臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第33號
原 告 詹雅庭
訴訟代理人 許智捷律師
被 告 吳啟章
吳俊龍
吳楊燕賀（即吳美紅之繼承人）
吳俊賢
上 一 人
訴訟代理人 張柏山律師
複代理人 羅淑菁律師
被 告 吳啟發（即吳錫棋之繼承人）
吳董翠紅（即吳錫棋之繼承人）
吳彰輝（即吳錫棋之繼承人）
吳振豪（即吳錫棋之繼承人）
吳淑檥（即吳錫棋之繼承人）
吳彰忠（即吳錫棋之繼承人）
吳知義（即吳錫棋之繼承人）
吳知賢（即吳錫棋之繼承人）
林月勤（即吳錫棋之繼承人）
吳芷昀（即吳錫棋之繼承人）
吳予娢（即吳錫棋之繼承人）
吳一民（即吳錫棋之繼承人）
吳翌宏（即吳錫棋之繼承人）
吳一正（即吳錫棋之繼承人）
吳智信（即吳錫棋之繼承人）
凌碧甫（即吳錫棋之繼承人）
凌鳳辰（即吳錫棋之繼承人）
凌端（即吳錫棋之繼承人）
凌綵芳（即吳錫棋之繼承人）
凌綵玲（即吳錫棋之繼承人）
吳玉緣（即吳錫棋之繼承人）
吳玉枝（即吳錫棋之繼承人）
吳嘉仁（即吳園之繼承人）
李吳秀卿（即吳園之繼承人）
林吳美玉（即吳園之繼承人）
吳美絹（即吳園之繼承人）
吳晨萍（即吳園之繼承人）
吳美珍（即吳園之繼承人）
吳聰美（即吳園之繼承人）
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國108年2月26日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟 標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當 事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第5款定有明文。依 原告訴請本件拆屋還地事件，拆屋屬處分行為，應得房屋公 同共有人全體之同意（民法第828條第3項參照），自應將公 同共有人全體列為被告，當事人始為適格，屬為訴訟標的之 法律關係，對於數人必須合一確定之情形。從而，原告起訴 時係以吳啟章為被告，嗣又認下述請求拆除之未辦保存登記 建物應屬已死亡之吳文芳、吳園及吳錫棋所共有，再具狀追 加其等繼承人吳啟發、吳董翠紅、吳彰輝、吳振豪、吳淑檥 、吳彰忠、吳知義、吳知賢、林月勤、吳芷昀、吳予娢、吳 一民、吳翌宏、吳一正、吳智信、凌碧甫、凌鳳辰、凌端、 凌綵芳、凌綵玲、吳玉緣、吳玉枝、吳嘉仁、李吳秀卿、林 吳美玉、吳美絹、吳晨萍、吳美珍、吳聰美、吳俊賢、吳俊 龍、吳楊燕賀等32人為被告，應予准許。又被告經合法通知 ，於最後言詞辯論期日，除被告吳嘉仁到庭辯論外，其餘被 告均未到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰准 原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告聲明請求：被告應連帶將坐落彰化縣○○鎮○○段0000 00地號土地上（下稱系爭土地），如卷內附圖即彰化縣和美 地政事務所複丈日期107年2月8日複丈成果圖所示，編號甲1 部分，面積137平方公尺之磚造平房、編號甲2部分，面積11 平方公尺之鐵皮棚架拆除（下合稱系爭建物），並將占用之 土地返還原告及其他共有人，並願供擔保，請准宣告假執行 。係主張略以：原告為系爭土地之共有人，惟系爭土地上有
被告共有之系爭建物無權占用，爰依民法第767條第1項及第 821之規定，請求被告除去系爭建物，並將土地返還原告及 共有人。被告雖抗辯系爭建物（和美鎮嘉犁里嘉鐵路30巷17 號未辦保存登記建物）與系爭土地應成立法定租賃關係，有 民法第425條之1之適用，惟已死亡之吳錫棋、吳園、吳文芳 於53年間建造系爭建物時，並未經當時系爭土地（重測合併 前為嘉犁小段240地號）其他共有人曾糴之同意，且因吳錫 棋、吳園、吳文芳三人先無權占有基地、擅自興建系爭建物 後數年，曾糴嗣於共有土地之空地部分另興蓋建物，縱未曾 訴訟爭執，但並非因「先占先贏」，即得據此認定曾糴有同 意其他共有人優先選擇占有共有土地之特定位置，故系爭建 物即屬無權占用基地，其餘共有人本即得請求拆除，並無容 忍之義務，被告等人既無土地所有權，亦無其他權源，自屬 無權占有，故不得適用民法第425條之1之規定。至證人曾鴻 謀（曾糴的孫子）證述，他是稍微年長懂事之後，增加新建 屋等語，顯然是系爭建物興建多年後才新蓋（曾糴）的（房 屋）。另被告等人因歷多次繼承、法拍、贈與、買賣、合併 、分割，迄本院104年度彰簡字第435號裁判分割時，僅餘被 告吳翌宏、吳啟章尚有土地部分持分，則被告吳翌宏、吳啟 章因受分割判決之形成效力所及，亦本即有拆除系爭建物之 義務等語。
三、被告曾到庭或具狀表示意見者略述如下，餘則未到庭亦未具 狀作何聲明或陳述：
（一）被告吳俊賢聲明：原告之訴駁回，若受不利判決，願供擔 保，請准宣告免假執行。抗辯略以：彰化縣○○鎮○○段 ○○○段000○000地號土地於74年間重劃後，變更為彰化 縣○○鎮○○段000○000地號土地，後於92年1月21日再 合併為869地號土地，嗣於105年7月29日裁判分割，由原 告與他人共有分得系爭土地。而吳錫棋、吳園、吳文芳、 吳菊為兄弟姊妹，曾糴為吳菊之丈夫，當時由曾糴、吳錫 棋、吳園、吳文芳共有嘉犁小段241地號土地，於50年間 吳錫棋、吳園、吳文芳、曾糴均有意於共有地上興建房屋 ，但考量到姓氏不同，及將來祭祀祖先及繼承之事宜，因 此吳家與曾家協議分開興建房屋。吳錫棋、吳園、吳文芳 三兄弟於左側土地共同興建三合院即含系爭建物，而曾糴 於右側土地興建二層樓房即本院104年度彰簡調第232號分 割共有物事件囑託測量之複丈成果圖編號丙1、丙2，並由 其等子孫繼續使用至今，雙方多年來均無任何反對意見， 且證人曾鴻謀為曾糴之孫子，目前亦仍住在該二層樓房， 亦證稱其自有記憶以來，家中長輩與住隔壁的長輩從來沒
有就土地發生糾紛，長輩也都已經講好了等語。顯見吳錫 棋、吳園、吳文芳三兄弟與姊夫曾糴已談妥在共有土地上 各自興建房屋之事，顯然吳錫棋、吳園、吳文芳三兄弟與 姊夫曾糴當時已互相同意對方在四人共有土地上興建房屋 ，故吳錫棋、吳園、吳文芳三兄弟興建房屋係有取得全體 共有人同意，且原告詹雅庭之夫吳鴻仲係吳錫棋之孫，自 小就生活在上揭三合院，全然知悉上開情事。則系爭土地 及系爭建物原同屬被告等及其被繼承人所有。嗣後被告等 及其被繼承人僅將系爭土地持分出賣予被告吳智信，被告 吳智信再出售予原告詹雅庭，但系爭建物沒有出賣，仍由 被告等公同共有，依民法第425條之1第1項規定，土地受 讓人即原告與讓與人即被告等間推定有租賃關係存在，原 告不得請求被告拆屋還地等語。
（二）被告吳俊龍陳稱略以：那個房子是我們蓋的，我們戶籍也 都還在那邊，我母親也都住在那邊，當初賣給吳智信，只 有賣他土地，他也有說他新竹還有房子，還用不到，日後 若他要蓋房子，他會事先跟我們說。但他後來生意失敗才 將持份賣給詹雅婷。我是95年賣的，他也知道我的腳萎縮 ，所以他說日後要蓋房子會跟我們討論等語。
（三）被告吳啟章陳稱略以：我的土地（持分）、房子都沒有賣 ，為何要告我，我母親都已經九十歲了，還住在那邊。當 時分割共有物的訴訟我都沒有去開庭，我都在上班等語。（四）被告吳嘉仁、李吳秀卿、林吳美玉、吳美絹聲明原告之訴 駁回。抗辯略以：系爭建物自始建築時有經過全體共有人 同意，且50幾年來並無任何糾紛，即有合法權源，並非無 權占有。而原告亦為親屬，又僅住在隔鄰，其向吳智信所 購買系爭土地持分時，明知土地上有合法建物存在，且知 被告吳俊龍、吳楊燕賀仍居住在內之事實，故本案應適用 民法第425條之1規定，原告請求無理由等語。四、得心證之理由：
１、原告主張為系爭土地之共有人，系爭土地上有門牌號碼彰化 縣○○鎮○○里○○路00巷00號之三合院，此門牌號碼之建 物係未辦保存登記之建物，依107年期稅籍登記之納稅義務 人與繼承關係，應認系爭建物即如卷內附圖所示編號甲1部 分，137平方公尺磚造平房、編號甲2部分，面積11平方公尺 鐵皮棚架（附屬於前述建物為附屬物），係屬被告公同共有 部分（前述和美鎮嘉犁里嘉鐵路30巷17號房屋之稅籍部分， 有二個編號，原告所請求拆除者應係稅籍編號0000000000， 建物構造別為木石磚造（磚石造），面積12.50平方公尺， 折舊年數54，原登記吳錫棋、吳園、吳文芳三人共有，並註
記因吳文芳死亡，吳文芳部分改登記為吳啟章、吳俊龍、吳 俊賢、吳美紅持有者；另稅籍編號00000000000，構造別木 石磚造（磚石造），面積76.60平方公尺，折舊年數43，登 記為吳啟發（吳錫棋之子）者，非本件請求之標的），被告 並未爭執，亦有相關之土地登記謄本、107年期稅籍資料、 原告製作之吳錫棋、吳園、吳文芳繼承系統表及相關戶籍謄 本資料與現場相片等在卷可稽。本院亦會同地政事務所派員 勘測在案，各製有勘驗筆錄與卷內附圖即土地複丈成果圖附 卷可參，堪信屬實。
２、原告主張系爭建物係無權占用系爭土地，應予拆除一節，被 告否認，抗辯如上，意指系爭建物與系爭土地間應適用民法 第425條之1之法定租賃關係，並非無權占用等語。經查，彰 化縣○○鎮○○段○○○段000○000地號土地於74年間重劃 後，變更為彰化縣○○鎮○○段000○000地號土地，於92年 間合併為彰化縣○○鎮○○段000地號土地，嗣於105年間， 經本院彰化簡易庭104年度彰簡字第435號民事判決分割，其 中系爭土地即由原告與其夫吳鴻仲共有取得。與前述和美鎮 嘉犁段嘉犁小段240地號土地，於36年6月第一次土地登記時 ，係由吳天德以應有部分12分之6，吳錫棋、吳園、吳文芳 以應有部分各12分之2共有。36年11月間吳天德出售其土地 應有部分，該土地由吳錫棋、吳園、吳文芳與曾糴以應有部 分各12分之3共有。74年1月間和美鎮嘉犁段嘉犁小段240地 號土地因農地重劃地號改編為和美鎮大嘉段871地號土地， 仍由吳錫棋、吳園、吳文芳與曾糴以應有部分各12分之3共 有等情，有相關土地登記與異動資料影本等在卷可參。佐以 系爭建物據前述107期之稅籍資料折舊為54年，可計算為吳 錫棋、吳園、吳文芳於53年間初建，斯時土地其餘共有人僅 其三人之姐夫曾糴，則衡諸人曾鴻謀（曾糴之孫）證述略以 ：土地若是自己的，上面的房子應該也是自己的。那時候我 祖父母有跟他的兄弟或他的父母講好，這我不知道，到目前 為止沒有糾紛，那土地上的房子就是我們的，跟他們沒有糾 紛。我從出生以來，我們的土地跟他們都沒有糾紛。19號的 房子（系爭建物）在我們土地上，那筆土地本來是共有，後 來在去年有分割清楚，我們19號房子本來也是蓋在共有的土 地上，但大家也都沒有意見，長輩也都已經講好了。隔壁的 三合院是我舅公、叔叔的，從我小時候他們就住在那邊等語 ，自堪核認系爭建物於興建時係得系爭土地全部共有人之同 意，已有特定範圍分管之事實。雖原告又陳稱，吳錫棋、吳 園、吳文芳之繼承人嗣就土地權利分別移轉至前述分割共有 物判決時，僅被告吳啟章、吳翌宏尚有繼承取得之應有部分
，亦各取得彰化縣○○鎮○○段000地號土地分割出之土地 ，被告吳啟章、吳翌宏受該分割判決效力所及，均有拆除系 爭建物之義務等語。惟相關土地權利於系爭建物興建後之異 動效果堪生何法律效果，容論於下段。只系爭建物既屬被告 公同共有者，依民法第828條第3項，拆除系爭建物之處分行 為，除法律另有規定外，應得被告全體之同意，則原告所陳 如上，指吳啟章、吳翌宏受前述本院另案分割判決效力所及 ，均有拆除系爭建物之義務一節，於本件之請求，自難據為 系爭建物已堪處分拆除之合法論據。
３、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數 額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定 有明文。此條文雖係於88年間新增，惟依其立法理由「二、 土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房 屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋 同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或 將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最 高法院四十八年台上字第一四五七號判例、七十三年五月八 日七十三年度第五次民事庭會議決議參照）認為除有特別約 定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但 應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭 議並期明確，爰將其明文化。又為兼顧房屋受讓人及社會經 濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外， 推定有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項二十年 之限制。爰增訂第一項。」，即屬司法實務上歷來見解之明 文化，並不涉法律不溯既往之情事。又土地共有人就其分管 部分所建之房屋，基於台灣社會相沿之通念，亦允宜核認有 此民法第425條之1之適用。從而，吳錫棋、吳園、吳文芳於 共有分管之土地興建系爭建物，嗣系爭建物由被告繼承，該 分管之土地則數經移轉而迄由原告與其夫共有取得，被告抗 辯有段首所揭民法第425條之1之適用，本院可加採取。綜上，原告主張系爭建物係無權占用系爭土地，並依所有物返還請求權之法律關係，請求被告應拆除系爭建物，返還土地，被告既抗辯應適用民法第425條之1，係據此法定租賃關係而占用土地，則原告之請求即無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依憑，併應駁回。
五、本件為判決之事項已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法核不
影響判決結果，爰不贅論。
結論：原告之訴無理由，併依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 20 日
民事第三庭 法 官 洪榮謙
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 3 月 20 日
書記官 廖春慧