必須在客觀上有陷人於錯誤 的可能性始足當之；如僅係空言吹虛、商業噱頭或誇張廣告等，一般人視為宣傳 ，不予重視者，並不當然構成詐欺。復按在私法自治及契約自由前提下，法律對 於私法關係的形成，原則上不加干預，當事人雙方商量決定的給付內容並不以「 相當」為必要；必須一方所為或所允諾的給付，依客觀情形、誠信原則可認為「 顯失公平」，亦即極為不公平，不以如此不公正方式獲取暴利者為限，始得依民 法第七十四條之規定，聲請撤銷或減輕給付。本件縱認原告及證人李靜玲所陳為 實，亦應認第三人楊西崑、周怡君所言僅為促成買賣所為空言吹虛之範疇，被告 受他人影響而以事後認為不相當之價金買受，依其具體情形，衡諸誠信原則，尚 難謂被告以二千一百萬元買受系爭不動產有極不公平之情形；易言之，原告係基 於自由意思，於私法自治之前提下簽訂本件契約，要難事後以其訂約前受人聳恿 或訂約後始以價金過高，片面反悔而指係受詐欺或被告有趁其急迫、輕率、無經 驗而簽訂該契約，依當時情形顯失公平之情形。至合意解除契約一節，亦經證人 徐政德到場證述並未達成協議（參上開八十九年七月十二日言詞辯論筆錄）等語 ，核與證人李靜玲上開所陳：租賃契約徐代書（指證人徐政德）有幫忙寫草稿， 但最終沒有通知簽約，被告之母周怡君都是藉口第二順位抵押權人有意見，一直 反反覆覆，所以前面之事沒有解決，後面之事也就沒有解決等節相符；堪認被告 辯稱契約未經合意解除一節為實。
五、綜上言之，原告就其所主張契約係受詐欺所為及被告係趁原告急迫、輕率、無經 驗而簽訂該契約，依當時情形顯失公平暨該契約已經兩造合意解除等節，既未能 舉證以實其說，則其本於民法第九十二條第一項、第七十四條等規定及不當得利 暨合意解除契約後回復原狀之法律關係，提起本訴，即非有據，不應准許。原告 之訴既無理由，則其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經審酌於判決之結果無影響，爰 不一一論述。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十六 日 臺灣臺南地方法院民事第三庭
~B法 官 謝靜慧
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十六 日~B法院書記官 謝素嬿
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