履行契約
臺灣彰化地方法院(民事),訴字,107年度,784號
CHDV,107,訴,784,20190328,1

臺灣彰化地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第784號　　　　　　　　　　　
原　　　告　蘇冠華　
訴訟代理人　白裕棋律師


被　　　告　恒拓建設股份有限公司


法定代理人　吳亞特　

訴訟代理人　張志順　

上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國108年3月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣38,224元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者、請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之 終結者及被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯 論者，視為同意變更或追加，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第1、2、3、7款、第2項定有明文。所謂請求之基礎 事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同 性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關 連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有 同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在 同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭 ，用符訴訟經濟者即屬之。又民事訴訟法第255條第1項第2 款之規定，因可利用原訴訟資料，除有礙於對造防禦權之行 使外，得適用於當事人之變更或追加（最高法院106年度第 13次民事庭會議決議意旨參照）。本件起訴時由臺灣新故鄉 社區管理委員會擔任原告，並聲明：「㈠被告應將坐落彰化 市○○段○000地號土地（面積72.6平方公尺、範圍：全部 ）及同段第549建號建物（門牌號碼：安溪路328巷1號之警 衛室、範圍：全部）；福山段第973地號土地（面積101.63 平方公尺、範圍：全部，下稱系爭973地號土地）、974地號 土地（面積107.45平方公尺、範圍：全部）及同段第602建 號建物（門牌號碼：安溪路328巷93號之社區活動中心及會



議室、範圍：全部），移轉登記予原告指定之第三人「彰化 縣彰化市安溪社區發展協會」。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢ 如受有利之判決，願供擔保，請准宣告假執行。」；嗣於民 國107年10月9日當庭以民事訴之聲明更正狀，將原告變更為 乙○○，及訴之聲明第一項變更為：「被告應將坐落彰化市 福山段第821地號土地（面積72.6平方公尺、範圍：全部， 下稱系爭821地號土地）及同段第549建號建物（門牌號碼： 安溪路328巷1號之警衛室、範圍：全部，下稱系爭549建號 建物）；福山段第973地號土地（面積101.63平方公尺、範 圍：全部，下稱系爭973地號土地）、974地號土地（面積10 7.45平方公尺、範圍：全部，下稱系爭974地號土地）及同 段第602建號建物（門牌號碼：安溪路328巷93號之社區活動 中心、會議室、範圍：全部，下稱系爭602建號建物，前述 房地合稱為系爭不動產），返還予原告及全體共有人，並按 應有部分各1/259移轉登記為原告及全體共有人分別共有。 」。經查，原告所為當事人之變更，係以因應被告於107年8 月21日（本院收文戳章）提出之第一份答辯狀內容，為求訴 訟之經濟、防止裁判矛盾、發見真實、擴大解決紛爭、避免 訴訟延滯及程序法上之紛爭一次解決所為。再者，起訴時雖 以臺灣臺灣新故鄉社區管理委員會為原告，然即以移轉系爭 不動產為基礎；訴訟中雖將原告變更為區分所有人，仍係以 移轉系爭不動產為基礎，對被告防禦權之保障並無不利。況 本件並非於訴訟已近審結前，始為變更，尚不至延滯訴訟， 且被告亦無異議，而為言詞辯論。另起訴時所提出之訴訟及 證據資料於相當程度範圍內具有同一性，審理時得加以利用 ，依上述最高法院106年度第13次民事庭會議決議見解，可 認本件請求之基礎事實同一。是以，本件原告所為當事人之 變更，與前揭規定相符，應予准許。
次按解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第 25條定有明文。公司法人於清算人了結其現務、收取債權、 清償債務、交付賸餘財產於應得者完結以前，其清算不得謂 已終結，其法人格仍視為存在。經查，本件被告於106年2月 3日經股東會決議解散，嗣於106年3月25日選任甲○○為清 算人，後於106年3月29日（本院收文戳章）向本院呈報清算 人，經本院於106年5月2日發函准予備查，有本院調取106年 度司司字第13號卷宗可稽。依上說明，被告仍視為尚未解散 而有當事人能力，並應以其清算人甲○○為法定代理人，合 先敘明。
貳、實體部分：
本件原告起訴主張：




㈠被告為臺灣新故鄉社區之原始起造建設公司，系爭不動產 為臺灣新故鄉社區之公共設施，前經被告信託之起造人即 僑馥建築經理股份有限公司將系爭不動產點交予臺灣新故 鄉社區，供全體住戶共同使用，惟產權尚未移轉。依公寓 大廈管理條例第3條第4款：「共用部分：指公寓大廈專有 部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同 使用者」，定有明文。是以，依原告請求移轉登記之系爭 549建號建物登記謄本及使用執照附表各層用途一欄及建 築設計圖所載，用途為「警衛室」；系爭602建號之建物 登記謄本及使用執照附表各層用途一欄及建築設計圖所載 ，用途為「社區管理中心、會議室」，均係供全體住戶共 同使用。準此，系爭不動產應係共用部分及附屬設施設備 ，依民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規 定文義可知，於專有部分移轉後，自不得分離仍由被告所 有，容先敘明。再者，依消費者保護法第22條規定：「企 業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務 不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容 ，於契約成立後，應確實履行。」，是以，依據被告銷售 專用部分予原告及全體住戶時所持銷售之廣告單內容可知 ，被告應交付移轉之共用部分已然包含「警衛室」、「社 區管理中心、會議室」等，被告係企業經營者，自應依廣 告內容確實履行上開移轉登記義務。另參以公寓大廈管理 條例第57條第1項規定，被告亦有將上開「警衛室」、「 社區管理中心、會議室」等系爭不動產，移交予原告及全 體共有人使用之義務。
㈡依彰化縣政府107年9月14日府建管字第1070314259號函覆 有關活動中心等21戶新建建築可知，依卷附「府建字第09 50012387號」使用執照（建築執照：92彰建管字第34670 號）均為同一，且包含活動中心所在土地（即系爭973、9 74地號土地），而非區分21張使用執照，係為同一區分所 有建築物，而活動中心應為區分所有建築物之共有部分， 即為區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專 有部分之附屬物。再者，依上開使用執照卷附之第52、53 、54頁之設計平面圖亦可知，活動中心建物係標示為「共 有部分」之綠色，是以，原告自得依上開民法第799條第5 項規定，請求被告應一併移轉共有部分之系爭602建號建 物之活動中心及所在之系爭973、974地號土地。 ㈢次查，依彰化縣政府107年9月14日府建管字第1070314259 號函覆有關系爭警衛室等11戶新建建築，依卷附「府建字 第0000000000號」使用執照（建築執照：92彰建管字第34



666號）均為同一，且包含警衛室所在土地（即系爭821地 號），而非區分11張使用執照即可知，係為同一區分所有 建築物，而警衛室應為區分所有建築物之共有部分，即為 區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部 分之附屬物。是以，原告自得依民法第799條第5項規定， 請求被告一併移轉共有部分之系爭549建號建物之警衛室 及所在之系爭821地號土地。
㈣又查，臺灣新故鄉社區確係259戶無誤，雖每戶均有獨立 之所有權（指專有部分），惟按「數各自獨立使用之建築 物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分 性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」， 公寓大廈管理條例第53條定有明文。是以，原告仍可爰依 同條例第57、58條規定，請求被告就活動中心及警衛室等 共用部分應移轉持分及占有權益。再者，「臺灣新故鄉社 區管理委員會」並無權利能力，是以，被告辯稱：活動中 心、警衛室係要贈與予臺灣新故鄉社區管理委員會，原告 並非契約當事人云云，顯非事實外，且與法不符，上開活 動中心、警衛室係共用部分，自應移轉予原告及全體259 戶之共有人。
㈤末查，被告所提被證11之廣告海報，原告之前並未見過， 沿且，依上開廣告海報所載「6000坪社區森活公園」、「 3500坪社區公共設施」、「管理中心」等字語即可知，包 括「警衛室」、「社區管理中心、會議室」等28筆土地及 二棟建物，確為被告出售房屋予原告及全體共有人時，應 履行之買賣契約附隨義務，並非被告所辯稱之單純贈與。 又被告一再辯稱，系爭不動產無買賣契約不得請求移轉云 云，然卻一方面又要求原告及全體住戶需繳交上開建物、 土地之地價稅、房屋稅新臺幣（下同）172萬餘元云云， 顯然前後矛盾，其主張實不足採信。另被告主張代墊之地 價稅、房屋稅，均係雙方買賣契約成立後始產生之稅捐， 並非雙方於買賣契約成立當時所互負之債務，被告自無權 於本案中主張同時履行抗辯，惟原告同意於本案判決確定 後，將速與被告協商清償代墊稅費問題等語。並聲明：⒈ 被告應將坐落彰化市○○段○000地號土地（面積72.6平 方公尺、範圍：全部）及同段第549建號建物（門牌號碼 ：安溪路328巷1號之警衛室、範圍：全部）；福山段第97 3地號土地（面積101.63平方公尺、範圍：全部）、974地 號土地（面積107.45平方公尺、範圍：全部）及同段第60 2建號建物（門牌號碼：安溪路328巷93號之社區活動中心 、會議室、範圍：全部），返還予如附表一所示之原告及



全體共有人，並按應有部分各1/259移轉登記為如附表一 所示原告及全體共有人分別共有。⒉訴訟費用由被告負擔 。⒊如受有利之判決，願供擔保，請准宣告假執行。 被告則以：
㈠被告為起造人所建造之「臺灣新故鄉」係由259戶建物組 成之社區，每一戶建物及其基地均有獨立之所有權，並非 區分所有建物，且「臺灣新故鄉」社區內之警衛室、活動 中心等建物及其基地亦均有獨立之所有權，非屬民法第79 9條所規定之區分所有建物之附屬建物之共同部分，因此 非公寓大廈管理條例第57條第1項所指之共用部分及其附 屬設備、非同條例第4條第2項所指之共用部分，亦非民法 第799條第5項所規定之共有部分，無上開條文之適用，應 無疑義。
㈡在變更當事人及聲明前，原告訴訟代理人在107年8月30日 言詞辯論程序中陳稱：「請求不是依據契約，是依據公寓 大廈管理條例第57條、58條規定及原證7雙方在102年8月1 4日協議的結論，當時有調解，調解結果是被告同意將30 筆土地移轉給原告。本件請求移轉登記是屬於全體區分所 有權人共同部分，是依據公寓大廈管理條例第57、58條規 定請求及區分所有權人會議決即原證10討論事項案由二。 」云云，嗣原告之訴訟代理人於107年10月9日言詞辯論期 日當庭提出民事訴之聲明更正狀及變更原告為乙○○，其 變更後之訴之聲明係請求被告將系爭不動產返還原告及該 書狀附表所示全體共有人，併按應有部分各1/259移轉登 記為原告及上開附表所示全體共有人分別共有，並追加民 法第821條為其請求權基礎，惟查：
⒈臺灣新故鄉社區259棟建物，每一棟建物及其基地均有 獨立之所有權，非區分所有建物，原告主張依公寓大廈 管理條例第57條、58條請求移轉或交付系爭不動產，顯 無理由。被告雖曾與臺灣新故鄉管理委員會協議，同意 將被告所建造之警衛室、活動中心會議室二棟建物及28 筆社區內公園綠地籃球場、涼亭等用地贈與給臺灣新故 鄉社區管理委員會，但原告並非臺灣新故鄉社區管理委 員會，非契約當事人，無從依被告與臺灣新故鄉社區管 理委員會之協議而為本件請求。
⒉退步言之，縱認被告同意將二棟建物、28筆土地贈與25 棟楝建物所有權人，但必須259棟建物所有權人全部同 意受贈，意思表示才能合致，贈與契約才能成立，但臺 灣新故鄉社區目前只有150人同意受贈，故贈與契約並 未成立，再退萬步言，縱認贈與契約成立，亦僅該259



人有請求被告移轉二棟建物、28筆土地之「債權」而已 ，該259人尚未取得該二棟建物、28筆土地之所有權即 物權，無從行使民法第821條之請求權，且原告訴之聲 明請求被告返還二棟建物，3筆土地與原告及其附表所 示之人，又請求被告應按應有部分各1/259移轉登記予 原告及附表所示之人，除自認其未取得系爭不動產所有 權外，亦已自相矛盾，因其既無所有權，即不得依民法 第821條規定請求返還，若其得請求返還，即無須請求 移轉所有權，且民法第821條係規定，各共有人對於第 三人得就共有物之全部為「本於所有權之請求」，但回 復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。原告 及其附表所示之人，既非系爭不動產之所有人，無適用 民法第821條規定之餘地，其依民法第821條規定請求移 轉登記，顯無理由。
㈢原告又主張依消費者保護法第22條規定而為請求，但消費 者保護法第22條係規定，「企業經營者應擔保廣告內容為 真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業 經營者之商品或服務廣告之內容，於契約成立後，應確實 履行。」經查，28筆土地及二棟建物不在原來13張建造執 照申請範圍內之公共設施，為無可爭議之事實，系爭不動 產均有獨立所有權，原告將之曲解為區分所有建物之共用 部分，已無足採，且上開規定並未明定「廣告為要約」或 「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容 ，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於 契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契 約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部 。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或 企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說 明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不 實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，自難逕謂該 廣告為要約或已當然成為契約之一部，最高法院92年度台 上字第2694號判決闡釋甚明，由原告與被告所訂之房屋及 土地預定買賣契約書觀之，僅就坐落彰化市○○○段○○ ○段000000號土地及「臺灣新故鄉」H區27號建物而為買 賣之約定，並未就上開原屬「要約引誘」之28筆土地、二 楝建物之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要 約」，依上開最高法院見解，自難逕謂該廣告為要約或已 然成為契約之一部份，原告依消費者保護法第22條規定， 請求移轉系爭不動產，仍無理由。況被告一再強調廣告內 之警衛室及活動中心等建物被告均已興建，連同28筆土地



係被告要無償贈與259戶建物所有人，其不願受贈，僅圖 享受使用28筆土地、二棟建物之利益，卻將房屋稅、土地 稅之納稅義務留給被告負擔，其欠公允，莫此為甚。 ㈣末查，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前 ，得拒絕自己之給付，民法第264條定有明文，故若認原 告之請求有理由，被告已代墊1,720,550元之地價稅、房 屋稅，被告主張同時履行抗辯，在原告返還該1,720,550 元之前，被告拒絕給付。並聲明：⒈原告之訴及假執行之 聲請均駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
兩造不爭執事項：
㈠被告恒拓建設股份有限公司為臺灣新故鄉社區之原始起造 建設公司，於92年間以13張建築執照及使用執照，分ABCD EFGHI等區陸續興建臺灣新故鄉社區地上四層或五層之建 物，共200～300棟出售，已全數辦理區分所有權人專有部 分土地及房屋之所有權移轉登記並交屋，該社區現有259 戶區分所有權人如附表一所示。
㈡坐落彰化縣○○市○○段000地號、面積72.6平方公尺、 使用分區類別為山坡地保育區丙種建築用地之土地，其上 同地段549建號、門牌號碼為彰化縣○○路000巷0號、面 積6.9平方公尺、主要用途為警衛室，屬於A區使用執照號 碼95府建管（使）字第12388號共11棟建物中之1棟即編 號A12，上開土地及建物登記所有權人均為被告公司；坐 落彰化縣○○市○○段000○000地號、面積分別101.63、 107.45平方公尺、使用分區類別均為山坡地保育區丙種建 築用地之土地，其上同地段602建號、門牌號碼為彰化縣 ○○路000巷00號、面積178.61平方公尺，主要用途為社 區管理中心及會議室，屬於F區使用執照字號95府建管（ 使）字第12387號共21棟建物中之1棟即編號F17，土地及 建物登記所有權人均為被告公司。
㈢被告公司銷售臺灣新故鄉社區銷售時規劃社區內之公共設 施有水管、步道、景觀台、涼亭、水塔、公園綠地、籃球 場、滯洪池、社區管理中心及會議室、警衛室等，除前項 彰化縣○○市○○段000地號土地及549建號警衛室暨同段 973、974地號土地及602建號社區管理中心及會議室等在 起造之建築執照及使用執照範圍內外，其餘公共設施設置 於如附表二所示編號1～6、9～27號所有權登記於被告名 下之25筆土地上，28筆土地及2棟建物之公共設施均已點 交予新故鄉社區全體住戶使用。嗣被告於107年6月26日將 前項警衛室、社區活動中心及會議室上鎖不讓新故鄉社區 住戶使用，其餘公共設施仍由該社區使用中。




㈣被告公司同意將上開28筆土地及2筆建物所有權轉登記予 臺灣新故鄉社區，98年系爭社區成立聯合管理委員會並成 立臺灣新故鄉企業社，欲辦理所有權移轉登記於臺灣新故 鄉企業社名下，惟因企業社無法人資格未准辦理登記而撤 回申請，後新故鄉社區管委會於101年社區第二次區分所 有權人大會決議，以彰化縣彰化市安溪社區發展協會名義 申請將公共設施之土地及建物移轉登記予該協會名下，10 2年臺灣新故鄉社區管委會主席李昭浪（申請人）與被告 公司（相對人）在彰化縣消費爭議調解委員會進行消費爭 議調解，雙方同意將產權移轉登記予申請人，嗣103年5月 臺灣新故鄉社區管理委員會新選任主任委員林佩蓉以存證 信函告知被告，社區管委會不同意警衛室及活動中心之土 地及建物所有權移轉登記予安溪社區發展協會，要求被告 將此部分產權移轉登記予全體區分所有權人，被告亦以存 證信函回覆請管委會提出全體區分所有權人身本證影本及 贈與移轉登記同意書以辦理上開移轉事宜，安溪社區發展 協會於103年9月函被告撤除產權承受人名義接受移轉臺灣 新故鄉社區公共設施之產權；臺灣新故鄉社區106年4月30 日106年度第二次區分所有權人會議再決議通過，社區公 共產權多筆土地及警衛室、活動中心，請彰化市安溪社區 發展協會以社團法人資格暨產權承受人名義接受被告移轉 公設產權，管委會並於同年7月25日發函被告公司由安溪 協會為產權承受人名義將公共設施產權31筆土地及2棟建 物移轉登記予安溪社區發展協會；被告於98年已將全部公 共設施之土地及建物共30筆點交臺灣新故鄉社區使用，土 地地價稅及房屋稅則均由被告繳納迄今，即發函要求管委 會應支付歷年由被告代繳之地價稅及房屋稅。
㈤本件原告僅請求被告移轉登記系爭警衛室、活動中心暨會 議室之3筆土地及2棟建物所有權，被告則同意將公共設施 所在之28筆土地及2棟建物所有權一併全部移轉登記予社 區全體區分所有權人，惟不同意原告所為上開系爭3筆土 地及2筆建物之一部請求。
㈥被告公司前於106年2月3日經股東會決議解散，嗣於106年 3月25日選任甲○○為清算人，後於106年3月29日（本院 收文戳章）向本院呈報清算人，經本院於106年5月2日發 函准予備查，目前清算中。
本院得心證之理由：
㈠本件需審認者為：
⒈系爭彰化市○○段000地號及其上549建號警衛室，暨同 地段973、974地號及其上602建號社區管理中心及會議



室是否屬於臺灣新故鄉社區之共有部分？
⒉原告依據公寓大廈管理條例第4條第2項、第57條、第 58條及民法第799第2項、第821條但書規定請求被告將 系爭3筆土地及2筆建物所有權移轉登記予原告及附表一 所示全體共有人分別共有，並返還予原告及附表一所示 全體共有人有無理由？
㈡按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之 使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組 織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文 。另依公寓大廈管理條例第62條授權所定之公寓大廈管理 條例施行細則第12條規定，公寓大廈管理條例第53條所定 其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區， 指下列情形之一：㈠依建築法第11條規定之一宗建築基地 。㈡依非都市土地使用管制規則及92年3月26日修正施行 前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。 ㈢其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使 用與管理具有整體不可分割之地區。是依前揭條例、施行 細則之規定，除公寓大廈管理條例第3條第1款所規定之構 造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區 分為數部分之建築物及其基地外，於上開情形所組成之集 居地區，如符合共同設施使用與管理具有整體不可分性之 要件時，亦應準用公寓大廈管理條例有關管理及組織之規 定。又所謂「共同設施之使用與管理具有整體不可分性」 在非屬同一宗建築基地或非在同一申請許可開發範圍內之 多數獨立使用之建築物，及應進一步審查其共同設施之使 用與管理是否有具整體不可分性，至於共同設施之內容為 何，依內政部92年11月17日台內營字第0920089857號函釋 「…三、但查非都市土地申請開發住宅社區應送區域計畫 擬定機關審議同意（許可）之案件，應依非都市土地開發 審議作業規範規定擬具開發計畫送審，開發計畫中應包含 住宅社區管理計畫，其中有關社區管理委員會輔導成立計 畫部分並規定：『…其管理委員會之成員及管理範圍，於 開發完成時需涵蓋全部社區，一社區以設置一管理委員會 為原則，…』；另該規範中並明定可支用公共基金之基本 性公共設施或必要性服務設施，其範圍如下：1.污水處理 設施及污水、雨水下水道。2.道路。3.公共停車場、路邊 停車。4.閭鄰公園、兒童遊戲場、非營利之公共集會、運 動及遊憩場所。5.指標、街俱、公共景觀及植栽。6.路燈 。7.公共水塔、水池及輸水管線。8.一般廢棄物清除、處 理之運輸、貯存之工具及設施。9.其他維生必要之公用水



電、電信設備。10.其他依公寓大廈管理條例第10條及第 11條規定事項。查系爭社區係由被告公司於92年起造，建 築基地及公共設施用地均屬非都市土地使用中之山坡地保 育區丙種建築用地，領有13張建築執照及使用執照，分AB CDEFGHI等區申請建造每戶地上四層或五層獨立建物共20 0～300棟，及地上一層警衛室1棟、地上二層社區管理中 心暨會議室1棟，同區內各戶為連棟式建築，其各宗基地 地號及建築於構造上各自獨立，業經調取各區使用執照申 請書及建造執照、各戶坐落圖面、現場照片在卷可稽；又 系爭社區於A區設有守衛室，僅於該處有對外出入之單一 道路，與外部為明顯之區隔，另設有步道、花園、車道、 景觀台、涼亭、水塔、公園綠地、籃球場、滯洪池，由系 爭社區住戶共同使用，此為兩造所不爭執，足認系爭社區 內各住戶構造上雖各為獨棟透天建築物，惟各區共用共同 設施，且同區內各戶建築物為連棟構造，是據此足證系爭 社區在使用上及管理上具有相互關連之整體不可分性，屬 於公寓大廈管理條例第53條所稱集居地區，就社區管理及 組織，固應準用公寓大廈管理條例之規定；惟公寓大廈管 理條例第57條第1項：「起造人應將公寓大廈共用部分、 約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊 及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施 、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選 或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會 或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類 管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。」、第 58條：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照 ，不得辦理銷售。公寓大廈之起造人或建築業者，不得將 共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難 設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定 專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」 之規定，係就「共用部分」明定起造人之移交共用部分等 之義務及移交期限，及不得將共用部分，包含法定空地、 法定停車空間及法定防空避難設備，讓售區分所有權人以 外之人，然上開規定均非關於「共有部分」所有權歸屬之 認定依據。
㈢次按數人區分一建築築物，而各有一部者，該建築物及其 附屬物之共同部分，推定為各所有人共有，民法第799條 定有明文。所謂共同部分，指性質上不許分割而獨立為區 分所有客體之部分而言，意指專有部分以外之建築物部分 ，其與區分所有部分在使用目的上有密不可分之關係，不



得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體者 而言。查系爭社區警衛室位於A區申請單獨編列建號即549 建號、面積6.90平方公尺，依照建築圖說守衛室建物列為 專用部分，其坐落土地821地號於圖說中列為共用部分， 社區活動中心暨會議室位於F區申請單獨編列建號即602建 號、二層、總面積178.61平方公尺，依照建築圖說建物及 土地均為共用部分，惟上開守衛室、社區活動中心暨會議 室與A區及F區之其他區分所有建物為連棟構造，雖其用途 上為各區共用之公共設施，惟結構上均為1棟獨立建物， 單獨為所有權之登記，有獨立建號，並非依附於A區或F區 其他棟建築以助其效用而未具獨立性之附屬建築，警衛室 之設置目的在提供警衛站岡處所以維護社區安全，社區活 動中心及會議室之設置目的在提供社區住戶得有互相交流 並共同活動場所之用，換言之，各該用途設定乃屬民法第 767條所謂法令對於所有人自由使用其所有物之限制，尚 難謂警衛室、社區活動中心及會議室與區分所有建築物之 專有部分在使用目的上有密不可分之關係，再系爭警衛室 、社區活動中心及會議室等建物具有構造上及使用上之獨 立性，與其他區分所有部分非不能分離，係得個別成為單 獨所有權之客體，自非屬民法第799條規定所謂「共有部 分」，實堪認定。
㈣又按公寓大廈管理條例第4條第2項規定：「專有部分不得 與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地 上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，其立法意旨 ，乃為維持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避 免法律關係趨於複雜。準此，已登記之區分所有建築物與 其所屬基地所有權之權利人同一者，應受上開不得分離轉 讓之限制，固不待言；惟若登記之區分所有建築物與其所 屬基地所有權已非屬同一人者，區分所有建築物所有權人 及所屬基地所有權人，各自得獨立處分其權利，則無從適 用首開規定，限制區分所有建築物所有權人及基地共有人 應併同轉讓其等房地權利之餘地（最高法院100年度台抗 字第338號民事裁判要旨參照）。查系爭警衛室、社區活 動中心暨會議室如前所述並非系爭社區共有部分，且土地 及建物之所有權均單獨登記於被告名下，自無從適用上開 條例第4條第2項規定，得以主張所有權應歸屬於台灣新故 鄉社區全體區分所有權人所有；再系爭社區各區分所有權 人向被告買受獨棟建物及獨立基地時，買賣契約標的物範 圍並未包含附表二所示公共設施所在之土地及建物在內， 雖被告於出售系爭社區時銷售廣告單中有列載各項公共設



施之設置，惟各種公共設施可謂係為了準備、確定、支持 及完全履行主給付義務之具有本身目的之獨立附隨義務， 屬從給付義務，其功能在於使債權人之給付利益獲得最大 可能之滿足，亦即可供社區住戶使用即可，尚不在買賣標 的移轉所有權之範圍內，原告主張系爭社區之全體區分所 有權人對於系爭警衛室、社區活動中心暨會議室及坐落之 土地有共有之所有權存在，於法無據。
㈤縱上所述，原告依據公寓大廈管理條例第4條第2項、第57 條、第58條及民法第799第2項、第821條但書等規定，主 張系爭警衛室、社區活動中心暨會議室及其坐落土地，系 爭臺灣新故鄉社區全體區分所有權人有之共有所有權存在 ，顯無可採。
參、從而，原告本於所有權依民法第821條規定，請求被告返還 系爭彰化市福山段821地號及其上549建號警衛室，暨同地段 973、974地號及其上602建號社區管理中心及會議室，及回 復共有物所有權移轉登記予原告及附表一所示全體共有人分 別共有，為無理由，不應准許，應予駁回。又原告既受敗訴 之判決，其假執行之聲請，即失所附麗，亦應併予駁回。肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無 影響，爰不逐一論述，併此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 3 月 28 日
民事第二庭 法 官 黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 3 月 29 日
書記官 王宣雄