臺灣宜蘭地方法院民事判決 107年度訴字第164號
原 告 李文槐
訴訟代理人 陳敬穆律師
複 代理人 朱一品律師
被 告 李炎振
訴訟代理人 林世超律師
被 告 林維清
訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國108年2
月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴意旨：
㈠、緣坐落宜蘭縣○○鄉○○段000○號即門牌號碼宜蘭縣○○ 鄉○○路○段000巷00號建物（下稱系爭房屋）於71年10月 12日辦理建物所有權第一次登記時，雖登記於被告李炎振（ 下稱李炎振）名下，惟實為原告與李炎振之父親即訴外人李 夏出資興建，且李夏將系爭房屋規劃為祖產，系爭房屋之原 始取得人李夏並無與李炎振間有贈與行為進而為物權變動之 合意，是系爭房屋雖經登記為李炎振名義，但不因71年10月 12日之登記而取得系爭房屋之所有權，此部分之事實業經本 院101年度簡上字第22號遷讓房屋確定判決認定在案，期間 李炎振亦在自承系爭房屋為李夏之遺產之前提事實下，曾向 本院家事法庭提出104年度家訴字第22號分割遺產之訴訟。 詎李炎振明知系爭房屋並非其所有，卻仍在完全沒有知會原 告及全體繼承人之狀況下私自與被告林維清（下稱林維清） 訂立買賣契約出售系爭房屋（下稱系爭買賣），並於107年1 月31日完成所有權移轉登記。然房屋買賣為價額甚高之買賣 行為，衡情買受人對於建物之狀況，包括坐落位置、產權是 否清楚、建物占有狀況以及建物內部使用情形均甚為關心， 稍有疑慮即會嚴重影響其承購意願，詎林維清向李炎振購買 系爭房屋，自始至終從未直接到建物內部審視建物使用情形 ，且細觀被告等人提出之不動產買賣契約書，係記載以新臺 幣（下同）483萬元為買賣價金，而不動產買賣既屬價額甚 高之買賣行為，能否利用該不動產勢必會影響買受人承買之 意願及價格，但按該契約書第12條特別約定第2項：「因目
前該屋有其他共有人占用，故不點交，以現況移交。」，足 見林維清明知系爭房屋無法使用仍執意以高價購買系爭房屋 ，實已與常情嚴重相悖，足見系爭買賣為通謀虛偽意思表示 。準此，被告間就系爭房屋之系爭買賣及及所有權移轉行為 ，均為通謀虛偽意思表示，自屬無效；而李炎振未行使請求 林維清塗銷系爭房屋所有權移轉登記以回復為李炎振名義， 自屬怠於行使權利，則原告依代位權規定代位李炎振訴請林 維清塗銷系爭房屋之所有權移轉登記。再者，李炎振為系爭 房屋之登記名義人，而原告則為系爭房屋坐落基地之所有權 人，縱李炎振要出售系爭房屋，依法亦需通知基地所有權人 是否優先購買，倘若無通知優先購買權人，其契約不得對抗 優先購買權人，亦即倘若出賣人未踐行法定程序，優先購買 權人即得撤銷該買賣之債權及物權行為，請求回復不動產之 移轉登記。爰依民法第87條第1項前段、第113條、第242條 及土地法第104條請求林維清應塗銷系爭房屋所有權移轉登 記。並聲明：林維清應將系爭房屋於107年1月31日向宜蘭縣 羅東地政事務所以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗 銷。
二、被告均聲明請求原告之訴駁回聲請，如受不利益判決，願供 擔保免為假執行。答辯意旨：
㈠、被告李炎振部分：
１、本件李炎振出售系爭房屋與林維清，買賣價金為483萬元， 有簽訂不動產買賣契約書，並委託慶昇代書事務所地政士陳 慶森辦理，本件不動產買賣價金包括簽約款433萬元及交屋 款50萬元，地政士陳慶森並依規定於107年1月內政部實價登 錄申報本件不動產買賣價金為483萬元，買賣價金分兩次付 款，係由買受人林維清分別於107年1月24日、同年2月1日由 冬山鄉農會匯款433萬元、50萬元至李炎振於合作金庫羅東 分行0000-000-000000帳戶。另原告向李炎振提起偽造文書 等案件，經宜蘭地檢署107年偵字第4722號為不起訴處分確 定，認定被告間系爭本建物確有交易之真意。
２、系爭房屋在101年簡上字第22號固判決認定係李夏生前所規 劃之祖產，在李夏死亡後，繼承分分割遺產前，屬公同共有 。惟原告在104年家訴字第22號分割遺產事件，改口否認系 爭房屋及同段921建號建物為李夏之遺產，因原告曾於102年 4月2日將921建號(應有部分1/2）以買賣為由過戶至其子李 政德名下，又將冬山鄉群英段1470、1472地號土地於90年3 月19日由母親李王金露贈與原告自己，並將1471之1地號土 地應有部分1/2設定抵押250萬元債務，因而辯稱歷經數十年 變化，雙親已決定由全體繼承人繼承，改為由原告取得，惟
經上開判決認定原告所述不實。倘系爭房屋為祖產非李炎振 所有，然原告於李炎振出賣系爭建物前，發函給李炎振，要 以35萬元向李炎振購買系爭建物，更足證原告亦認定系爭房 屋係屬李炎振所有，且若非原告對系爭房屋為李炎振所有不 爭執，並承認被告間買賣契約為真實，又如何在本件主張其 有優先承買權。
３、本件原告既主張依土地法第104條第1項對系爭房屋有優先承 買權，足證其對系爭房屋所有人為被告，即不加爭執，且承 認被告間之買賣契約屬實，才主張要優先承買，惟之前發函 僅表示以35萬元購買系爭房屋，而不為被告所接受，被告已 另依存證信函催告原告，請依同一條件（即買賣價金483萬 元）購買，並於收受函後10日內向被告指定之地政士陳慶森 辦理優先承買手續，否則將喪失優先承買權利，並透過法院 公證處以107年度宜院認字第000000000號認證函再度通知原 告是否以同一條件483萬元優先承買，原告並未於上開期間 主張優先承買，即已喪失優先承買期限。
㈡、被告林維清部分：
１、林維清係在107年1月22日與李炎振簽訂不動產買賣契約，以 483萬元購買系爭房屋。於簽約後即於107年1月24日、2月1 日在冬山鄉農會將買賣價金433萬元、50萬元匯至李炎振在 合作金庫銀行羅東分行之帳戶，確有價金之支付。且被告間 買賣契約簽訂之時，於契約上亦附有該建物之照片，李炎振 亦出示該建物內部照片予林維清，故林維清在對於系爭房屋 之外觀及內部情形知悉後，因而有購買之意願，方簽訂買賣 契約書。而在簽訂買賣契約時有見證之地政士陳慶森在場見 證，亦可佐證林維清確有向李炎振購買系爭房屋確為事實， 此均足證前開買賣確係真正，原告所主張被告間之買賣係出 於通謀虛偽意思表示而無效云云，即無理由。且查系爭房屋 業經保存登記，李炎振為該建物之登記名義人，林維清信賴 系爭房屋之登記而依買賣之法律行為為物權變動之登記，依 民法第759-1條第1項規定，縱使原先登記之物權有不實情形 ，然此一物權變動之效力亦不受影響。從而原告主張李炎振 並非系爭房屋之實際所有權人云云，根本不影響被告間就系 爭房屋所有權所為之物權變動登記。
２、原告另主張李炎振為系爭房屋之登記名義人，而原告則為系 爭房屋坐落基地之所有權人，縱李炎振要出售系爭房屋，依 法亦需通知基地所有權人是否優先購買，倘若沒有通知優先 購買權人，其契約不得對抗優先購買權人，實務上就土地法 第104條之優先購買權咸認為具有物權上之效力，亦即倘若 出賣人未踐行法定程序，優先購買權人即得撤銷該買賣之債
權及物權行為，請求回復不動產之移轉登記云云，查本件出 賣人李炎振表示其業以存證信函定期催告原告，請原告依買 賣價金483萬元之同一條件表示是否行使優先購買權，然原 告並未於出賣人李炎振催告期間內主張以同一條件行使優先 購買之權，原告自已喪失優先購買之權利，從而原告執土地 法第104條第1項、第2項規定為主張，亦無理由。三、本件爭點及本院判斷：
原告主張李炎振明知系爭房屋為李夏之遺產並非其所有，卻 仍在無知會原告及全體繼承人之情形下，私自與林維清為通 謀虛偽意思表示之買賣，並於107年1月31日完成所有權移轉 登記，而被告間就系爭房屋之買賣契約及所有權移轉行為， 既為通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定，自屬無效；而 李炎振未行使請求林維清塗銷系爭房屋所有權移轉登記以回 復為李炎振名義，自屬怠於行使權利，是原告代位李炎振訴 請林維清塗銷系爭房屋之所有權移轉登記等語，為被告所否 認，並以前揭情詞置辯，本件之爭點即為：㈠、原告主張被 告間就系爭房屋之系爭買賣及所有權移轉登記為通謀虛偽意 思表示，主張無效，請求被告林維清將所有權移轉登記予以 塗銷，是否有理由？被告林維清主張有民法第759條之1的適 用，是否有理由？㈡、原告主張就系爭房屋之應有部分有優 先承買權，並予行使，是否有理由？茲認定如下：㈠、原告主張被告間就系爭房屋之買賣及所有權移轉登記為通謀 虛偽意思表示故為無效，請求被告林維清將所有權移轉登記 予以塗銷，並無理由：
１、按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該 第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨 參照）。本件原告主張李炎振於107年1月22日將系爭房屋出 售林維清，並將之移轉登記為林維清，其債權行為與物權行 為均為通謀虛偽意思表示，應屬無效，即應就項有利於自己 之事實負舉證責任。
２、查被告間就系爭房屋之系爭買賣及所有權移轉登記之事實， 有李炎振所提出之不動產買賣契約書、房屋稅繳款書、不動 產買賣成交案件實際資訊申報書（即不動產實價登錄資訊） 可證（見本院卷第23至28頁），並有宜蘭縣羅東地政事務所 於107年3月15日以羅地登字第1070002243號函所檢附之107 年收件羅登字第013850號登記案件資料在卷可佐（見107年 羅補字第53號第48至57頁）。另林維清於簽約後即於107年1 月24日在冬山鄉農會將買賣價金433萬元匯至李炎振在合作 金庫銀行羅東分行之帳戶，餘款50萬元則於107年2月1日由 林維清自冬山鄉農會匯入李炎振同前帳戶等情，亦有合作金
庫商業銀行羅東分行函檢送之歷史交易明細查詢結果資料在 卷可憑（見本院卷第100頁），原告就上開文件之真正亦未 予爭執，而足認屬實。是被告間就系爭房屋之買賣，除簽有 書面契約外，亦確已互為履行交付價金及移轉所有權登記之 義務，而履行完畢，無何可認有通謀虛偽之不實情事。另原 告曾對被告提起偽造文書之告訴，亦經臺灣宜蘭地方地檢署 107年偵字第4722號認定被告間確有系爭房屋之交易真意， 而為不起訴處分確定（見本院卷第121至123頁），可認被告 此部分抗辯，為真實可採。
３、至原告雖以房屋買賣為價額甚高之行為，林維清向李炎振購 買系爭建物，自始至終從未與原告接觸取得同意至房屋查看 內外狀況，與常情嚴重相悖，故主張系爭買賣為通謀虛偽意 思表示云云。惟買受人願意以何價格購買系爭房屋，繫於買 方自行就各項主、客觀因素為綜合判斷之決定，林維清在審 酌系爭建物之周圍環境及其他已知情形，認為以483萬元購 買尚屬相當，願意承擔風險而以高額價金購買系爭房屋，為 其本身之風險考量及意願，尚難以未為原告所指之探究標的 狀況行為，及價金高於原告所認知之市場行情，即認有何不 符常情而為虛偽之情。除此之外，上訴人未另舉證證明被告 間系爭買賣有何不實情形，其此部分之主張，即難認可採， 不足採信。
４、林維清抗辯有民法第759條之1的適用為有理由： 次按依土地法所為之登記，有絕對效力；因信賴不動產登記 之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動 之效力，不因原登記物權之不實而受影響，土地法第43條、 民法第759條之1第2項定有明文。又土地法第43條所謂登記 有絕對效力，係為保護善意之第三人而設，如為惡意之第三 人，固不受保護。惟此之所謂惡意，應係指明知土地登記簿 謄本所登記之所有人，非真正之所有人，或明知其所有權之 登記有無效或得撤銷之原因而言（最高法院87年度台上字第 929號判決參照）。查系爭房屋係登記於李炎振名下，縱經 本院101年度簡上字第22號、104年度家訴字第22號判決均認 定系爭房屋屬於原告及李炎振父親李夏之遺產；惟李炎振為 名義上登記所有權人，其於107年1月22日以系爭房屋所有人 名義與林維清簽訂系爭買賣契約，並於107年1月31日將系爭 房屋以買賣為原因移轉登記等情，有如上述。則林維清信賴 系爭房屋之登記而依買賣之法律行為為物權變動之登記，且 原告未能舉證李維清非善意第三人，自應認李維清應受前揭 法條所揭櫫信賴登記保護原則之適用。其此部分抗辯，為有 理由。
５、從而，原告主張被告間系爭買賣之債權及物權行為均為通謀 虛偽而無效，代位李炎振對於林維清請求塗銷系爭房屋所有 權移轉登記，並無理由，不應准許。
㈡、原告主張就系爭房屋部分有優先承買權，並予行使，並無理 由：
按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人， 於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出 賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契 約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。查本 人件縱未論原告與李炎振就系爭房屋所有權之爭執，原告雖 前雖曾於107年1月16日寄信與李炎振表示以35萬元購買系爭 房屋（見本院卷第36頁），然李炎振並未接受此買賣價格， 嗣被告間於107年1月22日簽訂系爭建物買賣契約，李炎振即 於107年3月31日以羅東郵局存證號碼000122號存證信函催告 原告，請其依同一條件（即買賣價金483萬元）承買，並於 收受函後10日內向被告指定之地政士陳慶森處辦理優先承買 手續，如原告有意願優先承買，請依同一條件為之，否則將 喪失優先承買權利等語（見本院卷第37至38頁），並再以本 院公證處107年度宜院認字第000000000號認證函再度通知原 告是否以同一條件483萬元優先承買，已於107年5月25日合 法送達於原告，然原告逾期並未為優先承買之意思表示。則 原告主張已就系爭買賣行使優先承買權云云，非屬事實，自 無足採。
四、綜上所述，原告主張被告間就系爭房屋之買賣及所有權移轉 行為為通謀虛偽意思表示而無效，並請求林維清塗銷所有權 移轉登記，並無理由；依土地法第104條規定就系爭房屋之 系爭買賣行使優先承買權亦無理由，亦無理由。從而，本件 原告之請求，為無由理由，應予判決駁回，並由本院宣告訴 訟費用之負擔如主文所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法並所提證據，經 斟酌後認均不足影響判決結果，爰不遂一論列，併此敘明。中 華 民 國 108 年 3 月 4 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪
正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 3 月 4 日
書記官 林憶蓉