給付管理費
臺北簡易庭(民事),北小字,107年度,4226號
TPEV,107,北小,4226,20190304,1

臺灣臺北地方法院民事小額判決　　　 107年度北小字第4226號
原　　　告　太平洋建設股份有限公司

法定代理人　柳逸義　
訴訟代理人　蘇錦明　
被　　　告　廖凱修　

訴訟代理人　周俊智律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國108 年1 月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：訴外人鄭幼娟於民國（下同）83年10月17日與伊 簽訂太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）房地預定買賣契約書（下 稱系爭買賣契約），購入新北市○○區○○路00號太平洋翡 翠灣摘星樓（D 區）D11 室02樓房地（下稱系爭不動產）， 簽署「太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）旅館委託管理切結書」 （下稱系爭切結書）、「太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）旅館 住戶管理委託書」（下稱系爭委託書），委託伊為系爭不動 產管理人。嗣鄭幼娟於101 年7 月27日移轉系爭不動產所有 權予訴外人曹月雲，曹月雲復於106 年5 月21日移轉系所有 權予被告，應繼受前手每月應繳管理費義務，惟被告自106 年5 月21日至107 年3 月31日積欠管理費新臺幣（下同）16 ,226元，依兩造間委任契約及公寓大廈管理條例第21條規定 請求被告給付等語，並聲明：被告應給付原告16,226元及自 支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息（見本院卷第57、62頁）。
二、被告則以：系爭切結書及系爭委託書係債權契約，本不得拘 束非簽約之第三人，因原告管理有帳務不清等弊端，伊早以 存證信函終止委任管理權限，兩造間並無委託管理關係存在 。原告並非本公寓大廈之管理負責人，未見其依條例規定召 開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人， 原告請求伊給付管理費並無理由等語資為抗辯，並聲明：㈠ 原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、兩造不爭執事實：
㈠原告與鄭幼娟於83年10月17日簽訂系爭買賣契約，買受系爭 不動產並簽署系爭切結書、系爭委託書，鄭幼娟於101 年7 月27日移轉所有權予曹月雲，曹月雲復於106 年5 月21日移



轉所有權予被告等情，有太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）房地 預定買賣契約書、太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）旅館住戶管 理委託書、委託管理切結書、不動產買賣契約書等在卷可按 （見本院卷第65至78、110 頁）。
㈡原告於86年6 月12日委託太福育樂股份有限公司（下稱太福 公司）辦理大樓管理事宜，有管理委託書、太平洋翡翠灣摘 星樓住戶服務手冊、太平洋翡翠灣摘星樓休閒渡假大樓住戶 自律公約、太平洋翡翠灣摘星樓經費收支管理辦法等在卷可 按（見本院卷第79至109頁）。
四、本院得心證理由：
㈠稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允 為處理之契約，為民法第528 條所明定。委任契約，係以當 事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關係已動搖 ，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契約成立之基本 宗旨。查原告主張被告繼受伊與鄭幼娟間就系爭不動產成立 委任管理關係，固提出系爭切結書及系爭委託書（見不爭執 事項㈠）；惟查：系爭切結書第二點：「立切結書人於移轉 或讓與本大樓之持分產權予第三人或以次之任何人或其繼受 人時，應負責告知其遵守本切結內容，並由產權新持分共有 權另行簽訂委託管理切結書及向管理顧問公司辦理戶名義變 更登記，繳清所有積欠之費用。」等語（見本院卷第78頁） ，可知新買受人仍另行簽立切結書，始受該切結內容拘束， 非當然繼受。至原告主張被告按月繳納水電費，依民法第16 1 條第1 項規定，客觀上可推斷被告有承諾繼受前手與原告 間契約關係拘束之意（見本院卷第60至61頁），提出翡翠灣 摘星樓大樓管理費繳納及水電費代繳通知單，載有繳清水電 費437 元，應繳管理費16,226元等語（見本院卷第111 頁） ；惟被告以原告未善盡受託人責任為由，表明無繳納管理費 義務，有107 年6 月6 日萬里郵局130 號郵局存證信函及函 文在卷可按（見本院卷第201 至206 頁），足見兩造間並無 委任關係的信賴基礎，被告主觀上無承諾意思，僅依客觀上 代繳水電費認為有承諾之事實，即可成立契約，使其負擔契 約上之義務，與私法自治原則有違，且不足保護當事人之利 益，原告主張被告應繼受前手委任關係拘束，顯屬無據，原 告未就與被告間有委任關係舉證以實其說，自難憑採。 ㈡按公寓大廈管理條例，為加強公寓大廈之管理維護，並對公 寓大廈之重建、修繕、改良、利用等「物的管理」，及區分 所有權人（包括住戶）間互動關係、群居生活等「人的管理 」，透過區分所有權人參與集會之決議，藉由民主及自治管 理機制，以管理自身居住環境，決定自己生活方式，俾能提



昇居住品質，乃就公寓大廈自治管理重要支柱之區分所有權 人會議之召集人，斟酌公寓大廈區分所有權人團體，性質上 為人的組織體，非屬營利團體，特於該條例第28條、第25條 第3 項、同條例施行細則第7 條，明定除建築完成後，由起 造人以公寓大廈之管理負責人身分召集區分所有權人召開區 分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人外，應 由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員 或管理委員為召集人；無管理負責人或管理委員會，或無區 分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區 分所有權人互推一人為召集人；由區分所有權人互推一人為 召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上 書面推選，經公告十日後生效（最高法院107 年度臺上字第 1955號民事判決要旨參照）。查原告為系爭不動產起造人， 有太平洋翡翠灣摘星樓（Ｄ區）房地預定買賣契約書在卷可 按（見不爭執事項㈠），未依前述規定召開會議，據被告陳 明於卷（見本院卷第122 頁），又原告為屬營利團體，不符 合公寓大廈區分所有權人團體，為人的組織體特性，其委託 太福公司辦理大樓管理事宜（見不爭執事項㈡），自不屬公 寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，旨在執行區分所有權人 會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，其以公寓大廈管理 條例第21條規定，請求被告給付16,226元，自非可採。五、綜上所述，原告依系爭委任契約及公寓大廈管理條例第21條 法律關係，請求被告給付16,226元及自支付命令送達翌日起 至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予 駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊或防禦方法及所提 證據，經本院審酌後，認與判決之結果均不生影響，爰不逐 一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 3 月 4 日
臺北簡易庭 法 官 鄧德倩
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0 段000 巷0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。




中 華 民 國 108 年 3 月 4 日
書記官 曾寶生