臺灣士林地方法院民事判決 107年度訴字第1463號
原 告 徐菘欐
被 告 朱記葦
兼上列一人
訴訟代理人 徐明新
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國108年2月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告徐明新應將門牌號碼新北市○○區○○街000號4樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告徐明新應給付原告新臺幣陸萬玖仟肆佰壹拾貳元，及自民國一百零七年十月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告徐明新應自民國一百零七年九月十八日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍仟零壹拾伍元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告徐明新負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告與被告徐明新為姐弟關係，而坐落新北市○○區○○段 00地號土地（下稱系爭土地）上之同段50建號即門牌號碼新 北市○○區○○街000號4樓房屋（下稱系爭房屋），為訴外 人即原告之父徐平開於民國95年1月23日贈與原告，並於95 年1月27日完成登記。詎被告徐明新竟未經原告同意，自96 年7月25日起無權占有系爭房屋，嗣被告朱記葦於105年1月2 7日與被告徐明新結婚後，於105年5月5日入境臺灣，即與被 告徐明新共同無權占有系爭房屋，致原告無法使用收益，妨 害原告所有權之圓滿行使，經原告於106年7月21日以中和秀 山郵局80號存證信函，通知其等於106年8月20日前遷離系爭 房屋，經被告二人於107年7月24日收受，迄今均拒不返還系 爭房屋，依民法第767條第1項規定，原告自得請求被告二人 騰空遷讓返還系爭房屋。
二、又被告徐明新自96年7月25日起無權占有系爭房屋，被告朱 記葦自105年5月5日起無權占有系爭房屋，受有相當於租金 之利益，致原告受有損害，依民法第179條規定，被告二人 自應返還原告所受之相當於租金之不當得利。而系爭房屋距 離淡水捷運站、淡水老街、紅毛城、淡江大學約10分鐘車程 ，距離公車站及便利商店、真理大學步行約2至5分鐘，交通 便利、生活機能良好，經查詢內政部不動產資訊平台、591 房屋交易租售行情，系爭房屋每月租金為新臺幣（下同）6,
500元。據此計算，原告得請求被告二人給付本件起訴日往 前回溯5年相當於租金之不當得利39萬元，及其法定遲延利 息，並自107年9月17日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付原告6,500元。
三、為此，依上開規定提起本件訴訟等語。並聲明： ㈠被告二人應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。 ㈡被告二人應給付原告39萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈢被告二人應自107年9月17日起至返還系爭房屋之日止，按月 給付原告6,500元。
貳、被告則以：
一、被告徐明新與原告間就系爭房屋具有使用借貸關係存在，此 有原告於本院107年度訴字第32號塗銷所有權移轉登記事件 ，曾提出於106年9月26日原告與被告朱記葦之錄音對話譯文 ，其中原告自承：「我只是暫借你們住而已」；107年4月23 日陳報狀-2，其中記載：「若不是看在他是弟弟份上，百般 容忍不和他計較；因卡債纏身20多年，還要父親幫他償清； 看他可憐不斷被討債公司追討，才讓他住在那裡（新北市○ ○區○○街000號4樓）；這11年間沒和你收房租…」可證， 而被告朱記葦係被告徐明新之配偶，故一同居住在系爭房屋 ，被告二人係有權占有系爭房屋。且原告對被告二人提出之 竊佔等告訴，亦經臺灣士林地方檢察署檢察官以107年度偵 字第16692號不起訴處分，更可證被告二人並非無權占有系 爭房屋。
二、再者，原告於106年11月11日在line對話中已同意返還系爭 房屋予訴外人徐平開，而被告已於108年2月18日遷離系爭房 屋，並將鑰匙交付訴外人徐平開，目前訴外人徐平開依民法 第406條規定，對原告提起所有權移轉登記之訴，故系爭房 屋應為訴外人徐平開所有，原告提起本訴自無理由等語，資 為抗辯。
三、並聲明：原告之訴駁回。
參、得心證之理由：
一、原告依民法第767條第1項規定，請求被告二人騰空遷讓返還 系爭房屋，有無理由？
㈠按稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他 方，他方允受之契約，民法第406條定有明文。又不動產物 權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記， 不生效力，民法第758條第1項亦有明文。查原告主張系爭房 屋為其所有，業據其提出土地及建物登記謄本為證（見本院 卷第14至15頁），堪認屬實。至於被告二人雖辯稱：原告已
於106年11月11日表示要將系爭房屋贈與訴外人徐平開云云 ，並提出line對話內容為證。然綜觀上開line內容係原告與 被告徐明新間之對話，訴外人徐平開並未參與其中，縱原告 提及「明新，關於房子的事情，我不想讓爸爸為難，也不想 我們親人搞到這樣子，我想找你回爸爸那邊，跟爸爸一起談 ，把這件事情做一個圓滿的解決」、「就是要談返還的事情 ，看什麼時候有空」、「撤銷告訴，付清房屋稅、地價 稅，完成這兩件事，我馬上會將房子歸還」等語（見本院卷 第115至116頁），惟原告所為意思表示之對象並非訴外人徐 平開，且附有條件，並表示須返家與訴外人徐平開商談，足 認其等間能否達成共識及其內容，均屬未定，自難以該line 對話內容，逕認原告於106年11月11日已對訴外人徐平開為 贈與系爭房屋之意思表示，其等間自無從依前揭民法第406 條規定成立贈與契約，遑論系爭房屋迄今仍登記為原告所有 ，依前揭民法第758條規定，原告即為系爭房屋之所有權人 。故被告二人以前詞抗辯原告非系爭房屋所有權人云云，自 非可採。
㈡次按對於物有事實上管領之力者，為占有人；地上權人、農 育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類 似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有 人；受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之 指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第 940條、第941條、第942條分別定有明文。經查： ⒈原告主張被告徐明新自96年7月25日起占有系爭房屋，被告 朱記葦自105年5月5日起居住使用系爭房屋乙節，業據被告 二人於107年11月21日本院言詞辯論時自認（見本院卷第107 頁），堪認屬實。
⒉至於原告雖主張被告二人均為系爭房屋之占有人云云。然被 告朱記葦係被告徐明新之配偶，其基於共同生活關係，以家 屬身分隨同被告徐明新居住於系爭房屋內，而為被告徐明新 就系爭房屋之占有輔助人，依前揭民法第940條、第942條規 定，系爭房屋之占有人僅為被告徐明新一人，原告主張系爭 房屋之占有人除被告徐明新外，尚包括被告朱記葦，於法自 屬不合。
⒊又被告二人於108年2月20日本院言詞辯論時雖辯稱：其等已 於108年2月18日遷離系爭房屋，並將鑰匙交付訴外人徐平開 云云。然被告二人並未提出任何其等確已騰空遷離系爭房屋 之證據，且本院送達之文書，亦經被告朱記葦於108年2月14 日在系爭房屋收受及代被告徐明新收受，嗣被告二人於108 年2月15日言詞辯論意旨㈢狀記載住所亦為系爭房屋地址，
此有本院送達證書及上開書狀在卷可憑（見本院卷第201至2 02、208至209頁），自難僅以其等片面陳述，遽認其等所辯 為真。
⒋縱認被告二人前揭所辯屬實，惟被告徐明新既未將系爭房屋 及鑰匙返還原告，而係將鑰匙交付訴外人徐平開，依前揭民 法第941條規定，訴外人徐平開僅係受寄人，被告徐明新仍 為系爭房屋之占有人，故被告徐明新仍以前詞抗辯其自108 年2月18日起即未占有系爭房屋云云，亦非可採。 ㈢再按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他 方於無償使用後返還其物之契約，民法第464條定有明文。 又貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者，得終止契 約，民法第472條第1款亦有明定。所謂不可預知之情事，指 在訂立使用借貸契約以後所發生之情事，而非訂立契約時所 能預見者而言。而所謂自己需用借用物，衹須貸與人有自己 需用借用物之原因事實為已足，其是否因正當事由而有收回 之必要，不必深究，良因使用借貸係無償性質，不能附苛刻 條件之故（最高法院58年台上字第788號判例、70年台上字 第182號判決意旨參照）。經查：
⒈被告二人抗辯原告與被告徐明新間就系爭房屋有使用借貸關 係存在乙節，業據其提出106年9月26日原告與被告朱記葦之 對話譯文、原告於107年4月23日陳報狀-2為證。依上開對話 內容，顯示原告曾於106年9月26日要求被告二人遷離系爭房 屋時，對被告朱記葦表示：「我只是暫借你們住而已」（見 本院卷第53頁）；佐以原告於該陳報狀-2，亦記載：「若不 是看在他是弟弟份上，百般容忍不和他計較；因卡債纏身20 多年，還要父親幫他償清；看他可憐不斷被討債公司追討， 才讓他住在那裡（新北市○○區○○街000號4樓）；這11年 間沒和你收房租…」等語（見本院卷第58頁），參以原告與 被告徐明新為姐弟關係，被告徐明新係自96年7月25日起即 占有使用系爭房屋，長達逾10年，倘原告未同意借其使用， 衡情當無置之不理未予催討之可能，足認原告係因姐弟情誼 ，而於96年7月25日將系爭房屋無償借予被告徐明新居住使 用，故被告二人此部分抗辯，應屬可採。
⒉又原告已於106年7月21日以中和秀山郵局80號存證信函，通 知被告徐明新因其已將系爭房屋暨坐落土地出售，為配合將 系爭房屋點交予新屋主，請被告二人於106年8月20日前遷離 系爭房屋，並經被告徐明新於106年7月24日收受，此有原告 提出之存證信函及掛號回執聯在卷可稽（見本院卷第119頁 ），足認原告於上開使用借貸契約成立後，因資金需求，欲 出賣系爭房屋，而有自己需用系爭房屋之情事，始向被告徐
明新表明欲收回系爭房屋，依上開判例及判決意旨，合於民 法第472條第1款規定終止契約之要件。則被告徐明新既已於 106年7月24日收受終止契約之意思表示，即生終止上開使用 借貸契約之效力，故被告徐明新與原告間就系爭房屋之使用 借貸契約，業於106年7月24日終止。
㈣末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項前段定有明文。查系爭房屋為原告所有 ，而被告徐明新與原告間就系爭房屋之使用借貸契約既已於 106年7月24日終止，被告徐明新復未能舉證證明尚有其他占 有系爭房屋之正當權源，其自106年7月25日起即屬無權占用 系爭房屋，則原告依上開法條規定，請求被告徐明新將系爭 房屋騰空遷讓返還予原告，於法有據，應予准許。 ㈤綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告徐明新 將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，於法有據，應予准許；至 於被告朱記葦僅係占有輔助人，原告一併為上開請求，於法 不合，不應准許。
二、原告依民法第179條規定，請求被告二人返還相當於租金之 不當得利，有無理由？
㈠按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年 之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消 滅，民法第126條定有明文。又無法律上之原因而受利益， 致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明 文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社 會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照 ）。查被告徐明新自106年7月25日起無權占有系爭房屋迄今 ，乃無法律上之原因，而受有占有使用系爭房屋之利益，致 原告受有損害，自應返還其利益，依上開法條規定及判例意 旨，原告請求被告徐明新給付自106年7月25日起至本件訴訟 起訴日即107年9月17日止之相當於租金之不當得利，及自10 7年9月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相 當於租金之不當得利，即屬有據，逾此部分之請求，則屬無 據。至於被告朱記葦僅係占有輔助人，並非占有人，原告一 併對其為上開請求，則屬無據，不應准許。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又所謂土地 及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額 ，依法定地價，而法定地價，依土地法第148條規定，係土 地所有權人依該法規定所申報之地價；至於建築物價額，依 該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，而非申報課稅 價額（最高法院72年度台上字第2118號判決意旨參照）。經
查：
⒈本院審酌系爭房屋位於新北市淡水區，係屬城市地方之房屋 ，且為7層樓之鋼筋混凝土造住宅大樓中之4樓，臨近公車站 、淡水捷運站、淡水老街、紅毛城、淡江大學、真理大學， 交通便利、生活機能良好，並考量被告徐明新占有系爭房屋 係作為居住使用等情，依上開法條規定，認本件以系爭土地 及系爭房屋之申報總價額年息10%計算相當於租金之不當得 利，應屬適當。
⒉又系爭土地面積為1,288.26平方公尺，原告之權利範圍為74 /10000，而系爭土地每平方公尺之申報地價，於106年7月25 日至106年12月31日為9,120元、107年1月1日起迄今為8,720 元，此有原告提出之土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第14 頁），並有新北市淡水地政事務所108年1月14日新北淡地價 字第1085370434號函附資料在卷足憑（見本院卷第159至161 頁）。至於系爭房屋依前揭土地法施行法第25條規定，固應 以新北市政府地政局估定之價額為準，惟目前該局尚未辦理 房價之估定，而依兩造提出之書狀均記載系爭土地及房屋之 價額為1,728,804元，此有新北市政府地政局108年1月8日新 北地資字第10800372531號函及原告之起訴狀、被告提出之 另案起訴狀在卷足憑（見本院卷第9、153至154、220頁）， 又衡以國稅局對於無法提出房、地分別實際價額時，房、地 比約為3比7，故系爭房屋價額為518,641元（計算式：1,728 ,804×0.3＝518,641，與後述之計算式小數點以下均4捨5入 ），故系爭房屋以518,641元作為本件不當得利之計算基準 ，尚稱公允。則以上開基準計算，系爭土地及系爭房屋自10 6年7月25日至106年12月31日之年度申報總價額為605,583元 （計算式：〈9,120×1,288.26×74/10000〉＋518,641＝60 5,583）；自107年1月1日至107年9月14日之年度申報總價額 為601,770元（計算式：〈8,720×1,288.26×74/10000〉＋ 518,641＝601,770）。再據此計算，原告得請求被告徐明新 給付自106年7月25日至107年9月17日止之相當於租金之不當 得利為69,412元（計算式：〈《605,583×160/365×10%》 ＋《601,770×260/365×10%》〉＝69,412）；自107年9月 18日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當 得利為5,015元（計算式：601,770×1/12×10%＝5,015）。 故原告請求被告徐明新給付自106年7月25日起至107年9月17 日止之相當於租金之不當得利69,412元，及自107年9月18起 至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,015元， 應予准許，逾此部分之請求，不應准許。
㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週 年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第20 3條分別定有明文。查本件原告請求被告徐明新返還不當得 利69,412元部分，係以支付金錢為標的，其給付無確定期限 ，故原告依上開法條規定，一併請求自起訴狀繕本送達之翌 日即107年10月24日起至清償日止，按法定利率即週年利率5 %計算之利息，為有理由，應予准許。
㈣綜上所述，原告請求被告徐明新給付69,412元，及自107年1 0月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自107 年9月18日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告5,015元 ，於法有據，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，不應 准許；至於被告朱記葦僅係占有輔助人，原告一併對其為上 開請求，於法不合，不應准許。
肆、從而，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告 徐明新將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付原告69,412 元，及自107年10月24日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息，暨自107年9月18日起至返還系爭房屋之日止，按月 給付原告5,015元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求 ，則無理由，應予駁回。
伍、本件訴訟費用依民事訴訟法第79條規定，命由敗訴之被告徐 明新負擔。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援 用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果 ，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 3 月 6 日
民事第二庭 法 官 蘇錦秀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 3 月 6 日
書記官 林政毅